Sentenza n. 80/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' E. ROMAGNA Sezione 1, riunita in udienza il 19/01/2026 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
D'ADDEA ROSARIA, Presidente e Relatore FREGNANI LORELLA, Giudice PORRECA SONIA, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 217/2022 depositato il 16/02/2022
proposto da
Ricorrente_1 P.IVA_1Eredi S.a.s -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Rappresentante_1Rappresentato da - CF_Rappresentante_1
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Parma
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 180/2021 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale PARMA sez. 1 e pubblicata il 28/06/2021
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. PR0168365 CATASTO-RENDITA CATASTALE a seguito di discussione in pubblica udienza
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: si sono riportati alle conclusioni rese nei propri atti, come di seguito indicate.
SVOLGIMENTO DELLA CAUSA
La s.as Eredi Ricorrente_1., in persona del legale rappresentante pro tempore Rappresentante_1, ha presentato appello nei confronti dell'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Parma, per la riforma della sentenza n. 180/21 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Parma il 08/06/2021, esponendo i seguenti motivi.
FATTO
La società ricorrente presentava dichiarazione DoCFa volta a fornire una variazione all'unità parte del complesso immobiliare artigianale ma rimasta censita come area rurale. L'agenzia delle Entrate notificava avviso di rideterminazione catastale, rettificando il valore della rendita catastale in euro 5.760,00 con attribuzione di un valore unitario pari a mq 180,00 per il capannone ed euro mq 18,00 per l'area. Con questa attribuzione l'Ufficio del territorio si rifaceva ai valori già proposti durante la precedente vertenza del 1999/2000 davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Parma, che fissava un valore catastale di 8.820.000 lire. La società presentava ricorso avverso la rideterminazione della rendita chiedendo l'annullamento dell'atto e la conferma della rendita in euro 4.831,50 adottando "per il capannone un valore di circa euro 150, 00/mq per il terreno un valore di circa euro 15/mq". Tale richiesta era calcolata in riferimento al fatto che il fabbricato di proprietà degli appellanti era già stato oggetto di una precedente vertenza relativa a un precedente accertamento nei confronti di Nominativo_1 con il quale era stata stabilita una rendita catastale di lire 12.500.000,00, pari ad euro 6.455,71. La rendita così determinata veniva impugnata innanzi alla CTP di Parma che con sentenza definitiva determinava la rendita catastale in complessive lire 8.820.000,00 (euro 4.555,15). In data 20/09/2018 la società appellante presentava dichiarazione di variazione per ampliamento - DoCFa prot. PR095217 attribuendo la medesima rendita di euro 4.555,15. L'Ufficio emanava l'avviso di accertamento n. PR0168365/2019 con rideterminazione catastale in euro 5.379,20. Con la sentenza n. 180/2021, pronunciata in data 08/06/2021 la Commissione Tributaria Provinciale di Parma, respingeva il ricorso proposto dalla società condannandola al pagamento delle spese di giudizio liquidate in complessivi € 4.000,00, ritenendo che :” "dalla documentazione in atti, la variazione proposta con la procedura Docfa del 2018, la 2superficie complessiva annessa al capannone risulta pari a m 5.655 come risulta puntualmente ed esaustivamente dimostrato dall'Ufficio resistente, precisando altresì che la stessa ricorrente nella proposizione del ricorso aveva, in origine, dichiarato la superficie pertinenziale nella stessa quantità accettata…..in sostanza la rendita modificata dall'Ufficio accertatore è il semplice risultato del calcolo dei valori unitari già definiti, applicati alla superficie de/ capannone ed al terreno pertinenziale nella 2 2sua estensione residua pari a m 2.655, derivante dalla superficie totale pari a m 5.655 a cui deve 2essere stralciata la superficie di m 3.000 già calcolata ne/ calcolo della rendita originaria dell'immobile produttivo".
Motivi
Preliminarmente l'appellante dichiara di riproporre tutti i motivi e le argomentazioni riportate negli scritti difensivi del giudizio di primo grado, insistendo per il loro accoglimento. Ciò posto, chiede il riconoscimento della verità storica relativa ad una modesta variazione di superficie di 1.140 mq già di proprietà che fu oggetto di spostamento da area rurale a catasto fabbricati e una valutazione obiettiva e congrua, in considerazione della sproporzione tra il valore dichiarato e quello accertato, in considerazione di quanto segue:
1) Sull'errata valutazione compiuta dalla Commissione Tributaria Provinciale di Parma della documentazione prodotta dalle parti in giudizio. Rileva l'appellante che nella sezione urbana del catasto fabbricati del Comune di Fidenza con l'identificativa particella 113, è classato un capannone D8, accatastato dal proprietario nel 1981 insieme ad un'area di 5760 mq che dal 2000 ha una rendita decisa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Parma di 8.820.000 lire pari ad euro 4.555,15. Al catasto terreni la particella 113 passa da "seminativo arboreo" di 5740 mq a "ente urbano" di 5560 mq;
infatti, il proprietario Nominativo_1 nel 1981 accatastava quel capannone di 1.050 mq e insieme ad esso una superficie di 5.740 mq. La particella 46 derivava da un frazionamento pregresso di una superficie attigua appartenente allo stesso proprietario e regolarmente accatastata nella sua interezza, successivamente subfrazionata. La particella 46A di residui 1.140 mq è rimasta area rurale fino alla presentazione del DOCFA del 2018, con cui è stata "travasata" all'urbano, andando a costituire un ampliamento di superficie (di mq. 1140) della particella 113 ed a cui è stata pertanto aggregata. La DOCFA del 2018 ha comportato un "ampliamento" effettivo della particella 113 di soli 1140 mq, che risultano di scarsi potenzialità e valore per collocazione — essendo questa piccola superficie incastonata tra il ramo "morto" della vecchia Indirizzo_1 e le altre costruzioni circostanti e per caratteristiche in quanto occupata da alberi ad alto fusto ed attraversata da servitù Società_1 e varie. Peraltro, la contribuente aveva prodotto una dettagliata perizia stesa dai geom. Nominativo_2 e Nominativo_3 in data 02 dicembre 2020, con cui chiaramente a pagina 2 indicavano come: "le attuali controdeduzioni della Direzione Provinciale di Parma dell'Agenzia delle Entrate, formulate per i/ nuovo ricorso sostengono a pagina 4, che il DOCFA avrebbe denunciato esclusivamente un ampliamento dell'area di 2.655 mq, ma ciò non è corretto, in quanto l'aumento di consistenza è di soli 1.140 mq, come facilmente desumibile dal Tipo Mappale precedente al DOCFA. Nella perizia prodotta veniva chiaramente dimostrato come l'ampliamento non fosse di 2.655 mq ma di 1.140 mq.
2) Sulla refusione delle spese a carico di Eredi Ricorrente_1 . s.a.s La maggiorazione applicata dalla Commissione Tributaria Provinciale di Parma è prevista dal decreto legislativo n. 546 del 1992 che l'articolo 15 comma 2 septies prevede che: "Nelle controversie di cui all'articolo 17-bis le spese di giudizio di cui al comma 1 sono maggiorate del 50 per cento a titolo di rimborso delle maggiori spese del procedimento". L'appellante ha cercato di evitare l'iscrizione a ruolo della causa e da ultimo di trovare una soluzione conciliativa proponendo la chiusura della vertenza, con il pagamento di euro 5.000,00 a fronte della richiesta di euro 5.379,60. La condanna alle spese appare quindi incoerente con lo svolgimento della vertenza. Inoltre, la quantificazione delle spese era stata effettuata in misura superiore a quanto stabilito dal DM 55/2014 sulla base del quale, essendo il valore della causa di euro 5.760, non poteva superare la misura di euro 1.747.
L'appellante ha, quindi, chiesto l'accoglimento dell'appello con annullamento dell'atto impugnato o, in subordine, la rideterminazione della rendita in euro 4.555,15, con vittoria di spese.
CONTRODEDUZIONI
L'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Parma, si costituiva in giudizio, esponendo quanto segue.
FATTO
La società Eredi Ricorrente_1 Sas ha presentato dichiarazione DoCFa per
“ampliamento” relativamente all'unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del Comune di Fidenza - Indirizzo_2 attribuendo la categoria D/8 e rendita catastale € 4.555,15. In data 03/06/2019, prot. n. PR0161822, l'Ufficio ha rivisto il classamento fissando il valore della rendita catastale in euro 5.760,00. La società ha presentato ricorso e con effetto di reclamo (successivamente, istanza di autotutela) chiedendo l'annullamento dell'atto impugnato e, in subordine, la rettifica della rendita stessa in euro 4.831,50 adottando “per il capannone un valore di circa euro 150,00/mq e per il terreno un valore di circa euro 15/mq”.
L'Ufficio, esaminate le eccezioni formulate sia con il reclamo che con l'istanza di autotutela, la sentenza emessa dalla CTP di Parma il 27/04/2000 relativamente, nonché le modifiche indicate dal contribuente con la variazione di ampliamento presentata, ha proposto la sottoscrizione di un accordo di mediazione rideterminando la rendita catastale del fabbricato in euro 5.379,60, non accettata dalla contribuente che ha presentato ricorso deducendo che i valori unitari adottati dall'Ufficio erano quelli del ricorso del 2009, successivamente ridotti dal giudice e rilevando che non aveva valutato la vetustà degli immobili;
la nuova viabilità del Comune di Fidenza e l'attivazione della tangenziale Nord avrebbero di fatto privato il complesso immobiliare del fronte su una strada ad alta percorrenza quale la Indirizzo_1 L'Ufficio ribadiva che i valori adottati erano quelli decisi dalla Commissione Tributaria di primo grado nell'anno 1999 e, comunque, in sede di mediazione aveva proposto una rendita di € 5.379,60. La Commissione Provinciale di Parma, con la sentenza n. 180/01/2021 riteneva la rendita definitiva in euro 5.379,60, come proposto dall'Ufficio in sede di mediazione, e ha rigettato il ricorso. L'Ufficio, precisa che con riguardo alla rendita del complesso immobiliare di cui al Catasto Fabbricati del Comune di Fidenza - Indirizzo_2 ha esposto quanto segue. Nella causa proposta da Nominativo_1 per l'unità immobiliare di cui è causa veniva definitivamente fissata in euro 4.555,15. Il valore veniva assegnato complessivamente, ovvero nessuna individuazione dei valori unitari relativi al fabbricato ed all'area venivano effettuati dal contribuente che così dichiarava: “Si lascia inalterata la rendita catastale in quanto considerata già eccessiva per la tipologia ed epoca costruttiva del capannone. Sarà cura del proprietario presentare successiva denuncia di variazione ai sensi dell'art. 1 comma 22 L. 208 per ridurla”. Con il Docfa del 20/09/2018 la contribuente denunciava esclusivamente l'ampliamento dell'area esterna per 2.655,00 mq. In seguito all'ampliamento la consistenza del complesso immobiliare diventava di 5.655 mq per l'area esterna (in luogo dei 3.000 originari) e di 1.035 mq del capannone (immutati rispetto alla consistenza precedente). L'Ufficio rettificava il valore della rendita catastale in euro 5.760,00 con attribuzione di un valore unitario pari a euro 180,00 al mq per il capannone ed euro/mq 18,00 per l'area. Nell'ambito del procedimento di mediazione l'Ufficio aveva proposto un accordo in applicazione degli stessi valori decisi nel 2000 dalla CTP di Parma (ovvero 167 €/mq per il capannone ed €/mq 17,00 per l'area) applicati alla consistenza corrente. In particolare, dato atto che l'ampliamento denunciato con il DoCFa del 2018 ha riguardato esclusivamente l'area circostante il capannone e non il fabbricato, per quest'ultimo l'Ufficio ha proposto la conferma della rendita così come era stata decisa dai giudici della CTP di Parma con la sentenza n. 272/01/00 del 5/05/2000, mentre per l'area si era proceduto ad una rideterminazione applicando alla consistenza attuale, quella risultante dall'ampliamento, il valore unitario individuato dal Collegio del 2000. Pertanto, In sede di mediazione l'Ufficio, sulla base dei valori al mq della sentenza della CTP del 2000 (ovvero euro167 mq per il capannone ed euro 17,00 per l'area applicati ai 1.035 mq del capannone ed ai 5.655 mq dell'area esterna, proponeva una rendita catastale di euro 5.379,60, non accettata dalla contribuente.
L'Ufficio rileva inoltre che la vetustà ed il deperimento del manufatto per mancanza di manutenzione non costituiscono cause rilevanti ai fini della variazione della rendita catastale. Nessun rilievo può, infatti, attribuirsi al dichiarato cattivo stato manutentivo, posto che la rendita deve prescindere dalle capacità/volontà del singolo di mantenere in buono stato conservativo l'immobile. Altrimenti si rischierebbe di attribuire ad uno stesso fabbricato rendite diverse solo perché uno è gestito meglio dell'altro. Anche la costruzione della tangenziale di Fidenza non costituisce un valido motivo per ridurre la rendita catastale in quanto il “nuovo” tratto stradario esclude solamente il traffico di transito, non certo quello diretto alle attività produttive, commerciali e residenziali che utilizzano tutt'ora l'arteria statale. Sul punto, l'Ufficio ricorda che, ai fini della determinazione della rendita catastale l'immobile deve essere valutato nelle sue caratteristiche oggettive in base ad uno stato di conservazione ordinario con riferimento al biennio 1988/89. Con riguardo alla dedotta errata valutazione fatta dal primo giudice in ordine ai documenti prodotti e, in particolare, alla perizia tecnica, l'Ufficio rileva che l'elemento rilevante ai fini dell'individuazione della rendita catastale della particella in esame non è tanto la quantificazione della maggiore superficie attribuibile all'area di pertinenza bensì la consistenza totale dell'area di pertinenza. Nel caso di specie, ribadisce l'Ufficio, è pacifico che l'area ammonti, a seguito dell'ampliamento, a 5.655 mq per l'area esterna. Questi, unitamente ad i 1.035 mq del capannone, costituiscono l'unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del Comune di Fidenza - Indirizzo_2 . Ne consegue che, poiché la superficie totale dell'area esterna è di 5.655 mq, sono del tutto irrilevanti le contestazioni in ordine a ulteriori elementi da valutare ai fini della rendita.
La superficie totale dell'area esterna di 5.655 mq risulta dall'accertamento dell'ufficio, dal contenuto dalla sentenza di primo grado, dalla documentazione depositata presso le Amministrazioni dello Stato competenti, ed è confermata dal Docfa presentato dalla società.
La rendita catastale è stata determinata con la sentenza di primo grado in euro5.379,60, associabile ai 167 euro al mq per il capannone di 1.035 euro 17,00/mq applicati ai 5.655 mq dell'area esterna, in applicazione dei valori risultanti dalla sentenza della CTP del 2000. L'ufficio precisa inoltre che, assumendo per assurdo che venisse confermata la rendita di euro 4.555,15 dichiarata con il Docfa del 2018, risulterebbe una irrealistica valutazione di circa 142,00 euro/mq per il capannone di 1.035 mq e di €/mq 14,20 per l'area di pertinenza di 5.655 mq. Precisa che, in ogni caso risulta difficilmente sostenibile la posizione dell'appellante che, nell'aumentare la superficie dell'area esterna di oltre l'88% (da 3.000 mq a 5.655 mq) ha dichiarato con il Docfa la precedente rendita catastale della quale chiede la conferma.
In ordine al motivo di appello relativo alla quantificazione delle spese, l'Ufficio rileva che le stesse sono state calcolate correttamente, sia con riguardo alle tariffe esistenti, sia con riguardo alla maggiorazione derivante dal mancato perfezionamento del procedimento di mediazione. L'Ufficio conclude chiedendo la conferma della sentenza impugnata, con vittoria di spese.
Motivi della decisione
La Corte rileva in primo luogo che la sentenza impugnata è priva di censure poiché ha motivato puntualmente le ragioni della decisone, ricostruendo puntualmente la situazione di fatto contestata dall'appellante. Tale motivazione viene qui richiamata come parte integrante della presente sentenza, limitando l'appello a ribadire gli elementi che hanno condotto alla decisione del primo giudice. Preliminarmente deve essere rilevato che la determinazione della rendita catastale in euro 5.379,60 indicata nella sentenza impugnata è quella offerta dall'Ufficio in sede di mediazione e dallo stesso confermata in sede di controdeduzioni, sia in primo che in secondo grado. Ciò posto, appare utile richiamare la motivazione della sentenza impugnata.
Il primo giudice si esprime come segue:
“La vertenza deve essere inquadrata solamente sulla superficie pertinenziale a servizio del capannone, non risultando contestati i valori unitari attribuiti, derivanti dalla sentenza definitiva emessa dalla C. T.P. di Parma n. 272/2000, e correttamente applicati. Si osserva infatti che, dalla documentazione in atti, la variazione proposta con la procedura Docfa del 2018, la superficie complessiva annessa al capannone risulta pari a mq.

5.655 come risulta puntualmente ed esaustivamente dimostrato dall' Ufficio resistente, precisando altresì che la stessa ricorrente nella proposizione del ricorso aveva, in origine, dichiarato la superficie pertinenziale nella stessa quantità accertata. La relazione tecnica proposta successivamente dalla ricorrente, a parte le discordanze sulla superficie totale delle presunte assegnazioni ai due immobili insistenti sul lotto, non dimostra in alcun modo l' effettiva pertinenzialità dell' area scoperta a favore degli stessi rispetto al Docfa depositato, in mancanza di una precisa suddivisione catastale e planimetrica delle aree stesse da classificare come bene comune non censibile, da cui consegue che l' area di pertinenza del capannone deve essere considerata nella sua totalità come appunto risultante dalla dichiarazione Docfa depositata. In sostanza, la rendita modificata dall' Ufficio accertatore è il semplice risultato del calcolo dei valori unitari già definiti, applicati alla superficie del capannone ed al terreno pertinenziale nella sua estensione residua pari a mq. 2.655, derivante dalla superficie totale pari a mq.

5.655 a cui deve essere stralciata la superficie di mq.

3.000 già calcolata nel calcolo della rendita originaria dell'immobile produttivo. Per le motivazioni sopra esposte il ricorso non merita accoglimento e deve essere confermato il classamento effettuato dall' Agenzia delle Entrate - Ufficio Territorio, n. PR 0168365/2019 notificato in data 06.08.2019, che ha classato l'immobile censito al C. F. del Comune di Fidenza, per foglio 41, particella 113 subalterno 2 -, con rendita definitiva di €. 5.379,60.” Come ha correttamente deciso il primo giudice, l'area scoperta determinata dall'Ufficio in mq.

5.655 risulta dalla dichiarazione DOCFA di cui è causa, nella quale si rileva l'ampliamento che non può essere ricondotto alle aree coperte ma riguarda l'area scoperta, originariamente di mq 3000 e portata, a seguito delle variazioni indicate, risulta aumentata di mq 2.655. Tale aumento è confermato dalla rendita catastale indicata nella sentenza del Tribunale di Parma dell'anno 2000, nella quale risultano un'area scoperta di mq 3000 e un'area coperta di mq 1050 (in relazione alla quale non sono state effettuate variazioni), sulla bese dei quali è stata determinata la rendita di euro 4.555,15. L'aumento dell'area da 3000 a 5655 è indicato dalla stessa Contribuente nel ricorso di primo grado. Come, rilevato dal primo giudice, non è dato comprendere il calcolo effettuato dai consulenti di parte nella relazione allegata dall'appellante, dove, pur partendo da un'area di mq 5655, si conferma la correttezza della rendita di euro 4555,15, senza considerare l'aumento che ha determinato la presentazione della DOCFA. D'altra parte, come rileva l'Ufficio, il ricorrente in primo grado aveva giustificato la conferma della rendita riferendo le criticità della viabilità e gli altri elementi sopra indicati, che avrebbero giustificato il permanere della precedente rendita e che, come correttamente rilevato dall'appellato, non erano utili a giustificarla. Quanto alla determinazione della nuova rendita, l'Ufficio ha provato di avere aggiunto alla precedente rendita il valore della nuova area calcolato con i parametri utilizzati nel precedente contenzioso. In sostanza, non vi sono elementi per pervenire all'annullamento dell'atto impositivo, né la riduzione della rendita che è stata correttamente fissata dal primo giudice in quella proposta dall'Ufficio in sede di mediazione e dallo stesso confermata nelle controdeduzioni. Con riguardo al motivo di appello relativo alle spese processuali liquidate dal primo giudice, rileva la Corte che, valutato il valore della controversia, possono essere determinate nella misura di euro 2500,00, oltre spese generali e compreso l'aumento per la fase di mediazione. Le spese processuali del presente grado di appello, tenendo conto del parziale accoglimento dell'appello, si liquidano in euro 2000,00, oltre accessori di legge.

P.Q.M.


la Corte,
in parziale riforma della sentenza impugnata, ridetermina le spese processuali del grado in euro 2.500,00, oltre accessori di legge, comprese le spese di mediazione. Conferma nel resto e condanna la società contribuente al pagamento delle spese processuali del grado in euro 2000,00 oltre spese generali. Bologna, 19 gennaio 2026 Il presidente estensore
IA D'DE