Sentenza n. 1052/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 1, riunita in udienza il 10/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TERRINONI PAOLA, Presidente
SAVO AMODIO AN, LA
PANNONE ANDREA, Giudice
in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'istanza di riassunzione dell'appello n. 2503/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - Ricorrente_1
Difeso da
Nominativo_1 Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 1 - Via Ippolito Nievo, 48-50 00153 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 19757/2017 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale ROMA sez. 45 e pubblicata il 20/09/2017
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK3035404946 IRES-ALTRO 2011 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 787/2026 depositato il
17/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 S.r.l. (in seguito: la Società) deposita ricorso in riassunzione, proposto a seguito dell'ordinanza 8 gennaio 2025 n. 322/2025, con la quale, su suo ricorso, la Corte di Cassazione, ha cassato con rinvio – precisando: “in relazione al motivo accolto” - la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria regionale di secondo grado di Roma, Sezione 2, 15 luglio 2022, n. 3319/02/2022, che aveva rigettato tanto l'appello principale dell'Agenzia delle Entrate, quanto quello incidentale della Società.
Il primo Giudice, con la sentenza n. 19757/2017, aveva parzialmente accolto il ricorso della Società, nella parte riguardante la misura degli interessi passivi che potevano essere ripresi a tassazione, mentre lo aveva rigettato negando la deducibilità degli interessi passivi pagati in relazione a contratti di finanziamento alle altre società del gruppo, non essendo finalizzati all'acquisto e alla costruzione di immobili patrimonio destinati alla successiva locazione.
Il ricorso per cassazione, proposto dalla Società, ha riguardato la statuizione di primo grado, confermata in appello, che l'aveva vista soccombente;
specularmente, l'Agenzia delle Entrate, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale avverso la parte della sentenza a lei sfavorevole.
La Società, nell'atto di riassunzione, premette di essere una società immobiliare il cui patrimonio è costituito prevalentemente da immobili iscritti tra le immobilizzazioni materiali, in quanto destinati alla locazione e di aver realizzato in Sesto San Giovanni, fra il 1999 ed il 2008, un complesso immobiliare denominato “Centro Commerciale Società_1” con destinazione a servizi, commercio e parcheggi consistente, precisamente, in 136 locali commerciali, 2 edifici con destinazione alberghiera e 2 edifici adibiti ad uso uffici. Il tutto per costi complessivi di 159.005.483 euro.
All'uopo, aveva stipulato:
- un contratto di finanziamento fondiario con Banca_1 per 144.607.931,00 euro, garantito da ipoteca;

- uno ulteriore con Banca_2 per l'importo di 92.000.000,00 euro, di cui solo 72.000.000,00 incassate.
Nel corso del 2011 ha effettuato, ai sensi dell'art. 1, comma 36, L. n. 244/2007, deduzioni dal reddito imponibile degli interessi passivi sostenuti.
L'Agenzia delle Entrate, con l'avviso di accertamento impugnato, ha affermato che i mutui erano stati stipulati per esigenze funzionali all'esercizio dell'attività d'impresa svolta, sicché gli interessi passivi, relativi al finanziamento contratto con Banca_2, non potevano essere dedotti, in quanto il finanziamento era finalizzato a finanziare altre imprese del gruppo ai fini di garantire loro una loro maggiore liquidità operativa, Infatti,
l'agevolazione prevista dall'art. 1 cit. deve necessariamente riferirsi agli interessi corrisposti relativamente all'acquisto o alla costruzione degli immobili.
Nell'atto di riassunzione la Società afferma, preliminarmente, che la questione riguarderebbe il solo presupposto oggettivo, non essendo contestata la sussistenza in capo ad essa di quello soggettivo;
nel merito, assume che la Suprema Corte avrebbe concluso che l'applicazione dell'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007 non possa essere limitata agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per la costruzione o per la ristrutturazione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non troverebbe riscontro nel testo normativo, essendo sufficiente che gli interessi:
- derivino da un finanziamento garantito da ipoteca e
- che gli immobili posti a garanzia, sui quali l'ipoteca è iscritta, siano destinati alla locazione.
Precisa altresì che l'art. 4, comma 4, del D.Lgs. 14 settembre 2015 n. 147 avrebbe definito più chiaramente l'ambito dell'art. 1, comma 36, cit., riservando il beneficio esclusivamente alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, senza null'altro aggiungere.
L'Agenzia delle Entrate, relativamente alla parte di sentenza di secondo grado che la vedeva soccombente, opera un rinvio al principio di diritto dettato dalla Corte di cassazione, chiedendo che si faccia luogo alla compensazione delle spese di giudizio fra le parti, considerando che:
- l'interpretazione sostenuta dall'Ufficio era avallata da due circolari del 2009;
- l'art. 1, comma 36, cit. demandava ad una commissione di studio l'adozione di norme di razionalizzazione del sistema impositivo vigente, e in quest'ottica, introduceva il beneficio de quo;

- vi erano decisioni del giudice tributario di appello (cita sentenze del 2019 e del 2020) favorevoli alla sua tesi;

- vi sono stati interventi legislativi successivi (art. 4, comma 4, D.Lgs. n. 147/2025, già citato, e art. 14, comma
2, D.Lgs. 29 novembre 2018 n. 142, art. 1, comma 7, L. 30 dicembre 2018 n. 145), che hanno imposto un limite esclusivamente soggettivo di applicabilità della norma alle sole società di gestione immobiliare;

- si tratterebbe di un indirizzo di recente affermatosi, come testimoniato dalla stessa ordinanza n. 321/2025 della Corte di cassazione che, all'uopo, cita tre suoi precedenti, due del 2023 ed uno del 2024.
La Società ha prodotto memoria illustrativa, nella quale, preso atto che l'Agenzia delle Entrate non ha formulato contestazioni sulla richiesta di annullamento dell'avviso di accertamento, controdeduce in ordine alla richiesta di compensazione delle spese di giudizio fra le parti. Evidenzia, in particolare, che:
- il provvedimento impositivo sarebbe frutto di un'interpretazione personale di controparte, dimostrandolo l'invocazione che essa stessa effettua a due circolari della stessa;

- conseguentemente, si sarebbe discostata dall'interpretazione letterale della norma, di univoco significato;

- avrebbe fatto riferimento ad una ratio della disposizione di legge – prevedere una differenziazione fra attività di gestione e attività di costruzione – non rintracciabile in essa, che, per converso, richiederebbe la sussistenza del solo presupposto “soggettivo”;
- vi sarebbero precedenti giurisprudenziali favorevoli alla Società;
- gli invocati interventi correttivi sarebbero anteriori all'emanazione dell'avviso di accertamento (art. 4, comma
4, D.Lgs. n. 147/2015).
All'udienza del 10 febbraio 2026 la causa è andata in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va premesso che la Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 322/2025, emessa su ricorso della Società, ha accolto esclusivamente il motivo da quest'ultima formulato, riguardante la corretta applicazione dell'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007.
Il rigetto della doglianza mossa dall'Agenzia delle Entrate avverso la parte della sentenza di appello n.
3319/02/2022 che l'aveva vista soccombente comporta il definitivo consolidamento in parte qua della decisione di secondo grado.
Nella presente fase di giudizio, pertanto, va valutata esclusivamente la fondatezza dell'appello incidentale della Società, rigettato dalla sentenza n. 3319/02/2022, che, sul punto, è stata cassata dalla Suprema Corte.
L'appello proposto dalla Società è fondato, facendo applicazione del principio di diritto enunciato dall'ordinanza n. 322/2025, con la quale la Suprema Corte ha stabilito che l'ambito oggettivo di applicazione della norma agevolativa, recata dall'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, non deve essere limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l'acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova riscontro nel testo normativo.
La disposizione anzidetta - ha proseguito la Corte - prevede l'integrale deducibilità degli interessi senza alcuna limitazione della sua operatività, stante “la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell'indebitamento”.
Il principio espresso dalla Corte di cassazione conferma definitivamente la fondatezza della pretesa azionata in giudizio dalla Società.
Del resto, l'Agenzia, nella sua memoria di replica, si limita a prenderne atto, insistendo solo per la compensazione delle spese dei due gradi di giudizio, nonché di quello dinanzi alla Suprema Corte.
Le argomentazioni, di segno contrario, offerte da controparte nella sua memoria di replica, risultano però pienamente condivisibili.
Sullo sfondo, vi è la considerazione che la Società è stata costretta ad un lungo iter processuale per far valere la sua pretesa.
Ma quello che rileva in maniera decisiva è che nessuno degli argomenti addotti dall'Agenzia delle Entrate coglie nel segno.
In particolare:
- quanto all'invocata mera applicazione di due circolari, è agevole ribattere che si tratta comunque di atti provenienti dalla medesima amministrazione, circostanza che perciò non giustifica l'interpretazione data alla norma de qua;

- il tenore di quest'ultima, come evidenziato dalla Corte di cassazione, è assolutamente univoco, sicché
l'Ufficio, con l'avviso di accertamento impugnato, ha dimostrato di essersi discostato dal canone interpretativo primario, che privilegia sempre e comunque il tenore letterale della norma;

- quanto testé esposto in punto di interpretazione porta a ritenere infondato l'argomento basato sulla presunta ratio della disposizione di legge – prevedere una differenziazione fra attività di gestione e attività di costruzione – che, perciò stesso, risulta del tutto artificiosa, in non rintracciabile nella norma;

- l'esistenza di precedenti giurisprudenziali favorevoli alla tesi dell'Ufficio, circostanza in sé non particolarmente rilevante alla luce di quanto esposto in precedenza, risulta comunque controbilanciata da decisioni di segno opposto;
- i correttivi invocati (per giunta, indicati in maniera generica nella memoria, oltre ad essere anteriori all'emanazione dell'avviso di accertamento, non risultano avere operato sul presupposto oggettivo della norma agevolativa.
In conclusione, l'appello della Società va accolto.
Pertanto, tenuto conto del rigetto dell'appello principale dell'Agenzia delle Entrate, di conferma dell'accoglimento parziale del ricorso di primo grado della Società, e dell'accoglimento, all'esito della presente fase di giudizio, dell'appello incidentale della Società, l'Agenzia delle Entrate risulta totalmente soccombente, sicché è tenuta a rimborsare alla controparte le spese dei due gradi di giudizio di merito e quelle del giudizio di legittimità, liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte in riassunzione, a parziale riforma della decisione della Corte di Giustizia Tributaria regionale di secondo grado del Lazio, sez.2, del 15/7/22 n. 3319/02/22, accoglie l'appello incidentale della società e condanna l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio di merito, quantificate in € 4.000,00 e di quelle relative al giudizio dinanzi la Corte di Cassazione, quantificate in
€ 1.500,00