Sentenza n. 33/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del FRIULI VENEZIA GIULIA Sezione 3, riunita in udienza il 16/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
SALVA' MANILA, Presidente e Relatore
LOMBARDINI ROBERTO, Giudice
RIBOLSI ANTONIO-GISBERTO-GIO, Giudice
in data 16/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 129/2024 depositato il 14/05/2024

proposto da

Condominio Ricorrente_1 - Trieste - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Trieste - Via L. Stock, 2/3 34135 Trieste TS
elettivamente domiciliato presso dp.trieste@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 220/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado TRIESTE sez. 1
e pubblicata il 15/11/2023
Atti impositivi:
- DINIEGO-REVOCA AGEVOLAZIONI-RATEAZ. n. 23021709415164347 2023
- DINIEGO-REVOCA AGEVOLAZIONI-RATEAZ. n. 23021709495816323 2023
- DINIEGO-REVOCA AGEVOLAZIONI-RATEAZ. n. 23021709522246872 2023
- DINIEGO-REVOCA AGEVOLAZIONI-RATEAZ. n. 23021709445215052 2023 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 25/2026 depositato il 16/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come da verbale.
Resistente/Appellato: come da verbale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, con sentenza del 7.11.2023, rigettava i ricorsi proposti dall' amministratore del Condominio Ricorrente_1 di Trieste avverso quattro provvedimenti di annullamento degli effetti del e comunicazioni dell' opzione ex art. 121 DL n. 34/2020 presentate il
17.2.2023 relativamente a lavori rientranti tra gli interventi di cui all'art. 119 del predetto D.L ai fini della fruizione della detrazione nella misura del 110% delle spese documentate.
Avverso tale sentenza ha proposto appello il Condominio lamentando :
-la violazione dell'art. 36 dlgs 546/92;
-il vizio di omessa motivazione della sentenza per violazione dell'art. 7 L. n. 212/2000 e dell'art. 122 bis
DL n. 34/2020;
-vizio della sentenza per omessa valutazione dei fatti e delle prove .
L'appellante ha insistito per la riforma della sentenza appellata con vittoria id spese.
Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate contestando in fatto e in diritto le argomentazioni avversarie, insistendo per la conferma della sentenza di primo grado.
Ha proposto appello incidentale condizionato all'eventuale accoglimento dell'appello principale sostenendo la inammissibilità del ricorsi proposti dal Condominio in primo grado no potendo il provvedimento di annullamento degli effetti della comunicazione dell' opzione ex art. 121 DL 34/2020 essere oggetto di impugnazione non rientrando tra gli atti impugnabili di cui all'art. 19 comma 1 Dlgs n.
546/92.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminare appare la questione relativa alla possibilità di impugnazione del provvedimento di annullamento da parte dell'Ufficio degli effetti della comunicazione con cui il contribuente ha optato per la cessione di credito d' imposta a terzi o lo sconto in fattura
Ritiene la Corte che tale atto, ancorché non compreso in quelli di cui all'art. 19 comma 1 dlgs 546/92, sia autonomamente impugnabile in quanto produce efficacia impeditiva- estintiva propria degli atti di diniego incidendo nella sfera patrimoniale del contribuente.
A fronte dell'annullamento della comunicazione e sospensione dei suoi effetti , se il contribuente non potesse impugnare tale atto, si verificherebbe una situazione di congelamento non altrimenti risolvibile o comunque risolvibile in tempi molto prolungati.
Per di più , l'atto viene ad incidere sui diritti del contribuente non ammesso, per effetto del provvedimento di annullamento, alla detrazione fiscale e quindi impedito alla fruizione dell'opzione da lui esercitata.
Conforta tale assunto la circostanza che la giurisprudenza di merito è orientata per l'ammissibilità della impugnazione di tale provvedimento di annullamento (Corte di Giustizia Tributaria di Trieste 11.4.2023 n.
81/1/2023; C G.T. Udine n. 14 del 6.2.2025; Commissione Tributaria di Pavia n. 434 del 30.12.2024; C.G.
T Roma del 6.6.2024 n. 7482).
Quanto al merito della vicenda, le comunicazioni ex art. 121 DL n. 34/2020 riguardavano i seguenti lavori:
- isolamento termico superfici opache ( cappotto);
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali;

- acquisto e posa in opere di finestre con infissi;

- acquisto e posa in opera di schermature solari.
Qui di seguito i dati salienti:
-in data 11.11.2020 Nominativo_1 e Nominativo_2 acquistano l'immobile da ristrutturare;

-26.11.2020 presentano la denuncia di variazione DO ( effettuata in sanatoria e indicata come data di ultimazione dei lavori il giorno 21.11.2020) proponendo al posto della villetta unifamiliare categoria A/7una unità immobiliare categoria A/3 composta da n. 6 nuove unità ;
-6.12.2020 presentazione della CILA per frazionamento;

- 6.1.2021 presentazione di SCIA per demolizione e ricostruzione;

-14.1.2021 scioglimento della comunione e costituzione del condominio;
stipula dei preliminari di vendita con Nominativo_3 che promette di acquistare il subalterno 8 e Nominativo_4 il subalterno 6;
-8.6.2021 presentazione della SCIA per intervento di ricostruzione;
-22.10.2021 sopralluogo con verifica della demolizione totale dell'edificio originario;

-16.2.2023 presentazione della comunicazione per il superbonus con sconto in fattura da parte dell'amministratore del condominio;

-25.2.2023,realizzazione delle sole fondamenta.
Decidendo secondo il principio della ragione più liquida , ritiene la Corte che l'appello del contribuente vada rigettata con conferma della sentenza di primo grado .
Il provvedimento di annullamento della efficacia della comunicazione dell' opzione esercitata ex art. 121
DL n. 34/2020é legittimo in presenza di profili di rischio così come statuito dall'art. 122 bis DL citato.
L'art. 122 bis prevede infatti che : “ L''Agenzia delle entrate, entro cinque giorni lavorativi dall'invio della comunicazione dell'avvenuta cessione del credito, può sospendere, per un periodo non superiore a trenta giorni, gli effetti delle comunicazioni delle cessioni, anche successive alla prima, e delle opzioni inviate alla stessa Agenzia ai sensi degli articoli 121 e 122 che presentano profili di rischio, ai fini del relativo controllo preventivo. I profili di rischio sono individuati utilizzando criteri relativi alla diversa tipologia dei crediti ceduti e riferiti:
a) alla coerenza e alla regolarità dei dati indicati nelle comunicazioni e nelle opzioni di cui al presente comma con i dati presenti nell'Anagrafe tributaria o comunque in possesso dell'Amministrazione finanziaria;

b) ai dati afferenti ai crediti oggetto di cessione e ai soggetti che intervengono nelle operazioni a cui detti crediti sono correlati, sulla base delle informazioni presenti nell'Anagrafe tributaria o comunque in possesso dell'Amministrazione finanziaria;

c) ad analoghe cessioni effettuate in precedenza dai soggetti indicati nelle comunicazioni e nelle opzioni di cui al presente comma.

2. Se all'esito del controllo risultano confermati i rischi di cui al comma 1, la comunicazione si considera non effettuata e l'esito del controllo è comunicato al soggetto che ha trasmesso la comunicazione. Se, invece, i rischi non risultano confermati, ovvero decorso il periodo di sospensione degli effetti della comunicazione di cui al comma 1, la comunicazione produce gli effetti previsti dalle disposizioni di riferimento.

3. Fermi restando gli ordinari poteri di controllo, l'Amministrazione finanziaria procede in ogni caso al controllo nei termini di legge di tutti i crediti relativi alle cessioni per le quali la comunicazione si considera non avvenuta ai sensi del comma 2.”
Alla luce di tale norma le incoerenze riscontrate possono così riassumersi :
-l' 11.11.2020 Nominativo_1 e Nominativo_2 acquistano un immobile al fine di ristrutturarlo , vendere alcuni alloggi trasformarlo così in condominio al fine di accedere al superbonus;

- il 14.1.2021 Nominativo_4 e Nominativo_3 , originari proprietari dell' immobile, stipulano un contratto preliminare di acquisto di un alloggio ciascuno versando il 50% del valore degli stessi in data anteriore- il
6 novembre 2020- a soggetti non ancora proprietari del bene ( l'acquisto dell' intero immobile da parte di Nominativo_2 e Nominativo_1 è dell' 11.11.2020); - gli alloggi di cui al preliminare del 14.1.2021 esistono solo sulla carta in quanto il il 6.1.2021 l' immobile
è stato interamente demolito;

- il superbonus spetta alle persone fisiche e ai condomini ( un proprietario per due soli alloggi) mentre nel caso di specie l'acquirente dell' immobile, Nominativo_1, è la moglie dell'architetto Nominativo_5, amministratore della società Società_1, impresa esecutrice dei lavori( fornitrice dello sconto in fattura), che è anche socia al 90% della stessa impresa esecutrice e anche amministratrice .
Seguono numerosi passaggi di cessioni di quote per rendere verosimile la ristrutturazione . In particolare
Nominativo_5 cede il 4.2.2020 la sua quota del 10% a Nominativo_4 che la manterrà sino al 22.7.2024, data nella quale quest'ultimo e Nominativo_1 ; Nominativo_1 cede nel 2021 l' 80% della sua quota alla suocera e ancora nel 2024 Nominativo_4 e Nominativo_1 cedono il 20% delle quote all'architetto Nominativo_5 che le cede a sua madre il 5.8.2022.
Ma se il cd superbonus spetta alle persone fisiche e ai condomini e non anche alle imprese, acquistare un immobile per ristrutturarlo e rivenderlo costituisce attività di impresa che non beneficia dell'agevolazione fiscale.
Per di più la stessa tecnica è stata messa in atto anche per altro immobile nel condominio di
Indirizzo_2 a Trieste;

-la ricostruzione sulla carta dell' immobile è diversa per sagoma, altezza e volumetria dall'originario immobile demolito ed è da considerarsi “ nuova costruzione” e anche se voglia ritenersi che si rimanga nell'ambito della “ ricostruzione”, sulle nuove volumetrie esorbitanti quelle originarie non si applica il cd. superbonus;

-la DO presentata in sanatoria riferisce che il lavori sono stati ultimati il 21.11.2020 laddove l' immobile è stata acquistato appena l' 11.11.2020 e risulta demolito l'anno successivo il 22.10.2021 e alla data del 25.2.2023 risultano ricostruite le sole fondamenta .
Corretto pertanto l'assunto dell' Ufficio secondo il quale essendo stato annullato il frazionamento catastale
, riprenda vigore la originaria situazione catastale e non spetta il superbonus per lavori non eseguiti entro il 30 settembre 2022 come nel caso di specie ..
Dall'excursus emerge che l'effettiva acquirente dell' immobile è la impresa esecutrice dei lavori che intesta il bene a terzi e parenti, frazionandolo in plurimi alloggi al fine di costituire un condominio con escamotage atto ad aggirare il divieto della fruizione del c.d. superbonus per le imprese esecutrici dei lavori .
La novità della questione e la controvertibilità delle questioni trattate , giustifica la compensazione tra le parti delle spese di lite del grado.

P.Q.M.

Conferma la sentenza di primo grado. Spese del grado compensate tra le parti. Il Presidente dott. Manila
Salvà