Sentenza n. 1633/2026
Depositata il 20/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 12, riunita in udienza il 16/02/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
DE LU MAURO, Presidente e Relatore AVOLIO ARTURO, Giudice MAROTTA SERGIO, Giudice
in data 16/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 7899/2024 depositato il 27/11/2024
proposto da
Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Salerno - Via Roma 84100 Salerno SA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3 Difensore_4 CF_Difensore_4 -
Email_2ed elettivamente domiciliato presso Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1553/10/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado SALERNO - pubblicata il 08/04/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3239 IMU 2017
A seguito di discussione in pubblica udienza

Richieste delle parti Appellante: accogliere appello
Appellato: rigettare appello



SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1La contribuente S.r.l. aveva impugnato l'avviso di accertamento esecutivo notificato in data 11.11.2022 dal Comune di Salerno, relativo all'omesso pagamento dell'Imposta municipale propria annualità 2017 per € 5.200,00, concernente l'immobile ubicato in Salerno, alla Indirizzo_1 , censito in catasto al foglio 44, particella 414, categoria catastale D1. La società fondava il ricorso sulla eccezione di invalidità dell'atto opposto per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 5 del d.lgs. n.546/1992 in quanto l'immobile tassato era da considerarsi “collabente” (categoria F/2) e, quindi, totalmente esente dal versamento dell'imposta per essere improduttivo di reddito.
Il comune di Salerno si costituiva e resisteva al ricorso chiedendone il rigetto.
Parte resistente ai sensi dell'articolo 32 del d.lgs. n.546/1992 depositava memorie illustrative, integrate in data 10.11.2022, con le quali rappresentava che il cespite in questione fino a tutto l'anno 2017, risultava censito in categoria catastale D/1 (rendita di €
4.893,53) sulla base della quale l'Ufficio aveva liquidato l'imposta dovuta, ai sensi dell'articolo 13 comma 4 D.L. n.201/2011, convertito dalla Legge n.214/2011. Solo a decorrere dall'anno 2018 (con variazione del 3/05/2018) l'immobile risultava essere stato catastalmente censito con categoria F/2. Sul punto l'Ente comunale eccepiva che il Comune non aveva alcuna competenza nell'assegnazione e/o variazione delle categorie catastali e nel riconoscimento dello stato di “collabenza”, trattandosi di categoria catastale attribuita dall'Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio. La società depositava in data 21.11.2022 ulteriori memorie integrative con le quali poneva in evidenza che sin dall'acquisto dell'immobile, realizzato mediante decreto di trasferimento del Tribunale di Salerno in data
15.09.2004, il cespite era in pessimo e fatiscente stato di conservazione, privo di allacciamenti pubblici e di servizi, tutte condizioni che ne permettevano l'inquadramento nella categoria dei cespiti cosiddetti “collabenti” (categoria F/2) e, come tale, esente dal versamento IMU. Allegava a supporto dei motivi esposti, sentenza di accoglimento n.1091/2023 emessa in data 18.04.2023 dalla Corte di Giustizia Tributaria di Salerno riferita all'annualità 2016. Con sentenza n.1553/10/24 del 6 febbraio 2024, depositata l'8 aprile 2024, la CGT di
Salerno motivava il rigetto del ricorso: «Il Collegio riscontra preliminarmente la presentazione del ricorso nei termini e secondo le formali modalità del D.Lgs. n.546/1992 in ragione dell'asserita (e non contestata) data di notificata dell'atto impugnato dell'11.11.2022; superate pertanto le eccezioni introduttive, ritenuta quindi conforme e rituale l'impugnativa, nel merito con riferimento al motivo di ricorso, il Collegio rileva che il Comune non ha alcuna competenza nell'assegnazione e/o variazione delle categorie catastali dei cespiti immobiliari
e nel riconoscimento dello stato di “collabenza”, categoria attribuita agli immobili aventi natura "fittizia" in quanto privi di rendita, rientrando nelle funzioni assegnate all'Agenzia delle
Entrate Ufficio del Territorio. La Corte rileva che il Comune di Salerno si è avvalso nella liquidazione del tributo, del dato emergente dagli atti catastali (categoria e rendita) in essere al primo gennaio dell'anno di imposizione, in applicazione dell'articolo 13, comma 4, del D.L.
n.201/2011 (convertito dalla Legge n. 214/2011). Il Collegio osserva che, ove si riscontri un errore nell'attribuzione della rendita ovvero nella classificazione catastale, è onere dell'intestatario presentare nota di variazione in rettifica del classamento all'Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio, provando l'eventuale l'errore in fase di attribuzione o
l'intervenuta variazione dello stato del cespite. La Corte di Cassazione infatti, secondo consolidato orientamento, ha statuito che, ai fini dell'esclusione dall'imposizione di un immobile cosiddetto “collabente”, lo stesso deve essere iscritto in catasto nella categoria F/2
e deve essere privo di rendita catastale, in quanto detta natura, non fa venir meno in capo all'immobile la tipologia normativa di “fabbricato” (pronunce n.26392/2019, n.19338/2019, n.10122/2019, n.8622/2019 n.17815/2017). La Suprema Corte ha inoltre statuito " ...che qualora l'immobile sia iscritto in una diversa categoria catastale ... è onere del contribuente, che invochi l'esenzione dall'imposta, impugnare l'atto di classamento ...del fabbricato, restandovi altrimenti quest'ultimo assoggettato ..." (n.21097/2019). Ne deriva pertanto che, ove non vi sia stata da parte dell'Agenzia delle Entrate il riconoscimento che il cespite sia stato erroneamente accatastato in una categoria anziché in un'altra, non è invocabile
l'applicazione della diversa destinazione d'uso, in quanto " .....gli immobili erroneamente classificati in una categoria non conforme alla destinazione d'uso, non possono essere esentati da imponibilità ove tale errato classamento sia stato determinato da una omissione del contribuente, che non abbia provveduto a denunciare l'effettivo utilizzo del cespite, non essendo onere dell'ente impositore richiedere all'ufficio competente la modifiche della rendita preesistente nell'ipotesi di negligenza del soggetto per legge onerato “(Corte di
Cassazione n. 3277/2019, n.15025/2016, n.1704/2016,). Nella fattispecie in esame il
Collegio, in aderenza alle statuizioni della Suprema Corte, ne deriva quindi l'onere a carico del Ricorrente di denunciare esattamente la variazione della destinazione d'uso ed in caso di errore nell'attribuzione della categoria e/o rendita, di richiedere ed ottenere la rettifica del dato catastale. il Collegio rileva anche che ad ogni modo “la rettifica non può estendere i suoi effetti agli anni di imposta in cui l'amministrazione si è regolata sulla base della dichiarazione del contribuente” (Corte di Cassazione n.24279/2019). Tenuto conto che la variazione è stata presentata in data 03/05/2018, per quanto sopra riportato, ai fini della tassazione per l'annualità 2017, deve essere considerato il dato catastale presente in atti nell'anno oggetto di imposizione, applicando pertanto la categoria D01 e la relativa rendita catastale di € 4.893,53». Al rigetto seguiva la condanna alle spese di lite liquidate in euro 300,00, oltre ad oneri accessori di legge ed iva se dovuti.
Contro questa decisione la società ha proposto appello, prospettando le seguenti argomentazioni: « Ricorrente_1L'immobile sottoposto a tassazione è divenuto di proprietà della
Ricorrente_1 s.r.l. con il Decreto di Trasferimento del Tribunale di Salerno – Sezione Fallimentare, in data 15.09.2004, n. Fall. 110/95, n. cron 6520, n. rep. 785. Per il decorso del tempo e per l'assenza di interventi di manutenzione, il fabbricato presenta notevoli infiltrazioni di acqua dal tetto, con pavimenti ricoperti da moquette inutilizzabile. Inoltre, il pavimento dell'atrio di ingresso è disconnesso, gli infissi esterni e frangisole sono ricoperti di ruggine, i partitori interni delle singole cellule espositive in legno assolutamente inutilizzabili, nonché le aree esterne abbandonate e ricoperte di erbacce. I lavori di ristrutturazione edilizia e di adeguamento strutturale, iniziati anni addietro, non sono mai stati completati, sicché ad oggi il fabbricato si trova allo stato inagibile. È evidente dunque che la categoria catastale D01 assegnata dall'Ufficio all'immobile sia del tutto infondata oltre che illegittima, in quanto attinente ad opifici in cui viene svolta regolarmente un'attività industriale. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20463 del 28 agosto 2017, ha statuito che il principio secondo cui le variazioni della rendita catastale hanno efficacia a decorrere dall'anno successivo alla data in cui sono annotate negli atti catastali non si applica quando si tratti di modifiche dovute a correzioni di errori materiali di fatto compiuto dall'Ufficio. Risulta evidente che nel caso di specie l'errore sia stato commesso dall'Amministrazione finanziaria in quanto nessuna rendita catastale poteva essere attribuita all'immobile della società. Infatti
è la stessa Agenzia delle Entrate - Direzione centrale catasto e cartografia, con nota n.
29440 del 30 luglio 2013 a precisare che agli immobili fatiscenti, al punto tale da non produrre alcun reddito e per i quali risulti l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas, non può essere attribuita la rendita catastale, richiamando l'art. 3, comma 2, lett. b) del Decreto del Ministro delle Finanze n. 28/1998 il quale stabilisce che possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito,
a causa dell'accentuato livello di degrado. E per dimostrare il livello di degrado dell'immobile sin dal suo acquisto nel 2004 dal Fallimento n. 110/95, la società ha depositato anche una
Nominativo_1relazione tecnica del geom. , con allegate foto del fabbricato, attestando anche la circostanza che l'immobile è privo di allacciamenti dei pubblici servizi di luce acqua e gas».
L'atto di appello conclude chiedendo di riformare la sentenza impugnata, annullando la pretesa impositiva a titolo di IMU per l'anno 2017, con condanna al pagamento delle spese, diritti e onorari del doppio grado di giudizio, con attribuzione al difensore antistatario.
Il Comune di Salerno ha resistito all'impugnazione costituendosi in data 28 novembre 2024 instando per la conferma della sentenza appellata e riservandosi di presentare successive memorie illustrative. Alla odierna udienza la controversia, sentito il relatore, è stata decisa come da dispositivo.


MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello va accolto. Deve essere considerata la posizione assunta dal Comune di Salerno che, a fronte delle eccezioni formulate dalla società contribuente, non ha ritenuto di effettuare alcun sopralluogo-ispezione dell'immobile in contestazione, essendosi invece sol limitato ad affermare la sussistenza del presupposto impositivo sulla base della rilevazione catastale.
Ora, se è pur vero che in fattispecie quali quella in narrativa, le emergenze catastali costituiscono la prova regina e che è un fatto storico che l'immobile in questione rientra nella classificazione F/2, resta pur tuttavia vero che l'onere di dimostrare la classificazione catastale come unità collabente spetta al contribuente e deve basarsi su dati ufficiali e inequivocabili.
Come già ritenuto dalla sentenza n.1091/2023 emessa in data 18.04.2023 dalla Corte di Giustizia Tributaria di Salerno riferita all'annualità 2016 e che aveva accolto il ricorso della società – alla quale si rinvia condividendone le motivazioni – la circostanza che la presentazione della variazione catastale in data 3 maggio 2018 ha comportato che l'immobile sia risultato catastalmente censito con categoria F/2 solo a decorrere dall'anno
2018, deve correlarsi con la dimostrata insussistenza sin dalla data di acquisto dell'immobile del presupposto impositivo, sì da far concludere circa l'erroneità della attribuzione della categoria catastale D01 assegnata dall'Ufficio all'immobile il cui stato fatiscente lo avrebbe dovuto rendere sprovvisto della rendita catastale stabilita per opifici che regolarmente svolgono attività industriale (tale è la categoria D01).
Quanto innanzi, difatti, risulta attestato dalla consulenza tecnica di parte prodotta in giudizio, comprensiva di allegazione fotografica, la quale inconfutabilmente comprova lo stato di effettiva inutilizzabilità dell'immobile in contestazione, del tutto fatiscente, privo di allacci di forniture di servizi e palesemente improduttivo di reddito. Del resto, a norma dell'art. 3, comma 2, lett. b) del Decreto del Ministro delle Finanze n.
28/1998 si stabilisce che possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito,
a causa dell'accentuato livello di degrado. Come correttamente motivato nel precedente sopra citato della Corte salernitana dell'aprile
2023, a fronte si siffatta emergenza probatoria il «Comune di Salerno, da parte sua, non ha fornito la prova della sussistenza del presupposto impositivo, pur essendo ora a tanto dovuto, con onere probatorio rafforzato rispetto al passato, per effetto del disposto di cui al comma 5 bis dell'art. 7 del D.lgs. n. 546/1992 (introdotto dall'art. 6 della legge n. 31.8.2022,
n. 130), attualmente in vigore ed applicabile al presente giudizio per effetto del principio tempus regit actum, che prevede testualmente che “L'amministrazione prova in giudizio le violazioni contestate con l'atto impugnato. Il giudice fonda la decisione sugli elementi di prova che emergono nel giudizio e annulla l'atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l'irrogazione delle sanzioni”».
Dunque, l'appello deve ritenersi fondato e, pertanto, le riferite conclusioni della Corte di prime cure meritano di essere rettificate in ragione di quanto innanzi affermato. Le questioni vagliate in espresso esauriscono il devolutum sottoposto alla Corte, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 c.p.c., in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato (come chiarito dalla giurisprudenza costante, ex plurimis, Cass. Civ., sez. II, 22 marzo 1995 n. 3260 e, Cass.
Civ., sez. V, 16 maggio 2012 n. 7663). Le argomentazioni e le eccezioni sollevate dalle parti, non espressamente esaminate, sono state dal Collegio ritenute non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonee a supportare una conclusione di tipo diverso.
Per quanto esposto, ogni contraria istanza respinta ed eccezione rigettata, la Corte – pur prendendo atto che il Comune aveva legittimamente liquidato l'imposta dovuta sulla base della categoria catastale D/1 (rendita di € 4.893,53), tale risultando quella per l'annualità in contestazione – definitivamente pronunziando accoglie l'appello, compensando le spese di entrambi i gradi di giudizio, sia in ragione di quanto innanzi, sia attesa l'alternanza di giudicati dovuti alla difficoltà della questione trattata conseguente ad aspetti interpretativi della normativa sugli immobili collabenti anche per effetto di orientamenti giurisprudenziali non uniformi e che hanno determinato che il presente contenzioso si caratterizzasse per l'appunto, una alternanza di giudicati.

P.Q.M.

Accoglie l'appello.
Compensa tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Salerno, 16 febbraio 2026 Il Presidente relatore MA de LU