Sentenza n. 143/2026
Depositata il 13/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 2, riunita in udienza il
10/02/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
PIOMBO BRUNO, Presidente
SISTO NI, Relatore
CHITI ALFREDO, Giudice
in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 518/2025 depositato il 26/06/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova - Via Fiume, 2 16121 Genova GE
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 - CF_Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 10/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GENOVA sez. 2 e pubblicata il 07/01/2025 Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 24013036850 REGISTRO 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 111/2026 depositato il
12/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con appello N. 518/2025, l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Genova, impugnava la sentenza
N. 10/2/2025 depositata il 07.01.2025 dalla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Genova, con la quale accoglieva a spese compensate, il ricorso avverso l'avviso di liquidazione N. 24013036850 emesso per il recupero dell'imposta di registro per € 1.800,00, riguardante l'atto a rogito dal Notaio Resistente_2 del 23 febbraio 2024, rep 3026/10573. registrato all'Agenzia delle Entrate Ufficio Atti Pubblici il 26 febbraio
2024 al numero 6497/ Serie 1T, con il quale, il signor Resistente_1 acquistava la casa da terra a tetto sita in Sanremo (IM), Indirizzo_1 , con annessi locali ad uso deposito e w.c. al piano seminterrato ed area scoperta della superficie catastale di mq 1.103. La casa ed il locale deposito sono censiti al Catasto Urbano Dati Catastali mentre l'area scoperta è censita al Catasto
Terreni del Comune di Sanremo al Dati Catastali.
Il predetto avviso di liquidazione veniva notificato a mezzo pec del il 23/04/2024 al Notaio Resistente_2, il quale lo impugnava unitamente al signor Resistente_1 con ricorso del 20/06/2024, ritenendo non dovuto quanto richiesto ed illegittimo l'esito del controllo, effettuato dall'Ufficio dell'autoliquidazione delle imposte, con il quale riliquidava l'imposta di registro dovuta per l'area scoperta, sul prezzo dello stesso (euro 20.000) anziché sul valore catastale, ad aliquota ordinaria (9%), anziché ad aliquota agevolata (2%), non essendo applicabile il regime del “prezzo – valore”, e ritenendone insussistenti i presupposti applicativi: per mancanza dell'elemento oggettivo, necessario, unitamente all'elemento soggettivo, per l'instaurarsi del rapporto funzionale tra bene principale e pertinenza, essendo l'area urbana situata “solo nelle vicinanze del fabbricato”; ed in considerazione del fatto che tale immobile non ricade in zona agricola.
L'Ufficio si costituiva in giudizio eccependo, in via pregiudiziale, la carenza di legittimazione attiva del signor Resistente_1, in considerazione del fatto che il suesposto avviso di liquidazione era stato notificato esclusivamente al Notaio rogante dott. Resistente_2 e nel merito chiedeva il rigetto del ricorso, stante l'assenza dei presupposti applicativi del “prezzo valore” richiesto in atto con riguardo all'area scoperta.
Ne seguiva l'emissione della sentenza oggi impugnata che, respingendo l'eccezione preliminare sull'assenza di legittimazione attiva dell'acquirente in atto, signor Resistente_1, riteneva sussistenti i presupposti applicativi del regime del “prezzo valore” richiesto per il terreno pertinenziale, avverso la quale l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Genova proponeva i seguenti motivi di appello.
1) Violazione e falsa applicazione della normativa sul “prezzo - valore” di cui all'art. 1 comma 497 della legge 23.12.2005. n. 266 - Finanziaria 2006 e degli artt 43 e 52 dpr 131/1986, considerato che è possibile avvalersi del regime di favore del prezzo - valore anche per l'acquisto, di terreni pertinenziali, dotati di una propria rendita catastale, a condizione che si tratti di terreni agricoli, non suscettibili di destinazione edificatoria. 2) Erroneità della sentenza di primo grado nella parte in cui ha accolto, senza motivazione, la doglianza dei ricorrenti circa la presunta carenza di motivazione dell'atto impugnato per quanto riguarda l'aliquota applicata dall'Ufficio per la riliquidazione, che è quella ordinaria (9%) anziché quella agevolata (2%) applicata dal Notaio.
Si costituivano il Notaio Dottor Resistente_2 e il signor Resistente_1, rappresentati e difesi come in atti, chiedendo la conferma della sentenza di primo grado poiché sarebbero proprio i documenti di prassi, richiamati dall'Ufficio (circolari 6/2006, 6/2007 e la Risoluzione 149/2008 a riconoscere l'applicazione del regime del cosiddetto prezzo valore anche a terreni suscettibili di destinazione edificatoria, atteso che, in particolare, la richiamata Risoluzione N- 149/2008 dispone che “..l'articolo 1, comma 497, della Legge 266 del 2005 non pone alcuna restrizione né in ordine alla tipologia, né in ordine al numero di pertinenze che rilevano per poter avvalersi del regime del c.d. “prezzo valore”. Inoltre, non pertinente risulterebbe il richiamo effettuato dall'appellante al quarto comma dell'articolo 52 del Testo Unico dell'Imposta di Registro (D.P.R.
131/1986), atteso che il rinvio effettuato dall'art. 1, comma 497, della Legge 266/2005 al quarto e quinto comma dell'art.52 del T.U. Registro (“la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali
è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell' articolo 52, commi 4 e 5”) è espressamente e testualmente limitato alla determinazione (catastale) del valore dell'immobile.
Priva di fondamento sarebbe anche la doglianza dell'Ufficio circa la presunta carenza di motivazione dell'atto impugnato per quanto riguarda l'aliquota ordinaria del 9% applicata per la riliquidazione, anziché quella agevolata del 2% applicata dal Notaio.
La sentenza meriterebbe, anche su questo punto, di essere confermata, sia per totale assenza di motivazione dell'atto impugnato, sia in quanto non sarebbe legittimo il tentativo in sede processuale di integrare la lacuna motivazionale dell'avviso impugnato.
Il Notaio Dottor Resistente_2 e il signor Resistente_1 presentano anche appello incidentale con riferimento alla mancata condanna alle spese del giudizio di primo grado dell'Agenzia delle Entrate –
Direzione Provinciale di Genova, nonostante la totale soccombenza e chiedendo il rigetto dell'appello principale e l'accoglimento dell'appello incidentale, instano per la condanna dell'Ufficio alle spese di entrambi i grai di giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello non è fondato e va, pertanto, respinto. Il regime del cosiddetto "prezzo-valore" è applicabile ai terreni non agricoli suscettibili di destinazione edificatoria. Questo sistema di tassazione agevolata, anche se specificamente previsto per gli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, a condizione che l'acquirente sia una persona fisica e che non agisca nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, può essere esteso anche ai terreni aventi destinazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici comunali, in ragione del fatto che la predetta disciplina, introdotta dall'art. 1, comma 497, della Legge n. 266/2005, che consente di calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale dell'immobile
(automaticamente determinato) anziché sul corrispettivo pattuito in atto, che è solitamente superiore recita testualmente “per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell' articolo
52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto”.
Pertanto, detta norma, ai fini del calcolo della base imponibile, rimanda all' articolo 52, commi 4 e 5, del D.
P.R. n. 131 del 1986”, solo ai fini della determinazione (catastale) del valore dell'immobile, non escludendo affatto, dal campo di applicazione della disciplina del prezzo valore, i terreni edificabili. Se il legislatore avesse voluto tale limitazione del regime del prezzo – valore, l'avrebbe espressamente previsto nell'art. 1, comma 497, della Legge n. 266/2005 e non si sarebbero la legge, come gli interpreti, ritrovati l'esclusione dei terreni edificabili dall'agevolazione relativa alla determinazione della base imponibile, per caso, attraverso il richiamo all'articolo 52, commi 4 e 5, del D.P.R. n. 131 del 1986 che, invece, si occupa della “rettifica del valore degli immobili”, come esplicitamente prevede l'intestazione della rubrica dell'art. 52 del D.P.R. n. 131 del 1986 e disciplina la nullità dell'accertamento , che “è nullo se non sono osservate le disposizioni…… “.
Pertanto, l 'articolo 52 T.U. Registro, attiene alla c.d. “valutazione automatica” e alle modalità di esercizio, alle regole operative e alle limitazioni di esercizio del potere dell'Amministrazione Finanziaria di rettificare il valore del corrispettivo indicato in atto (limite che non vale per i terreni edificabili), cioè del potere di rettifica che il Fisco può esercitare. E ciò è cosa che non riguarda la determinazione della base imponibile disciplinata esclusivamente dall'art. 1, comma 497, della Legge 266/2005.
La normativa e la prassi rappresentata dalle circolari 6/2006, 6/2007 e dalla risoluzione 149/2008 dell'Agenzia delle Entrate, la quale ultima recita espressamente: “l'articolo 1, comma 497, della Legge 266 del 2005 non pone alcuna restrizione né in ordine alla tipologia, né in ordine al numero di pertinenze che rilevano per poter avvalersi del regime del c.d. “prezzo valore”, con ciò significando che tutte le tipologie di pertinenze
(terreni agricoli , edificabili, giardini ect), accedono alla discipline dal prezzo – valore, come allo stesso modo prevedono la circolare 6/2006, che addirittura pone espressamente il quesito: “ci sono limiti "qualitativi" alle pertinenze o la norma in esame, non ponendo limiti, può applicarsi a qualsiasi tipologia di pertinenza, quali giardini, chiesetta della villa di campagna, ricovero attrezzi?”, ponendo l'unica condizione che risulti, nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale dell'immobile.
Pertanto, al fine di evitare l'esclusione dei terreni edificabili dal campo di applicazione di tale regime, è sufficiente che tali terreni, anche se catastalmente e secondo gli strumenti urbanistici suscettibili di edificazione, vengano oggettivamente e funzionalmente destinati a pertinenza di un fabbricato abitativo che usufruisce del regime del prezzo – valore e, quindi che il vincolo pertinenziale sia formalmente costituito nell'atto notarile, anche in quello di successivo acquisto della pertinenza che prima della compravendita era formalmente disancorato dall'immobile principale, non essendo mai stata destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altro immobile secondo la definizione di pertinenza di cui all'art. 817 c.c..
Ebbene, risulta che dette condizioni ricorrano nel caso di specie e risultano anche comprovate, atteso che attraverso, non solo il ricorso iniziale e l'istanza di autotutela, ma anche nell'atto notarile, é stato dimostrato che l'area scoperta è confinante con l'immobile attinente, che l'immobile pertinente circonda la casa che ha usufruito del regime agevolativo, come risulta dall'estratto della mappa catastale e nell'atto notarile si individua l'area scoperta come “circostante” l'abitazione, e si indicano i confini dell'immobile complessivamente compravenduto, dove essi confini erano indicati espressamente “nell'insieme”, trattando quindi in un sol corpo, quale è, l'immobile de quo, articolato in un “fabbricato abitativo da cielo a terra (…) con annessi locali ad uso deposito e w.c. (…) ed area scoperta circostante adibita a giardino (…), il tutto strettamente pertinenziale”.
Pertanto, la natura pertinenziale dei terreni, che permette all'acquirente di avvalersi della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 con riguardo al prezzo complessivo, pattuito per terreni e per le unità abitative, risulta comprovata sia da un punto di vista soggettivo che oggettivo dal fatto che l'area è confinante con l'abitazione e anzi la circonda e che dall'atto notarile risulta costituito il vincolo pertinenziale, condizioni richieste e ammesse dalla stessa giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 33629/2023
e Ordinanze della stessa Suprema Corte n. 2351/2024 e n. 2364/2024).
Quanto all'appello incidentale dei contribuenti ed alla riforma della sentenza di primo grado in ordine alla mancata condanna dell'Agenzia delle Entrate alle spese di lite si osserva che la Corte di prime cure ha errato nel compensare le spese, atteso che non ricorrevano le condizioni previste dall'art. 15 del D, Lgs. 546/1992 del gravi ed eccezionali ragioni.
Pertanto, l'appello principale va respinto el'appello incidentale va accolto con condanna alle spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Respinge l'appello principale dell'Ufficio. Accoglie l'appello incidentale dei contribuenti e condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi che liquida rispettivamente in € 1.500,00 per il primo grado ed in € 2.000,00 per il secondo grado, oltre accessori di legge.