Sentenza n. 199/2026
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del PIEMONTE Sezione 2, riunita in udienza il 19/02/2026 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
PISANU MARCELLO, Presidente e Relatore FAZIO ANTONINO, Giudice VALERO MASSIMO, Giudice
in data 19/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'istanza di riassunzione dell'appello n. 616/2025
proposto da
Ricorrente_1 & C. Sas - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1Rappresentato da -
Rappresentante difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Alessandria - Piazza Turati 4 15121 Alessandria AL
Email_2elettivamente domiciliato presso
Resistente_1 C.F. _Resistente_1
Difeso da Difensore_3 CF_Difensore_3 -
Email_3ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 244/2018 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale ALESSANDRIA sez. 2 e pubblicata il 06/11/2018
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2016/002/SC/000001686/0/001 REGISTRO 2016
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 160/2026 depositato il 20/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente_1La contribuente S.a.s., ricorrente in riassunzione, così conclude:
“RICORRE a codesta Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Piemonte, perché, in accoglimento dell'appello 6/12/2018 e del presente ricorso in riassunzione, voglia riformare la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Alessandria – Sezione 2 n. 244/2/18 del 13/10–6/11/2018 e, per l'effetto, voglia dichiarare illegittimo e, comunque, annullare l'avviso di liquidazione impugnato, emesso dall'Agenzia delle Entrate di Alessandria – avviso n. 2016/002/SC/000001686/0/001, notificato a mezzo posta e ricevuto dalla ricorrente il 17/5/2017. Con vittoria di spese, anche generali, e compensi professionali di tutti i gradi del giudizio di merito, nonché del giudizio di legittimità avanti la Corte di Cassazione.”
L'Agenzia delle Entrate, convenuta in riassunzione, così conclude:
“voglia codesta Corte di Giustizia di secondo grado del Piemonte, reietta ogni istanza, eccezione e conclusione formulata ex adverso,
- Resistente_1in via preliminare, dichiarare inammissibile l'intervento volontario della Spa, nonché la cessazione della materia del contendere alla luce del giudicato formatosi in capo alla coobbligata Resistente_1 Spa e alla luce del pagamento perfezionatosi tramite versamento su cartella (il cui importo si deve ritenere, allo stato, irripetibile);
- in subordine, nel merito, respingere il ricorso, e per l'effetto, confermare la legittimità dell'avviso di liquidazione. Con vittoria delle spese dell'intero giudizio.”

Resistente_1La , intervenuta volontaria, così conclude:
“CHIEDE Ricorrente_1che, in accoglimento del ricorso proposto dalla & C. S.a.s., codesta Onorevole Corte di giustizia tributaria di secondo grado voglia: a) dichiarare nullo e privo di giuridico effetto e/o dichiarare illegittimo e, comunque, annullare l'avviso di liquidazione n. 2016/002/SC/000001686/0/001, emesso dall'Agenzia delle Entrate di Alessandria;
b) condannare l'amministrazione resistente alla restituzione delle somme pagate in misura di Euro 93.902,61 come indicato in narrativa, maggiorate degli interessi e della rivalutazione monetaria come per legge;
c) condannare l'amministrazione resistente al pagamento di spese diritti ed onorari del presente procedimento.”


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO


1. Con apposito ricorso, la Ricorrente_1 S.a.s. impugnava, avanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Alessandria, un avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni, emesso dall'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Alessandria, avente ad oggetto l'imposta di registro ritenuta dovuta dalla contribuente in conseguenza della sentenza civile pronunciata dal Tribunale di Alessandria, emessa in data 20.9.2016 tra detta società e la Resistente_1 S.p.a., con cui quest'ultima era stata condannata ad addivenire all'acquisto di un terreno (già fatto oggetto, nel 2006, di un contratto preliminare tra le parti), ad un prezzo complessivo di € 440.000,00. L'Ufficio, infatti, aveva applicato su tale trasferimento l'imposta di registro proporzionale del 15
%, considerando l'immobile ceduto quale terreno agricolo. A sostegno del ricorso, la contribuente eccepiva anzitutto il difetto di sottoscrizione dell'atto impositivo, in quanto privo di firma autografa. Inoltre, si doleva della carenza di motivazione del medesimo. Nel merito, affermava che, nella fattispecie, doveva applicarsi l'imposta in misura fissa poiché gli atti sottoposti a condizione sospensiva dovevano essere registrati con il pagamento dell'imposta in misura fissa, a norma dell'art. 27, commi 1 e 2, DPR 131/1986. Infatti, sosteneva che, nel caso in esame, la sentenza del Tribunale di Alessandria aveva effettivamente subordinato l'efficacia del trasferimento di proprietà all'avvenuto pagamento del prezzo d'acquisto, ma precisava che detta condizione non poteva ritenersi meramente potestativa, poiché la pronuncia giudiziale era stata richiesta dal promittente venditore, a fronte del rifiuto della controparte di provvedere. La Ricorrente_1 S.a.s. aggiungeva, poi, che il bene compravenduto non consisteva affatto in un terreno agricolo, bensì un un'area con utilizzo edificatorio, sia pure nella forma particolare di essere destinata ad impianto fotovoltaico, e, pertanto, a suo dire, il negozio in questione, intercorso tra società commerciali e rientrante nel campo di applicazione dell'IVA, era soggetto ad applicazione dell'imposta di registro in misura fissa. Chiedeva, quindi, l'annullamento dell'atto impugnato.

2. Si costituiva in giudizio l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Alessandria, contestando le doglianze della contribuente e ribadendo la correttezza del proprio operato. Concludeva conseguentemente per il rigetto del ricorso avversario.

3. Il ricorso proposto dalla Ricorrente_1 S.a.s. veniva riunito ad altro analogo ricorso, riferito alla medesima compravendita, promosso dalla Resistente_1 S.p.a..
4. La Commissione Tributaria Provinciale di Alessandria, con sentenza depositata il 6.11.2018, respingeva entrambi i ricorsi riuniti, ritenendo anzitutto la rituale sottoscrizione e l'adeguata motivazione dell'atto impositivo. Nel merito, confermava l'applicabilità dell'imposta in misura proporzionale, dovendosi applicare, a suo dire, al caso di specie, il disposto dell'art. 27, comma 3, DPR 131/86, in forza del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti subordinata a condizioni che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente. Al rigetto del ricorso conseguiva anche la condanna dei ricorrenti alla refusione delle spese di lite del primo grado di giudizio, liquidate in complessivi € 2.000,00, oltre accessori di legge.

5. Avverso tale decisione, proponeva tempestivo appello la Ricorrente_1 S.a.s. insistendo nell'affermare che la condizione cui era subordinato il pagamento del prezzo della compravendita non era meramente potestativa e non si era ancora verificata. Sottolineava, altresì, il fatto che la decisione di primo grado non aveva in alcun modo pronunciato sull'altro motivo del ricorso riferito all'assoggettabilità del trasferimento all'imposta in misura fissa poiché non avente ad oggetto un terreno agricolo.

6. Si costituiva, anche nel giudizio di appello, l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Alessandria, ribadendo le difese già assunte ed assumendo la correttezza della decisione impugnata di cui chiedeva l'integrale conferma. Ribadiva, infatti, che la condizione posta del Tribunale di Alessandria non poteva considerarsi meramente potestativa ed aggiungeva che era da considerarsi del tutto irrilevante il mancato verificarsi della stessa, poiché la sopravvenuta messa in concordato preventivo della Resistente_1 S.p.a. non escludeva affatto la realizzazione di quella condizione. In merito al secondo motivo di impugnazione, l'Ufficio rilevava che la cessione di un terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria, come quello di specie, non poteva essere considerato una cessione di bene soggetto ad IVA.

7. Si costituiva tardivamente in giudizio anche la Resistente_1 S.p.a., presentando pure appello incidentale per la riforma della sentenza di primo grado e riproponendo le eccezioni avanzate in primo grado.

8. La Commissione Tributaria Regionale del Piemonte, con sentenza emessa il 7.5.2019 e depositata il 17.5.2019, dopo avere dichiarato inammissibile l'appello incidentale proposto dalla Resistente_1 S.p.a. (poiché tardivo), accoglieva l'appello principale proposto dalla Ricorrente_1 S.a.s.. La Corte di secondo grado, infatti, affermava che l'Ufficio nulla aveva osservato sulla distinzione operata tra una sentenza ex art. 2932 c.c. emessa su richiesta dell'acquirente, rispetto a quella derivante da una richiesta del venditore. Sottolineava che, nel caso in esame, era manifesta l'intenzione della Resistente_1 S.p.a. di non provvedere al pagamento del corrispettivo, mentre la sua successiva messa in concordato preventivo aveva frapposto ulteriori difficoltà all'adempimento delle sue obbligazioni. Sosteneva quindi che, nella fattispecie, l'apposizione di una condizione sospensiva non poteva ritenersi affidata al mero arbitrio dell'acquirente. Aggiungeva, poi, che la pretesa dell'Ufficio di tassare una situazione in cui non vi era stato alcun trasferimento di ricchezza appariva in contrasto con il principio di capacità contributiva. Alla luce di questa motivazione, la Corte riteneva assorbito l'ulteriore motivo di appello. Nondimeno, la decisione di secondo grado provvedeva a dichiarare interamente compensate le spese di lite, in ragione dell'oggettiva complessità della vicenda e del conflitto giurisprudenziale di legittimità.

9. Avverso tale decisione, proponeva ricorso per Cassazione l'Agenzia delle Entrate lamentando la violazione, da parte del giudice di merito, degli artt. 27 e 38 del DPR n. 131 del 1986. Resisteva la parte contribuente, proponendo ricorso incidentale condizionato, affidato ad un unico motivo con il quale chiedeva di accogliere i ricorsi introduttivi in quanto l'atto registrato era soggetto ad IVA, e non poteva ricevere una doppia tassazione.
10. La Suprema Corte, con ordinanza 17.3.2025 n. 7120, accoglieva sia il ricorso principale dell'Agenzia delle Entrate, sia il ricorso incidentale della Ricorrente_1 S.a.s.. I giudici di legittimità richiamavano, infatti, il proprio consolidato orientamento secondo cui: «In materia d'imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l'art. 27 del d.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell'acquirente ovvero dall'iniziativa unilaterale del promittente acquirente». Precisavano poi che: “La situazione sulla condizione meramente potestativa non muta se a richiedere l'adempimento ex art. 2932, primo comma, cod. civ. è il promittente venditore”, poiché le norme disciplinanti la fattispecie “non distinguono chi propone l'azione di adempimento (il venditore o (normalmente) l'acquirente, ma solo il tipo di condizione: meramente potestativa o solo potestativa. La condizione nel caso è, evidentemente, meramente potestativa (secondo comma, del citato art. 27) in quanto il compimento del fatto o la sua omissione dipende dal mero arbitrio della parte”. Aggiungevano l'irrilevanza della messa in concordato preventivo della Resistente_1 S.p.a., “in quanto la condizione del pagamento resta, sempre, meramente potestativa” e detta procedura concorsuale “non implica la totale incapienza tale da far cessare tutti i pagamenti;
al contrario postula la previsione di una ripresa dell'attività.”. Conseguentemente, cassavano la decisione di merito sul punto. Con riferimento poi al ricorso incidentale della Ricorrente_1 S.a.s., la Suprema Corte rilevava che era: “mancata qualsiasi analisi della CTR sulla questione proposta, della assoggettabilità o no ad IVA della compravendita” e, pertanto, rimetteva gli atti a questa Corte per una nuova decisione anche su questo punto, oltre che con riguardo alle spese del giudizio di Cassazione. Ricorrente_111. La S.a.s., in data 16.6.2025, depositava ricorso in riassunzione, facendo presente, in primo luogo, che la Resistente_1 S.p.a. e la ricorrente avevano sottoscritto un atto di quietanza ed accertamento di avveramento della condizione, con cui riconoscevano che, a seguito dell'avvenuto pagamento da parte dell'acquirente della somma di € 440.000,00 (oltre IVA), il trasferimento del bene era effettivamente avvenuto, con conseguente superamento della decisione della Suprema Corte in merito alla natura meramente potestativa della condizione. Conseguentemente, ribadiva che l'unico punto su cui questo Giudice doveva ancora pronunciare era rappresentato dall'accertamento dell'assoggettabilità ad IVA del bene fatto oggetto del trasferimento condizionato. Insisteva, pertanto, nel secondo motivo di impugnazione già sollevato, richiamando integralmente le difese già svolte sul punto ed, in particolare, negando la natura agricola del bene, alla luce della destinazione del medesimo ad accogliere un impianto fotovoltaico. Insisteva, quindi, affinché venisse annullato l'avviso di accertamento impugnato. 12. Il 21.7.2025 interveniva volontariamente nel presente processo la Resistente_1
, facendo presente di essere stata destinataria dell'atto impositivo oggetto di causa e di essere stata anch'essa incisa dall'imposta di registro richiesta dall'Ufficio, precisando che detta imposta era stata pagata tramite compensazione con un credito IVA. Aderiva, pertanto, a tutte le argomentazioni svolte dalla Ricorrente_1 S.a.s. nell'atto di riassunzione e, conseguentemente, chiedeva l'annullamento dell'atto impositivo impugnato e la condanna dell'amministrazione a restituire quanto pagato per le imposte richieste dall'Amministrazione fiscale. 13. In data 26.8.2025, la difesa dell'Agenzia delle Entrate depositava atto di controdeduzioni, con il quale, anzitutto, affermava l'inammissibilità della richiesta proposta in questa sede dalla Resistente_1 S.p.a., poiché l'intervento di tale soggetto nel presente processo era già stato dichiarato inammissibile dalla decisione della CTR del 7.5.2019 con una statuizione mai fatta oggetto di impugnazione avanti alla Suprema Corte e, pertanto, ormai passata in giudicato. L'Ufficio contestava, poi, il fatto che la Resistente_1 S.p.a. potesse giovarsi dell'esito di un giudizio vertito tra altri soggetti. Nel merito, l'Agenzia evidenziava di avere già legittimamente incassato, proprio dalla Resistente_1 S.p.a., tutte le maggiori imposte accertate e che, pertanto, tale pagamento aveva determinato l'intervenuta cessazione dell'intera materia del contendere in questa sede. Aggiungeva che, con il ricorso in riassunzione, la Ricorrente_1 S.a.s. aveva sostanzialmente rinunciato a riproporre, nel giudizio di rinvio, la questione afferente alla rilevanza - sotto il profilo impositivo – del mancato pagamento del prezzo. In ogni caso, confermava poi che, nel caso di specie, si era trattato del trasferimento di un bene a destinazione agricola, essendo stato considerato come tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. Precisava che l'installazione di un impianto fotovoltaico non aveva mutato la destinazione agricola del terreno. Conseguentemente, chiedeva confermarsi la legittimità dell'avviso di accertamento.
14. Il 6.2.2025, la difesa della ricorrente in riassunzione depositava una memoria difensiva con la quale sottolineava che la compravendita in questione aveva avuto per oggetto un fondo sul quale era già stato autorizzato ed installato un impianto fotovoltaico ed aggiungeva che, per escludere tale terreno dalla nozione di terreni edificabili, non era sufficiente fare riferimento allo strumento urbanistico del Comune. Inoltre, negava essersi verificata la cessazione della materia del contendere, poiché ove si dichiarassero sussistenti i presupposti per l'applicazione dell'IVA, si dovrebbe applicare l'importa di registro in misura fissa.
15. All'esito dell'udienza odierna, fissata per la discussione nel merito, la Corte di Giustizia di Secondo Grado del Piemonte pronunciava la presente sentenza.


MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Ai fini della decisione, occorre anzitutto affermare la totale inammissibilità dell'intervento che la Resistente_1 ha inteso proporre nella presente sede processuale, successivamente alla richiesta di riassunzione avanzata dalla contribuente Ricorrente_1 S.a.s. Infatti, sul punto, occorre ricordare che la Resistente_1 S.p.a. era già stata parte del presente processo, avendo proposto un autonomo ricorso avverso l'avviso di accertamento oggetto di causa, che era stato riunito a quello proposto dalla Ricorrente_1 S.a.s. fin dal primo grado di Resistente_1giudizio. Inoltre, la S.p.a. aveva pure proposto appello incidentale avverso la sentenza che aveva deciso in primo grado entrambi i processi riuniti in questione. E' doveroso, tuttavia, evidenziare che la sentenza di secondo grado, emessa dalla Commissione Tributaria Regionale del Piemonte in data 7.5.2019, aveva dichiarato espressamente
“l'inammissibilità dell'appello incidentale presentato dalla Resistente_1 S.p.a. in quanto tardivo e ritenendo, altresì, le eccezioni proposte non rilevabili d'ufficio”. Tale statuizione, al pari della decisione di merito assunta dalla Commissione Tributaria Provinciale di Torino, laddove aveva statuito espressamente il rigetto dei “ricorsi riuniti” (e, dunque, anche di quello presentato dalla Resistente_1 S.p.a.), non risulta essere mai stata tempestivamente contestata dall'attuale interveniente e, pertanto, deve ritenersi ormai passata in giudicato nei confronti di quest'ultima. Conseguentemente, la posizione processuale della Resistente_1 S.p.a. risulta essere già stata irrevocabilmente definita, con conseguente inammissibilità della nuova richiesta di tale soggetto di poter partecipare ancora al medesimo processo (non sussistendo alcuna autonomia della presente fase processuale di riassunzione, rispetto a quelle precedenti). Ricorrente_1L'intervento della deve, quindi, essere dichiarato inammissibile, a nulla rilevando la sua pretesa sostanziale dell'eventuale estensione in proprio Ricorrente_1favore (da valutarsi nella sede competente) di un possibile giudicato favorevole alla S.a.s..

2. Chiarito quanto precede, occorre ancora precisare che, contrariamente a quanto sostiene l'Ufficio, non risulta affatto cessata la materia del contendere tra l'Agenzia delle Entrate e la Ricorrente_1 S.a.s.. Infatti, la sola circostanza che la Resistente_1 S.p.a. abbia provveduto, nel corso del giudizio, a pagare interamente quanto richiesto dall'Ufficio a titolo di maggiori imposte richieste dall'Ufficio per effetto della registrazione della sentenza del Tribunale di Alessandria di cui si è detto, non ha alcun effetto sulla pretesa azionata in questa sede dalla contribuente. Infatti, l'Ufficio non risulta avere mai provveduto ad alcuna revoca dell'atto impositivo emesso nei Ricorrente_1confronti della S.a.s. che, pertanto, risulta tutt'ora vigente verso l'attuale ricorrente in riassunzione. Del resto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha avuto da tempo modo di precisare che: “Le parti contraenti di una vendita immobiliare sono solidalmente obbligate al pagamento della relativa imposta di registro, ai sensi dell'art.57 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, senza che l'Amministrazione sia vincolata, nella sua riscossione, dal beneficio dell'ordine, né da quello della previa escussione, mirando la norma a garantire il creditore di imposta rendendogli più sicura ed agevole la percezione del tributo. Ne consegue che ciascun debitore è tenuto per l'intero corrispondente debito verso l'Erario, il quale, a sua volta, può indifferentemente esigere il totale adempimento dall'uno o dall'altro condebitore, non essendogli precluso, fin quando non l'abbia ottenuto, di agire anche separatamente nei loro confronti.” (Cass. 23.4.2014 n. 9126). Inoltre, secondo le regole generali, il soggetto pagatore dell'imposta registro ben può agire tramite azione di regresso nei confronti dell'altro per esigere la parte di sua spettanza, laddove abbia sostenuto un esborso di somme eccedente quanto da lui dovuto. Pertanto, la Ricorrente_1 S.a.s. mantiene tutt'ora un ben preciso interesse ad ottenere in questa sede un accertamento definitivo in merito alla sussistenza o meno dell'obbligo di pagare le somme richieste dall'Ufficio.

3. Passando, quindi, ad esaminare il merito della controversia, è doveroso anzitutto premettere che costituisce ormai un fatto definitivamente acquisito al giudizio l'intervenuta realizzazione della condizione sospensiva che la sentenza del Tribunale di Alessandria aveva apposto all'obbligo di trasferire l'immobile (è pacifico, infatti, l'avvenuto integrale pagamento da parte della Resistente_1 S.p.a. della somma pattuita a titolo di prezzo per la cessione immobiliare di cui si tratta). Conseguentemente, risulta ormai superata la questione inerente all'applicabilità della disposizione dell'art. 27, comma 3, del DPR n. 131 del 1986, che la Cassazione ha comunque positivamente affermato nell'ordinanza di rinvio (riconoscendo che: “la condizione nel caso è, evidentemente, meramente potestativa”).

4. Resta nondimeno da verificare, conformemente alle indicazioni poste dalla Suprema Corte nella sentenza che ha cassato la precedente decisione della CTR, se l'atto in esame debba comunque ritenersi assoggettabile ad imposta soltanto in misura fissa, poiché avente ad oggetto la cessione di un bene soggetto ad IVA. La difesa del contribuente invoca, infatti, l'applicazione del disposto dell'art. 40 del Testo Unico 26.4.1986 n. 131, laddove prevede che: “Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all'imposta sul valore aggiunto, l'imposta si applica in misura fissa.”. Per parte sua, invece, l'Ufficio sostiene l'impossibilità di applicare siffatta disposizione, poiché l'art. 2, comma 3, lett. c) del DPR 6.10.1972 n. 633, statuisce che: “Non sono considerate cessioni di beni:…. c) le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni.”. L'Agenzia delle Entrate sostiene infatti che, nel caso di specie, il bene ceduto consisteva in un bene formalmente agricolo (e quindi insuscettibile di destinazione edificatoria), come attestato dal certificato di destinazione urbanistica (prodotto quale doc. 3 allegato alle controdeduzioni dell'Ufficio), dal quale risulta effettivamente che “l'area censita al N.C.T. di Alessandria al foglio n. 1 mapp. N. 47 è destinata: a: Aree destinate alle attività agricole di cui all'art. 45 delle N.T.A. Per il 100%”. A giudizio di questa Corte, tuttavia, le formali risultanze urbanistiche non risultano sufficienti ad escludere l'idoneità edificatoria, poiché l'Ufficio trascura di considerare il fatto, assolutamente pacifico in giudizio, che su quell'area era stata programmata l'edificazione di un vero e proprio parco fotovoltaico, attraverso l'installazione di un gran numero di pannelli solari. Dalla sentenza del Tribunale di Alessandria datata 20.9.2016, infatti, risulta che, nel caso di specie, si trattava di eseguire un contratto avente ad oggetto di una “vendita dei terreni destinati alla realizzazione dell'impianto fotovoltaico in favore della Resistente_1 spa o di altra società da essa indicata (per complessivi mq. 80.000)” (cfr. a p. 3 di detta sentenza). Giova precisare che è altrettanto pacifico il fatto che detto impianto era già stato regolarmente autorizzato, con delibera della Giunta Provinciale di Alessandria 23/4/2008 n. 210, ai sensi dell'art. 12 c. 3 del D.Lgs. 29/12/2003 n. 387 e poi fatto oggetto da parte del Comune di Alessandria di due permessi a costruire (recanti rispettivamente il n. 288 del 16/8/2010 ed il n. 430 del 12/12/2010), come ricordato dal ricorrente in riassunzione, senza alcuna contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate. Orbene, le dimensioni di quell'impianto, unitamente alla natura dell'acquirente (che non risulta essere un imprenditore agricolo), denotano con sicurezza che detto manufatto, lungi dal rappresentare un accessorio al terreno agricolo, costituiva un vero e proprio impianto industriale (destinato alla produzione di elettricità) che verosimilmente ha costituito il vero asset che le parti intendevano trasferire con il contratto preliminare stipulato, ove il valore dell'immobile promesso in vendita era stato considerato dalle parti proprio in relazione alla sua idoneità edificatoria. Tale qualificazione del bene ceduto dimostra, quindi, che la cessione di cui si tratta era sicuramente assoggettabile ad IVA (e, conseguentemente, tassabile in misura fissa, ai fini che qui interessano). E' utile, invero, richiamare l'insegnamento della Suprema Corte secondo cui: “Ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, gli impianti fotovoltaici di grande potenza (parchi fotovoltaici), realizzati allo scopo di produrre energia da immettere nella rete elettrica nazionale per la vendita, sono considerati, a tutti gli effetti, come beni immobili poiché la connessione strutturale e funzionale tra il terreno e gli impianti è tale da poterli ritenere sostanzialmente inscindibili, a nulla rilevando l'astratta possibilità di rimozione ed installazione in altro luogo.” (Cass. 14.3.2024 n. 6840). Più precisamente, nella motivazione di detta sentenza, si trova chiaramente affermato che:
“Sulla base dei criteri ermeneutici emersi in ambito dottrinale e giurisprudenziale in ordine alla distinzione tra beni mobili e immobili ai sensi dell'art. 812 cod. civ., appare corretto classificare le centrali fotovoltaiche di grandi dimensioni (quale quella in esame) nella categoria dei beni immobili in quanto l'eventuale precarietà dell'elemento materiale dell'ancoraggio al suolo è compensata da considerazioni attinenti al profilo strettamente funzionale. La messa in opera di un impianto di apprezzabili dimensioni, ivi compresa l'integrazione tra i diversi elementi e il loro allacciamento alla rete elettrica nazionale, lascia, infatti, presupporre un collegamento con il luogo in cui lo stesso è impiantato funzionale ad una duratura utilizzazione del bene in quel determinato posto mentre la precarietà dell'ancoraggio al suolo e l'esportabilità non può in alcun modo comportare un'alterazione dell'originaria funzionalità. 5.9. In particolare, ferma restando la qualificabilità in termini immobiliari della struttura di sostegno (trattandosi di un manufatto che, anche a non volerlo far rientrare nell'ambito delle
“altre costruzioni”, rientra senz'altro nel novero di “tutto ciò che […] artificialmente è incorporato al suolo”), è stato osservato condivisibilmente in dottrina che in simili ipotesi anche il singolo pannello fotovoltaico, dopo essere stato imbullonato o incastrato nella struttura di sostegno, “assume senza dubbio una natura immobiliare per essere parte componente di un bene immobile, tanto quanto le turbine della centrale elettrica (così come divengono parte di un edificio gli infissi destinati a servire da porte e finestre: pur essi erano mobili prima di essere montati)”.

5.10. Tale ricostruzione risulta del resto conforme alla lettura dell'art. 812 cod. civ. sopra prospettata, in base alla quale la natura mobiliare o immobiliare di un bene va considerata - al di là della conservazione o meno della sua individualità fisica a seguito dell'immobilizzazione - essenzialmente in ragione degli interessi che sullo stesso si appuntano. Pertanto, pur non perdendo il pannello “immobilizzato” la propria identità reale (nel senso che, rispetto all'immobile cui è unito, rimane un'entità oggettivamente distinta), la sua condizione di connessione funzionale con il suolo, conseguente al suo ancoraggio alla struttura di sostegno nell'ambito di un parco fotovoltaico, ne modifica la considerazione giuridica. Né rileva ad escludere l'immobilizzazione la sua reversibilità, legata all'agevole spostamento o rimozione dei moduli fotovoltaici.” Nel caso in esame, è del tutto evidente che la funzionalità e la destinazione dell'area trasferita dalla Ricorrente_1 S.a.s. alla Resistente_1 S.p.a. era stata definitivamente alterata dalla programmata installazione sulla stessa di quell'impianto fotovoltaico e, conseguentemente, la cessione dell'immobile non poteva considerarsi quale semplice trasferimento di un'area agricola (non apparendo decisive, sul punto, le formali risultanze urbanistiche). Giova invero precisare che la destinazione di quell'area all'installazione di pannelli solari era risalente ad epoca di gran lunga precedente alla sentenza del Tribunale di Alessandria. Infatti, anche nell'ordinanza di rinvio della Suprema Corte è stato correttamente ricordato che: “prima Ricorrente_1della domanda ex art. 2932 cod. civ. (e dopo la conclusione del preliminare) la Resistente_1aveva concesso in favore della – scrittura privata del 29 maggio 2010 – l'installazione ed il mantenimento di pannelli fotovoltaici sul medesimo terreno poi oggetto della sentenza del Tribunale di Alessandria”. Dunque, la cessione - poi effettivamente perfezionatasi tra le parti - è stata correttamente sottoposta dai contraenti ad IVA ed altrettanto doverosa risulta la tassazione ai fini delle imposte di registro, catastale ed ipotecaria, in misura fissa.

5. Conseguentemente, l'atto impositivo oggetto di causa deve ritenersi illegittimo e meritevole di annullamento integrale. Conseguentemente, la sentenza appellata deve essere interamente confermata. La particolare complessità dell'interpretazione delle norme applicabili e l'assenza di consolidata giurisprudenza sul punto, rende doveroso la compensazione integrale delle spese del presente grado ed anche di quello di Cassazione (ove vi era stata soccombenza reciproca tra le parti).


P.Q.M.


dichiara inammissibile l'intervento nel presente giudizio della Resistente_1 S.p.a.; conferma la decisione di primo grado;
dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite del grado. Torino, 19.2.2026.
Il Presidente est. Dr. Marcello Pisanu