Sentenza n. 229/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 11, riunita in udienza il 10/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
LUNERTI FRANCO, Presidente
BLASI CA MARIA, Relatore
SCARZELLA FABRIZIO, Giudice
in data 10/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 6438/2022 depositato il 12/12/2022

proposto da

Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Aprilia - Via 04011 Aprilia LT
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 456/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale LATINA e pubblicata il 19/04/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1723 IMU 2016
a seguito di discussione in pubblica udienza Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:
Riformare la sentenza impugnata con ogni provvedimento consequenziale. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.
Resistente/Appellato:
1) in via preliminare: dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità del ricorso;

2) in subordine, nel merito: rigettare integralmente il ricorso poiché infondato, in fatto ed in diritto;
per l'effetto, confermare la sentenza impugnata e, conseguentemente, confermare la pretesa tributaria.
3) in ogni caso: condannare la ricorrente al pagamento di spese e competenze del secondo grado di giudizio, come per legge ed in virtù della soccombenza.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 ricorreva per l'annullamento dell'avviso di accertamento del 31 luglio 2020, n. 1723, emesso a titolo IMU, anno 2016, relativamente ad immobili ivi espressamente indicati, con il quale è stato richiesto il pagamento di euro 50.640,00.
Avverso tale provvedimento la società ricorrente deduceva le seguenti censure:
1) nullità dell'atto riportante il numero di protocollo di altro provvedimento;

2) inesistenza della notifica, essendo stato l'avviso di accertamento notificato al sig. Nominativo_1, presso il suo personale il domicilio in Indirizzo_1 e non presso la sede della società;
3) difetto di motivazione, per omessa indicazione della base imponibile in relazione alla quale calcolare l'imposta;
4) violazione del decreto ministeriale n. 28 del 1998 risultando il sito immobiliare degradato a rudere;

5) violazione degli articoli 1 e 3 del decreto legislativo 504 del 1992;
6) violazione dell'articolo 5 del decreto legislativo 504 del 1992 per dichiarazione di valore catastale difformi dalla realtà;
7) violazione dell'articolo 8 del decreto legislativo 504 del 1992 per omessa riduzione dell'imposta per immobili inagibili o di fatto non utilizzati.
Si costituiva in giudizio il Comune di Aprilia chiedendo il rigetto del ricorso per infondatezza delle doglianze.
La Corte di primo grado rigettava il ricorso e compensava le spese.
Motivi di appello
In via preliminare

1. Nullità della sentenza. Violazione dell'art. 14 e 59 del D.Lgs. n.546 del 1992 del principio del contraddittorio La società ha impugnato l'avviso di accertamento e, nel contempo, contestato anche il valore indicato ai fini della base di calcolo e la rendita catastale riportata. In ragione di ciò, l'Agenzia del Territorio doveva necessariamente essere coinvolta nel giudizio di primo grado, in quanto litisconsorte necessaria, circostanza che d'ufficio il Giudice avrebbe dovuto rilevare.
Nel merito

2. Erronea valutazione dei documenti allegati. Erronea motivazione su un punto essenziale della controversia.
Invero il Giudice non ha tenuto conto della reale eccezione sollevata dal contribuente che lamentava il vizio dell'atto poiché riportava il medesimo protocollo amministrativo benchè gli avvisi di accertamento a confronto avessero due numeri differenti.
Difatti, l'avviso di accertamento impugnato riporta il numero di protocollo n.66537 per l'anno 2016. Tale protocollo è uguale per l'anno 2015 (doc. 2). Ne consegue che l'atto è nullo per vizio proprio dello stesso non potendo riportare un numero di protocollo (e non il numero del provvedimento) di altro atto amministrativo.

3. Erronea applicazione dell'art. 60 del D.P.R. n. 600/73 e degli artt. 137, 138, 141 e 145 c.p.c.. Inesistenza della notifica. Violazione dell'art. 112 c.p.c..
Nel caso in esame, nell'atto oggetto di contestazione non v'è alcuna indicazione della qualità di legale rappresentante, limitandosi il notificatore ad indicare il nominativo di Nominativo_1, senza adempiere all'ulteriore onere ai fini del perfezionamento della notifica, ossia l'indicazione della qualità di rappresentante della persona giuridica. In ragione di ciò, la notifica dell'atto è inesistente, non soggetta a sanatoria ex art. 156 c.p.c.

4. Carenza di motivazione su un punto essenziale della controversia. Difetto di motivazione: violazione degli artt. 3 della Legge n. 241/1990 e 7 della Legge n. 212/2000 in relazione all'art. 5 del D.Lgs. n. 504 del 1992.
Contrariamente a quanto rilevato dal Giudice di primo grado secondo cui: “il provvedimento oggetto di impugnativa deve considerarsi corredato da adeguata motivazione…………risultando al destinatario…........ evidenti i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche sottesi alla relativa adozione, tanto da rendere lo stesso in grado di comprendere il pregiudizio lamentato……” l'atto è privo di motivazione e non contiene gli elementi minimi richiesti al fine di consentire al contribuente di percepire quali siano stati gli elementi utilizzati dal
Comune per la determinazione dell'imposta e della base imponibile. Non si comprende se il valore indicato quale base imponibile sia il frutto di una valutazione contabile (come richiesto dall'art. 5, comma 3, del D.
Lgs. n.504/1992) degli immobili oppure se derivano dall'attribuzione di una rendita catastale da parte dell'Agenzia del Territorio.

5. Erronea e falsa applicazione di legge. Violazione del D.M. n. 28 del 1998. Unità immobiliare “collabenti”, esenzione IMU.
La sentenza è altresì meritevole di censura nella parte in cui si legge:
“Infondati sono i motivi di ricorso con i quali la Società afferma l'inapplicabilità dell'imposta al compendio immobiliare a suo dire da considerarsi collabente….”.
Ebbene, il sito industriale è stato dallo stesso Comune definito inutilizzabile e la Regione Lazio lo ha inserito tra i c.d. siti dismessi, ritenendolo ad oggi inutilizzabile e rudere (vedi doc. 3 e ss. ed il materiale fotografico).

6. Erronea e falsa applicazione della normativa di riferimento. Errata motivazione della sentenza. Violazione dell'art. 8 D.lgs. 504/1992 e l'articolo 1, comma 747, legge n. 160/2019. La società è venuta in possesso del sito solo nel 2022 (doc. 4) e tanto dal verbale di consegna quanto dal materiale fotografico allegato che solo ora può documentare la realtà di fatto già esistente, si evidenzia lo stato di abbandono del sito. L'art. 8 del D.Lgs. n. 504 del 1992 prevede che l'imposta è ridotta del 50 % per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. I beni in oggetto sono stati rilevati dalla stesso Comune come in stato di abbandono, dunque inagibili.

7. Erronea interpretazione della normativa in materia di IMU. Violazione dell'art. 1 e 3 del D.Lgs. n. 504/1992 e del Regolamento Comunale per l'applicazione dell'Imposta Comunale sugli Immobili.
Di pari, la sentenza deve essere censurata anche nella parte in cui la Commissione Tributaria Provinciale ha ritenuto dovuta l'imposta benchè in presenza di un provvedimento di un procedura espropriativa ed un successivo sequestro, che hanno tolto la titolarità del bene in capo alla società.

8. Omessa motivazione su un punto essenziale della controversia. Violazione dell'art. 112 c.pc.. Violazione dell'art. 5 del D.Lgs. n.504/1992, del Regolamento Comunale per l'applicazione dell'Imposta Comunale sugli Immobili.
Fermo restando quanto già chiarito nei precedenti punti, la sentenza in esame è altresì meritevole di essere annullata dal momento che non v'è alcuna risposta argomentativa sul punto sollevato dal contribuente che lamentava la violazione del regolamento comunale. Difatti, l'avviso di accertamento riportava valori, quali base di calcolo, del tutto difformi dalla realtà. In sostanza se il valore del bene è stato determinato sulla scorta della presunta rendita catastale, questa doveva essere indicata;
viceversa, in assenza di una rendita, andava considerato il dato contabile ai sensi dell'art. 5 del richiamato D.Lgs. trattandosi di complesso industriale. Inoltre, il mero dato reale, conferma e prova che il valore indicato dall'Ufficio è del tutto inconferente con l'attuale stato dell'immobile. Come detto, il bene è stato dallo stesso Comune definito in stato di abbandono, in precarie condizioni igienico sanitarie, inidoneo a qualsiasi attività.

9. Violazione dell'art. 112 c.p.c. sulle richieste istruttorie. Omessa pronuncia.
In ultimo la sentenza è meritevole di riforma per non aver statuito sulle richieste istruttorie (richiesta di CTU per la stima e lo stato attuale del bene) per cui si reitera la richiesta.
Controdeduzioni
Il Comune di Aprilia si è costituito contestando analiticamente i motivi dell'appello e ribadendo la correttezza del proprio operato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo è infondato.
Nel giudizio di impugnazione dell'atto impositivo in materia di IMU, che sia promosso nei confronti del
Comune, la proposizione di contestazioni attinenti all'attribuzione della rendita non dà luogo ad un litisconsorzio necessario con l'Agenzia delle Entrate, con conseguente necessità dell'integrazione del contraddittorio ai sensi dell'art.102, c.p.c., atteso che, essendo il Comune estraneo alla determinazione della rendita, sussiste un mero rapporto di litisconsorzio facoltativo improprio, che presuppone un'autonoma citazione dell'Agenzia delle Entrate nello stesso processo in cui è citato il Comune (cfr. Cass., Sez. trib., ordinanza 19 aprile 2023, n.10557). Il principio è consolidato nella giurisprudenza di legittimità.

2. Il secondo motivo è infondato.
Come già rilevato nella sentenza impugnata, la contestazione - a prescindere da ogni considerazione sull'interesse ad agire per la questione - è errata in fatto : "Priva di pregio è la prima doglianza (con) la quale si contesta la nullità del provvedimento oggetto della presente impugnativa per asserita coincidenza dei numeri di protocollazione sia dell'accertamento relativo all'anno 2016, in epigrafe indicato, sia di quello relativo all'anno 2015, dovendo il collegio rilevare, contrariamente a quanto dedotto in censura, l'attribuzione di due numeri di protocollo (1723 e 1419) rispettivamente agli avvisi di accertamento inerenti le due succitate annualità".

3. Il terzo motivo è infondato.
Secondo la prevalente giurisprudenza sull'art.145 c.p.c., nella versione in vigore dal 1° marzo 2006, ove sia stata effettuata in luogo o a persona che abbiano pur sempre un riferimento o un collegamento con il destinatario, la notifica non è inesistente, ma nulla;
e se il destinatario è effettivamente il legale rappresentante
(anche se non indicato come tale nell'atto), il collegamento esiste e la notifica è eventualmente annullabile, ma solo se si dimostra che tale omissione ha pregiudicato il diritto di difesa. Ciò non è avvenuto nel caso di specie, in cui la società ha impugnato l'atto nel merito, potendo svolgere ampiamente, come ha fatto, le proprie difese.

4. Il quarto motivo è infondato.
La giurisprudenza prevalente è pacifica nel ritenere assolto l'obbligo di motivazione ogni qualvolta il contribuente sia messo in condizione di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali. E il caso in esame non fa eccezione;
questo Collegio concorda quindi con il Giudice di primo grado laddove afferma che l'atto in esame “deve considerarsi corredato da adeguata motivazione delle rendite attribuite al compendio immobiliare, sulle quali è stata computata l'imposta in contestazione, con ciò risultando al destinatario del provvedimento evidenti i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche sottesi alla relativa adozione, tanto da rendere, peraltro, lo stesso in grado di comprendere il pregiudizio lamentato conseguente alla asserita illegittimità del provvedimento gravato”.

5. Il quinto motivo è infondato.
Ai fini dell'applicazione della normativa agevolativa invocata dall'appellante è necessario che l'immobile sia inagibile.
Al riguardo, l'art. 13, comma 3, D.L. 201/2011 prevede che “agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione”. Da ciò si evince che possano essere considerati inagibili solo gli immobili la cui fatiscenza non possa essere sanata con semplici interventi di manutenzione, straordinaria o ordinaria, come definiti dall'art. 3 del D.P.R. n. 380/2001.
Nell'ordinanza del Comune di Aprilia n. 38 del 2 marzo 2011, citata dalle parti, vennero individuati come necessari diversi interventi sugli immobili oggetto di questa controversia, giudicati “parzialmente e/o completamente ricoperti di rifiuti di diversa natura merceologica” e caratterizzati dalla “presenza di folta, incolta e secca vegetazione”. Tali condizioni dimostrano solo lo stato di abbandono, non anche l'inagibilità ai sensi della normativa sopra citata, stato superabile con interventi di manutenzione addirittura ordinaria
(pulizia, giardinaggio e rifacimento di recinzioni perimetrali e sistemi di sorveglianza).

6. Quanto appena osservato vale anche ai fini della valutazione di infondatezza del sesto motivo, visto che l'imposta è ridotta del 50 per cento solo per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni.

7. Anche il settimo motivo è privo di fondamento, considerato che il presupposto impositivo dell'IMU è la titolarità del diritto reale e non la disponibilità del bene;
ne segue che è irrilevante la circostanza che gli immobili siano sottoposti a sequestro civile, giudiziario o conservativo, perché tali misure non comportano la perdita della titolarità del diritto reale, posto a fondamento dell'IMU. In tal senso anche Cass. civ, Sez.5, ordinanza n. 8057/2021. 8. Infondato è anche l'ottavo motivo di appello, perché il complesso immobiliare oggetto dell'avviso di accertamento impugnato risulta regolarmente iscritto in Catasto, e dunque non si applica il criterio contabile di cui all'art. 5 D.Lgs. n.504/1992.

9. Infine, risulta privo di fondamento anche il nono motivo.
La consulenza tecnica d'ufficio non può essere disposta in deroga al principio dispositivo, esonerando completamente la parte dall'onere della prova di quanto afferma;
la giurisprudenza è quindi pacifica nel ritenere inammissibile tale CTU c.d. esplorativa, alla ricerca di elementi, circostanze o fatti per i quali non sia stato fornito almeno qualche elemento di prova.
10. Le spese processuali seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sez. 11
- visti gli artt. 52 e ss. D.Lgs 546/92
respinge l'appello del contribuente, che condanna alla rifusione delle spese di lite, liquidate in €. 3.500,00 oltre accessori di legge.
Roma, 10 dicembre 2025
Il Giudice estensore
LU RI LA
Il Presidente Franco Lunerti