Sentenza n. 1072/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 15, riunita in udienza il 12/02/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
ZZ EP, Presidente e Relatore CRISANTI PAOLA, Giudice FLAMINI LUIGI MARIA, Giudice
in data 12/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 2976/2025 depositato il 30/05/2025
proposto da
Ag. Entrate Direzione Provinciale Ricorrente_1 1 - Via Ippolito Nievo, 48-50 00153 Roma RM
Email_1 elettivamente domiciliato presso
contro
Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_2 ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 4400/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 30 e pubblicata il 31/03/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TJNM000938 IRPEF-ADDIZIONALE REGIONALE 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TJNM000938 IRPEF-ADDIZIONALE COMUNALE 2018

1 - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 250TJNM000938 IRPEF-REDDITI FONDIARI 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza
Svolgimento del processo Resistente_1 Il sig. ricorreva avverso l'avviso di accertamento emesso dalla Agenzia delle Entrate per Irpef 2018, per un totale pari ad euro 30.939,64.
Con sentenza n. 4400/2025 la CGT Roma accoglieva il ricorso e condannava l'Ufficio alle spese, liquidate in euro 2.000, rilevando, nei motivi della decisione, che:
“La richiesta del tributo si fonda su un contratto di locazione stipulato il 01/01/2012 e registrato al n. 000487 Serie 3T all'Agenzia delle Entrate. Ora, tale contratto è stato risolto dal Tribunale Ordinario di Roma Sezione Sesta Civile, dalla data di inizio morosità del conduttore, vale a dire da novembre 2014, con l'ordinanza di convalida di sfratto del 03/12/2018, relativamente al procedimento avente RG n.72010/2018 (v. doc. 2 fascicolo parte ricorrente). Pertanto, l'atto impugnato deve essere annullato”.
Nei confronti della predetta sentenza propone appello l'Agenzia delle Entrate, la quale eccepisce che:
l'atto impositivo annullato dal Primo Giudice è stato emesso dall'Agenzia delle Entrate – Centro Operativo di Pescara, a seguito di una segnalazione della Divisione Contribuenti in merito a quanto denunciato dal ricorrente nella dichiarazione dei redditi dell'anno d'imposta 2018, con riferimento ai redditi da fabbricati;

dalle risultanze dell'Anagrafe Tributaria era emerso che il sig. Resistente_1, in qualità di locatore, aveva stipulato in data 01/01/2012 il contratto di locazione n. 487, serie 3T, registrato presso l'Ufficio Territoriale Roma 1 - Trastevere in data 18/01/2012;
sul rilievo che il contribuente non aveva dichiarato correttamente i redditi di fabbricati, l'Ufficio emetteva ai sensi dell'art. 41 bis del D.P.R. n. 600/1973, l'avviso di accertamento in questione, con il quale recuperava a tassazione le imposte dovute, oltre sanzioni ed interessi;

ai sensi dell'art. 26 del D.P.R. n. 917/1986, la mancata percezione dei canoni locativi è irrilevante ai fini della determinazione del reddito fondiario;

la modifica dell'art. 26 cit., per come novellata dal D.L. n. 34/2019, si riferisce a normativa valevole solo per immobili non commerciali per il periodo, peraltro, successivo a quello oggetto di controversia;

per quanto concerne le locazioni commerciali, come nel caso che occupa, i canoni devono essere dichiarati fino alla data di rilascio dell'immobile ovvero della data certa: in altri termini, il canone di locazione va comunque dichiarato, così come risulta dal contratto di locazione ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo;

2 il contribuente resta, pertanto, tenuto a dichiarare i canoni di locazione relativi a immobili non abitativi, anche se non percepiti, fino a quando non possa dimostrare che è intervenuta la risoluzione del contratto sulla base delle richiamate disposizioni: nel caso in cui il contribuente produca copia del provvedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità, a partire dalla data del medesimo provvedimento è possibile considerare sicuramente risolto il contratto di locazione;

dall'allegato provvedimento del Tribunale Ordinario di Roma Sezione Sesta Civile, lo sfratto risulta essere stato convalidato in data 03/12/2018: per il periodo Resistente_1d'imposta accertato, dunque, il sig. avrebbe comunque dovuto adempiere agli obblighi dichiarativi;

nell'ambito dei contratti di locazione, la risoluzione del contratto non ha effetto naturalmente retroattivo, giacché trattandosi di contratti a esecuzione continuata o periodica, l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite: Associazione_1l'ordinanza di convalida di sfratto, relativa al procedimento iscritto al 72010/2018 non poteva certamente produrre i propri effetti retroattivamente...
Si è costituita in giudizio il contribuente, che rileva:
contrariamente a quanto afferma l'Ufficio la risoluzione del contratto non è avvenuta in data 03/12/2018 ma a novembre del 2014 come chiaramente indicato nella motivazione della sentenza impugnata;

l'Ufficio afferma erroneamente che la risoluzione del contratto di locazione si Associazione_2sarebbe verificata solo a seguito del provvedimento di sfratto del (03/12/2018) mentre, nel caso di specie, detta risoluzione retroagisce dalla data dell'inadempimento del conduttore in forza della clausola risolutiva espressa prevista agli artt. 4 e 16 del contratto di locazione nel caso di mancato pagamento del canone;

in base al disposto dell'art. 26 del TUIR per i contratti di locazione ad uso commerciale i canoni di locazione non percepiti non devono essere dichiarati dal momento della risoluzione del contratto;

la cessazione del contratto è avvenuta automaticamente con l'inadempimento del conduttore (quindi già nell'anno 2014) e non a seguito del provvedimento di sfratto del Associazione_2 (03/12/2018);
appare evidente la correttezza delle motivazioni della sentenza n.4400/2025 della CGT di I grado di Roma. Motivi della decisione
L'appello deve essere accolto. Va premesso che l'art. 26 del D.P.R. n. 917/1986 disponeva, nella formulazione vigente nel 2018, che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto previsto dall'art. 30, per il periodo d'imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti
3 da contratti di locazione di locazione ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”. Ritiene al riguardo il contribuente che, in un caso, come quello di specie, di applicazione della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione, poiché la risoluzione del rapporto di locazione si era già verificata (nel 2014) in un tempo antecedente all'anno cui si riferisce l'accertamento (2018) i relativi redditi non dovevano essere dichiarati, non tanto e non solo perché non erano stati percepiti, ma perché relativi ad un rapporto contrattuale già risolto (anche se la risoluzione era stata dichiarata successivamente dal giudice). La tesi del contribuente, che in astratto non si presenta come manifestamente priva di fondamento, non trova tuttavia conferma nell'esame degli atti processuali. E' vero infatti che gli artt. 4 e 16 del Contratto di locazione di cui si tratta prevedono una clausola risolutiva espressa, per effetto della quale il mancato pagamento del canone, per patto espresso, “comporterà la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. e senza necessità di costituzione in mora”. Nella intimazione di sfratto per morosità, allegata agli atti, non viene tuttavia Resistente_1richiamata tale clausola ed il sig. si limita a richiedere al giudice (dopo aver premesso che il conduttore “si è reso moroso nel pagamento del canone dal mese di novembre 2014, per un ammontare di euro 150.000”), di convalidare lo sfratto del morosità e fissare la data per la esecuzione. Soprattutto, va considerato che il Tribunale ordinario di Roma, con provvedimento in data 3 dicembre 2018, ha convalidato lo sfratto per morosità avente ad oggetto l'immobile in questione ed ha fissato per l'esecuzione dello sfratto la data del 4.1.2019. Nulla è stato chiesto al giudice, invece, in ordine alla applicazione della clausola risolutiva espressa di cui ai citati artt. 4 e 16 del contratto. Alla luce dello specifico contenuto degli atti giudiziari sopra richiamati appare erronea l'affermazione secondo cui il contratto di locazione si era risolto già a decorrere dal 2014. E' vero che il locatore avrebbe potuto far valere la clausola risolutiva contenuta nel contratto, ma è indiscusso che egli non abbia invece chiesto al giudice l'applicazione di tale clausola e che il rapporto locativo abbia continuato a sussistere, Resistente_1dal 2014 e fino al 2019: certamente il sig. non ha rinunciato al suo credito di 150.000 euro che asseriva esistente, nel momento della intimazione di sfratto, nel 2018, nei confronti del conduttore. L'esame degli atti processuali consente in definitiva di affermare che nel 2018 il contratto di locazione non era risolto e che pertanto, in applicazione dell'art. 26 sopra citato, l'importo del canone avrebbe dovuto essere dichiarato dal contribuente, anche se non effettivamente percepito.
4 L'appello va quindi accolto e, con riguardo alle spese, va tenuto conto della disciplina di cui al nuovo testo dell'art. 15, comma 2, d. lgs. 546/1992 (come modificato in ultimo dal d. lgs. 220/2023), secondo cui “le spese del giudizio possono essere compensate, in tutto o in parte, in caso di soccombenza reciproca e quando ricorrono gravi ed eccezionali ragioni che devono essere espressamente motivate ovvero quando la parte è risultata vittoriosa sulla base di documenti decisivi che la stessa ha prodotto solo nel corso del giudizio”: nel caso di specie il Collegio ritiene sussistere gravi ed eccezionali ragioni che inducono alla compensazione delle spese, da ravvisare nella complessità della vicenda processuale, che ha reso necessario l'esame analitico del provvedimento del Giudice civile, al fine di apprezzare come erronea la decisione di primo grado, che era favorevole al contribuente.

P.Q.M.

La Corte di giustizia tributaria
Accoglie l'appello e compensa le spese. Roma, 12 febbraio 2026.
Il Presidente Estensore
Dr. Giuseppe Mazzi
(Firma digitale)
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