Sentenza n. 646/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 8, riunita in udienza il
05/11/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
SCOGNAMIGLIO PAOLO, Presidente
CO ELIANA, AT
PASTORE FRANCESCO, Giudice
in data 05/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3005/2025 depositato il 22/04/2025

proposto da

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi N.2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 14566/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
4 e pubblicata il 25/10/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024NA0022385 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 6578/2025 depositato il
06/11/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: ASSENTE
Resistente/Appellato: ILLUSTRA LE PROPRIE CONTRODEDUZIONI

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Resistente_1 SPA (CF: P.IVA_1) proponeva ricorso, avverso l'avviso di accertamento catastale n. NA0022385 dell'AGENZIA DELLE ENTRATE – TERRITORIO avente ad oggetto la definizione di una denuncia di variazione per “fusione e variazione della destinazione da D1 a D7” prot. NA0386577 del
19/12/2022 con cui il tecnico incaricato dal contribuente proponeva per l'unità immobiliare il seguente classamento: fg. 6, p.lla 94, sub 42 - cat. D/7 - r.c. € 20.184,00, mentre l'Ufficio in fase di accertamento DOCFA ai sensi del D.M. 701/94 in data 19/12/2023, non ritenendo congrua la rendita catastale attribuita dalla parte all'immobile, rettificava il classamento nel seguente modo: fg. 6, p.lla 94, sub 42 - cat. D/7 - r.c. € 40.900,00.
La società con il ricorso contestava:

1. Violazione dell'art. 42 del DPR n. 600 del 29/09/1973. Mancata allegazione e notifica, unitamente all'avviso di accertamento, della delega di firma

2. Difetto di motivazione dell'avviso di accertamento valutata con riferimento al caso specifico trattandosi di categoria speciale D7. Violazione del principio del legittimo affidamento ex art. 10 L. 212/2000. Presenza di un precedente giudicato.

3. Errata determinazione della rendita. Errata valorizzazione del costo di costruzione delle diverse aree.
Errore nella determinazione del costo di costruzione del solaio. Mancata considerazione delle caratteristiche peculiari dell'immobile di rilevanti dimensioni. Errore nella determinazione delle spese, oneri e profitto (a corpo). Errore nella quantificazione del valore del lotto (sedime) unico, sia per la parte edificata che per quella esterna. Errata quantificazione pertinenze comuni. Mancata verifica di coerenza del valore accertato con i valori venali comunemente stimati attraverso processi sintetici comparativi parametrici, al fine di limitare sperequazioni tra le rendite già consolidate in atti.
L'AGENZIA DEL TERRITORIO, nel costituirsi in giudizio, contestava analiticamente le eccezioni sollevate.
La Corte di primo grado accoglieva il ricorso compensando le spese del giudizio.
L'Ufficio con il proposto appello censura diffusamente la sentenza impugnata chiedendone la riforma.
La società si costituiva con proprie controdeduzioni.
All'odierna udienza la Commissione si è riunita in camera di consiglio per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La sentenza impugnata è immune da censure e, pertanto, va confermata condividendosi le motivazioni ivi espresse con conseguente rigetto dell'appello.
Con l'atto di appello si contesta la sentenza impugnata nella parte in cui è stato ritenuto non adeguatamente motivato il percorso metodologico e logico estimativo seguito dall'ufficio.
A sostegno della regolarità dell'atto impugnato nell'atto di appello si evidenzia come allo stesso fosse allegato una relazione di stima con la quale si precisava e illustrava l'iter del calcolo della nuova rendita catastale attribuita all'immobile: sarebbe chiaramente indicato l'iter intrapreso per la determinazione della nuova rendita, la quale è stata definita in conformità agli artt. 8, 28 e 30 del D.P.R. 1142/49 ed alle Circolari n. 6/
T/2012 e n. 2/E/2016. La valutazione dell'unità è stata determinata anche grazie all'utilizzo del Prontuario di massima per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare – adottato dalla Agenzia e divulgato agli ordini ed ai collegi professionali in data 02/03/2021.
L'ufficio nell'atto di appello ha evidenziato come la parte contribuente abbia omesso nella valutazione importanti fattori che influiscono nel potenziale reddituale dell'immobile avendo richiamato solo alcune voci
(locale lavorazione, servizi e amministrativo), non considerando invece le maggiorazioni per le parti comuni
(che influiscono sul potenziale reddituale), le spese e gli oneri di profitto, il valore del lotto di sedime e soprattutto gli impianti presenti nell'unità, quali impianto antiincendio, così come previsto dalla Circolare 6/
T/2012 che ha valore di legge (art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190).
Inoltre, nell'atto di appello, si specifica che - per giungere alla determinazione del potenziale reddituale in possesso dell'unità oggetto del presente contenzioso – è stato anche specificato che le superfici rilevate sono state determinate tramite misurazione con lettore ottico digitale effettuate sulle planimetrie allegate al
Docfa in ottemperanza del D.P.R 4 138/98 che prevede la misurazione delle superfici lorde.
Inoltre, con riferimento al piano terra ed al primo (ammezzato) l'Amministrazione ha utilizzato lo stesso valore unitario – contestato dalla parte contribuente - in quanto per i due piani è stato dichiarato nel Docfa un utilizzo di deposito per entrambi i piani. Il valore unitario utilizzato è di € 200,00/mq; un differente valore unitario è stato utilizzato per la zona a tutta altezza (€ 225,00/mq).
Le argomentazioni svolte nell'atto di appello non meritano pregio per i seguenti motivi.
Occorre, anzitutto, tenere in considerazione la perizia di parte, alla cui lettura si rinvia, da cui emerge come il costo del piano ammezzato indicato dall'Agenzia delle Entrate nella misura di Euro 200,00/mq.
Il calcolo va, infatti, effettuato in base alla tabella B2 del Prontuario, secondo cui la misura è di Euro 50,00/ mq (tabella 2 pagina 10 della perizia).
Il prontuario (tab. B2 riportata in perizia a pagina 9) prescrive che il costo di costruzione dell'ammezzato deve essere pari al 20% del costo dei capannoni tipici.
Il tecnico di parte, con motivazione condivisibile, ha chiarito che la costruzione di un piano ammezzato non prevede una serie di costi già compresi per la realizzazione del piano terra (scavi, fondazioni, struttura, copertura, ecc..) ma appunto la sola costruzione del solaio.
Tale evidenza non solo è indicata nel prontuario, ma è dimostrata in perizia anche con un altro riferimento
(prezzario Dei).
L'avere considerato un importo di Euro 200,00/mq per la costruzione del solo solaio equivale – all'evidenza
- ad una duplicazione di costi già considerati per l'intero capannone a tutt'altezza.
Altra incongruenza riguarda la superficie dei servizi ubicati al piano terra che certamente non può essere accorpata a quella dei servizi situati al piano primo.
L'utilizzo corretto del prontuario prevede che per i servizi presenti al piano terra si parta dal costo di costruzione del capannone tipico al quale va aggiunto un incremento per le finiture dei servizi.
Invece, per i servizi siti al primo piano, il costo di costruzione di partenza deve essere quello del solaio al quale si aggiungerà il medesimo incremento per finiture.
Analogamente, erra l'Agenzia delle Entrate nell'aver accorpato gli uffici siti al piano terra e al piano primo indicando un unico costo di costruzione pari ad Euro 300,00/mq.
Il Prontuario, al riguardo, applica una riduzione del 20% per gli immobili di rilevanti dimensioni (cfr. la nota
4 della tabella B2).
Non condivisibile è anche il calcolo degli oneri finanziari e del profitto del promotore.
L'Ufficio ritiene che per la costruzione dell'immobile gli oneri finanziari siano da calcolare sull'intero costo di costruzione, ipotizzando quindi una percentuale di indebitamento del 100%.
Il calcolo dell'ufficio si basa, quindi, su circostanze indimostrate: difettano al riguardo – per esempio - informazioni estratte dalle banche dati fiscali o dalle informazioni eventualmente richieste al contribuente.
Il tecnico di parte, invece, nell'ambito dell'unica voce “a corpo” “Spese, oneri e profitto” (di Euro 580.446,92), ha estrapolato gli importi degli oneri finanziari (Euro 209.251,33) e del profitto (Euro 226.268,29).
L'Agenzia delle Entrate calcola, poi, il profitto del promotore ipotizzando una percentuale di autofinanziamento del 100%: anche in questo caso si tratta di affermazioni prive di alcun riscontro.
Il profitto va calcolato sul capitale investito, ma l'ufficio, pur potendo accedere alle banche dati e richiedere informazioni al contribuente, si è limitato ad assumere tali dati, costruendo su di essi le proprie conclusioni.
Quanto al valore del lotto (sedime), la metodologia adottata non è corretta.
L'Ufficio valorizza l'intera area (sia la superficie occupata dal fabbricato sia l'area esterna scoperta) dando lo stesso valore alle due aree.
È logico affermare, invece, che le aree scoperte debbano in proporzione avere un valore inferiore e comunque diverso.
Il contribuente ha, infine, dimostrato che anche utilizzando il medesimo procedimento del costo di costruzione, seguito dall'Ufficio, ma con i parametri corretti secondo quanto sopra riportato, si giunge a una rendita in linea con quella proposta (calcolata sulla base del valore medio ordinario usato nella Docfa), a conferma che i valori già in passato utilizzati, pur non vincolanti, sono validi.
L'appello per tutti motivi esposti va rigettato;
le spese seguono il principio di soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta appello e conferma la sentenza impugnata. Condanna parte appellante al pagamento delle spese del grado che liquida in euro 1.500,00 oltre accessori