Sentenza n. 83/2026
Depositata il 13/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' ABRUZZO Sezione 2, riunita in udienza il
28/01/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
DI SANTE ATTILIO, Presidente
NN US, Relatore
BAIOCCO ALBERTO, Giudice
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 396/2025 depositato il 06/05/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Teramo - Largo Madonna Delle Grazie 64100 Teramo TE
elettivamente domiciliato presso dp.teramo@pce.agenziaentrate.it contro
resistente1. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 400/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TERAMO sez. 1
e pubblicata il 04/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023TE0065269 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 37/2026 depositato il 04/02/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato il 20 ottobre 2023, la società resistente1. impugnava l'avviso di accertamento catastale n. 2023TE0065269, emesso dall'Agenzia delle Entrate –
Ufficio Provinciale Territorio di Teramo, con il quale veniva rettificato il classamento dell'unità immobiliare sita in Martinsicuro (TE), Indirizzo_1, identificata al foglio n_foglio, particella n_part, sub. n_sub, passando dalla categoria C/1, classe 1, come proposto dalla parte contribuente con DOCFA del 19 maggio 2022, alla categoria C/1, classe 2, con conseguente aumento della rendita catastale da € 3.456,34 a € 4.023,66.
La società ricorrente contestava la legittimità dell'atto impugnato, sostenendo che la variazione di classamento non trovasse giustificazione né in mutamenti delle caratteristiche dell'immobile, né nel contesto urbanistico, rimasto invariato rispetto al passato. In particolare, la società evidenziava che le unità immobiliari poste a confronto dall'Ufficio nell'avviso di accertamento erano ubicate in zone diverse della città (Indirizzo_2 e Indirizzo_3), caratterizzate da una ben maggiore attrattività commerciale, centralità, presenza di servizi e qualità edilizia, rispetto a Indirizzo_1, strada priva di sbocco, con modesta vocazione commerciale, carenza di servizi e parcheggi, e con caratteristiche edilizie inferiori. La documentazione fotografica e catastale allegata dalla ricorrente metteva in luce la diversa qualità e posizione degli immobili di raffronto rispetto a quello oggetto di accertamento, sottolineando come la produttività dell'immobile di Indirizzo_1 fosse certamente inferiore rispetto a quella dei beni presi a confronto dall'Ufficio.
L'Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto del ricorso e sostenendo la correttezza del classamento operato, in ragione della presunta omogeneità delle caratteristiche tra l'immobile oggetto di accertamento e quelli posti a confronto, nonché della migliore funzionalità e distribuzione degli spazi a seguito della suddivisione dell'originario subalterno. L'Ufficio, nelle proprie difese, introduceva anche argomentazioni ulteriori rispetto a quelle contenute nell'avviso di accertamento, estendendo il confronto ad altri immobili.
Nel corso del giudizio di primo grado, la Corte disponeva consulenza tecnica d'ufficio, affidata all' ing. Nominativo_1, con il compito di accertare, tra l'altro, se la variazione DOCFA e la suddivisione dell'immobile avessero comportato un incremento del valore commerciale, se Indirizzo_1 avesse accresciuto la propria vocazione commerciale e se la segnaletica stradale (strada senza uscita) incidesse negativamente sullo sviluppo delle attività commerciali. All'esito delle operazioni peritali, cui hanno partecipato entrambe le parti, il CTU depositava relazione in cui concludeva per la scarsa vocazione commerciale di Indirizzo_1, sottolineando l'assenza di attività attrattive, la limitata accessibilità e la marginalità della posizione rispetto ai circuiti commerciali cittadini. La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Teramo, con sentenza n.
400/2024 depositata il 4 novembre 2024, accoglieva il ricorso della società, annullando l'avviso di accertamento e condannando l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese di lite e di CTU.
Avverso tale sentenza ha proposto appello l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Teramo, deducendo, in via preliminare, la nullità della sentenza per violazione dell'art. 31 D. Lgs. 546/1992 (mancato rispetto del termine di preavviso per la comunicazione dell'udienza di conferimento dell'incarico al CTU) e dell'art. 191 c.p.c. (formulazione dei quesiti in assenza delle parti), e, nel merito, l'erroneità della sentenza per acritica adesione alle conclusioni della CTU, ritenuta inconferente rispetto ai criteri di classamento catastale, nonché per omessa considerazione delle argomentazioni e delle prove offerte dall'Ufficio, anche mediante produzione di documentazione fotografica e catastale a sostegno della legittimità dell'operato amministrativo. L'Ufficio, inoltre, ha depositato ulteriori fotografie e considerazioni, nonché un confronto con immobili diversi da quelli utilizzati come paragone nell'avviso di accertamento, richiamando la circostanza che il subalterno gemello (sub 36), oggetto di analoga rettifica, non era stato impugnato dal relativo acquirente.
La società contribuente si è costituita in giudizio, chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata, deducendo l'inconsistenza delle eccezioni procedurali, in quanto l'udienza dell'8 luglio 2024,
(incarico CTU), aveva natura istruttoria e l'Ufficio aveva comunque preso attivamente alle operazioni peritali, senza subire alcuna concreta lesione del diritto di difesa;
l'inammissibilità delle nuove produzioni documentali e delle argomentazioni non contenute nell'avviso di accertamento, in violazione del principio del contraddittorio e del divieto di iura novorum in appello;
la correttezza della sentenza di primo grado, fondata su una motivazione logica e coerente, che valorizza le risultanze della CTU e le peculiarità del contesto urbanistico e commerciale di Indirizzo_1. L'appellata, nelle proprie controdeduzioni, sottolinea altresì che l'Ufficio, già in primo grado, aveva posto a confronto immobili diversi da quelli indicati nell'avviso di accertamento, in violazione dei principi di diritto e del diritto di difesa del contribuente, e che la produttività dell'immobile oggetto di accertamento è certamente inferiore rispetto a quella dei beni presi a confronto, come dimostrato dalla documentazione che ha versato in atti.
Entrambe le parti hanno chiesto la trattazione in pubblica udienza.
In data odierna, espletati gli incombenti di cui a verbale, la controversia è stata decisa come in dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte osserva preliminarmente che il novellato art. 132 c.p.c., c. 1 n. 4, consente al Giudice la concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione.
Conformemente a giurisprudenza consolidata ed all'art. 118 disp. att. c.p.c., il Giudice non è pertanto obbligato a esaminare analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ma può limitarsi ai punti decisivi della controversia. Tali principi si applicano integralmente anche al processo tributario, ai sensi dell'art. 1, comma
2, D. Lgs. n. 546/1992. Le questioni non espressamente affrontate si considerano assorbite o superate quando risultino incompatibili con la decisione adottata.
L'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate non merita accoglimento.
Le eccezioni procedurali sollevate dall'Ufficio, relative alla presunta violazione dell'art. 31 D. Lgs. 546/1992
e dell'art. 191 c.p.c., non risultano fondate.
L'udienza dell'8 luglio 2024 era finalizzata esclusivamente al conferimento dell'incarico al CTU e non alla trattazione del merito della controversia. A riguardo è da ritenere che il termine di preavviso di cui all'art. 31
D. Lgs. 546/1992 vada applicato alle udienze di trattazione e non a quelle istruttorie, salvo che non sia dimostrata una concreta lesione del diritto di difesa.
Nel caso di specie, l'Agenzia delle Entrate, pur non avendo preso parte all'udienza richiamata, ha partecipato attivamente alle operazioni peritali, presenziando all'inizio delle stesse tramite propri delegati, avendo altresì avuto la possibilità di presentare osservazioni alla bozza di CTU, che tuttavia non sono state formalmente depositate nei termini, ma solo successivamente, mediante memoria illustrativa.
Non si ravvisa, pertanto, alcuna compromissione effettiva del diritto di difesa tale da generare una nullità processuale.
Quanto alla dedotta violazione dell'art. 191 c.p.c., la nomina del CTU e la formulazione dei quesiti, sebbene avvenute in assenza delle parti, non hanno impedito alle stesse di interloquire con il perito nel corso delle operazioni peritali, né di sollevare tempestivamente eccezioni o richieste di integrazione, ragion per cui anche sotto tale profilo non si configura una nullità processuale, non rilevandosi alcuna concreta lesione del contraddittorio.
Deve poi considerarsi che l'appello dell'Ufficio si fonda in larga parte su nuove produzioni documentali e su argomentazioni difensive non contenute nell'avviso di accertamento, in violazione del principio del contraddittorio e del divieto di iura novorum nel corso del giudizio.
È principio consolidato che, nel processo tributario, l'Ufficio non può modificare, integrare o sostituire in corso di causa i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa evidenziati nell'avviso di accertamento, né può introdurre nuovi documenti o argomentazioni non previamente dedotti, salvo che ciò sia reso necessario da circostanze sopravvenute o da impossibilità non imputabile.
Nel caso di specie, l'Agenzia delle Entrate ha fondato l'atto impositivo su un raffronto con specifiche unità immobiliari (Indirizzo_2 e Indirizzo_3), mentre solo in sede contenziosa e, in particolare, in appello, ha introdotto nuovi elementi di fatto e di prova (ulteriori immobili di raffronto, documentazione fotografica, riferimenti a lavori di ristrutturazione e a servizi della zona), che non possono essere presi in considerazione ai fini della decisione. Tale condotta, oltre a violare il diritto di difesa del contribuente, si pone in contrasto con il principio secondo cui la motivazione dell'avviso di accertamento delimita l'ambito delle ragioni deducibili dall'Ufficio nella successiva fase processuale.
Peraltro la società appellata ha evidenziato la diversità delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili utilizzati come paragone rispetto a quello oggetto di controversia, sia sotto il profilo della posizione urbanistica che della qualità edilizia.
Nel merito, la Corte ritiene che la sentenza impugnata abbia motivato in modo logico e coerente l'accoglimento del ricorso, valorizzando le risultanze della CTU, che ha accertato, con indagine puntuale e riscontro oggettivo, la scarsa vocazione commerciale di Indirizzo_1, la marginalità della posizione dell'immobile rispetto ai circuiti commerciali cittadini, la carenza di attività attrattive e la presenza di elementi (strada senza uscita, limitata accessibilità, carenza di servizi) che incidono negativamente sulla redditività potenziale dell'unità immobiliare.
Le critiche mosse dall'Ufficio alla CTU si risolvono, per lo più, in mere valutazioni di parte, non supportate da elementi oggettivi e tempestivamente dedotti, e non scalfiscono la solidità delle conclusioni peritali, che la Corte condivide integralmente.
Ad ogni buon conto, la natura devolutiva del giudizio di appello impone a questa Corte un riesame pieno della vicenda che, anche prescindendo dalle risultanze della CTU, può agevolmente fondarsi solo sulla documentazione in atti e sulle deduzioni delle parti.
In tale prospettiva, occorre richiamare la sequenza storica e catastale dell'immobile oggetto di causa: esso era stato sin dall'origine destinato a uso commerciale e classato in classe 1, ossia quella di minor pregio.
Tale classamento era rimasto invariato per un lungo periodo, salvo una temporanea variazione a magazzino
(C/2) e il successivo ripristino della destinazione a negozio (C/1) con la pratica DOCFA del 2022, senza che, contrariamente a quanto asserito dall'appellante, fossero intervenute modifiche sostanziali alle caratteristiche dell'unità.
A riguardo va considerato che, come peraltro correttamente ricordato dallo stesso Ufficio nel proprio appello, la logica del classamento catastale è finalizzata a definire la redditività presunta dell'immobile, tenendo conto di molteplici fattori, tra cui l'ubicazione, che per gli immobili a destinazione commerciale assume rilievo preminente rispetto ad altre tipologie, come le abitazioni o gli uffici.
È proprio il fattore dell'ubicazione a risultare determinante per la valutazione della classe catastale di un negozio: la presenza su una via centrale, la visibilità, il “passaggio” pedonale o veicolare, la facilità di accesso e la presenza di attrattive sono elementi che possono giustificare l'attribuzione di una classe superiore.
Dalla documentazione versata in atti risulta di palese evidenza che il posizionamento dell'immobile oggetto di controversia non sia favorevole allo svolgimento di attività commerciali, essendo Indirizzo_1 una strada priva di sbocco, marginale rispetto ai principali circuiti cittadini, priva di attrattive e servizi, e caratterizzata da una limitata accessibilità.
Tali elementi, già valorizzati dalla società sin dal primo grado, oltre che confermati dalla CTU, depongono per l'assenza dei presupposti per l'attribuzione di una classe catastale superiore rispetto a quella originaria.
Inoltre, va sottolineato che l'Ufficio, nel proprio accertamento, aveva posto a confronto l'immobile oggetto di controversia con unità immobiliari ubicate in altre zone della città (Indirizzo_2 e Indirizzo_3) caratterizzate da una ben maggiore attrattività commerciale per centralità e frequenza di passaggio di persone rispetto a
Indirizzo_1. Tale raffronto risulta oggettivamente inappropriato, come evidenziato dalla società appellata e come emerge dalla documentazione fotografica e catastale in atti, che mette in luce la diversa qualità e posizione degli immobili di raffronto rispetto a quello oggetto di accertamento. La produttività dell'immobile di Indirizzo_1 è infatti certamente inferiore rispetto a quella dei beni presi a confronto dall'Ufficio e la scelta di utilizzare immobili di paragone diversi da quelli indicati nell'avviso di accertamento, sia in primo che in secondo grado, si pone in violazione dei principi di diritto e del diritto di difesa del contribuente.
In definitiva, la Corte ritiene che vada confermata la decisione di primo grado, sia per la fondatezza delle argomentazioni della società, sia per la coerenza delle risultanze peritali, sia, infine, per la funzione stessa del classamento catastale, che deve riflettere la reale redditività potenziale dell'immobile in relazione al contesto in cui esso è inserito.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto dell'attività difensiva svolta e della complessità della controversia, si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado dell'Aquila, definitivamente pronunciando sull'appello indicato in epigrafe così decide: Rigetta l'appello dell'Ufficio. Condanna l'Ufficio, soccombente, al pagamento delle spese di lite anche per questo grado di giudizio, liquidate in Euro 1.000,00, oltre accessori di legge laddove dovuti. L'Aquila, 28 gennaio 2026 Il Giudice Relatore Il Presidente