Sentenza n. 425/2026
Depositata il 14/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 7, riunita in udienza il
21/11/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
TARALLO ANTONIO, Presidente
CAPUNZO RAFFAELLO, LA
FONTANA MANUELA, Giudice
in data 21/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2994/2025 depositato il 20/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 Notaio - CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Caserta
Difeso da
Ricorrente_1 Difensore Di Se SS - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4081/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado CASERTA sez.
6 e pubblicata il 14/10/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 23052031459 REGISTRO 2023
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 23052031459 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA IPOTECARIA 2023
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 23052031459 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA CATASTALE 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7037/2025 depositato il
24/11/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti
Resistente/Appellato: L'UFFICIO SI RIPORTA AGLI ATTI.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.- Con ricorso R.G. n. 2994/2025 il notaio Ricorrente_1 ha appellato la sentenza n. 4081/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Caserta, che ha respinto il ricorso proposto dallo stesso avverso l'avviso di liquidazione dell'imposta ed irrogazione delle sanzioni codice atto n. 23052031459, notificato a mezzo posta elettronica certificata in data 27 ottobre 2023, da parte dell'Agenzia delle Entrate, Direzione
Provinciale di Caserta , Ufficio Territoriale di Caserta, relativo all'imposta di registro per l'anno 2023.
Con il ricorso di primo grado, il contribuente ha dedotto la mancanza di motivazione adeguata dell'atto impugnato, la violazione del comma 3 della nota II bis dell'art. 1 della Tariffa del DPR n. 131 del 1986 e l'assenza dell'indicazione del responsabile del procedimento.
La Corte di primo grado ha rigettato il ricorso, richiamando la giurisprudenza della Cassazione Cass. civ.
Sez. V, Ord., (ud. 20/05/2021) 10-08-2021, n. 22561) che estende i benefici fiscali per l'acquisto della prima casa anche al lastrico solare, purché sussista un vincolo di pertinenzialità con l'immobile principale.
Ha, inoltre, ritenuto sufficiente la motivazione dell'avviso di accertamento, in quanto permetteva al contribuente di conoscere la pretesa tributaria e le ragioni sottostanti, ed ha considerato irrilevante l'omessa indicazione del responsabile del procedimento.
2.- Ha proposto appello il notaio Nominativo_1 lamentando:
a) la violazione della nota II-bis, comma 3, all'art. 1 della Tariffa, Parte I, del d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che il lastrico solare oggetto di compravendita costituirebbe pertinenza dell'abitazione principale;

b) il difetto di motivazione dell'avviso impugnato ex art. 7 della legge n. 212/2000;
c) la violazione dell'art. 10 e dell'art. 57 del d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che l'imposta avrebbe natura complementare e non principale e non sarebbe quindi dovuta dal pubblico ufficiale;

d) l'errore di calcolo nella liquidazione della maggiore imposta;

e) la nullità della sentenza impugnata anche quanto alle spese, chiedendo la condanna dell'Ufficio per lite temeraria.
Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate, D.P. di Caserta, che ha resistito ai motivi proposti con l'appello.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello merita accoglimento.
1.- La nozione di pertinenza rilevante ai fini dell'imposta di registro non è di matrice catastale bensì civilistica, trovando il proprio fondamento nell'art. 817 c.c., secondo cui sono pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un'altra cosa”.
In tale prospettiva, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che, tema di imposta di registro, ai fini dell'estensione dell'aliquota agevolata per l'acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell'immobile anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell'acquirente, destinato a servizio dell'abitazione, senza che rilevi la classificazione catastale del bene né la circostanza che l'acquisto avvenga con atto separato”
(Cass., sez. V, 13 marzo 2013, n. 6259; Cass., sez. V, 9 agosto 2021, n. 22561).
Nel caso di specie, risulta pacifico che il lastrico solare:
sia accessibile direttamente dall'appartamento; sia funzionalmente e strutturalmente destinato al servizio dell'abitazione; sia espressamente indicato nell'atto di compravendita quale pertinenza dell'immobile principale.
Pertanto, correttamente il Notaio rogante ha applicato l'aliquota agevolata del 2% anche alla base imponibile riferibile al lastrico solare, con conseguente insussistenza della maggiore imposta pretesa dall'Ufficio.
La sentenza di primo grado, nel ritenere ostativa all'agevolazione la presenza di due subalterni catastali in categoria F/5, ha erroneamente valorizzato un dato meramente formale, in contrasto con l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, che attribuisce rilievo esclusivo alla destinazione funzionale del bene.
2.- Ulteriore profilo di fondatezza dell'appello concerne la violazione degli artt. 10 e 57 del D.P.R. n. 131/1986.
La maggiore imposta richiesta dall'Ufficio presuppone un'attività valutativa e interpretativa in ordine alla spettanza dell'agevolazione “prima casa” al lastrico solare, attività che esula dal mero riscontro cartolare.
Secondo costante giurisprudenza:
“Qualora la pretesa impositiva richieda accertamenti di fatto o valutazioni giuridiche ulteriori rispetto all'atto,
l'imposta deve qualificarsi come complementare, con esclusione della responsabilità solidale del pubblico ufficiale rogante”
(Cass., sez. V, 21 maggio 2010, n. 12412; Cass., sez. V, 30 ottobre 2013, n. 24479).
Ne consegue l'illegittimità dell'avviso di liquidazione notificato al Notaio, in quanto riferito ad imposta avente natura complementare.
3.- Fondato è, altresì, il motivo di appello relativo alla richiesta di euro 50,00 per imposta ipotecaria ed euro
50,00 per imposta catastale.
L'avviso di liquidazione impugnato è totalmente privo di motivazione in ordine a tali voci impositive, non risultando indicati né i presupposti di fatto né le ragioni giuridiche della pretesa.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha costantemente affermato che: “L'avviso di accertamento o di liquidazione deve consentire al contribuente di conoscere l'an ed il quantum della pretesa tributaria, pena la sua nullità per difetto di motivazione”
(Cass., sez. V, 31 marzo 2011, n. 7360; Cass., sez. V, 23 maggio 2012, n. 8136).
Nel caso di specie, l'Ufficio si è limitato a motivare esclusivamente la pretesa relativa all'imposta di registro, senza alcun riferimento alle imposte ipotecarie e catastali, con conseguente illegittimità dell'atto sotto tale profilo.
4.- L'avviso impugnato risulta altresì viziato per violazione dell'art. 7 della Legge n. 212/2000, in quanto:
non reca una motivazione completa e coerente;
non indica il responsabile del procedimento;
non espone le ragioni giuridiche poste a fondamento della pretesa in modo conforme ai principi di trasparenza e buona amministrazione.
Tali carenze determinano la nullità dell'atto, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

accoglie l'appello e, per l'effetto, annulla l'atto impositivo impugnato. Condanna la parte appellata al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio, liquidate per il primo grado in euro 400,00 oltre accessori se dovuti per legge e per il secondo grado in euro 500,00 oltre accessori se dovuti per legge.