Sentenza n. 448/2026
Depositata il 22/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 18, riunita in udienza il 03/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
COLETTA GIUSEPPE, Presidente
AQUINO VINCENZO, Relatore
GUADAGNI LUIGI, Giudice
in data 03/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2823/2024 depositato il 06/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Ing. Difensore_1 C/o L' Avv. Difensore_2 - CF_Difensore_1
Avv. Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Latina
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 1116/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LATINA sez. 3
e pubblicata il 28/11/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023LT0001037 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3769/2025 depositato il
04/12/2025 Richieste delle parti:
come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

FATTO

1.La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Latina, Sezione 3, con la Sentenza n. 1126/2023, depositata il 28/11/2023, ha respinto, con condanna della ricorrente alle spese liquidate in Euro 400.00 il ricorso del Sig. Ricorrente_1 avverso l'avviso di accertamento catastale n. 2023LT0001037 del 04/01/2023 notificato il 18/01/2023 con il quale l'Ufficio aveva provveduto ad operare un classamento in rettifica dell'Unità Immobiliare, sita nel Comune di città, nella Indirizzo_1 e censita in Catasto Fabbricati al dati catastali con variazione della rendita catastale dell'immobile variava da euro 1.545,50 ad euro 2.142,01.

2. Il primo giudice, tra l'altro, ha motivato: “Le classi catastali sono quindi degli indicatori che esprimono il grado di produttività degli immobili appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Le categorie catastali indicano solo la tipologia dell'immobile, invece la classe catastale esprime, all'interno della stessa categoria, il grado di redditività di un immobile. In definitiva la classe catastale viene utilizzata come ulteriore classificazione dell'immobile e si definisce in base a diversi criteri:il livello delle finiture i servizi in dotazione la dimensione e la posizione dei vani. Contribuiscono alla formazione della classe catastale anche altri elementi, come la posizione centrale o su strade di pregio, la luminosità degli ambienti e la funzionalità data dalla disposizione delle varie stanze. Questi aspetti determinano una classe catastale più alta, aumentando la rendita catastale. In presenza di una redditività omogenea all'interno del Comune o della zona censuaria e, quindi, in assenza di una ripartizione in classi della categoria, la classe catastale viene indicata con la lettera “U” che sta per unica. Viene indicata, invece, con i numeri da “1” a “n” al crescere della redditività. Le classi catastali rappresentano in altre parole la capacità di reddito di una unità immobiliare appartenente alle categorie dei gruppi A, B, C, D e F. La classe catastale di un immobile viene attribuita dall'Agenzia delle Entrate successivamente alla domanda di accatastamento oppure attraverso la dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana. Ad ogni classe catastale è attribuita una tariffa che verrà definita dall'Agenzia del Territorio corrispondente”.

3. Il Sig. Ricorrente_1 ha proposto appello avverso la suddetta sentenza chiedendone la riforma, con vittoria delle spese. A tal fine ha lamentato: - l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto corretta la motivazione dell'avviso di accertamento catastale n. 2022LT0075283; - l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto legittimo l'avviso di accertamento catastale n. 2022LT0075283 nonostante l'illogicità di motivazione: nonché l'erroneo, illogico e strumentale raffronto con le altre unità limitrofe.

4. L'AGENZIA DELLE ENTRATE Direzione Provinciale di Latina, costituendosi in giudizio, ha concluso per il rigetto dell'appello con vittoria delle spese, contestando i motivi di appello svolti.

5. Il presente ricorso è venuto in decisione all'udienza del 3/12/2025

MOTIVI DELLA DECISIONE

DIRITTO

1. Il Collegio osserva che, in tema di classamento di immobili mediante procedura DOCFA, qualora come nel caso, si riscontri una differenza tra la rendita proposta e quella attribuita a seguito di una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, in virtù di una diversa valutazione degli elementi di fatto - con la variazione nel caso di specie della classe di merito dalla 1 alla 3 - la motivazione (sia secondo la giurisprudenza di meirito che di legittimità) deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso. Infatti, nella concretezza del caso, emerge che la rettifica muoveva proprio dalla valorizzazione, da parte dell'ufficio, di circostanze fattuali non desumibili dalla procedura Docfa
e come tali necessitanti di una motivazione più diffusa ed approfondita;
motivazione peraltro funzionale a porre il destinatario in condizione di percepire da subito i presupposti dell'atto e di contestarli sotto tutti i loro aspetti in sede giurisdizionale, così da non poter essere fornita, per la prima volta, soltanto nel corso del giudizio.
A ben vedere, una più compiuta ed analitica motivazione sui presupposti di fatto dell'attribuzione della nuova rendita si rendeva tanto più necessaria in considerazione del fatto che l'unità immobiliare in oggetto risultava dall'origine inserita in categoria A/7, e che la procedura Docfa attivata dalla proprietà non dipendeva da lavori di ristrutturazione o miglioramento, e nemmeno da una diversa distribuzione degli spazi interni, quanto soltanto dall'accatastamento di due strutture di classe C2 insistenti all'interno della corte e non per ristrutturazioni o intervenute modifiche.
Questa sola circostanza, non contraddetta dall'amministrazione finanziaria, deponeva di per sè per la necessità di illustrare le ragioni per cui questa mera regolarizzazione catastale, basata sui titoli di provenienza, giustificasse in fatto e diritto la maggiore attribuzione.

2. IL Collegio osserva inoltre che nel contesto di un docfa, il confronto con immobili non limitrofi è una pratica non ammissibile in quanto la procedura si basa sulla valutazione delle pertinenze, sulla qualità delle finiture, sulla classe catastale e sulla superficie degli immobili contigui o adiacenti per determinarne la conformità e la corretta classificazione. Non è possibile, in altri termini, confrontare un immobile con altri non adiacenti, specialmente se questi appartengono a diverse categorie o hanno destinazioni d'uso differenti.
Anche sotto tale profilo il Collegio ritiene che l'appellante abbia assolto all'onere probatorio laddove l'Ufficio non ha, al contrario, offerto elementi di prova giustificanti l'attribuzione della maggiore rendita. Al riguardo,
l'insegnameto di legittimità (Cass. civ., Sez. V, Ord. 13/06/2024, n. 16569) è che, nelle controversie relative all'attendibilità del provvedimento di classamento in rettifica rispetto a quello proposto dal contribuente a mezzo della procedura DOCFA, l'onere di provare gli elementi di fatto giustificativi della diversa valutazione, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla amministrazione finanziaria, salva, comunque, la facoltà del contribuente di assumere su di sé l'onere di dimostrare l'infondatezza della pretesa di una maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l'accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l'immobile.
Nel caso di specie, fermo restando il potere dell'Ufficio di esercitare una forma di controllo sulla rendita proposta dal contribuente, è lo stesso Ufficio a riconoscere che alle unità immobiliari limitrofe a quella in contestazione risulta attribuita la classe di merito 1 ed è del tutto irrilevante sia che trattasi di classamenti di vecchia data, sia che anche essi, come specificato, saranno ogggetto di successivo incremento.

5. L'appello è pertanto fondato. Le spese possono essere compensate in considerazione della alternanza delle decisioni.

P.Q.M.

La Corte accoglie l'appello. Spese compensate.
Cosi deciso in Latina il 3/12/2025
IL RELATORE IL PRESIDENTE
IN NO