Sentenza n. 79/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 16, riunita in udienza il
12/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
BUONAURO CARLO, Presidente
NAPOLI MAURIZIO, EL
UCCI PASQUALE, Giudice
in data 12/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3566/2025 depositato il 12/05/2025

proposto da

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Filzi, 2 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Difensore_1 Avv. Nominativo_2 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 3679/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
26 e pubblicata il 27/02/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024NA0108821 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7652/2025 depositato il
12/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: come da verbale di udienza
Resistente/Appellato: come da verbale di udienza

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato il 7 giugno 2024 all'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Napoli e successivamente depositato presso la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Napoli, l'avv.
Nominativo_1 ha impugnato l'Avviso di Accertamento catastale n. 2024NA0108821, emesso in relazione all'unità immobiliare sita in Luogo_1 Indirizzo_1 (daticatastali_1)
Nel ricorso, il contribuente ha rappresentato che l'immobile, originariamente composto da due unità abitative autonome, è stato oggetto di un articolato intervento di trasformazione edilizia e funzionale, realizzato – come documentato dalla SCIA del 21 gennaio 2022 e dagli elaborati tecnici – in conformità al progetto coordinato con l'ASL Napoli 2 Nord. Ha evidenziato che gli interventi hanno compreso la fusione delle precedenti unità, il totale rifacimento degli impianti, la riorganizzazione degli spazi interni, l'inserimento di dotazioni impiantistiche specifiche, nonché adeguamenti strutturali tali da rendere l'immobile idoneo all'uso sanitario pubblico. Ciò ha consentito l'insediamento, a partire da luglio 2022, dell'unico poliambulatorio sanitario pubblico dell'isola, sulla base del contratto di locazione stipulato con l'ASL Napoli 2 Nord.
Per tali ragioni, il contribuente ha sostenuto la correttezza della categoria catastale B/2 dichiarata nella
DOCFA del 1° giugno 2022, ritenendo illegittima la successiva rettifica operata dall'Ufficio – che ha attribuito la categoria A/10, classe 1 e rendita € 6.280,12 – in quanto fondata su un'asserita similitudine con immobili di natura privata e su una comparazione territoriale inconferente.
L'Agenzia delle Entrate si è costituita nel giudizio depositando controdeduzioni, nelle quali ha preliminarmente eccepito il litisconsorzio necessario, in ragione della co-intestazione dell'immobile in capo a Difensore_1 e
Nominativo_2. Nel merito, ha difeso la rettifica del classamento, affermando di avere eseguito una corretta stima comparativa secondo i criteri dell'estimo ordinario e sostenendo che la destinazione d'uso derivante dal contratto di locazione non sarebbe rilevante ai fini del classamento catastale.
Con sentenza depositata il 27 febbraio 2025 , la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado ha accolto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondata l'eccezione di litisconsorzio, affermando che il rapporto tributario si è instaurato solo nei confronti del ricorrente. Nel merito, ha valorizzato la documentazione prodotta, rilevando che l'immobile è stato oggettivamente adeguato – sul piano strutturale, distributivo e impiantistico – alle esigenze della sanità pubblica, assumendo caratteristiche tipologiche coerenti con la categoria B/2. Ha escluso la possibilità di attribuire la categoria A/10, evidenziando che essa è riservata agli ambulatori privati, mentre nel caso di specie l'immobile ospita un presidio sanitario pubblico. Ha inoltre osservato che la natura peculiare dell'immobile impedisce qualsiasi stima comparativa, trattandosi di un unicum nel territorio isolano.
Le spese sono state poste a carico dell'Ufficio per euro 2.000,00 oltre oneri accessori se dovuti.
La sentenza n. 3679/26/2025 è impugnata dall'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Napoli con atto di appello notificato e depositato il 12 maggio 2025. L'Ufficio chiede la riforma totale della decisione, insistendo anzitutto sulla mancata integrazione del contraddittorio, che considera vizio assorbente ai fini della nullità della sentenza.
L'appellante richiama gli orientamenti della giurisprudenza di legittimità in materia di litisconsorzio necessario tra comproprietari nel contenzioso catastale, sostenendo che l'accertamento della categoria catastale non può produrre effetti solo nei confronti di un comproprietario. Osserva che la Corte di primo grado avrebbe erroneamente escluso tale necessità e che la decisione sarebbe, per ciò solo, inutiliter data.
Nel merito, l'Agenzia delle Entrate sviluppa più ampie considerazioni critiche sulla motivazione della sentenza. Sostiene che l'attribuzione della categoria B/2 sia stata fondata su elementi privi di riscontro normativo, poiché, secondo la sua interpretazione, la categoria B/2 riguarderebbe esclusivamente strutture ospedaliere e case di cura pubbliche o prive di fine di lucro, mentre nel caso concreto l'immobile è di proprietà privata e concesso in locazione. Ritiene che la Corte abbia confuso la destinazione urbanistica e contrattuale con la destinazione catastale, attribuendo rilievo alla funzione sanitaria pubblica dell'immobile, ritenuta dall'Ufficio irrilevante.
L'Agenzia contesta nuovamente l'affermazione secondo cui non sarebbe possibile utilizzare il metodo comparativo, ribadendo che esistono altre unità dell'isola classificate A/10 idonee alla comparazione, come già richiamato nell'avviso di accertamento. Conclude per l'accoglimento dell'appello, la riforma della sentenza e la condanna del contribuente alle spese.
Si costituisce l'avv. Nominativo_1, eccependo l'infondatezza dell'appello. Il resistente osserva che l'Agenzia, nel primo grado, non ha mai contestato specificamente le argomentazioni tecniche proposte dal ricorrente, né ha fornito elementi idonei a contrastare la documentazione prodotta. Sottolinea che l'Ufficio, nelle sue controdeduzioni, aveva addirittura dichiarato di stare valutando una possibile revisione della rendita, assumendo così una posizione sostanzialmente acquiescente. Ritiene pertanto inammissibili, oltre che infondate, le nuove contestazioni introdotte solo in sede di appello.
Quanto al litisconsorzio, il resistente ribadisce che la notifica dell'avviso è avvenuta esclusivamente nei confronti dell'avv. Nominativo_2 e che, anche seguendo gli orientamenti più rigorosi, la sentenza favorevole non pregiudica e anzi tutela il comproprietario non costituito, in applicazione dei principi di cui all'art. 1306 c.c.
Anche per tale ragione, contesta la fondatezza del motivo di appello.
Il resistente richiama nuovamente la natura dell'immobile, dettagliando gli interventi irreversibili che lo hanno trasformato in presidio sanitario pubblico, sottolineando che tali caratteristiche ne rendono oggettivamente incompatibile l'inquadramento nella categoria A/10 e impongono la classificazione nella categoria B/2
All'udienza del 12.12.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Napoli è infondato e deve essere rigettato.
Preliminarmente occorre esaminare l'eccezione di litisconsorzio necessario sollevata dall'Ufficio appellante, con la quale si deduce che la sentenza di primo grado sarebbe affetta da nullità per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della comproprietaria dell'immobile, sig.ra Nominativo_2.
L'eccezione non può essere accolta.
Il Collegio ritiene di fare integralmente proprie le argomentazioni espresse dal giudice di primo grado, il quale ha affermato che «il rapporto tributario si è instaurato unicamente tra l'Amministrazione finanziaria e il ricorrente, avv. Nominativo_1, cui è diretto ed è stato inoltrato il provvedimento impugnato. Né, sotto il versante processuale, è da riscontrarsi il caso di un litisconsorzio necessario tra i germani Difensore_1 e Nominativo_2, sicché non v'è ragione di estendere ad altri soggetti il contenzioso introdotto con l'impugnativa de qua»
Tale principio trova ulteriore conferma nella recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 22305/2025 , la quale – pur riaffermando astrattamente l'esistenza del litisconsorzio nelle ipotesi di contitolarità – ha chiarito in modo netto che non ogni omissione comporta automaticamente la regressione del processo. La Suprema
Corte ha infatti affermato che, in presenza di situazioni nelle quali l'annullamento dell'atto impugnato opera in favore del litisconsorte pretermesso e questi «non avrebbe potuto fare di meglio», la rimessione al primo giudice deve essere esclusa poiché comporterebbe un inutile aggravio processuale in contrasto «con i principi di economia processuale e di ragionevole durata del processo, che hanno fondamento costituzionale
». La stessa ordinanza aggiunge che, in simili circostanze, l'altro contitolare «potrebbe solo trarre vantaggio
» dall'accoglimento del ricorso altrui, risultando perciò superflua – e addirittura pregiudizievole per il principio di efficienza – la ripetizione del giudizio.
Nel caso qui esaminato la situazione è perfettamente sovrapponibile: l'avviso di accertamento catastale è stato impugnato interamente dal comproprietario cui è stato notificato, la sentenza di primo grado ha annullato l'atto nella sua interezza ed è pacifico che la comproprietaria non ha proposto impugnazioni né avrebbe potuto ottenere un risultato più favorevole. L'estensione degli effetti favorevoli del giudizio le è pienamente garantita.
L'eccezione va pertanto rigettata.
Passando al merito, l'appello dell'Ufficio non può trovare accoglimento.
Il Collegio ritiene di richiamare integralmente le considerazioni del giudice di prime cure, le quali appaiono puntuali, fondate e perfettamente aderenti alla documentazione in atti. La Corte di primo grado ha infatti osservato che «il compendio immobiliare per cui è causa è adibito ad attività di poliambulatorio sanitario, lì dove in particolare i vani di cui esso è costituito sono stati oggetto di lavori edilizi di adeguamento tali da attribuire loro la funzione di organismo preposto alla erogazione di prestazioni sanitarie in favore degli utenti isolani»; e ha ulteriormente precisato che «siamo in presenza di un immobile di notevole consistenza con le caratteristiche tipologiche proprie di un poliambulatorio di medicina pubblica in favore della comunità procidana» e che proprio in ragione di tali caratteristiche «la categoria catastale da attribuire è e rimane unicamente quella B/2» mentre «l'attribuzione della categoria A/10 fatta dall'Ufficio è errata, posto che tale classamento è riservato per studi e ambulatori privati aperti ai clienti dei titolari»
Dette argomentazioni sono pienamente condivise da questo Collegio.
L'immobile, per sua natura strutturale e funzionale, non è adibito a ufficio o studio privato, ma costituisce l'unico presidio sanitario pubblico dell'isola di Procida, destinato – sulla base di un progetto edilizio eseguito d'intesa con l'ASL Napoli 2 Nord – a erogare servizi sanitari alla collettività. L'utilizzazione concretamente realizzata e permanentemente impressa all'immobile, il livello degli adeguamenti tecnici apportati e la natura degli spazi lo collocano fuori dall'ordinarietà della categoria A/10.
Non va trascurato, inoltre, che lo stesso Ufficio, nelle proprie controdeduzioni di primo grado, non ha assunto una posizione di fermezza a sostegno dell'accertamento, ma ha espressamente dichiarato: «l'Ufficio, pur costituendosi per il rigetto, preso atto di quanto riportato nel ricorso, sta verificando l'opportunità di rivedere la rendita catastale e in tempi brevi metterà al corrente la controparte»
Una simile affermazione, proveniente dalla stessa Amministrazione finanziaria, evidenzia l'assenza di certezza istruttoria e l'incoerenza logica dell'avviso impugnato, giacché lo stesso organo autore dell'accertamento ne mette in dubbio la fondatezza. Tale incertezza, manifestata in atti, incide "a monte" sulla validità e sulla affidabilità della motivazione dell'avviso di classamento, la quale risulta indebolita proprio dall'ammissione di un possibile errore valutativo da parte dell'Ufficio.
Vi è poi un ulteriore profilo da considerare: la categoria catastale incide direttamente sulla coerenza giuridica del contratto di locazione stipulato con l'ASL Napoli 2 Nord. L'utilizzo dell'immobile come poliambulatorio sanitario pubblico presuppone un inquadramento catastale coerente con tale funzione. Un classamento difforme – quale quello in categoria A/10 – potrebbe teoricamente porre in discussione la stessa compatibilità urbanistica e pubblicistica dell'utilizzazione, mentre la categoria B/2 è l'unica che riflette l'effettiva destinazione collettiva dell'immobile.
Non è compito di questa Corte ricercare d'ufficio la categoria catastale “più appropriata”: il sindacato del giudice tributario è un sindacato di legittimità sull'atto. Tuttavia, quando – come nel caso in esame – la categoria attribuita dall'Ufficio risulta in evidente contrasto con la natura oggettiva dell'immobile e con la documentazione acquisita, e quando la categoria proposta dal contribuente è pienamente coerente con la destinazione sanitaria pubblica del bene, la decisione non può che confermare l'inquadramento in categoria
B/2.
L'appello deve dunque essere rigettato. Vista la particolarità della questione trattata e la mancanza di precedenti giurisprudenziali ritiene che le spese d lite del grado possano essere compensate.

P.Q.M.

Rigetta l'appello, confermando la impugnata decisione. Spese del grado compensate.