Sentenza n. 892/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 6, riunita in udienza il
19/01/2026 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
MAISANO GIULIO, Presidente
BONAVOLONTA' GABRIELLA, Relatore
BASSO CLAUDIO, Giudice
in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4503/2025 depositato il 13/06/2025

proposto da

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi N.2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente 1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore 1 - CF_Difensore_1
Difensore 2-CF_Difensore_2
Difensore 3 CF_Difensore 3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 18592/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
23 e pubblicata il 17/12/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024NA0093751 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 309/2026 depositato il 20/01/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:
Resistente/Appellato:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Resistente 1 aveva impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2024NA0093751, notificato in data 15/03/2024. Con il su indicato avviso di accertamento catastale scaturente dalla denuncia DOCFA per unità di nuova costituzione proposta dal tecnico incaricato Ing. Nominativo_1, presentata in data 30/12/2021, protocollo NA0300248 l'Agenzia delle Entrate Territorio di Napoli aveva rettificato la rendita catastale delle seguenti di due unità immobiliari site in Luogo_1 alla Indirizzo_1 SNC: - daticatastali 1 ; -daticatastali_2
Oggetto del ricorso era, quindi, la stima effettuata dall'Agenzia del Territorio con cui la rendita catastale stimata nella DOCFA su indicata era stata rettificata così come sotto dettagliato: 1) daticatastali_2 categoria D/7, rendita proposta euro 8.901,60, rendita accertata euro
18.600,00; 2) daticatastali_categoria D/7, rendita proposta euro 10.319,50, rendita accertata euro 22.600,00.
Il ricorrente aveva eccepito:
-la nullità dell'accertamento per l'inesistenza della sottoscrizione del capo d'Ufficio e mancanza della firma autografa.
-la nullità dell'avviso di accertamento per la carenza di motivazione e la genericità degli elementi di valutazione;

-la nullità dell'avviso di accertamento per l'assenza del sopralluogo e, quindi, l'assenza di verifica dello stato e situazione di fatto dell'immobile e dei luoghi;

-la nullità dell'avviso di accertamento in quanto risulta carente sotto il profilo sia metodologico che motivazionale poiché non richiama i presupposti di fatto e diritto, le metodologie operative applicate per la determinazione delle rendita catastale limitandosi ad indicare solo la rendita catastale ricalcolata ed impedendo, quindi, al ricorrente di esercitare il proprio diritto alla difesa;
e per i su esposti motivi viene chiesto l'accoglimento del ricorso in annullamento dell'avviso di accertamento catastale e vittoria di spese.
Si era costituita l'Agenzia delle Entrate Territorio che con dettagliate controdeduzioni rilevando:
-la sufficienza della motivazione dell'atto di accertamento ritenendo il resistente motivato l'atto di accertamento catastale bastando la semplice indicazione della consistenza, della categoria e della classe acclarati dall'Ufficio Tecnico erariale ai fini della motivazione dell'accertamento e richiamando giurisprudenza della Corte di Cassazione per cui in sede di dichiarazione DOCFA l'obbligo di motivazione viene realizzato mediante la semplice indicazione degli elementi disattesi;

-la non necessità del sopralluogo ai sensi e per gli effetti all'art. 11 c.1 del DL 14/03/1988 n-70 convertito con Legge 12/05/1988 n.154;
-la corretta attribuzione del classamento;

-la corretta metodologia operativa eseguita nella determinazione della rendita catastale In primo grado il ricorso è stato accolto con compensazione delle spese.
In via preliminare, è stata rigettata l'eccezione relativa al difetto di sottoscrizione: l'Ufficiale firmatario è il dott. Nominativo_2 cha ha operato su delega del direttore Nominativo_3 e la firma autografa è pienamente conforme a quanto stabilito dall'art.

1. c. 375 della Legge 311/2004, in tal senso la Corte di cassazione ha ribadito con la decisione n. 29820 del 25/10/2021 che la firma a stampa del Funzionario responsabile sugli avvisi di accertamento è valida ai fini della legittimità. L'art. 23 del Codice dell'Amministrazione Digitale stabilisce, infatti, che "le copie su supporto analogico di documento informatico, anche sottoscritto con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale hanno la stessa efficacia probatoria dell'originale da cui sono tratte se la loro conformità all'originale in tutte le sue componenti è attestata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato". L'articolo 1, comma 162, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 stabilisce che l'avviso di accertamento deve essere sottoscritto dal funzionario responsabile del tributo. La sottoscrizione dell'avviso di accertamento può avvenire in diversi modi, a seconda della forma dell'avviso stesso. Nel caso dell'avviso di accertamento cartaceo, normalmente ancora utilizzato per i contribuenti che non sono dotati di un domicilio digitale, la sottoscrizione dell'avviso può avvenire in maniera autografa, ovvero mediante l'indicazione a stampa del nominativo del soggetto responsabile, in base a quanto previsto dall'articolo 1, comma 87, della legge 28 dicembre 1995, n. 549 norma che, ha sottolineato la Corte di cassazione, è speciale e non abrogata da successivi provvedimenti di legge (Cassazione n. 20628/2017,
n. 9079/2015). Con la sentenza n. 16846/2024 La suprema Corte ha così statuito "l'avviso di accertamento firmato digitalmente nel regime di cui all'art 2, comma 6 del d.lgs. n. 82 del 2005 (ratione temporis applicabile dal 14/09/2016 al 26/01/2018) non è nullo per difetto di sottoscrizione, posto che l'esclusione dell'utilizzo di strumenti informatici prevista per l'esercizio di attività e funzioni ispettive fino all'entrata in vigore del d.lgs. n.217 del 2017 riguarda la sola attività di controllo fiscale e non può estendersi agli avvisi di accertamento e in genere agli impositivi". "La copia analogica dell'avviso di accertamento, sottoscritta digitalmente dal funzionario incaricato e dichiarata conforme all'originale informatico nel rispetto della previsione dell'art. 23 del d.lgs. n. 82 del 2005, tiene luogo del menzionato originale ed è validamente notificata al contribuente, oltre cha a mezzo posta elettronica certificata, anche a mezzo del servizio postale". Si ricorda che la normativa in tema di digitalizzazione della pubblica amministrazione, anche in conseguenza degli obblighi di adeguamento al Regolamento comunitario noto con l'acronimo e - IDAS, entrato in vigore direttamente in tutti gli Stati Membri UE, senza necessità di atti di recepimento, il 17 settembre 2014, e divenuto applicabile a decorrere dal 1 luglio 2016, impone ormai come regola generale l'adozione dei documenti informatici, residuando ad eccezione il mantenimento dei documenti analogici. In tal senso il D.Lgs. 13 dicembre 2017,
n. 217 art. 2, lett. e), che ha aggiunto all'art. 2 Codice dell'Amministrazione Digitale (C.A.D.)., il comma 6- bis, ne sancisce espressamente l'applicabilità "agli atti di liquidazione, rettifica, accertamento e di irrogazione delle sanzioni di natura tributaria" e rimette ad un successivo decreto e funzioni ispettive e di controllo fiscale
". Dunque è valida la notifica dell'avviso di accertamento, firmato digitalmente e conforme all'originale e l'obiezione proposta deve essere rigettata.
In secondo luogo, si è ritenuto non necessario il sopralluogo: la Giurisprudenza costante della Cassazione
(Cassazione 2173/2020), in applicazione della Legge 154/88 ha confermato che la mancanza del previo sopralluogo, in quanto non obbligatorio, non determina assolutamente la nullità dell'atto di accertamento per cui ai fini della decisione tale eccezione deve essere rigettata. Passando ad esaminare la contestazione inerente il difetto di motivazione la Corte di Cassazione si è espressa chiarendo che l'accertamento catastale
è sufficientemente motivato con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando la discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati. Purtuttavia quando l'Ufficio compie una divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione dell'accertamento deve essere più approfondita perché l'Ufficio deve indicare le differenze tra quanto dichiarato nella DOCFA rispetto a quanto accertato (Cass. 8344/2015). In tal senso, infatti, l'indirizzo della Corte di Cassazione sulla motivazione degli atti di classamento ed attribuzione di rendita catastale conseguenti a procedura DOCFA è andato consolidandosi, nel senso che " qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dall'art. 2 del D. L. n. 16 del 1993, convertito in L. n. 75 del 1993, e dal D. M n. 701 del 1994 (cd. procedura DOCFA), l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati". Laddove, in caso contrario, e cioè nell'ipotesi in cui la discrasia non derivi dalla stima del bene ma dalla divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente "la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso" (da ultimo, Cass. ord. 12497116 e
Cassazione - Sez. Tributaria - sentenza n. 977, depositata il 17/01/2018). Si tratta di un orientamento che si pone in linea con quanto stabilito da Cass. 23237/14, la quale (richiamando Cass. ord. 3394/14) ha affermato che: "in ipotesi di classamento di un fabbricato mediante la procedura Docfa, l'atto con cui l'amministrazione disattende le indicazioni date dal contribuente deve contenere un'adeguata ancorché sommaria motivazione, che delimiti l'oggetto della successiva ed eventuale controversia giudiziaria, affermando, appunto, che l'Ufficio non può limitarsi a comunicare il classamento che ritiene adeguato, ma deve anche fornire un qualche elemento che spieghi perché la proposta avanzata dal contribuente con la Docfa viene disattesa". Nel farsi carico di alcune precedenti pronunce in materia, Cass. 23237/14 cit. ha rilevato come il principio così da essa accolto "contrasta solo in apparenza con la giurisprudenza citata dalla ricorrente (da ultimo Cass. n. 2268 del 2014) secondo cui, in ipotesi d'attribuzione della rendita catastale a seguito della procedura Docfa, l'obbligo di motivazione è soddisfatto con l'indicazione dei dati oggettivi e della classe, trattandosi di elementi conosciuti o comunque facilmente conoscibili per il contribuente e tenuto conto della struttura/otemente partecipativa dell'atto". Quest'ultimo indirizzo deve trovare applicazione solo nel caso in cui "gli elementi di fatto indicati nella dichiarazione presentata dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e risultino, perciò, immutati, di tal che la discrasia tra la rendita proposta e la rendita attribuita sia la risultante di una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati: in tal caso, risulta evi dente come la presenza e la adeguatezza della motivazione rilevino, non già ai fini della legittimità dell'atto, ma della concreta attendibilità del giudizio espresso". Diversamente deve, però, avvenire allorquando "la rendita proposta con la Docfa non venga accettata in ragione di ravvisate differenze relative a taluno degli elementi di fatto indicati dal contribuente": ipotesi in cui l'Ufficio dovrà, appunto, specificarle, sia per consentire al contribuente di approntare agevolmente le consequenziali difese, che per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l'oggetto dell'eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all'Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate: principio questo che si pone in consonanza con la più recente giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 9626 del 2012: ord. 19814 del 2012: n. 21532 del 2013: n. 17335 del 2014, n. 16887 del 2014), che, in tema di motivazione degli atti di modifica del classamento, ha, appunto, affermato che è necessaria l'enunciazione delle relative ragioni per consentire al contribuente il pieno svolgimento del suo diritto di difesa e per circoscrivere l'ambito dell'eventuale futuro giudizio. In effetti sulla base di quanto su esposto la contestazione inerente il difetto di motivazione è fondata non avendo l'Ufficio accertatore esplicitato in maniera approfondita le cause della difformità fra le rendite dichiarate e le rendite accertate applicando in maniera asettica le tabelle dei costi di ricostruzione. Tale obiezione va peraltro esaminata contestualmente all'obiezione inerente il merito della decisione, cioè sull'esame delle metodologie di calcolo utilizzate ai fini del calcolo della redita catastale tenendo anche conto che l'Ufficio: -non ha in alcun modo proceduto alla verifica in loco;
-non ha determinato tali rendite secondo il metodo comparativo cioè comparando le rendite già attribuite ad analoghi immobili siti nella stessa zona affermandone l'inapplicabilità senza giustificare le ragioni di tale inapplicabilità ed ha ha utilizzato il metodo del costo di ricostruzione, affermando in sede di udienza che nonera a suo parere possibile effettuare una stima comparativa che tenesse conto del valore di analoghi immobili presenti nella zona o dei valori locativi applicabili senza indicarne le ragioni;
-non ha per di più tenuto conto delle caratteristiche dei due immobili accertati anche in funzione delle caratteristiche tipicizzate della zona ove essi sono realizzati. In tal senso deve essere considerato che oggetto del ricorso è dato sostanzialmente dalla diversa valutazione degli elementi di stima utilizzati ai fini del calcolo delle rendite catastali per le due diverse unità immobiliari nell'ambito dell'accertamento rispetto ai valori proposti nella DOCFA originaria e sostanzialmente variati dall'Ufficio accertatore.
Nel merito, la decisione si è fondata sulla relazione tecnica redatta dall'architetto Nominativo_4 e depositata agli atti del procedimento, rilevando che avverso la stessa nulla ha mai opposto parte resistente. Ha proposto appello l'Agenzia delle Entrate eccependo la nullità della sentenza impugnata, in quanto la Corte di Giustizia Tributaria di I grado, violando le normative richiamate nell'avviso di accertamento (D.P.R.
1142/1949, R.D.L. 652/1939, Legge 190/2014), oltre ad aver omesso di esaminare la documentazione allegata dalle parti processuali e decisive per il giudizio, non avrebbe adeguatamente motivato le ragioni e le fonti di prova poste a fondamento della propria decisione e ritenute idonee ad inficiare le risultanze catastali o avrebbe reso una motivazione contraddittoria.
Si invoca, quindi, l'orientamento della giurisprudenza, anche di legittimità, secondo cui nel caso in cui l'avviso contenga una difforme valutazione circa il valore economico dei beni, che porta all'attribuzione di una rendita diversa da quella proposta, il dissenso del dichiarante deve, piuttosto, esprimersi censurando l'atto sotto il distinto profilo del merito catastale, essendo già sufficientemente delimitato l'oggetto dell'eventuale contenzioso con l'Ufficio (tra le altre, Cass. n. 12777/2018; n. 31809/2018). (Civile Ord. Sez. 5 N. 16310/2024).
In base all'orientamento su menzionato, quando la differenza tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore dei beni, senza una modifica degli elementi di fatto indicati dal
Contribuente, l'obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e, pertanto, nel caso di specie alcun vizio di legittimità potrebbe rilevarsi in ordine alla motivazione dell'avviso di accertamento impugnato, in quanto emesso in totale conformità alla legge.
In merito, poi, a quanto dichiarato dai giudici all'ultima pagina della sentenza, dove riferiscono che l'UPT fa riferimento ai prezzi di mercato rilevati dall'osservatorio OMI si contesta che nell'avviso di accertamento impugnato, l'Ufficio non ha mai parlato dei valori OMI, ma ha fatto riferimento al prontuario in uso, al costo di costruzione con riferimento all'epoca censuaria 1988/89.
Si contesta, ancora, con riferimento alla mancanza di collegamenti con le arterie principali, che, contrariamente a quanto stabilito in sentenza, nel DOCFA la parte precisa che l'unità dista 1 km dallo svincolo autostradale.
Contrariamente, poi, a quanto detto dalla CGT a pag. 5 della sentenza, nell'avviso di accertamento l'Ufficio ha segnalato la zona dove insiste il fabbricato, che è sì una zona periferica, individuando anche la zona OMI
(zona e non i valori OMI) ma il fatto che la zona è residenziale/agricola, non incide sulla rendita della categoria speciale, D7, richiesta nel DOCFA dallo stesso contribuente., il quale non ha specificato l'attività che svolge.
Si segnala che nel DOCFA la parte non ha indicato nulla di quello che ha indicato il perito nella perizia di stima.
Si è costituito il contribuente chiedendo la conferma della sentenza impugnata, riportandosi a quanto già dedotto in primo grado ed eccependo l'inammissibilità dell'appello dell'Agenzia delle Entrate nella parte in cui introduce motivi nuovi o tenta di integrare la motivazione dell'accertamento opposto (violazione art.57, co.1, D. Lgs.546/1992).

MOTIVI DELLA DECISIONE

La sentenza impugnata, in quanto immune da vizi logici, incensurabile nel fatto e correttamente motivata in diritto, saldamente allegata agli elementi acquisiti merita di essere integralmente confermata.
Ne consegue che, concordando nell'analisi e nella valutazione dei mezzi di prova posti a fondamento della decisione di primo grado, la struttura motivazionale della presente sentenza di appello si salda con quella precedente e forma con essa un unico complessivo corpo argomentativo.
La decisione, in particolare, appare saldamente e condivisibilmente ancorata, anche per la mancata specifica contestazione da parte dell'Ufficio se non in questo secondo grado di giudizio introducendo elementi nuovi e, comunque, non decisivi.
In sintesi, vale la pena ribadire che il tecnico di parte, che aveva provveduto alla compilazione della denuncia DOCFA, aveva tenuto conto della tipicità della situazione oggettiva esistente e della collocazione geografica degli immobili, mentre l'agenzia del Territorio aveva applicato in maniera asettica i valori tabellari, non tenendo conto degli elementi soggettivi e dei valori immobiliari della zona e, in particolare: - l'insediamento dello stabilimento in un territorio a prevalente carattere residenziale/agricolo, privo, quindi, dei servizi finalizzati allo svolgimento di un'attività industriale;
-la mancanza di collegamenti idonei allo svolgimento di un'attività industriale quali strade idonee alla circolazione di mezzi pesanti;
-l'inesistenza di collegamenti alle arterie principali;
-l'esistenza di indici urbanistici previsti dal PRG del Luogo_1, che limitano l'altezza del manufatto ad un massimo di mt. 9,40, inibendo l'esercizio di attività che necessitano di altezze maggiori
Tutti questi elementi, come evidenziato dai primi giudici, inevitabilmente influiscono sui valori accertati e l'Ufficio non ne fa alcuna menzione nell'atto di accertamento.
Ancora, è stato correttamente rilevato dal perito che l'Ufficio accertatore ha inserito in sede di calcolo della rendita catastale valori di incerta determinazione costituiti dagli impianti antincendio e dalla voce generale "spese, oneri e profitti" per valori rilevanti, che influiscono indubbiamente sulla rendita catastale calcolata, ma su cui non viene data alcuna spiegazione neanche nell'atto di costituzione in giudizio e nemmeno in questa sede, se non con argomentazioni generiche che non sono assolutamente idonee a fornire elementi utili per valutare il merito della vicenda.
Allo stesso modo, l'Ufficio non ha dato alcun riscontro, ribadendo solo genericamente la legittimità del proprio accertamento, alla contestazione di non aver utilizzato il metodo comparativo a fronte delle motivazioni da parte del perito che raffronta i valori catastali calcolati in sede di DOCFA con gli altri immobili siti nella stessa zona sulla base dei prezzi di mercato rilevati dall'osservatorio OMI della medesima Agenzia del territorio.
Alla luce delle considerazioni che precedono, si impone la conferma integrale della sentenza di primo grado.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta l'appello; Condanna l'appellante al pagamento delle spese di giudizio liquidate in complessivi
€ 1.500,00 oltre accessori da attribuirisi all'avv. Difensore 3.