Sentenza n. 632/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 7, riunita in udienza il
19/12/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
TARALLO ANTONIO, Presidente
ALVINO FEDERICO, Relatore
VERRUSIO MARIO, Giudice
in data 19/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3590/2025 depositato il 13/05/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Napoli - Via Guglielmo Oberdan 1 - 3 80134 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 2663/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
29 e pubblicata il 13/02/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20183T0049920000012020001 REGISTRO 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7913/2025 depositato il
22/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: Il difensore dell'Ufficio, in considerazione dell'ordinanza di rimessione alle Sezioni unite di questione giuridica riguardante l'oggeto della presente controversia, chiede rinvio a nuovo ruolo.
In subordine si riporta agli atti.
Resistente/Appellato: Nessuno è presente in udienza alle ore 11:35 per l'appellato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso proposto innanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Napoli, Resistente_1 ha impugnato, nei confronti dell'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale I di Napoli, l'avviso di liquidazione indicato in epigrafe, notificatogli in data 19 aprile 2024, relativo all'imposta di registro per l'anno
2020, conseguente a un contratto di locazione stipulato nel 2018 avente ad oggetto un appartamento ad uso foresteria, concesso in locazione alla società Società_1 e Società_2 S.r.l., che utilizzava l'immobile per i propri dipendenti. A sostegno dell'impugnazione, il ricorrente ha dedotto l'illegittimità dell'atto impositivo per insussistenza dell'obbligazione tributaria, avendo egli aderito, a decorrere dall'anno 2020, al regime della cedolare secca per la tassazione del rapporto di locazione in questione, come da comunicazione ritualmente e tempestivamente effettuata sia nei confronti del conduttore sia dell'Agenzia delle Entrate.
Secondo il contribuente, tale regime sarebbe stato ingiustificatamente ritenuto inapplicabile dall'Ufficio in ragione della natura societaria del conduttore. Il ricorrente ha pertanto concluso chiedendo l'annullamento dell'atto impugnato, con vittoria di spese.
Nel giudizio così instaurato si è costituita l'Amministrazione finanziaria, la quale ha contestato la fondatezza del ricorso, deducendo l'inapplicabilità del regime della cedolare secca al rapporto in esame, in quanto ostativa sia la natura societaria del conduttore sia la categoria catastale dell'immobile locato, concludendo per il rigetto del ricorso e per la condanna del contribuente alla rifusione delle spese di lite.
Il primo giudice accoglieva il ricorso, ritenendo che «In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della propria attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni» (Cass., sez. V, 7 maggio 2024, n. 12395), derivandone l'assoluta irrilevanza, ai fini dell'applicabilità del regime agevolato, della natura societaria del conduttore. Quanto al secondo motivo di diniego, dalla ricevuta di registrazione del contratto di locazione risulta che l'unità immobiliare oggetto del rapporto è regolarmente accatastata in categoria A/2, rientrante tra quelle per le quali il regime della cedolare secca è pacificamente applicabile.
Presenta appello l'Ufficio con unico articolato motivo di gravame, sul presupposto di un “pronunciamento insufficientemente motivato e contraddittorio” da parte del primo Giudice.
Si costituisce il contribuente che chiede la conferma della sentenza gravata e la condanna alle spese di lite, anche per responsabilità processuale aggravata.
Alla odierna udienza, come da verbale, la causa viene posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e deve pertanto essere rigettato.
Dalla lettura della documentazione in atti, nessun elemento è stato offerto a questa Corte per controvertere la decisione dei primi giudici, che risulta adeguatamente motivata e correttamente basata sul puntuale scrutinio di tutti gli elementi di doglianza del contribuente e delle controdeduzioni dell'Ufficio. La sentenza appellata non si presta pertanto a censure sotto il profilo della adeguata motivazione in quanto i giudici di prime cure hanno correttamente individuato il thema decidendum della controversia attraverso un ragionamento logico-giuridico chiaro e coerente, in conformità all'art. 36 comma 2, n. 4 d.lgs. 546.
Il primo giudice ha infatti assunto la decisione in adesione al principio di diritto fissato salla Suprema Corte per una casistica pienamente assimilabile a quella in esame, nel quale l'immobile locato risulta utilizzato dalla società conduttrice Società_1 e Società_2 S.r.l. come uso foresteria per i propri dipendenti. Per tale casistica è espressamente intervenuta la Sentenza n. 12395/2024 della Corte di Cassazione, che ha stabilito che la cedolare secca può essere applicata anche quando l'inquilino è una società o un'impresa che affitta un immobile per uso abitativo dei propri dipendenti, clienti o fornitori, in quanto assume rilievo centrale la qualità del conduttore (inquilino) e la riconducibilità della locazione all'attività professionale del conduttore siano irrilevanti ai fini dell'applicabilità della cedolare secca, purché l'uso dell'immobile sia abitativo. In particolare, la Corte ha chiarito che l'esclusione prevista dall'art. 3, comma 6 del d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente ai locatori che agiscono nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale, e non ai conduttori.
La Corte, pertanto, in adesione ai più recenti arresti della Suprema Corte (Cass. Sent. n. 12076/2025; Cass.
Sent. 12079/2025), che consolidano tale orientamento, ritiene di dover confermare la decisione del giudice di prime cure in quanto le uniche condizioni alle quali è subordinato il regime di cedolare secca sono rappresentate dal fatto che il locatore sia una persona fisica che non agisca in regime di impresa di libera professione e che l'unità immobiliare locata sia abitativa e destinata ad uso abitativo, per cui se il locatore
è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, sussistendo il requisito previsto dalla legge della destinazione dell'immobile ad uso abitativo, può optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società.
La sentenza gravata deve quindi essere integralmente confermata, compensando le spese di lite del presente grado, tenuto conto del solo recente consolidamento della giurisprudenza di merito e di legittimità favorevole alla contribuente.

P.Q.M.

rigetta l'appello e compensa le spese.