Sentenza n. 415/2026
Depositata il 21/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 4, riunita in udienza il 13/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
BIRRITTERI LUIGI, Presidente
ZZ SC, RE
LAUDATI ANTONIO, Giudice
in data 13/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 1486/2025 depositato il 17/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - PI_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Rappresentato da Rappresentante_1 - Rappresentante_2 Indirizzo_1
Rappresentato da Rappresentante_3 - Rappresentante_2 Indirizzo_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - PI_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_7 - CF_Difensore_5
Difensore_4 - CF_Difensore_4
Rappresentato da Rappresentante_4 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1 Ricorrente_3 Sas - PI_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_5 - Rappresentante_2 Difensore_5 20122 Milano MI
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio - Viale A. Ciamarra N.139 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 11153/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 22
e pubblicata il 09/09/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2022RM0500225 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 50/2026 depositato il 14/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 11153/22/2024 la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma ha rigettato il ricorso proposto contro l'avviso di accertamento catastale n. 2022RM0500225, proposto da Società_3 1 Ricorrente_2
S.r.l., da Ricorrente_1 S.a. e Ricorrente_3 Sas inerente alla rettifica del classamento e della rendita catastale dell'immobile distinto al Foglio Lef/15 particella 328 sub 509 che avevano dedotto la motivazione apparente dell'avviso, in violazione degli articoli 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, e l'illegittimità della decisione per l'assenza dei requisiti per la modifica della categoria catastale proposta dalla Società con la Docfa del 2019 e per la violazione e la falsa applicazione del combinato disposto dell'art. 1, comma 244 della Legge n. 190/2014 e della Circolare n. 6/2012.
In particolare, la società aveva classificato l'immobile in B1 con una rendita dichiarata di € 7.923,77 e in sede di collaudo istituzionale l'ufficio ha accertato e rettificato il classamento in categoria D/4 e la rendita in
€ 57.800,00.
In ordine al difetto di motivazione la Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Roma ha rilevato che l'avviso di accertamento conteneva “un apposito riquadro con i riferimenti normativi che governano il procedimento” ed era coerente con le norme che presidiano il procedimento (regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito con modificazioni dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successivamente variato con decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514; con il decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142
e con l'art. 11 del decreto legge 14 marzo 1988, n. 70, convertito con modificazioni dalla legge 13 maggio
1988), inoltre esso conteneva gli elementi “necessari ad identificare gli intestatari dell'unità immobiliare, i dati relativi all'ubicazione, gli identificativi catastali e la rendita catastale proposti con la dichiarazione n. prot.
RM0649233 presentata in data 18.12.2019 nonché quelli antecedenti, le annotazioni riportate negli atti del catasto;
i nuovi dati di classamento e la rendita catastale accertati dall'Ufficio” così che poteva ritenersi sufficientemente motivato.
In merito al classamento la Corte ha rilevato che, trattandosi di un complesso sanitario, il bene non poteva essere ricondotto alla categoria B 1 poiché la funzione ricettiva propria dell'ospizio, limitata alle attività correlate all'alloggio e alla temporanea assistenza, nella specie era affiancata da “articolate prestazioni di tipo Hospice che contemplano servizi terapeutici a elevata specializzazione in ambito riabilitativo destinato a persone non autosufficienti con necessità di elevata tutela sanitaria, assistenza neurologica, nutrizionale, fisiatrica, nonché più in generale “situazioni assistenziali complesse.”
Pertanto, ha ritenuto corretta la classificazione nella categoria speciale D/4 e ha altresì ritenuto valida la determinazione della rendita catastale effettuata attraverso una stima diretta con” procedimento indiretto” con approccio di mercato poiché il valore unitario di 1.000,00 €/mq, stimato in sede di Collaudo, corrispondeva a quello proposto dalla parte nelle perizie estimali redatte per le variazioni presentate negli anni 2007 e 2010 sull'unità identificata con il sub 507, da cui il sub 509 è derivato per frazionamento, e tenuto conto del fatto che l'ufficio aveva preso a confronto anche altri cespiti censiti nello stesso Comune di ubicazione del bene ovvero il Comune di Guidonia Montecelio.
Inoltre, ad ulteriore sostegno dell'operato dell'ufficio la Corte di primo grado ha rilevato che la rendita catastale
è stata conteggiata alla luce del criterio del “cost approach” nella misura di € 68.800,00 superiore al valore accertato dall'Ufficio in sede di collaudo, pari ad € 57.800,00.
Avverso tale decisione ha proposto appello il contribuente deducendo quali motivi di gravame:

1. l'omessa pronuncia sulla richiesta di estromissione dal giudizio di Ricorrente_1 quale società di gestione del Fondo e proprietaria, alla data della notifica dell'avviso impugnato, degli immobili in quanto successivamente sostituita da Ricorrente_3, quale società di gestione del Fondo, volontariamente intervenuta nel giudizio di primo grado.

2. l'erronea applicazione degli artt. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 in ragione della natura apparente della motivazione dell'avviso di accertamento;

3. l'erroneità della attribuzione della categoria D/4 che è riservata agli ospedali e case di cura con fine di lucro, mentre l'unità distinta al sub 509 della struttura sanitaria eroga prestazioni in regime di convenzione con il sistema sanitario della regione Lazio ed è nella piena e diretta gestione della ASL locale Roma 5; 4. l'erroneità della rettifica della rendita poiché la stima è stata effettuata con procedimento diretto/approccio di mercato in luogo di quello del “costo di costruzione”, unico criterio legittimo, come stabilito dalla Corte Suprema di Cassazione con l'Ordinanza n. 33799/2024 del 21 dicembre 2024 in relazione all'unità sub 507 da cui l'unità sub 509 oggetto di contestazione è derivato per frazionamento;

5. la mancata considerazione della perizia di parte che ha stimato il bene tenendo conto del criterio del costo di costruzione e basandosi sui costi concreti sostenuti per la demolizione e ricostruzione di oltre la metà del complesso ospedaliero e non, come ha fatto dall'Ufficio, su valori statistici (prezziario DEI 2019 pubblicato dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di
Milano).
Resiste l'ufficio chiedendo la conferma della decisione sul presupposto dell'adeguata motivazione dell'avviso di accertamento, della correttezza della categoria D/4 attribuita, poiché la categoria tiene conto delle caratteristiche oggettive dell'immobile a prescindere dall'uso che se ne faccia, e della correttezza del calcolo della rendita, effettuato sulla base del valore di mercato come previsto dalla circolare 6/T 2012. In ogni caso evidenzia che pure applicando il criterio del “cost approach” suggerito dal contribuente il valore della rendita sarebbe pari a € 68.800,00, superiore al valore accertato in sede di collaudo, pari ad € 57.800,00.
Con successiva memoria l'appellante ha ribadito l'erroneità della metodologia di determinazione della rendita catastale e di classamento utilizzata dall'Ufficio e ritenuta illegittima dalla Corte di Cassazione per l'immobile originario unità sub. 507, di cui l'unità 509 costituisce mero frazionamento, evidenziando che in coerenza con tale decisione la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio si è già pronunciata tanto con riferimento all'unità originaria sub. 507 quanto alle unità derivanti dal frazionamento (sub. 508 e 510) annullando l'avviso di accertamento.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è fondato e va accolto.
L'atto impositivo ha ad oggetto la rideterminazione del classamento e della rendita catastale della unità immobiliare urbana sita nel Comune di Guidonia Montecelio, in Indirizzo_1 ed identificata nel N.C.
E.U. alla sezione LEF, Dati catastali_1, facente parte di una più ampia struttura ospedaliera convenzionata con il servizio sanitario della Regione Lazio in parte gestita direttamente dalla
Società_1 e in parte dalla società Società_2
In particolare, il sub 509 deriva dal frazionamento dell'unità sub 507 che era classificata in D/4 R.C.
€ 470.21,00 e, prima del frazionamento, tra il 2013 e il 2016, era stata interessata da lavori di demolizione e ricostruzione. In epoca successiva ai lavori, il 09.12.2019, la società presentava per l'unità sub 509 una dichiarazione di variazione catastale con procedura Docfa proponendo la categoria B/1 (collegi e convitti)
e la rendita R.C. € 23.806,57 per poi rettificare la rendita in € 7.932,77 con nuova Docfa il 18.12.2019.
In ordine al primo motivo di gravame afferente alla omessa pronuncia sulla richiesta di estromissione di
Ricorrente_1, che non sarebbe più legittimata ad agire in nome e per conto della società di gestione del Fondo
a cui sono intestati gli immobili a cui si riferisce l'avviso impugnato in quanto sostituita nel mese di gennaio
2024 da Ricorrente_3, va detto che vi è nel fascicolo di primo grado documentazione attestante tale circostanza.
In particolare, rileva l'“Atto ricognitivo di sostituzione di rapporto gestorio di SGR” a rogito notaio Nominativo_1
in Milano che certifica il subentro formale di Ricorrente_3 a Ricorrente_1 nella gestione del Fondo che possiede, tra gli altri, l'immobile di cui è causa.
In siffatte circostanze, quando in tema di fondi comuni di investimento nel corso del giudizio in cui è controverso un diritto ad essi attinente si trasferiscono da una società ad un'altra i rapporti di gestione ad essi relativi, la suprema Corte ha chiarito che si applica in via analogica l'art. 111 cpc e il processo prosegue tra le parti originarie, pur potendo la società subentrata intervenire o essere chiamata nel processo e la società alienante esserne estromessa. In ogni caso, la sentenza pronunciata nei confronti delle parti originarie spiega i suoi effetti anche nei confronti della società di gestione subentrata. (Cass. Sez. 2 - , Sentenza n.
4741 del 15/02/2023), tuttavia ai fini dell'estromissione lo stesso art. 111 cpc richiede il consenso delle altre parti che non risulta in atti sicchè la domanda sul punto deve essere rigettata.
Non è fondato neppure il secondo motivo di gravame afferente al difetto di motivazione dell'atto impugnato che sarebbe basato su formule generiche e non idonee a rappresentare gli elementi in fatto e diritto sulla cui base ha agito l'ufficio.
Al contrario, l'avviso specifica che “le risultanze che hanno dato luogo all'esito del presente accertamento derivano dalle valutazioni effettuate sulla base di quanto dichiarato nel documento DOCFA e sulla base degli elementi economici e quantitativi riportati nella relazione di stima sintetica” e va considerato che in base a giurisprudenza costante di legittimità “in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita;
mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso”. (cfr Cass. Sez. 5 - , Ordinanza n. 29754 del 19/11/2024).
In merito all'attribuzione della categoria catastale va detto le categorie "speciale" e "particolare" qualificano immobili “costruiti per le speciali esigenze di un'attività industriale o commerciale, e non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni”, nonché “immobili, che per la singolarità delle loro caratteristiche, non sono raggruppabili in classi” omogenee.
In ragione della loro scarsa diffusione nell'ambito della zona censuaria la stima di tali immobili non può essere effettuata con il metodo sintetico-comparativo e richiede la stima puntuale dell'unità, in ogni caso l'attribuzione della categoria speciale o particolare è fatta tenendo conto delle caratteristiche oggettive dell'immobile e delle particolari destinazioni funzionali e produttiva, tenendo conto delle specifiche caratteristiche.
Quanto al rilievo del fine di lucro ai fini del classamento va considerato quanto chiarito dalla circolare dell'Agenzia del territorio n. 4 del 2006 secondo cui “detta innovativa locuzione, inserita nel quadro generale delle categorie - pubblicato nel 1942 in allegato alle Istruzioni II e IV della Direzione Generale del Catasto, non poteva avere che carattere interpretativo della specifica finalizzazione ad “attività industriale o commerciale”, prevista dalle normative istitutive e regolamentari del catasto edilizio urbano. Nondimeno la stessa ha influenzato nel tempo l'adozione di prassi, che hanno individuato nell'esistenza o meno di un “fine di lucro”, correlato spesso alla natura del soggetto, il “criterio” discriminante anche per il classamento nelle categorie del gruppo D, ovvero in quelle del gruppo E” tuttavia ad avviso dell'Agenzia detto criterio, specie se correlato alla natura del soggetto intestatario, non può avere carattere discriminante e determinante per l'attribuzione della categoria dovendo invece farsi riferimento essenziale alle “caratteristiche oggettive dell'immobile, che ne determinano la idoneità per le “speciali” esigenze di un'attività industriale e commerciale. Parimenti, in coerenza con le previsioni normative, il tecnico deve tenere conto soprattutto della “singolarità delle caratteristiche” delle unità del gruppo E, che ne impediscono oggettivamente il classamento in una categoria ordinaria o speciale”.
Prendendo le mosse da tali condivisibili affermazioni, nella specie il contribuente ritiene che l'immobile di cui è causa andrebbe incluso nella categoria E2 (case di cura e ospedali senza fine di lucro) in ragione del fatto che esso è gestito dalla Società_3 e però, mancando tale categoria censuaria nella zona in discussione, nella Docfa ha proposto la categoria E1 (ospizi), mentre l'ufficio insiste per la categoria D2 “case di cura e ospedali con fine di lucro” in ragione delle caratteristiche costruttive del bene.
Invero, proprio il criterio tassonomico adottato induce a ritenere che l'attribuzione dell'uno o dell'altra categoria dipenda dal soggetto gestore non essendovi evidentemente altra ragione di distinzione tra la “casa di cura e l'ospedale con o senza scopo di lucro” se non quella derivante dall'utile che ne ritrae il proprietario.
Nella specie il fatto che l'unità immobiliare sia gestita dalla Società_1 non consente di includere l'immobile nell'ambito degli ospedali e case di cura privi di scopo di lucro poiché il proprietario del bene è un terzo, la società di gestione, che verosimilmente ha concesso l'utilizzo dell'immobile alla Asl dietro pagamento di un compenso sicché non sussistono le condizioni per includerlo nella categoria E.
In favore dell'inclusione nella categoria D depongono anche le osservazioni contenute nella sentenza di primo grado che ha evidenziato come esso sia destinato ad erogare “prestazioni di tipo Hospice che contemplano servizi terapeutici a elevata specializzazione in ambito riabilitativo destinato a persone non autosufficienti con necessità di elevata tutela sanitaria, assistenza neurologica, nutrizionale, fisiatrica, nonché più in generale “situazioni assistenziali complesse” così da indurre a ritenere che presenti caratteristiche costruttive e tipologiche non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni.
Venendo alla attribuzione della classe catastale essa esprime, all'interno della stessa categoria, il grado di redditività di un immobile;
nel caso di specie è incontestato che, trattandosi di immobile in categoria speciale, deve essere effettuata “stima diretta" poiché proprio in ragione della peculiarità delle caratteristiche del bene non è possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. Altresì incontestato è l'utilizzo del procedimento indiretto, mentre oggetto di contenzioso è il metodo utilizzato poiché l'ufficio si è basato sul valore di mercato dell'immobile, mentre l'appellante insiste per la correttezza del solo metodo del valore di costo di ricostruzione.
Secondo l'appellante sarebbe legittimo solo l'utilizzo di quest'ultimo criterio in base a quanto stabilito con riferimento all'unità distinta sub 507, da cui quella sub 509 oggetto del presente contenzioso è derivata per frazionamento, dalla Suprema Corte di Cassazione n. 33779/24.
In particolare, con tale decisione la Suprema Corte ha rilevato come il criterio di determinazione del valore di stima del sub 507 sulla base del valore di mercato del bene, che è stato utilizzato dall'ufficio nell'avviso di accertamento, è illogico “perché fa riferimento alla procedura Docfa del 2010 e, dunque, non tiene conto che tra il 2013 ed il 2016 oltre la metà dei fabbricati che componevano l'immobile sono stati completamente demoliti e ricostruiti." Tale demolizione e ricostruzione peraltro rende inattuale il criterio di stima anche perché esso impone di indagare il mercato delle compravendite riferite al biennio economico 1988-89, non più attuale e in linea con lo stato del bene.
Analogo errore è stato commesso nell'avviso di accertamento oggetto di impugnazione in questa sede poiché esso si basa sugli “Elementi estimali per determinare la rendita catastale con riferimento all'epoca censuaria 1988/89” e sul “valore unitario di 1.000,00 €/mq, stimato in sede di Collaudo che, oltre ad essere consolidato, è lo stesso valore che propose la parte nelle perizie estimali redatte per le variazioni presentate negli anni 2007 e 2010 sull'unità identificata con il sub 507, unità che ha generato il cespite oggetto di accertamento” (cfr pag. 20 delle controdeduzioni dell'ufficio).
Da tale passaggio motivazionale si evince che la perizia estimale posta a fondamento dell'atto impugnato
è basata su dati non più attuali, rendendo inattendibile il criterio di sitma basato sul valore di mercato analogamente a quanto statuito dalla Cassazione in relazione al sub 507, di conseguenza la rendita catastale dovrà essere rideterminata dall'ufficio che dovrà attenersi al criterio del “costo di ricostruzione”.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Accoglie l'appello e condanna l'appellata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio che liquida in euro 6.500,00 oltre accessori.