Pubblicato il 20/03/2026

N. 05258/2026 REG.PROV.COLL.

N. 10453/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 10453 del 2025, proposto da CO CI, CA SO e IO CI, rappresentati e difesi dall'avvocato CO Alberti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso e il suo studio in Roma, Viale delle Milizie n. 2;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso gli uffici dell’Avvocatura Capitolina in Roma, via del Tempio di Giove n. 21;

per l'annullamento

della "Determina Dirigenziale Rep. QI/1243/2025 del 28/03/2025, Prot. QI/68777/2025 del 28/03/2025, del Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica del Comune di Roma, Direzione Edilizia Privata, U.O. Condono Edilizio con cui è stata rigettata l'istanza di condono prot. 0/545454, sot. 0, del 09/12/2004 per l'unità abitativa in Roma, Via Capracotta n. 22, int. 3, mq.78,00 di s.u.r. mq. 40 s.n.r. e una volumetria calcolata di mc 294,84, immobile censito al NCEU foglio 666 part. 2533, sub 4, notificato in data 06/08/2025 al solo Sig. CI IO, nonché di ogni altro atto presupposto, connesso e/o conseguente, anche previo accertamento dell'avvenuta formazione del silenzio assenso sulla predetta domanda di condono edilizio.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 9 marzo 2026 il dott. ER LO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. I ricorrenti hanno impugnato il diniego di condono ex d.l. n. 269/03, dagli estremi indicati in epigrafe, concernente la realizzazione sine titulo di un’unità abitativa con una volumetria calcolata di 294,84 mc.

Nel provvedimento si legge che l’istanza è collegata ad altre tre, riguardanti altrettante unità immobiliari comprese in un unico edificio, per una volumetria complessiva pari a 1.299,48 mc (699,48 mc in eccesso rispetto ai 600 previsti dalla legge – art. 2, commi 1 e 2, lett. b, L.R. n. 12/04 – nel caso di unità immobiliare non adibita a prima casa).

Nella relazione di valutazione delle osservazioni al preavviso di diniego, l’amministrazione ha evidenziato che “ l’utente non ha diritto ai parametri per la prima abitazione in quanto risulta proprietario nel comune di appartenenza di altri immobili residenziali ”.

2. Nel ricorso introduttivo, i ricorrenti CO CI e CA SO hanno confermato di aver presentato quattro istanze di condono, relative ad un garage e a tre appartamenti, il primo destinato a loro prima casa, gli altri due “in nome e per conto” dei due figli, possessori in via esclusiva, a loro volta come prima abitazione (interni 2 e 3, quest’ultimo oggetto di causa, attualmente nella titolarità dell’altro ricorrente IO CI).

Come si legge nell’atto introduttivo, i richiamati ricorrenti hanno formalizzato il trasferimento delle unità immobiliari ai figli con contratti di donazione del novembre e del gennaio 2013.

3. I motivi di ricorso sono i seguenti:

3.1. “ Formazione del silenzio assenso sulla domanda di condono edilizio ex art. 6, co. 3, L.R. n.12/2004, violazione della citata normativa anche con riferimento alla L. n. 326/2003.Conseguente violazione dell’art. 20 e 21-nonies L. n. 241/90. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti. Violazione dei principi generali di buon andamento e correttezza dell’azione amministrativa ”.

Sostengono i ricorrenti che sulle istanze di condono si sarebbe formato il silenzio assenso, essendo decorsi trentasei mesi dal versamento dell’ultima rata degli oneri concessori (aprile 2008).

3.2. “ Erroneità nel processo di formazione del giudizio negativo da parte dell’Amministrazione in violazione degli artt. art 3 e 10 bis L. 241/90; difetto di presupposto, erronea rappresentazione dei fatti posti a fondamento della motivazione e grave violazione di legge in ordine al mancato riconoscimento dei presupposti per la concessione del condono; manifesta contraddittorietà ”.

In subordine, deducono i ricorrenti CO CI e CA SO di aver presentato nel loro esclusivo interesse istanza di condono soltanto per l’appartamento dell’interno 1 e per il garage, non esistendo dunque “ alcun collegamento tra le loro domande di condono e quelle presentate nell’interesse dei loro due figli ES e IO dato che ciascuno di loro ha utilizzato sin dall’inizio l’abitazione in questione come prima casa, distinta da quella degli altri, e il garage è stato da sempre pertinenza esclusiva dell’abitazione degli odierni ricorrenti ” (pag. 11 del ricorso). Anche l’amministrazione avrebbe preso atto di ciò, notificando ad ognuno dei residenti nell’immobile un distinto preavviso di rigetto. In particolare, nella specie il provvedimento gravato è stato notificato solo a IO CI.

3.3. “ Nullità degli atti precedenti e presupposti della D.D. impugnata per omessa notifica a tutti gli interessati; Omessa notifica dell’atto di rigetto della domanda di condono in questione agli originari richiedenti ”.

In via ulteriormente gradata, sostengono i ricorrenti che il preavviso di rigetto e il diniego di condono avrebbero dovuto essere notificati a tutti i richiedenti originari e non soltanto all’attuale proprietario dell’immobile contraddistinto con l’interno 3.

4. Si è costituita in giudizio Roma Capitale, concludendo per il rigetto del ricorso.

5. All’udienza pubblica del 9 marzo 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

6. Il ricorso è infondato.

6.1. Bene ha operato l’amministrazione nell’apprezzare il superamento dei limiti volumetrici al momento della presentazione dell’istanza di condono e nella sua globalità, posto che l’edificazione dello stabile è avvenuta ad opera dei soli genitori, unici proprietari dell’immobile abusivo frazionato in distinti appartamenti.

Non può di certo opporsi che gli altri due appartamenti siano stati destinati fin dall’origine ad abitazione principale dei figli (né che quello tra di loro interessato a questo giudizio figura, nel caso di specie, come presentatore dell’istanza insieme ai genitori), poiché ciò non ha alcun rilievo giuridico, non incidendo sulla titolarità dell’immobile, che è sorta istantaneamente e per intero in capo ai genitori ricorrenti al momento della realizzazione dell’abuso (e mutata soltanto diversi anni dopo). Il legame parentale, inopponibile al Comune, non toglie che “ Al fine di contenere gli effetti del condono edilizio entro soglie di modesta entità e di impedire l'elusione dei limiti volumetrici è fatto divieto del frazionamento artificioso delle domande, garantendo così la coerenza del sistema normativo e l'effettività delle limitazioni poste dal legislatore ” (Cons. St., sez. VI, n. 396/25). Nello stesso senso è la giurisprudenza penale, che ha precisato come, “ pur essendo possibile la sanabilità di singole porzioni di immobile consistenti in autonome entità abitative, la loro cubatura, allorquando facciano capo ad un unico proprietario e comunque non siano riconducibili ad un trasferimento del titolo legittimante l'istanza di condono da parte di terzi, vada considerata rispetto al limite massimo consentito dalla legge per l'intero edificio di cui quella singola unità faccia parte ” (Cass. pen., sez. III, n. 7301/22).

Peraltro, quanto alla corretta individuazione dei limiti volumetrici, la giurisprudenza ha precisato che non può essere considerata prima casa un intero fabbricato ove soltanto uno degli appartamenti ha tale utilizzo – così era quando è stata presentata domanda di condono (T.A.R. Lazio, Roma, n. 1402/22). In ogni caso ciò nella specie è del tutto irrilevante, atteso che risulta complessivamente superata anche la volumetria di 900 mc stabilita come limite nell’ipotesi di utilizzo dell’immobile come prima casa.

6.2. Quanto all’omessa comunicazione del preavviso di rigetto ai genitori di IO CI, originari istanti, questa non determina l’illegittimità del provvedimento finale, posto che “ A fronte di un provvedimento dal carattere vincolato, l'omessa comunicazione del preavviso di rigetto costituisce un vizio meramente formale, ininfluente rispetto al contenuto dispositivo del diniego. Essa, dunque, in applicazione dell'art. 21-octies, comma 2, primo periodo, l. n. 241/1990 non determina l'annullabilità del provvedimento ” (T.A.R. Lazio, Roma, n. 444/25).

6.3. Mancando il presupposto del contenimento dell’abuso entro i limiti di legge, non può operare l’istituto del silenzio assenso.  Infatti, secondo la c.d. concezione formale dell’istituto, per la quale vi è inconfigurabilità della fattispecie ove vi sia un elemento ostativo previsto già in astratto dalla legge, cui il Collegio aderisce, la non condonabilità ex lege dell'opera comporta l'impossibilità che su un'istanza formalmente non corrispondente alla fattispecie legale tipica, quale quella in esame, possa formarsi il titolo abilitativo tacito. Tale impostazione ermeneutica è alla base anche della recente giurisprudenza (Cons. Stato, Sez. VI, 8 luglio 2022, n. 5746, in materia di permesso di costruire) che, aderendo alla concezione c.d. formale dell'istituto, ha ribadito, con un'articolata motivazione, che ove sussistano i requisiti di formazione del silenzio-assenso, il titolo abilitativo può perfezionarsi anche con riguardo ad una domanda non conforme a legge; la medesima pronuncia ha, tuttavia, chiarito che occorre distinguere i requisiti di validità - il cui difetto non impedisce il perfezionarsi della fattispecie - dall'ipotesi della " radicale inconfigurabilità giuridica dell'istanza: quest'ultima, cioè, per potere innescare il meccanismo di formazione silenziosa dell'atto, deve essere quantomeno aderente al ‘modello normativo astratto' prefigurato dal legislatore ", ciò che non ricorre in presenza del mancato rispetto dei limiti volumetrici.

6.4. Quanto all’omessa notifica degli atti del procedimento agli originari proprietari, questa, secondo le regole generali, può incidere al più sulla piena conoscenza del provvedimento ai fini dell’impugnazione, non trattandosi di un elemento costitutivo dell’atto, la cui mancanza dia luogo ad invalidità.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna i ricorrenti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite, in favore di Roma Capitale, che liquida in €1.500,00 (millecinquecento/00) per compensi, oltre accessori come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 9 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

TA RI, Presidente

Luca Biffaro, Primo Referendario

ER LO, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ER LO	TA RI

IL SEGRETARIO