Sentenza n. 639/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 6, riunita in udienza il 19/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SOLAINI LUCA, Presidente
LE ON, RE
RICCIO FRANCESCO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3022/2024 depositato il 18/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 14177/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 7
e pubblicata il 29/11/2023
Atti impositivi: - ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. RM0324404 2020 CATASTO-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 337/2026 depositato il
26/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti.
Resistente/Appellato: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con la sentenza in epigrafe la CGT di Roma ha rigettato il ricorso della Ricorrente_1 spa
(alla stessa accollando le spese del grado per euro 2.000) avverso l'avviso di accertamento n.
RM0324404/2021 - Atto n. RM0056850/2022, notificato a mezzo posta raccomandata in data 24 febbraio
2022, inerente alla rettifica della denuncia di variazione catastale DOCFA presentata in data 29/03/2021 protocollo n. RM0120768/2021 , con il quale veniva confermata la categoria catastale e rideterminata la rendita relativa all'unità immobiliare sita in Roma, Indirizzo_1 – via di Nominativo_1 in Arenula n. 2, p. S1-T-1, iscritta al Catasto dei Fabbricati del Comune di Roma al foglio 491, Particella
483, Subalterno 577, categoria D/2, da euro 1.000 a euro 32.584. Venivano respinti tutti motivi di gravame riguardanti: a) Difetto assoluto di motivazione. b) Mancato espletamento del sopralluogo e del contraddittorio preventivo. c) Erroneità della rendita catastale attribuita all'immobile.
Impugna la sentenza la menzionata società per i motivi che seguono:

1. Nullità della sentenza per violazione degli artt. 111 Cost., 36, comma 2, n. 4), del dlgs 31 dicembre
1992, n.546 e 132 del c.p.c. (radicale assenza di motivazione sub specie motivazione apparente).

2. Erroneità della sentenza per aver ritenuto congrua e correttamente determinata la rendita catastale attribuita dall'Ufficio. Violazione e falsa applicazione degli artt. 10 del rdl 652-1939, 8, 28, 30 e 53 del reg n.1142-1949, nonché dei criteri dettati dalla circolare n.6-2012, sia sotto il profilo 2.1 del quadro normativo di riferimento e l'interpretazione fornita dalla Amministrazione finanziaria, sia sotto il profilo 2.2 della violazione dei parametri normativi di riferimento.

3. Erroneità della sentenza nella parte in cui ha rigettato il motivo di ricorso afferente il vizio di motivazione dell'Avviso di accertamento e la violazione dei principi che regolano la distribuzione dell'onere della prova. Violazione e falsa applicazione dell'art. 7, della l. 27 luglio 2000, n.212 e dell'art. 7, comma 5-bis del dlgs n.546-1992.
Tali motivi sono stati ulteriormente coltivati e corroborati da successiva memoria depositata a seguito delle controdeduzioni dell'Ufficio; quest'ultimo, in particolare, ha chiesto il rigetto dell'appello con argomentate motivazioni nelle quali si fa riferimento al rispetto (asseritamente rigoroso) delle modalità procedimentali di determinazione della rendita per le unità speciali (D/2) quale quella in contestazione, basate sulle normativa di riferimento e sule circolari esplicative ( in particolare la n. 6 – 2012).

MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato.
Quanto al primo motivo di gravame, non sussiste alcuna nullità della sentenza né alcuna motivazione apparente.
La sentenza permette di comprendere con sufficiente precisione il percorso motivazionale seguito dal giudice territoriale di prime cure. Perché si abbia carenza motivazionale di una sentenza, come è noto, deve sussistere una palese carenza circa la esposizione dei fatti di causa e lo svolgimento del processo, richiesta dall'art. 36 d.lgs. n. 546 del 1992; orbene, per costante giurisprudenza della Cassazione, non v'è nullità della sentenza quando dalla motivazione risulti che il giudice ha portato il proprio esame sul contenuto essenziale delle domande e delle eccezioni interposte dalle parti. Aggiungasi che, In tema di processo tributario la nullità per violazione degli artt. 36 e 61 del d.lgs. n. 546 del 1992, nonché dell'art. 118 disp. att. cod.proc.civ., è stata affermata - in relazione a sentenza motivata per relationem - soltanto laddove resti impossibile l'individuazione del thema decidendum e delle ragioni poste a fondamento della decisione, ipotesi che non ricorre nel caso esaminato (Cass. n. 9830/2024).Si è poi specificato, con l'ordinanza n. 23026 depositata il 28 luglio 2023 che “… ai fini di una corretta decisione adeguatamente motivata, il giudice non è tenuto a dare conto in motivazione del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali, ne' a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, è invece sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l'iter seguito nella valutazione degli stessi per giungere alle proprie conclusioni, implicitamente disattendendo quelli logicamente incompatibili con la decisione adottata ( vedi, ex plurimis,
Sez. 3, Sentenza n. 16034 del 14/11/2002). Ciò è stato fatto dal giudice di primo grado, che non era tenuto a vagliare ne dettaglio gli elementi forniti dalla società contribuente, chiaramente contrastanti con quelli dell'ufficio, fatti propri da quel Giudice.
In relazione alla asserita carenza motivazionale del provvedimento impugnato, si premette che, per consolidata giurisprudenza di legittimità, In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l'attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura
DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'amministrazione finanziaria e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n.
25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez.
5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5,
22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410), qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'amministrazione finanziaria e l'eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimento all'attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato.
Né sussiste alcuna mutatio libellli tra l'originario provvedimento impugnato, ritenuto carente dal punto di vista motivazionale (nella non condivisa prospettazione dell'appellante) e le successive argomentazioni introdotte nel giudizio dall'Ufficio, trattandosi, in tale ultima evenienza, di specificazioni ed articolazioni argomentative circa il percorso logico seguito in ordine alla esatta individuazione della rendita finale. Sul punto si appalesa perspicuo quanto stabilito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 16573/2024), con specifico riferimento alla distinzione tra l'integrazione di una motivazione carente e la difesa in giudizio di una motivazione già adeguata. Tale giurisprudenza afferma che, pur essendo vietata l' integrazione postuma della motivazione provvedimentale, questo divieto non impedisce all'Amministrazione
Finanziaria di difendere in giudizio la legittimità del proprio operato. Se la motivazione originaria era già sufficiente (come nel caso in esame), l'Agenzia ha il pieno diritto di produrre in giudizio ulteriori documenti e argomentazioni a supporto della sua tesi.
L'art. 30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, stabilisce che: «Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8 [riguardante gli immobili a destinazione speciale o particolare]. Tuttavia la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità». Secondo la circolare emanata dall'Agenzia delle Entrate il 29 novembre
2012, n. 6/A [alla quale l'art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 (legge di stabilità per l'anno 2015), stabilendo che: «Nelle more dell'attuazione delle disposizioni relative alla revisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all'articolo 2 della legge 11 marzo 2014,
n. 23, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l'articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n.
1249, e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell'Agenzia del territorio n. 6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la «Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi», ha attribuito valore normativo (in termini: Cass., Sez. 5^, 26 luglio 2022, n. 23382), recependola, sia pure transitoriamente, tra le fonti primarie della disciplina catastale (con specifico riguardo alla “stima diretta”) degli edifici a destinazione speciale o particolare]: «Si precisa, innanzitutto, che con la locuzione “stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con “procedimento diretto” o con “procedimento indiretto”. Il procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario;
tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario). Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell'immobile (se esiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato “coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari”
(deprezzamento)» (par. 2); «Il valore venale può essere individuato tramite un'indagine del mercato delle compravendite, e in via subordinata attraverso il costo di ricostruzione (criterio, quest'ultimo, approfondito più avanti). Con specifico riferimento all'approccio di mercato, occorre indagare, in modo simile al procedimento relativo all'approccio reddituale, il mercato delle compravendite, riferite al biennio economico 1988-89 e relative alla tipologia di immobili simili a quello oggetto di accertamento. La stima del più probabile valore di mercato, attesa la grande eterogeneità che caratterizza gli immobili a destinazione speciale e particolare, è condotta sulla base dei valori di compravendita ricavati dall'indagine effettuata, privilegiando procedimenti di confronto multiparametrici»
Secondo l'appellante, l'Ufficio avrebbe completamente obliterato i calcoli prescritti dalla circolare 6 –
2012. Questa Corte giudica che tale lagnanza non sia fondata. Non vi è stata, anzitutto, alcuna obliterazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile e delle specificità costruttive e tecnologiche, necessarie per procedere alla identificazione puntuale del valore di mercato di un immobile appartenente alla categoria D, ove si consideri che l'immobile per rettifica della denuncia di variazione catastale DOCFA, aveva i connotati essenziali, noti all'Ufficio e al contribuente, idonei per effettuare la stima diretta poi concretizzata, come da relazione allegata. L'Ufficio, altresì, si è avvalso dell'ulteriore metodo della comparazione. Ma nel caso in esame, il richiamo a dati di mercato di natura comparativa non escludeva di per sé che la nuova attribuzione muovesse da una stima mirata e diretta sulle caratteristiche specifiche dell'immobile considerato, con ciò risultando soddisfatto quanto – come detto – prescritto dalla disciplina catastale. effettuata nel rispetto dell'art. 10 del R.D. n. 652 del 1939, conv. l. n.
1249 del 1939, secondo il quale “La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della l. 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche”.
Ogni ulteriore motivo o eccezione non espressamente affrontati debbono ritenersi assorbiti e, in ogni caso, respinti.
Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta l'appello. Condanna l'appellante a pagare le spese di lite che liquida nell'importo di € 2.300,00, onnicomprensive.