Sentenza n. 19/2026
Depositata il 05/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 2, riunita in udienza il 05/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
DE LUCA MAURO, Presidente VERRUSIO MARIO, Relatore DI FLORIO VINCENZO, Giudice
in data 05/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 6932/2024 depositato il 28/10/2024
proposto da
Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno - Via Degli Uffici Finanziari, 7 84100 Salerno SA
Email_1 elettivamente domiciliato presso
contro
Resistente_1 P.IVA_1 Srl -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1382/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado SALERNO sez. 3 e pubblicata il 25/03/2024
Atti impositivi: - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2021SA0057637 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2021
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 7461/2025 depositato il 09/12/2025
Visto e letto l'atto di appello di Agenzia delle Entrate (DE); letta la sentenza appellata in epigrafe indicata;
Resistente_1Visto e letto l'atto di costituzione in giudizio di srl;
Visti e letti tutti gli atti e documenti presenti ed acquisiti ai fascicoli, ivi compresa la memoria illustrativa della difesa contribuente depositata il 24 novembre 2025; Trattata la controversia come da verbale;
premesso
-che la presente sentenza è redatta ai sensi dell'art 36 co. 2 D.L.vo 546/1992 e del combinato disposto ex art. 1 co. 2 D.L.vo 546/1992, 132 cpc e 118 disp. att. cpc;
rilevato
-che la sentenza appellata ha accolto il ricorso della contribuente avverso avviso di accertamento catastale -emesso a seguito di richiesta di variazione catastale riguardo alla unità immobiliare destinata a pontile galleggiante con struttura metallica, galleggianti in materiale plastico con pavimentazione in elementi in PVC, individuata in Mappale del Comune di Luogo 1 Dati catastali -, con il quale, ferma la categoria D/8, si è elevata la rendita dalla proposta in euro 550,00 ad euro 30.349,08, applicando “ come Nominativo_1parametro di riferimento la rendita attribuita ai posti barca nel porto di , confermati con sentenza n. 74/2018 dalla CTP di Salerno, che ha stabilito un valore di Euro/mq 1102,00, per ampiezza classe di superficie fino a mq 63, equivalente ad imbarcazione di ml 9,00” ;
-che la sentenza appellata, dopo aver rilevato che la richiesta di variazione catastale del contribuente era basata sul metodo dell'approccio di costo (cd. cost approach), mentre il parametro individuato dall'DE era basato sul metodo dell'approccio di mercato (cd. market approach) e compiutamente espresso le ragioni del perchè tale secondo metodo sia inapplicabile nella specie e contrario alla Circolare 6/2012, ha annullato l'avviso di accertamento in quanto: “Non risulta possibile determinare la rendita attraverso l'analisi di mercato delle compravendite, per cui ritiene che il valore venale dell'immobile deve essere stabilito con riferimento al costo di costruzione, con applicazione di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato delle unità immobiliari, così come adottato e utilizzato dalla ricorrente, così come richiesto sia dalla normativa nazionale che regionale, paventato e consigliato anche dalla Circolare nr. 6/2012 della Direzione Centrale Catasto e Cartografia, da cui però l'Ufficio accertatore di Salerno ha ritenuto derogare. Per cui in difetto di un mercato delle compravendite e degli affitti sufficientemente attivo e dinamico, nonché coerente, l ' unico criterio cui è possibile fare riferimento nella fattispecie, per la determinazione della rendita catastale, è quello relativo al costo di costruzione, con la conseguenza che il ricorso merita accoglimento.”;
-che l'DE ha proposto appello riproponendo le difese espresse in primo grado;

-che la società contribuente si è costituita per resistere, evidenziando che l'appello non contrasta nel merito la decisione appellata;

-che la stessa società ha poi fatto seguire, in prossimità della udienza, memoria illustrativa sostanzialmente ripetitiva delle difese già opposte;
ritenuto
-che l'appello -tempestivo e a contraddittorio regolare- sia infondato;

-che l'appello dell'DE, da ritenersi ammissibile per l'orientamento della Suprema Corte sul minimum deduttivo di appello nel rito tributario, si limita a riproporre le ragioni di legittimità astratta del metodo applicato in accertamento, senza impingere in concreto le ragioni concrete, evidenziate ampiamente nella sentenza appellata, che hanno portato la Corte di prime cure a ritenere nel caso concreto inapplicabile il metodo valutativo adottato dall'DE (in astratto legittimo) e a ritenere invece applicabile in relazione al caso concreto l'altrettanto (in astratto) legittimo metodo adottato dalla società contribuente: ossia manca la deduzione di qualsiasi ragione che comprometta o contrasti i presupposti individuati dalla sentenza appellata per dimostrarne l'errore decisorio;

-che invero va ricordato che i metodi di apprezzamento catastale nella circolare 6/2012 per le unita' di categoria D ed E richiamata dalla Corte di prime cure, sono cosi' individuati: << Per quanto concerne gli immobili in esame, il citato art. 8 del Regolamento prevede che la classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unita' immobiliari costituite da opifici , costruiti per le speciali esigenze di una attivita' industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Parimenti non si classificano le unita' immobiliari che, per la singolarita' delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili. L' art. 30 stabilisce, inoltre, che le tariffe non si determinano per le unita' immobiliari indicate nell'art. 8. Tuttavia la rendita catastale delle unita' immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unita' . Si precisa, innanzitutto, che con la locuzione stima diretta si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarita' delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In tale contesto, la rendita catastale puo' essere determinata con procedimento diretto o con procedimento indiretto . Il procedimento diretto e' quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario e' il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziche' dal proprietario;
tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziche' dal locatario). Il procedimento indiretto e' , invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario puo' essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell' immobile (se esiste un mercato delle ^置compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest ltimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unita' immobiliari (deprezzamento). I citati articoli del Regolamento, anche nell' ordine gerarchico sopra indicato, appaiono coerenti con i criteri della piu' recente dottrina estimativa, atteso che lo studio del mercato locativo finalizzato alla determinazione di un reddito (o, per via indiretta, di un valore) permette di configurare l' approccio reddituale (income approach); lo studio del mercato delle compravendite per la determinazione di un valore (ma anche, per via indiretta, delle capacita' reddituali di un immobile) permette di configurare l' approccio di mercato (market approach); infine, l' analisi dei costi di produzione (o di ricostruzione), finalizzato alla determinazione di un reddito, consente di configurare l' approccio di costo (cost approach) >> ;
-che nel caso risulta applicato dall'DE fondamentalmente il metodo del valore venale da approccio di mercato in situazione in cui non esiste mercato venale di compravendita (cfr. di seguito), sicchè, come correttamente e condivisibilmente ritenuto dalla Corte di prime cure, l'approccio è errato, non applicabile alla situazione concreta;

-che invero l'DE nell'accertamento gravato (cfr. relazione di stima allegata all'avviso di cui è parte integrante motiva), ondivagamente, prima assume di voler operare per “stima del fabbricato in base al costo di costruzione (Vc)” , poi in realtà non procede a tanto (ed infatti non vi è alcun elemento riferito al costo di costruzione), ma individua direttamente un valore di euro 1.102,00 al mq. di occupazione di specchio d'acqua “tenuto conto che le tariffe di ormeggio del porto turistico Nominativo_2 e del porto di Nominativo_1, cosi come desumibili dai siti ufficiali, sono equivalenti per le imbarcazioni di ml. 9,00, si ritiene applicabile lo stesso valore di mercato (a parita' di redditivita')”;
-che, come si nota, la motivazione è ondivaga, poiché da un lato si ipotizza di agire sulla base del costo di costruitone, poi si approccia con il metodo del valore di mercato derivato però dalla asserita redditività, cioè un approccio per procedimento diretto che diviene poi indiretto (operando, per di più, per individuare il valore venale di mercato una presunzione infondata tra valore di impiego imprenditoriale ritraibile e valore venale);
-che insomma la valutazione dell'DE è un pot-pourri di metodi, mentre la circolare e le istruzioni correlative, in particolare l'art. 50 e l'art. 51 di queste, tengono ben distinti i metodi, ne impediscono un utilizzo misto, e li graduano: prima il metodo per procedimento diretto conforme all'art. 50 delle istruzioni: “ La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del fitto ritratto o ritraibile, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località è in uso il sistema dell'affitto.”; poi in subordine (quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località non è in uso il sistema dell' affitto): “La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località non è in uso il sistema dell'affitto. Dal valore venale si ricava il beneficio fondiario con l'applicazione del saggio d' interesse che compete ad analoghi investimenti di capitali”. ed infine in via gradata l'approccio per costo di costruzione;

-che dato il contesto normativo tecnico, corretto è il deciso del giudice di prime cure, che il Collegio fa proprio, secondo cui: “ La Corte quindi osserva che l'Ufficio accertatore, per determinare la rendita oggi impugnata, ha proceduto semplicemente paragonando, la rendita attribuita ai posti barca nel porto turistico di Nominativo_1 con quelli del porto turistico Nominativo_2, ritendendole equivalenti, accumunando le due strutture, e stabilendo lo stesso valore a metro quadro. (...) Si osserva che l'Ufficio ha ritenuto applicabile alle due strutture lo stesso valore di mercato delle compravendite, lì dove risulta evidente lo squilibrio tra le due, in quanto;
la Nominativo_1 offre la vendita del diritto di utilizzo del posto barca per
99 anni, in virtù di una concessione demaniale novantanovennale, è situata in zona decentrata con ottima viabilità, costruita ex novo ed offre parcheggi per ogni posto barca, spazi ludico ricreativi, area servizi rifornimento combustibile con diesel e benzina, area attrezzata per alaggio e varo imbarcazioni fino a 45 metri con travel life, officina riparazioni sia su legno che vetroresina, area destinata alla sosta imbarcazioni, ristoranti, bar, negozi per la nautica ecc.; mentre il porto turistico Nominativo_2 è in regime di una concessione demaniale, di durata biennale di carattere del tutto discrezionale da parte della Pubblica Amministrazione, che potrebbe anche decidere di non rinnovarla o di assegnarla ad altri tramite asta pubblica alla luce delle recenti normative comunitarie, è situato in pieno centro di Salerno sul molo di sottoflutto del Nominativo_2, senza parcheggi, senza servizi alla persona, senza nessun ristorante o bar, senza area di alaggio e varo imbarcazioni come pure senza area sosta delle stesse, con la possibilità di raggiungere i pontili solo a piedi attraversando il porto Nominativo_2. ” ;
-che a quanto condivisibilmente detto dal Giudice di prime cure, questa Corte ritiene di aggiungere che proprio la differenza di regime concessorio, mentre rende esistente un mercato (monopolistico) per vendita (recte, cessione del diritto di superficie anche d'acqua conceduta, perchè interna al porto non pubblico, per cui lo specchio d'acqua è limitato e considerato in Nominativo_1concessione), quindi è individuabile un valore venale, per , lo esclude per il porto Manfredi (porto in acque pubbliche), sicchè di fatto non esiste un mercato di cessione di superficie d'acqua;
-che l'DE anche in appello non ha introdotto prove e valutazioni di un mercato di affitto, assumendo solo in astratto la stessa redditività, non dando elementi per la determinazione del reddito ritraibile, sicchè non rimane in sede giudiziale che ricorrere all'approccio del costo di costruzione, come ha giustamente opinato il Giudice di prime cure, la cui decisione pertanto è condivisa da questa Corte e va quindi confermata;

-che dunque l'appello va rigettato;

-che le questioni vagliate in espresso esauriscono il devolutum sottoposto alla Sezione, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dello art. 112 c.p.c., in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato (come chiarito dalla giurisprudenza costante, ex plurimis, per le affermazioni piu' risalenti, Cass. Civ., sez. II, 22 marzo 1995 n. 3260, Cass. Civ., sez. V, 16 maggio 2012 n. 7663);
-che argomenti diversi non espressamente esaminati sono stati dal Collegio ritenuti non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso;

-che le spese del grado vanno integralmente compensate tra le parti rivenendosi legali ragioni nella difficoltà di applicazione dell'estimo catastale delle categorie D ed E;



P.Q.M.


Rigetta l'appello. Compensa integralmente tra le parti le spese del grado.