Sentenza n. 72/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 3, riunita in udienza il
16/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
VENTURINI MARIO CARLO, Presidente
AS IA PAOLO, Relatore
ASSANDRI PIETRO, Giudice
in data 16/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 430/2025 depositato il 22/05/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Savona
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 218/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado SAVONA sez. 2
e pubblicata il 25/10/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL9031101519-2023 IRES-ALTRO 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TL9031101519-2023 IRAP 2017 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 42/2026 depositato il 21/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si richiama agli atti.
Resistente/Appellato: insiste come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Ufficio Agenzia delle Entrate di Savona, in data 28 settembre 2023, si è recato presso la sede legale della Società, al fine di procedere ad un controllo fiscale per l'anno di imposta 2017.
In data 18 ottobre 2023, l'Ufficio ha consegnato alla Società contribuente il processo verbale di constatazione , con il quale ha contestato l'omessa dichiarazione di elementi positivi pari a euro
252.500,00, relativi a interessi passivi dedotti e non capitalizzati.
Nei confronti del pvc, la Società, in data 15 dicembre 2023, ha presentato osservazioni difensive , con le quali ha chiarito che gli interessi passivi sono stati imputati a conto economico come costi (e quindi dichiarati in perdita), a causa della sopravvenuta infruttuosità dell'investimento effettuato, stante l'intervenuta bocciatura del progetto di riqualificazione su un terreno allo scopo in precedenza acquistato con rilevante investimento.
L'Agenzia delle entrate, in data 28 dicembre 2023, ha notificato alla Società l'avviso di accertamento 22 dicembre 2023, n. TL9031101519/2023 , con il quale l'Ufficio ha stimato un maggior reddito pari a euro
252.500,00 per l'anno di imposta 2017 e ha, altresì, irrogato la sanzione di infedele dichiarazione ai fini
Ires e Irap, richiedendo euro 33.877,00 a titolo di Ires e Irap, euro 7.566,17 a titolo di interessi ed euro
31.489,30 a titolo di sanzioni, per una pretesa complessiva di euro 72.941,22.
Insorta vertenza la Corte di Giustizia Tributaria nel giudizio di primo grado ha parzialmente accolto il ricorso di parte contribuente , eliminando le sanzioni applicate dall'Ufficio.
Appella parte contribuente sulla deducibilità integrale e comunque degli interessi passivi.
Resiste l'Ufficio con discussione sul merito e appello incidentale sulla debenza delle sanzioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Si osserva in merito agli atti in fase di appello:
la Società aveva progettato nell'area oggetto di contestazione la costruzione di palazzi, aree commerciali e una complessiva riqualificazione di tutta la zona, ma il progetto è stato rigettato da una delibera dalla
Giunta Comunale di Savona . Tale delibera ha creato un evidente problema economico alla Società, che ha dovuto completamente rivedere il piano economico-finanziario dell'operazione.
A parere di questa Corte è del tutto evidente il diritto della Società di dedurre integralmente gli interessi passivi.
Al riguardo infatti devesi rilevare che la Società contribuente opera esclusivamente nel settore immobiliare, come riscontrabile anche dalla visura camerale.
Si rammenta che nella valutazione dei profili giuridici e fiscali occorre sempre tenere conto della situazione esistente alla data di approvazione del bilancio (cfr. ex pluribus Cass., sez. V, 14 dicembre
2018, n. 32465; nello stesso senso, Cass., sez. V, 26 settembre 2012, n. 16332) e di redazione della dichiarazione dei redditi. Ipotetiche successive potenzialità di modifica della valutazione comunale non erano attuali nel periodo fiscale preso in esame.
La sentenza impugnata si pone in evidente contrasto anche con il consolidato indirizzo della Suprema
Corte, la quale pacificamente riconosce l'integrale deducibilità degli interessi passivi derivanti da un finanziamento richiesto per la realizzazione di immobili destinati alla locazione.
Ed invero, la Corte di Cassazione, in un caso recente del tutto analogo al presente, ha affermato che “gli interessi passivi, corrisposti per "finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione" sono totalmente deducibili, in deroga al regime di parziale deducibilità previsto dall'art. 96 t.u.i.r.” (Cass., sez. V, 9 gennaio 2025, n. 447, all. 5).
La Suprema Corte ha, inoltre, sancito l'ampia portata dell'art. 1, comma 35, l. 24 dicembre 2007, n. 244, la cui operatività è tale “da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell'indebitamento” (Cass., sez. V, 15 giugno 2023, nn.
21885 e 21880; nello stesso senso, Cass., sez. V, 27 luglio 2023, n. 22735; Cass., sez. V, 24 luglio 2023,
n. 22191).
Ancora recentemente, i giudici di legittimità hanno ribadito l'integrale deducibilità degli interessi passivi, relativi a finanziamenti per immobili destinati alla locazione, riconoscendo che tale regola è certamente applicabile anche a finanziamenti contratti non esclusivamente per l'acquisto o la costruzione di immobili destinati alla locazione (Cass., sez. V, 8 novembre 2024, nn. 28804 e 28810).
Il sollevato ritardo, in odierna udienza, della deduzione dal 2015 al 2017 non può a giudizio di questa
Corte conseguire l'impossibilità di operare la stessa ancorchè tardivamente, tenendo presente le necessarie attese di ulteriore valutazione della PA sulla deliberazione di rigetto proposta progettuale.
Deve accogliersi pertanto l'appello principale di parte contribuente.
Quanto sopra inibisce considerazioni in merito ad appello incidentale sulle sanzioni , appello che pertanto deve essere rigettato.
Valore controversia euro 33877,00
Le spese possono essere compensate per potenziale controvertibilità della vicenda.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia accoglie l' appello principale e rigetta quello incidentale. Spese compensate