Sentenza n. 44/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del FRIULI VENEZIA GIULIA Sezione 3, riunita in udienza il 16/06/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SALVA' MANILA, Presidente
IN RO, EL
COLLINI ANTONIO, Giudice
in data 16/06/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 11/2021 depositato il 14/01/2021

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Gorizia - Via Roma N. 6 34170 Gorizia GO
elettivamente domiciliato presso dp.gorizia@pce.agenziaentrate.it contro
Resistente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 69/2020 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale GORIZIA sez. 1 e pubblicata il 21/10/2020
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. GO0016885-2019 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Oggetto del presente giudizio è l'unità immobiliare localizzata nel Comune di Romans d'Isonzo,
Indirizzo_1, Catasto_1 L'unità è stata censita con dichiarazione n. 1171 del 04/07/1988 e successiva variazione n. 1776 del
25/10/1988 per costruzione di unità afferente e collegamento del relativo mappale.
Con variazione del 08/04/1998, in atti dal 08/04/1998, con causale “rettifica per errore calcolo della rendita catastale”, veniva modificata la rendita in lire 190.580.000,00 pari a euro 98.426,36.
Con variazione DOCFA del 29/06/2010 protocollo n. GO0080660, in atti dal 29/06/2010 con causale
“divisione”, veniva scorporata un'ulteriore area, corrispondente all'unità immobiliare in causa, secondo il piano di frazionamento ivi previsto e veniva proposta una rendita stimata pari a euro 98.128,00. Tale classamento veniva successivamente validato dall'Ufficio.
Parte contribuente presentava successivamente la variazione DOCFA del 29/06/2018, protocollo n.
GO0028606, in atti dal 29/06/2018 con causale “ampliamento – diversa distribuzione degli spazi interni”, con la quale tutte le particelle precedentemente graffate venivano riordinate mediante fusione nell'unica particella Catasto_2. Contestualmente, veniva proposta da Controparte una nuova rendita stimata pari a euro 46.147,84. Con variazione per accertamento catastale del 09/05/2019, mediante procedimento di
“Stima del fabbricato in base al costo di costruzione”, l'Ufficio rettificava i valori unitari al metro quadro proposti dalla Parte in relazione ai singoli elementi facenti parte dell'immobile, (avviso di accertamento catastale G00016885/2019, relativo a nuova determinazione di classamento), con conseguente variazione in aumento e rideterminazione della rendita catastale in euro 99.600,00. La valutazione dell'Ufficio veniva motivata richiamando la normativa ed i principi catastali ed effettuando una stima diretta sulla base degli elementi economici e quantitativi riportati nella relazione sintetica appositamente allegata all'avviso di accertamento, riferita al biennio economico 1988/1989. Nelle note alla relazione tecnica in allegato all'avviso di accertamento veniva precisato che pur ritenendo idonea la categoria proposta in
D/7, vista la planimetria, le precedenti variazioni e confermate le consistenze proposte, si procedeva a rettificare i valori unitari riferiti al magazzino, agli uffici, all'area del lotto, allo scantinato/vani tecnici, come desunti dalla variazione Docfa precedente di prot. 80660/2010, presentata dalla parte e validata dall'ufficio, poiché alla luce della causale di 'ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni' si erano ritenuti incongruenti valutazioni estimative improntate alla diminuzione sostanziale dei valori unitari.
La società Resistente_1 srl impugnava il detto avviso di accertamento di rendita catastale (immobile in Comune Romans d'lsonzo, Indirizzo_1), chiedendo l'annullamento dell'atto impugnato, con vittoria di spese, e deducendo:
- di avere presentato dichiarazione DOCFA per ampliamento e diversa distribuzione degli spazi dell'immobile, con rendita calcolata in € 46.147;
- che l'Agenzia delle Entrate con l'atto impugnato aveva calcolato la rendita in misura più che doppia, senza alcun sopralluogo, e motivando che il valore era stato desunto dai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche;

- la mancanza di delega di firma da parte del Direttore provinciale dell'Agenzia delle Entrate;

- che la motivazione dell'atto impugnato rimandava ad un allegato, una relazione di stima, non sottoscritto da alcuno e eccepiva la mancanza di sottoscrizione;
- che, nel merito, non era dato sapere con quali immobili fosse avvenuta la comparazione menzionata nella relazione di stima dell'Agenzia, e che "gli immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, hanno invece delle rendite perfettamente compatibili con quella del DOCFA presentato da Resistente_1".
L'Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio, contro deducendo, e depositando nel prosieguo del giudizio di primo grado, memorie e documenti eccependo:
- che la rendita catastale era stata indicata dalla parte nel 2010 in € 98.128,00 e tale era rimasta per 8 anni;

- che non era stata l'Agenzia delle Entrate a raddoppiare la rendita, bensì era stata parte contribuente, nel 2018, a pretendere di dimezzarla, portandola ad € 46.147, in ragione di un "ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni", e con fusione delle pregresse particelle nell'unica particella 1584/8 sub
5;
- che la normativa non prevedeva alcun obbligo di sopralluogo;

- di aver provveduto alla c.d. stima diretta del bene, come previsto dalla normativa vigente, fondata sul presupposto che l'immobile era sempre lo stesso e che le uniche variazioni erano migliorative, per cui sarebbe stato incorerente ridurre la rendita, rispetto a quella del '2010.
L'Ufficio produceva la disposizione di servizio contenente la delega al funzionario che aveva firmato l'atto impugnato, osservando che la firma dell'atto era a valere anche la relazione di stima in quanto menzionata ed allegata ad un atto validamente sottoscritto;
concludeva per il rigetto del ricorso, con vittoria di spese, maggiorare per il procedimento di mediazione.
Con memoria illustrativa la ricorrente puntualizzava che l'Agenzia delle Entrate non aveva prodotto il provvedimento di delega alla firma del funzionario da parte del Direttore, e che il termine per farlo (20 gg. prima dell'udienza) era scaduto il 27 luglio;
contestava che la mancanza di firma della fondamentale relazione di stima, (ad opera di tale Nominativo_1, del quale nulla si sa), potesse venire sanata dalla firma dell'avviso di accertamento;
che la resistente non adduceva alcunché a contestazione dei valori di immobili simili, e non aveva prodotto dati contrastanti o difformi da quelli prodotti dalla ricorrente.
L'Agenzia delle Entrate, con memoria a propria volta, deduceva che il mancato deposito della disposizione di servizio 9/2017 nelle versioni aggiornate (che allegava con detta memoria) era dipeso da mera dimenticanza, e che comunque, quand'anche si ritenesse che il firmatario fosse un mero funzionario di fatto, nondimeno gli atti sarebbero stati validi, e sul punto richiamava le sentenze Corte cost. n. 37 del 2015 e CTP Gorizia n. 63 del 2015; ribadiva che la mancanza di firma della relazione di stima era irrilevante;
nel merito, affermava che il valore dell'immobile era stato calcolato sulla scorta della constatazione che gli interventi menzionati nel DOCFA non avevano comportato alcuna trasformazione dell'immobile, trattandosi di ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni, con diversa destinazione d'uso, senza modifica del valore;
di conseguenza, correttamente l'Agenzia si era riportata al valore del DOCFA del 2010 che la puntuale valutazione di quello specifico immobile e delle sue precipue caratteristiche escludeva ogni valenza della comparazione con altri immobili.
La CTP di Gorizia con sentenza n. 21/10/2020, pronunciata il 16/09/2020, accoglieva il ricorso con la seguente motivazione:
“Osserva la Commissione che ambedue le parti hanno sostenuto con dovizia di pregevoli argomenti le rispettive tesi;
sarebbe interessante esaminarle una per una, ma sarebbe un lavoro inutile, atteso che è sufficiente sposare la c.d. ragione più liquida, che è da sola idonea a supportare la decisione. Vale a dire: le argomentazioni sulla mancanza di firma, sia dell'atto impugnato, sia della relazione di stima (queste ultime sono connotate da qualche maggiore profilo di fondatezza, ma, appunto, non lo si esaminerà funditus), vengono private di rilevanza, ai fini del decidere, dalla notazione che l'atto amministrativo appare privo di adeguata motivazione. Infatti, l'atto impugnato rimanda esplicitamente alla relazione di stima (''la determinazione del nuovo classamento è stata eseguita con stima diretta, sulla base degli elementi economici e quantitativi riportati nell'allegata relazione sintetica"), sicché è scontato che è in tale relazione che va cercata la vera motivazione, poi recepita per relationem nell'atto impugnato. Al riguardo, in detta "relazione di stima sintetica" si legge soltanto "i valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile sono stati desunti dai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche". Il che costituisce un esempio di scuola di motivazione apparente, rectius: a tal punto apodittica, da risultare tout court inesistente, e non semplicemente carente/scarsa. Chi ha scritto una frase del genere sembra non avere idea di quale scopo abbia una motivazione, in quanto non si pone nemmeno lontanamente il problema del renderla verificabile. Ovvero, nessuno -dalla lettura della motivazione- è in grado di sapere a quali "immobili ubicati nella stessa zona" ci si riferisse, nè esattamente quale sia "la stessa zona"(nello stesso Comune? In un raggio di 3, o di 5, o di 10 chilometri?), e neppure quali mai siano le "analoghe caratteristiche" (costruttive, di destinazione, di accessibilità?). In uno Stato di diritto, atti del genere -vuotamente autoritari- sono inaccettabili;
ed una PA che li adotti, viene gravemente meno al proprio ruolo. Insomma: senza poter sapere quali immobili sarebbero stati presi in esame per la comparazione, il ricorrente non può in alcun modo censurare la motivazione, e la Commissione non può in alcun modo valutaria ... perché è inesistente. Bene avrebbe fatto l'Agenzia, in doverosa autotutela, a far ripartire l'iter amministrativo da zero, invece di costringere un privato ad affrontare il giudizio, e, in questa sede contenziosa, ad addurre una motivazione del tutto diversa -quindi: inammissibile- rispetto a quella dell'atto impugnato (qui ci si rifà alla stima del 2010, anziché alla comparazione con immobili omogenei), poi a glissare completamente sulla comparazione immobiliare fatta dal ricorrente. Insomma: potrebbe anche darsi che la stima fatta dall'Agenzia sia/fosse esatta, ma allo stato non è supportata da atti motivati;
sicché, lo si ripete, sarebbe stato bene annullare l'atto e ripartire da zero, nell'interesse non solo e non tanto del contribuente, quanto dell'Erario, che avrebbe -forse- potuto far valere un classamento diverso da quello del ricorrente.”
Appella l'Ufficio deducendo l'erroneità della sentenza per i motivi dedotti nell'atto di appello, da aversi qui per integralmente riportati, eccependo:
1) Erroneità/Infondatezza della decisione della Commissione Tributaria Provinciale nella parte in cui ha ritenuto inesistente la motivazione dell'atto catastale.
In applicazione dell'art. 30, DPR n. 1142/49, infatti, la rendita catastale è stata accertata con stima diretta dell'unità immobiliare e dalla lettura dell'avviso di accertamento e relativo allegato è evidente che per l'unità accertata l'Ufficio ha provveduto a:
- confermare la categoria proposta D/7;
- rettificare i valori di stima del fabbricato, ripristinando i valori unitari al metro quadro dei singoli ambienti
(“destinazioni”) componenti l'unità immobiliare, già proposti con la precedente dichiarazione DOCFA del
2010; rettifica, questa, motivata dal fatto che la variazione DOCFA dd. 29/06/2018, riferita esclusivamente ad un ampliamento e ad una diversa distribuzione degli spazi interni, non presentava alcun elemento idoneo a giustificare una diminuzione della rendita catastale.
L'appellante deduce che “la funzione della motivazione, ut supra accennato, sia quella di esprimere un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell'attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa;
pertanto, il relativo avviso di accertamento catastale viene a costituire un atto conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura partecipativa, come avvenuto nella fattispecie che ne occupa. Ciò posto, l'atto in questione si presenta chiaro, strutturato, completo di tutte le informazioni e motivato. Quindi, l'operato dell'Ufficio risulta legittimo ed infondata la pronuncia della CTP.”.
Si costituisce l'appellata società contro deducendo e presentando appello incidentale relativamente al mancato accoglimento dell'eccezione pregiudiziale concernente la carenza di delega in capo al funzionario che ha apposto la propria firma in calce all'avviso di accertamento impugnato, in quanto la delega di firma era stata tardivamente prodotta non autorizzava la valida sottoscrizione dell'avviso di accertamento catastale, ma solo la notifica dell'atto.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello dell'Ufficio è infondato e va respinto.
La motivazione dell'accertamento impugnato è le seguente: "Unità Immobiliare 1) Le risultanze che hanno dato luogo all'esito del presente accertamento derivano dalle valutazioni effettuate sulla base di quanto dichiarato nel documento DOCFA e sulla base degli elementi economici e quantitativi riportati nella relazione di stima sintettica (ALLEGATO1)"
Nel caso che ci occupa la discrasia tra la valutazione della contribuente nel documento DOCFA e la valutazione dell'Ufficio in ordine alla rendita attribuita, è afferente alla discrasia tra il valore dell'immobile attribuito/proposto dalla contribuente, € 2.307.392,00, che porta ad una rendita di € 46.147,84, e quello accertato dall'Ufficio nell'atto impugnato, € 4.983.452,00, che porta ad una rendita di € 99.600).
L'Ufficio ha accolto/confermato la categoria attribuita all'immobile dal contribuente, cateoria D7, conseguente alla modifica di destinazione d'uso dello stesso e alla modifica/redistribuzione degli spazi interni e della destinazione funzionale e d'uso degli stessi. Nel motivare l'accertamento della rendita catastale da attribuire all'immobile l'Ufficio afferma espressamente di aver operato una "Stima del fabbricato in base al costo di costruzione (Vc)", (cfr. Allegato 1 dell'atto impugnato), con una "Relazione di stima sintetica. Tecnico verificatore Nominativo_1, relazione nella quale è specificato espressamente che "I valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile, tenuto conto della specifica destinazione, sono stati desunti dai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore".
La motivazione per relationem alla realazione tecnica allegato 1 all'avviso di accertamento impugnato, è di per sè formalmente legittima ed ammissibile, ma la relazione tecnica di stima sommaria non riporta alcun riferimento nè a quali siano stati gli immobili ubicati nella stessa zona che hanno costituito parametro di riferimento per stabilire i valori unitari applicati dall'Ufficio alla consistenza dell'immobile oggetto di accertamento, nè quali siano stati i consolidati prontuari di settore dai quali sarebbero stati desunti tali valori. Sotto il profilo motivazionale, pertanto, la motivazione non ha raggiunto i requisiti minimi di sufficienza al fine di consentire al contribuente il pieno esercizio del diritto di verifica della effettiva correttezza della classificazione e della rendita attribuita.
E', infatti, lo stesso Ufficio ad indicare nella motivazione del provvedimento accertativo, che la determinazione della rendita attribuita è conseguente ad una diversa stima del valore economico dell'immobile (ferma la consistenza delle stesso tratta dalla dichiarazione DOCFA della contribuente), rivalutata in forza dei "valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore"; una indicazione quantomeno circa l'individuazione dei fabbricati similari ubicati nella stessa zona e circa i prontuari di settore utilizzati, avrebbe consentito una verifica circa la congruità delle caratteristiche e, conseguentemente, del valore degli immobili considerati alla base del raffronto, e sarebbe stata necessaria proprio alla luce delle ragioni sottostanti alla motivazione dell'accertamento. Il collegio, infine, rileva come l'appellante Ufficio di fatto formula una inammissibile intergazione della motivazione dell'atto impugato, se non proprio una nuova motivazione, laddove afferma, a pagina 8 dell'atto di appello: "Pertanto, nel caso di specie, avendo riportato nell'atto di accertamento i valori di stima adottati (che per le aree destinate a produzione ed uffici e per l'area di sedime non sono altro che quelli preesistenti alla denuncia Docfa, non essendo intervenuta alcuna trasformazione fisica dell'unità immobiliare né altre variazioni di rilievo), l'Ufficio ha integrato il presupposto ed il fondamento motivazionale dell'avviso di classamento (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell'attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa), che pertanto viene a costituire un atto conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa". Non più una motivazione fondata sulla stima diretta dell'immobile sulla scorta di parametri di riferimento costituiti da immobili similari per caratteristiche e ubicazione e di prontuari di riferimento per i valori, bensì una motivazione fondata sul fatto che l'immobile era stato già oggetto di stima validata dall'Ufficio che accoglieva la proposta della contribuente nel 2010, e che da allora nulla sarebbe mutato, restando indifferenti le variazioni di destinazione d'uso, distribuzione interna degli spazi e ampliamento, così da riconfermare, salvo una lieve variazione in aumento della rendita, (a maggior ragione ingiustificata), classamento e rendita attribuiti con la procedura DOCFA 2010.
In ogni caso, anche ritenendo l'adeguatezza e sufficienza della motivazione, in ipotesi ed a fronte di contestazione sul valore economico dei beni classati, in sede contenziosa la questione legata alla motivazione rileva riflettendosi sul piano probatorio. In sostanza, se l'accertamento è fondato su una divergente valutazione dell'Ufficio operata sulla scorta del valore di fabbricati similari ubicati nella stessa zona e dei valori risultanti dai prontuari di settore, il tema che si pone in sede contenziosa è quello della corretta, o meno, valutazione operata in forza dei parametri indicati come utilizzati.
Nel caso di specie, infatti, la motivazione dell'Ufficio è espressamente costituita da una valutazione di stima sintetica contenuta in una relazione tecnica e fondata sui parametri di cui s'è detto, restando ininfluente, proprio alla luce di tale motivazione, la precedente attribuzione di rendita effettuata sulla scorta della precedente DOCFA presentata dalla allora proprietà nel 2010 e validata dall'Ufficio; si rileva che, oltretutto, la precedente DOCFA del 2010 era afferente si ad immobile di analoga complessiva consistenza (metri quadri/metri cubi), ma con una diversa destinazione e diversa distribuzione degli spazi interni.
Nel caso che ci occupa, in cui l'attribuzione della rendita catastale è stata operata con stima diretta dall'Ufficio, (come accade per gli immobili classificati nel gruppo catastale D), nell'ambito della procedura "DOCFA", l'Ufficio non ha provveduto neppure in corso di causa, a differenza della parte contribuente, a indicare o individuare immobili nella stessa zona e di caratteristiche affini a quello oggetto di accertamento, ritenendo di aver integrato il presupposto ed il fondamento motivazionale dell'avviso di accertamento in quanto il valore economico del bene sarebbe desunto dalla variazione DOCFA precedente, del 2010 prot. 800660/2010, indipendentemente dalla categoria (D/7) e dalla destinazione d'uso (0402), "in quanto la causale di ampliamento e diversa distribuzione degli spazi interni ha evidenziato una diversa destinazione d'uso di alcune parti della struttura. Pertanto appaiono incongruenti valutazioni estimative improntate alla diminuzione sostanziale dei valori unitari" (cfr. pag. 12 atto d'appello dell'Ufficio). L'Ufficio non integra in sede contenziosa gli elementi di valutazione che considera sottostanti e giustificanti la stima diretta operata in relazione all'immobile nel 2019, (e neppure quelli fondanti la procedura DOCFA 2010), limitandosi ad affermare che sono i medesimi sottostanti all'attribuzione di classamento e rendita del 2010, che il contribuente avrebbe l'onere di conoscere, risultando indifferenti l'ampliamento e la distribuzione interna degli spazi, pur indicativi di un mutamento di destinazione d'uso.
L'Ufficio, pertanto, in sede contenziosa non ha fornito le indicazioni fattuali e tecniche necessarie affinchè possa essere valutata la correttezza del proprio operato e la congruità dell'attribuzione di classamento e rendita operata con l'atto impugnato, rispetto a quelle proposte dalla contribuente appellata. Quest'ultima, per parte sua, ha individuato in sede contenziosa immobili similari per caratteristiche e ubicati nella zona di quello il cui valore è in contestazione, (si veda a pag. 3 atto d'appello), con tabella di raffronto tra valori al MQ degli immobili similari e relative rendite attribuite dall'ufficio a tali immobili, il cui contenuto non è stato sostanzialmente contestato nel merito dei parametri di valutazione dall'Ufficio, che si è limitato a ritenere sufficiente e assorbente l'attribuzione di valori e le comparazioni (di cui nulla è dato di sapere non essendo prodotte in causa), di cui al procedimento DOCFA 2010 e ai relativi classamento e attribuzione di rendita.
La contribuente ha altresì depositato (all. 2 in appello), il "Prontario dei valori unitari per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e perticolare (Categorie "D" ed "E") con il procedimento indiretto del costo di riproduzione deprezzato - coast approch.", elaborando alle pagine 4 e 5 dell'atto di appello una stima operata sulla scorta dei valori unitari prendendo a base i parametri minimi e massimi suggeriti dal prontuario e facendo la media dei risultati ottenuti: rendita minima € 32.026,80 - rendita massima € 57.560,80, a conferma della attendibilità della rendita determinata dalla contribuentestessa (tramite il proprio consulente geom. Scocco), pari ad € 46.147,84.
Anche tale rideterminazione non è stata nel merito contestata dall'Ufficio.
In conclusione l'atto impugnato non appare sufficientemente motivato e, in ogni caso, nel corso del giudizio avente ad oggetto l'impugnazione dell'accertamento e dell'attribuzione di rendita non sono stati forniti elementi a supporto della correttezza e congriuità della valutazione e dell'accertamento operati dall'Ufficio; l'appello dell'Ufficio andrà, pertanto, respinto e confermata la decisione appellata, restando così assorbiti i motivi di doglianza della contribuente riproposti in via di appello incidentale.
Alla soccombenza seguono le spese del grado liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte di Giustizia Tributaroia del Friuli Venenzia Giulia respinge l'appello dell'ufficio. Condanna quest'ultimo alla rifusione delle spese di lite del grado che liquida in euro 1000, oltre accessori di legge.
Così deciso in Trieste, li 16 giugno 2025
Il relatore Roberto Lombardini Il presidente Manila Salvà