Sentenza n. 99/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del VENETO Sezione 5, riunita in udienza il 24/11/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
MINGARELLI ALBERTO, Presidente
SARRAGIOTO GIANNI, Relatore
MERCURIO FRANCESCO, Giudice
in data 24/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 190/2024 depositato il 18/02/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Vicenza
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 204/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado VICENZA sez. 2
e pubblicata il 26/06/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 0110312.26-05-2022.U IVA-ALIQUOTE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 417/2025 depositato il
25/11/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: il difensore del contribuente si riporta a quanto in atti
Resistente/Appellato: la rappresentante dell'ufficio si riporta a quanto in atti dedotto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con rituale ricorso il Sig. Ricorrente_1 impugnava l'AVVISO DI LIQUIDAZIONE RE04 2015 S.1T N.009809-000 A.001 MOT. Q per il Tributo: REGISTRO, emesso dall'Agenzia delle Entrate di Vicenza in data 26/05/2022, con il quale provvedeva al recupero dell'imposta ordinaria Iva oltre interessi per € 16.306,23
e irrogando la sanzione pari al 30% di € 3.996,00.
IL FATTO. In data 22/12/2015 il contribuente acquistava con agevolazione prima casa la piena proprietà di un'abitazione con garage e deposito in Vicenza, Indirizzo_1, censito come m. Numero_1 del Catasto Fabbricati. Tuttavia, in data 25/03/2019 ovvero prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, la Parte procedeva a vendere l'abitazione con atto rep. N. Numero_2 registrato in data 02/04/2019, in violazione di quanto prescritto dalla Nota II bis) all'art. 1 della TP I allegata al D.p.r. 131/1986. L'Agenzia notificava così la decadenza dalla predetta agevolazione.
Ricevuto l'atto in data 04/06/2022 la Parte provvedeva a versare in via provvisoria le imposte liquidate e a definire le sanzioni nella stessa data di presentazione del ricorso (31/08/2022), con il quale eccepiva:

1. Intervenuta decadenza dell'Agenzia delle Entrate dall'azione di accertamento;

2. Interpretazione dell'art. 1 della Tariffa Parte I del T.U.R.
L'Ufficio, considerata la definizione delle sanzioni, non ritenendo fondate le argomentazioni di Parte, notificava provvedimento di diniego. La Parte decideva di costituirsi in giudizio.
In data 22/05/2023 veniva celebrata l'udienza di trattazione, ad esito della quale la CGT di I° di Vicenza,
Sezione 02, si pronunciava con decisione di rigetto (sentenza n. 204/2023) di tutte le doglianze espresse in ricorso, confermando la legittimità dell'avviso di liquidazione opposto per corretta applicazione della normativa sull'agevolazione prima casa. La sentenza veniva depositata in data 26/06/2023.
In data 24/01/2024 il contribuente notificava appello avverso la sentenza in oggetto, rinunciando alle eccezioni preliminari in punto di decadenza esposte in ricorso ed eccependo, invece, unicamente una errata interpretazione dell'art. 1 della Tariffa Parte I allegata alla L. n. 131/1986. La
Parte chiedeva, quindi, la riforma dell'impugnata sentenza sia nel merito sia in punto di condanna alle spese.
In data 14.11.2025 il contribuente presentava MEMORIE ILLUSTRATIVE volendo sintetizzare quanto dedotto dall'Agenzia delle Entrate, e ribadiva la propria tesi difensiva.
Si costituiva la parte appellata resistendo al gravame.
La causa veniva discussa in pubblica udienza e decisa in data 24 novembre 2025 in camera di consiglio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Lamenta l'appellante l'erroneità della sentenza di primo grado essenzialmente nell'interpretazione della norma di cui all'art. 1 della Tariffa, Parte I allegata alla Legge 131/1986. Secondo Parte contribuente la questione giuridica dirimente ruota attono al meccanismo sanante della decadenza dei benefici “prima casa” in ipotesi di rivendita infraquinquennale dell'immobile, così come previsto dall'ultimo periodo del 4° c. dell'art. 1, nota II-bis della tariffa più volte richiamata. Scrive parte appellante “Si tratta di stabilire, cioè, se il mantenimento dei benefici si verifichi esclusivamente nel caso di rivendita seguita dall'acquisto di un nuovo immobile di residenza entro l'anno, ovvero se tale “sanatoria” possa verificarsi anche nell'ipotesi di rivendita preceduta dall'acquisto di una nuova abitazione”. Richiamava, altresì, come nell'anno 2016 fosse entrato in vigore il comma 4-bis dell'art. 1 della Tariffa ove viene previsto: “ 4-bis. L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”. Pertanto, pone all'attenzione di Codesta Corte di Giustizia: “la questione… non consiste nel voler estendere sic et simpliciter il “nuovo” precetto legislativo al caso in esame;
ciò che si va richiedendo è di valutare se l'interpretazione della “vecchia” norma invocata dall'Agenzia delle Entrate sia tuttora conforme a giustizia alla luce del profondo mutamento sistematico dell'istituto delle agevolazioni “prima casa”, e ancora: “l'opzione interpretativa proposta dall'Agenzia resistente, oltre a compromettere la coerenza del sistema, presenta evidenti punti di frizione con il dettato costituzionale […] violando così il principio di uguaglianza formale e sostanziale di cui all'art. 3 Cost., nel caso in esame ulteriormente dettagliato dagli artt. 23 e 53 Cost.”
L'appello è infondato.
Secondo l'interpretazione di Parte Appellante aver proceduto ad acquistare un immobile da adibire ad abitazione prima della vendita dell'immobile agevolato legittimerebbe il mantenimento dell'agevolazione prima casa, perché sarebbe soddisfatta la ratio della norma di favorire l'acquisto della prima casa e al contempo eviterebbe il compimento di operazioni speculative. Inoltre, tale interpretazione sarebbe in linea con quanto disposto dall'art. 1 nota II bis, co. 4 bis Tariffa Parte I del TUR anzidetto, in vigore dal 01/01/2016.
L'interpretazione proposta da controparte non trova il necessario sostegno legislativo e, su tale autonoma interpretazione, non viene condivisa neppure da Codesta Corte di Giustizia di secondo grado concordando con quanto stabilito dalla sentenza impugnata.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24479 del 3 settembre 2025, conferma la pronuncia dei giudici di legittimità che ha giudicato irrilevante, ai fini della conservazione dei benefici prima casa, la circostanza che il contribuente abbia acquistato un altro immobile prima dell'alienazione del bene per il quale aveva fruito della agevolazione.
In base al comma 4 della nota 2-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (Tur), le agevolazioni previste per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, sono revocate in caso di ritrasferimento degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, salvo che il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Nel caso in esame, la Parte ricorrente non ha rispettato il termine quinquennale e ha acquistato un altro immobile prima (e non successivamente) di aver rivenduto quello acquistato con i benefici.
Tale sequenza negoziale, concordando con il Supremo giudice, non consente di conservare i benefici fiscali fruiti;
il tenore letterale della norma agevolativa consente di evitare la decadenza conseguente alla rivendita infra-quinquennale solo in caso di acquisto di una altra “prima casa” dopo la vendita di quella acquisita con i benefici, e non anche nell'ipotesi in cui la rivendita sia preceduta da altro acquisto di immobile.
La natura agevolativa rivestita dalla disciplina prima casa non consente, del resto, una applicazione analogica né una interpretazione estensiva, come previsto ai sensi dell'articolo 14 delle disposizioni preliminari al codice civile, a mente del quale “le leggi (…) che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati”.
Pertanto, trattandosi di norma eccezionale, come ogni norma relativa ad agevolazioni fiscali, il comma 4 della nota 2-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Tur è di stretta interpretazione: le agevolazioni vengono meno in caso di ritrasferimento degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto e non può rilevare, al fine di impedire la decadenza, la circostanza che la stessa abbia acquistato altro immobile adibito ad abitazione principale prima dell'alienazione dell'immobile per cui aveva usufruito del beneficio.
L'interesse protetto è: un acquisto “duraturo” e non speculativo.
La Corte sottolinea che il fine perseguito dalla disciplina agevolativa non è meramente formale o cronologico, bensì sostanziale: incentivare l'acquisto stabile e non speculativo della casa di abitazione.
Consentire l'equiparazione tra acquisto successivo e precedente all'alienazione comporterebbe uno svuotamento della ratio legis, che mira invece ad ancorare il beneficio ad un progetto abitativo effettivo e non di breve durata.
La pronuncia in esame si pone nel solco di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, secondo cui la deroga al regime decadenziale in caso di rivendita infra-quinquennale è ammessa solo se l'acquisto della nuova abitazione avviene entro un anno e in un momento successivo alla vendita del precedente immobile agevolato. Si tratta di un principio ormai granitico, che costituisce un monito per il contribuente: l'accesso e la conservazione dei benefici prima casa non tollerano margini di elasticità temporale né interpretativa, trattandosi di norme speciali e di favore, da applicarsi nei soli casi e tempi espressamente previsti.
La stretta interpretazione delle norme agevolative, imposta dalla loro natura eccezionale, impone al contribuente un'attenta programmazione degli atti dispositivi e acquisitivi riguardanti la propria abitazione, pena la revoca automatica dei benefici fruiti.
In conclusione, tutto quanto sopra esposto od osservato conduce a ritenere che l'appello va respinto, con la conferma della sentenza impugnata.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia tributaria regionale per il Veneto, 5^ Sezione,
- rigetta l'appello confermando la sentenza di primo grado.
- Le spese sono a carico della parte soccombente e sono liquidate in € 1.500,00.
Così deciso in Venezia il 24 novembre 2025
Il Giudice Relatore Il Presidente
Dott. Gianni Sarragioto Dott. Alberto Mingarelli