Sentenza n. 1151/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SICILIA Sezione 6, riunita in udienza il 28/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
VASTA ISIDORO, Presidente
NC SALVATORE, Relatore
ATTINELLI MAURIZIO, Giudice
in data 28/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3623/2024 depositato il 17/07/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania - Indirizzo_1
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 611/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado CATANIA sez. 9
e pubblicata il 22/01/2024
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. CT0181614 2019 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 2161/2025 depositato il
01/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Agendo in giudizio, la parte ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento catastale con nuova determinazione di classamento e rendita catastale n.CT0181614/2019 recapitato il 22/01/2020, afferente all'immobile sito in Indirizzo_2 esponendo:
- di essere proprietaria di un immobile, come detto ubicato in Indirizzo_2, individuato fino al 04/12/2018 al Catasto Fabbricati al Dati_Catastali_1, sub 1, con Categoria C/1 Classe 3 Consistenza mq 343, Rendita Catastale € 6.731,50;
- di avere effettuato una serie di opere per adibire l'immobile a ludoteca, come comprovato da Autorizzazione alla esecuzione dei lavori n°20/2010 rilasciata dal Comune di Giarre;

- di avere prosposto, in data 06/12/2018, mediante modello DOCFA di pari data, il conseguente nuovoallibramento in Catasto, e precisamente al Dati_Catastali_1, Sub1, con Categoria D/6, Rendita Catastale €1.304,20;
- di avere ricevuto l'impugnato avviso, recapitato in data 22/01/2020, con cui l'amministrazione finanzaria ha modificato la Categoria da D/6 a C/1 e per l'effetto aumenta la Rendita Catastale da €1.304,20 a €6.378,24, ovvero di oltre il 489%
Si è costituita in giudizio l'amministrazione finanzaria che ha chiesto il rigetto del ricorso.
Alla data indicata in epigrafe, come da verbale, il ricorso è stato posto in decisione.
Affermava la Corte adita:
“Il ricorso è meritevole di accoglimento nei sensi infraprecisati.
Come chiarito dalla giurisprudenza "In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso. (Cass. civ., Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 31809 del
07/12/2018 (Rv. 652165 - 01)
Nel caso di specie, il provvedimento impugnato non ha tenuto conto che la destinazione a ludoteca è stata regolarmente assistita sulla base di un titolo edilizio rilasciato dal Comune per il mutamento di destinazione d'uso dell'unità immobiliare, sicché appare smentito l'assunto fondante il provvedimento impugnato in ordine all'occasionalità o all'anomalia della destinazione a ludoteca.
E invero, appare corretta l'individuazione della categoria catastale operata dal contribuente tenuto conto che non è in contestazione che il locale in esame sia destinato a ludoteca - qualificabile come servizio educativo-culturale-ricreativo avente lo scopo di favorire la socializzazione - seppure altrimenti riconducibile alle categorie B6 (riferibile anche ai circoli ricreativi) o D3 (teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili) appare maggiormente assimilabile alla categoria D/6 (immobili destinati a impianti sportivi con fine di lucro) proposta dal contribuente tramite il modello DOCFA rispetto alla categoria C/1 (negozi e botteghe) proposta dall'amministrazione finanziaria.
Inoltre, con riferimento alla rendita catastale è possibile richiamare il valore dell'immobile indicato dalla parte ricorrente - tra 80.000,00 e 100.000,00 euro - così attribuendo, in ragione del coefficiente di categoria, la rendita catastale di euro 2.000,00, tenendo conto del valore più elevato.
In conclusione, il ricorso è meritevole di accoglimento nei sensi e nei limiti sopraindicati.
Alla luce del parziale accoglimento le spese di lite possono compensarsi.“
Avverso la predetta sentenza proponeva appello l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Catania con atto del 17 Luglio 2024 deducendo i seguenti motivi.
Errata valutazione dei fatti in causa. Violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 1142 del 1949 e della
Legge n. 1249 del 1939. Violazione del principio della “destinazione ordinaria” delle U.I.U. in materia di classamento.
I giudici di primo grado hanno ritenuto parzialmente illegittimo l'avviso di accertamento sulla base della errata convinzione che l'Ufficio non avesse tenuto in debita considerazione l'utilizzo effettivo del bene immobile, destinato a ludoteca sulla base dei titoli edilizi rilasciati dal Comune di Giarre. L'Ufficio intende rappresentare a codesta on. le Corte che il principio posto alla base dell'accertamento catastale non è quello della destinazione d'uso effettiva del bene immobile, bensì quello della c.d. “destinazione ordinaria”, più volte ribadito dalla Corte di Cassazione. L'iter di formazione del catasto inizia con la suddivisione del territorio del
Comune in zone censuarie omogenee sotto il profilo delle caratteristiche ambientali ed edilizie, della tipologia e dell'epoca costruttiva. Dopo la suddivisione in zone censuarie omogenee, le unità immobiliari (U.I.U.) site in ciascuna zona censuaria vengono ripartite in categorie in ragione delle loro caratteristiche estrinseche ed intrinseche e della loro destinazione. Le categorie catastali A – B – C sono ordinarie;
le unità immobiliari
D – E sono speciali o particolari. L'unità immobiliare, quindi, deve essere classata in base alla sua destinazione ordinaria, determinata con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive (art. 62 del reg. 1142/1949). Nel caso che ci occupa, l'Ufficio rappresenta che la zona censuaria del comune di Giarre, identificata alla particella Num._1, è caratterizzata dalla presenza omogenea di unità immobiliari ordinarie, in categoria A e C. Alla luce del criterio della “destinazione ordinaria”, e non della destinazione d'uso impressa dalla ditta proprietaria, l'U.I.U. che ci occupa non può che essere accatastata in categoria ordinaria C/1.
Alla luce dei suesposti motivi chiedeva che, in accoglimento del presente appello, venga riformata la sentenza n. 611/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catania sez. 9 e depositata il 22
Gennaio 2024
Si costituisce nel giudizio di appello la sig.ra Resistente_1 che con atto di controdeduzioni eccepisce l'infondatezza in ordine ai singoli motivi di appello.
La tesi dell'ufficio in linea di principio può ritenersi corretta, ma viene portata alle estreme conseguenze per le quali ragionando in siffatta maniera la Categoria D6 non avrebbe modo di esistere. E' unanimemente riconosciuto che la categoria catastale D, in generale, comprende le categorie speciali a fine produttivo o terziario. Nello specifico, la categoria catastale D6 riguarda gli immobili classificati come fabbricati e locali per esercizi sportivi. Tra questi rientrano: ludoteche;
sale per bowling;
campi da golf;
maneggi; stadi;
piscine; aree che contengono delle attrezzature sportive (anche con tensostrutture); campi sportivi senza costruzioni o con semplici gradinate (ad esempio i campetti da calcio, da basket, da baseball…) che abbiano fini di lucro. Inoltre, i requisiti degli immobili appartenenti alla categoria catastale D6 consistono nella destinazione d'uso per attività sportive, ai fini di lucro. Del resto il ricorrente ha effettuato tutta una serie di opere e lavori per rendere tale immobile una Ludoteca. L'Autorizzazione n°20/2010 concessa dal comune di Giarre, ad effettuare i lavori, ne è prova incontrovertibile. Allo stesso modo, il certificato di Agibilità della Ludoteca, rilasciato dal comune di Giarre;
l'atto di vincolo, con il quale il proprietario vincola l'immobile alla destinazione di LUDOTECA, non sono altro che documenti probanti, che confermano la correttezza e legittimità della
Sentenza dei Primi Giudici, che l'Agenzia contesta. L'Agenzia delle Entrate, erroneamente attribuisce all'immobile ludoteca la categoria C/1. Ma tale categoria costruttiva è individuata nella Tabelle delle Categorie
Catastali, da Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Peraltro è di comune conoscenza che la qualifica C/1
è solitamente attribuita ai negozi. La ludoteca che costituisce la fattispecie in esame, giammai può essere qualificata negozio. Né l'Agenzia, che peraltro non ha proceduto ad alcun sopralluogo, potrebbe sostenere concretamente il contrario.
Conclude chiedendo il rigetto dell'appello e la condanna di parte appellante alle spese del giudizio.
All'udienza del 28 Novembre 2025 la causa viene trattata e posta in decisione

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia, esaminati gli atti del procedimento, ritiene l'appello fondato e, pertanto, meritevole di accoglimento.
La questione oggetto di causa concerne la corretta qualificazione catastale dell'immobile di proprietà della parte appellata, con particolare riferimento alla distinzione tra la categoria ordinaria C/1 e la categoria speciale
D/6.
Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, il classamento catastale deve essere effettuato sulla base della "destinazione ordinaria" dell'unità immobiliare, determinata con riferimento alle prevalenti consuetudini locali e alle caratteristiche costruttive e tipologiche dell'immobile, e non sulla base dell'uso effettivo che ne viene fatto dal proprietario (Cass. civ., sez. VI, 11/09/2018, n. 22103; Cass. civ., sez. trib., 31/08/2022, n. 25572).
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario che inerisce al bene secondo una prospettiva "reale", riferita alle caratteristiche oggettive e tipologiche, che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. "destinazione ordinaria". L'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta prioritariamente non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (Cass. civ., sez. trib., 31/08/2022, n. 25572).
Nel caso di specie, l'Ufficio ha evidenziato che la zona censuaria in cui è ubicato l'immobile è caratterizzata dalla presenza omogenea di unità immobiliari ordinarie, in particolare delle categorie A e C, e che la categoria
C/1 rappresenta la tipologia prevalente e ordinaria per immobili con caratteristiche analoghe. La destinazione d'uso impressa dal proprietario (ludoteca) non può, di per sé, giustificare l'attribuzione della categoria speciale
D/6, riservata a immobili destinati stabilmente e strutturalmente ad impianti sportivi con fine di lucro, secondo quanto previsto dal D.P.R. n. 1142/1949 e dalla Legge n. 1249/1939.
La sentenza di primo grado ha invece valorizzato esclusivamente la destinazione d'uso effettiva, senza considerare il principio della "destinazione ordinaria" e senza adeguata valutazione delle caratteristiche costruttive e tipologiche dell'immobile, in contrasto con la normativa e la giurisprudenza sopra richiamate.
Inoltre, occorre sottolineare che la procedura di classamento catastale, come disciplinata dall'art. 62 del D.
P.R. 1142/1949, impone che la classificazione delle unità immobiliari sia effettuata in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e alla destinazione ordinaria, secondo le consuetudini locali e la tipologia edilizia prevalente nella zona censuaria di riferimento. L'attribuzione della categoria speciale D/6 presuppone che l'immobile sia strutturalmente e funzionalmente destinato ad attività sportive con fine di lucro, caratteristica che deve risultare dalle caratteristiche costruttive e non solo dalla destinazione d'uso dichiarata o dai titoli amministrativi.
Nel caso in esame, l'Ufficio ha fornito un prospetto dettagliato della zona censuaria, evidenziando la presenza esclusiva di immobili ordinari in categoria A e C, e ha motivato la scelta della categoria C/1 sulla base della tipologia costruttiva e della destinazione funzionale dell'immobile, in linea con le previsioni normative e con la prassi amministrativa.
La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che la rendita catastale deve essere determinata in modo omogeneo per tutte le unità immobiliari aventi analoghe caratteristiche costruttive e funzionali, al fine di garantire parità di trattamento e uniformità di imposizione (Cass. civ., sez. trib., 31/08/2022, n. 25572).
L'attribuzione della categoria speciale D/6 in assenza dei presupposti oggettivi determinerebbe una disparità di trattamento rispetto agli altri immobili della medesima zona censuaria.
Pertanto, l'avviso di accertamento catastale impugnato risulta conforme ai principi normativi e giurisprudenziali in materia di classamento, avendo l'Ufficio correttamente attribuito la categoria C/1 all'immobile in oggetto.
Alla luce delle superiori considerazioni, l'appello deve essere accolto e in riforma della sentenza impugnata il ricorso di primo grado va rigettato.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano nella misura di cui in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia, Sede Staccata di Catania n. 6, accoglie l'appello e in riforma della sentenza impugnata rigetta il ricorso di primo grado. Condanna la parte appellata al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio, in favore dell'Agenzia delle Entrate -
Direzione Provinciale di Catania, che liquida in euro 2.000,00 (duemila/00) per il primo grado ed euro
2.500,00 (duemilacinquecento/00) per il secondo grado, oltre accessori di Legge se dovuti. Così deciso in
Catania, nella Camera di Consiglio della VI Sezione della Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia il 28 Novembre 2025. IL GIUDICE RELATORE IL PRESIDENTE (Dott. Salvatore Panebianco)
(Dott. Isidoro Vasta)