Sentenza n. 71/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 6, riunita in udienza il
15/12/2025 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
GHIONNI CRIVELLI VI MARCO, Presidente
RANIERI VINCENZO, Relatore
GUARDIANO ALFREDO, Giudice
in data 15/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4278/2025 depositato il 06/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ii Di Napoli
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 15863/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
3 e pubblicata il 13/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20211T008551000 REGISTRO 2021
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20211T008552000 REGISTRO 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7680/2025 depositato il
15/12/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento dell'appello.
Resistente/Appellato: rigetto dell'appello.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza numero 15863/3/2024 del 11.10.2024 depositata il 13.11.2024, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Caserta, in composizione monocratica, accoglieva il ricorso proposto da Ricorrente_1 avverso gli avvisi di liquidazione di cui in epigrafe, relativi ad imposta di registro, chiedendo l'annullamento in quanto, secondo il ricorrente, l'atto sarebbe stato illegittimo per i seguenti motivi: l'immobile in disamina, acquistato nel 2012 non aveva mai potuto assurgere, nei fatti, a casa di abitazione in quanto oggetto di un provvedimento di annullamento del permesso di costruire in sanatoria adottato dal Comune interessato.
I giudici di prime cure, con motivazione cui si rinvia, ritenevano infondato il ricorso, in quanto al momento dell'acquisto dell'immobile, per espresso riconoscimento del ricorrente, era pendente un'ordinanza di abbattimento sull'immobile in questione, di cui alla sentenza n. 907/1996, richiamata dallo stesso contribuente. Ma tuttavia la possibilità di fruire una seconda volta del beneficio era da rinvenire nella volontà di tutelare il legittimo affidamento del contribuente che al momento del primo acquisto non era al corrente di cause ostative al godimento del beneficio e che si trovava, poi, imprevedibilmente a non godere più dell'immobile. Tale circostanza nel caso di specie non ricorreva, in quanto il ricorrente era ben consapevole, al momento dell'acquisto, della situazione urbanistica dell'immobile acquistato e ben poteva immaginare, stante l'emanazione dell'ordinanza sopra richiamata, un possibile annullamento del provvedimento da parte del Comune. Ogni altro motivo veniva ritenuto assorbito.
Proponeva appello il contribuente, eccependo che la decisione di primo grado si fondava su un errore logico ravvisabile nella circostanza che il contribuente, al momento dell'acquisto del primo immobile, sarebbe stato a conoscenza dell'ordinanza di abbattimento del fabbricato.
Da tale inesattezza il Collegio giudicante deduceva che in sede di secondo acquisto non si ravvisavano le circostanze oggettive sopravvenute per le quali il precedente immobile non avrebbe potuto assurgere alla funzione di prima casa di abitazione.
In primo grado, secondo l'appellante, era stato ampiamente chiarito che il ricorrente non fosse a conoscenza dell'ordinanza di abbattimento dell'immobile fin quando non fosse arrivato l'annullamento del permesso di costruire da parte del Comune.
Si costituiva, con proprie controdeduzioni, la Agenzia delle Entrate, chiedendo il rigetto dell'appello, con conferma della sentenza di prime cure.
Nella seduta del 15 Dicembre 2025, sentito il relatore e le parti ed esaminati gli atti, riteneva di dover decidere come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e va, pertanto, rigettato per i motivi di seguito esposti.
L'odierno appellante Ricorrente_1 ha proposto ricorso con effetti di reclamo avverso gli avvisi di liquidazione nn. 1T N.008551-000 A.001 e N.008552-000 A.001 notificati, entrambi - per il ricorrente, in data
02.11.2023.
Attraverso tali avvisi l'Agenzia ha rideterminato l'imposta di registro e l'imposta sostitutiva su mutui rispettivamente dovuta in relazione al contratto di compravendita di immobile e al relativo mutuo bancario, per aver revocato il cd. “beneficio prima casa”, atteso che il ricorrente aveva già beneficiato di detta agevolazione per l'acquisto di altro immobile sito nel comune di Marano di Napoli nel 2012.
Giova preliminarmente ricordare che l'art. 1 nota 2 bis della tariffa I allegata al TUIR stabilisce espressamente i requisiti per beneficiare della cd. agevolazione prima casa. Tra questi figura quello di cui alla lett. c) ai sensi del quale: “che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all'articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all'articolo
3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all'articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio
1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all'articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge
24 luglio 1992, n. 348, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all'articolo
1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all'articolo 1, comma 2, del decreto- legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e all'articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243”.
Lo stesso appellante ha dichiarato nel suo atto difensivo che alla data del contratto di compravendita e del relativo mutuo registrati rispettivamente al n. 8551 e n. 8552 del 2021 di essere già comproprietario di altro immobile per il cui acquisto aveva già richiesto ed usufruito del beneficio prima casa.
Deduceva ancora che doveva essere riconosciuto il diritto a godere delle agevolazioni prima casa anche al contribuente proprietario di altro immobile acquistato con le agevolazioni qualora lo stesso risulti non idoneo a sopperire alle esigenze abitative del contribuente. L'idoneità dell'immobile a tali fini andrebbe valutata oggettivamente, secondo la ricostruzione dell'appellante. Inoltre, deduceva l'asserita impossibilità di adibire l'immobile acquistato nel 2012 ad abitazione principale per effetto dell'annullamento del permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune di Marano di Napoli.
L'interpretazione fornita dall'appellante della normativa posta a fondamento della sua domanda non ha tenuto conto del fatto che la fruizione dell'agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso "di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l'inagibilità) dell'immobile (già posseduto) all'uso abitativo", laddove esso sia un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l'impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l'immobile acquistato per finalità abitative".
Sul punto si è espressa anche la Corte di Cassazione affermando che “ … affinché si possa parlare di forza maggiore “occorre che ci si trovi di fronte ad un avvenimento di gravità estrema, assolutamente fuori da ogni possibile previsione in quanto del tutto eccezionale ed inevitabile” (Cfr. Cassazione sentenza 22 maggio
2015, n. 10586).
Il caso che ci occupa non rientra in tale novero, atteso che al momento dell'acquisto dell'immobile, il ricorrente era ben conscio e consapevole che sull'immobile acquistato vi era pendente un'ordinanza di abbattimento di cui alla sentenza n. 907/1996, tanto richiamata dallo stesso ricorrente nel proprio ricorso. È evidente che la ragione sottesa alla possibilità di fruire una seconda volta del beneficio sia da rinvenire nella volontà di tutelare il legittimo affidamento del contribuente che al momento del primo acquisto non era al corrente di cause ostative al godimento del beneficio e che si trova, poi, imprevedibilmente a non godere più dell'immobile.
Nel caso di specie, invece, il ricorrente era ben consapevole al momento dell'acquisto, della situazione urbanistica dell'immobile acquistato e ben poteva immaginare, stante l'emanazione dell'ordinanza sopra richiamata, un possibile annullamento del provvedimento da parte del Comune. Infine, in via generale, va evidenziato che il beneficio prima casa è un'agevolazione eccezionale che, come tale, va interpretata in senso restrittivo in forza dell'art. 14 disposizioni preliminari al c.c.. Ebbene proprio

per questi motivi

non si presta ad una interpretazione estensiva, come sostiene il ricorrente che assimila l'ipotesi di inagibilità dell'immobile per sisma all'ipotesi di impossibilità di fruizione dello stesso per intervenuto provvedimento di annullamento del permesso di costruire in sanatoria.
L'appello va, pertanto, rigettato. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vanno quantificate in euro 1.000,00 oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Rigetta l'appello e condanna l'appellante al pagamento delle spese che si liquidano in euro 1.000,00.