Sentenza n. 44/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SAVONA Sezione 1, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 09:45 con la seguente composizione collegiale:
ZE GI AU, Presidente
LOMAZZO GUIDO, TO
DONVITO ANTONIO, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 199/2025 depositato il 03/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Savona - Via Alessandria 7 17100 Savona SV
elettivamente domiciliato presso dp.savona@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025SV0032266 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 15/2026 depositato il 28/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Ricorrente_1 S.p.A., con sede in Reggio Emilia (RE), a mezzo del Legale rappresentante ha proposto ricorso contro l'AdE Direzione Provinciale di Savona – Ufficio del Territorio -.
La controversia attiene ad Avviso di accertamento catastale n.2025 SV0032266, notif.7.04.2025, riguardante Unità Immobiliare Urbana identificata a Catasto al dati catastali_1, ubicata in Borgio Verezzi (SV), Indirizzo_1 civ.5, p.T. L'Ufficio ha rettificata la dichiarazione Docfa, presentata nell'interesse della Contribuente in data 10.05.2022, avente numero SV0022281.001/2022, in atti il
10.05.2022, con cui è stata proposta l'attribuzione della Categ.A/10 (abitazioni di tipo civile), Classe U, per una consistenza di vani 4,5 e rendita di euro 1.278,02; ciò, a seguito di “Diversa distribuzione spazi interni –
Ristrutturazione”, connessa a cambio di destinazione d'uso. Nello specifico, l'Ufficio ha rettificata la qualificazione catastale, attribuendo all'UIU, la Categ.C/1 (locali commerciali), Cl.5^, nonché la consistenza di mq.100, per una rendita di euro 5.422,80. Tanto, ritenendo che la Titolare del bene immobile abbia impropriamente confuso la destinazione Urbanistica e/o Effettiva del locale (conseguente al cambio di destinazione d'uso), con la destinazione Ordinaria dello stesso (individuata in riferimento all'art.62
DPR.1142/1949 e al § 3.2. della Circ.4/2006). La qualificazione catastale va eseguita in relazione a quella
“diffusa in una certa zona censuaria, tal ché è possibile definire un campione significativo di U.i.u di riferimento e confronto”. Nello specifico, il classamento è stato eseguito in coerenza con quello che, al momento dell'accertamento, risultava rilevabile dagli atti del Catasto per altre Unità limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche. In particolare dalle Uiu:
- dati catastali_2; - dati catastali_3 e dati catastali_4; tutti di Categ.C/1 Cl.5^.
*****************
- La Ricorrente, impugnato l'Accertamento, ha chiesto ne sia dichiarata la nullità e/o l'annullabilità e/o l'illegittimità e/o l'inammissibilità e/o l'irritualità e/o l'inefficacia; così, di ogni eventuale atto ad esso preordinato e/o successivo;
con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre accessori di legge.
1) SULL'ANTEFATTO
L'Immobile oggetto della valutazione catastale per cui è lite, risulta attualmente così descritto, a seguito dell'Accertamento: “negozio al piano terra costituito da due locali principali, due locali secondari, ripostiglio e servizio ...”.
Detto immobile è concesso in locazione finanziaria alla Società_1 sas – Società Benefit che ivi ha collocato la sede dell'attività e lo utilizza come ufficio (prod. nr. 2). In data 29 luglio 2021 veniva presentata una Scia con relazione tecnico-illustrativa per cambio di destinazione d'uso senza opere (ai sensi dell'art. 13 bis della
LR. 16/2008), (prod. nr. 3).
Nella relazione allegata alla SCIA lo stato di fatto dell'immobile descritto era il seguente: “L'immobile, di proprietà della società Società_2, è un'unità immobiliare posta al piano terra di Indirizzo_1, localizzato sul limitare sud del centro storico di Borgio Verezzi. Attualmente l'immobile è identificato catastalmente come unità commerciale, ed è composto da due locali principali che affacciano su Indirizzo_1 e due locali secondari accessibili dal locale principale. Attraverso uno dei due locali secondari si ha accesso al locale antibagno che consente a sua volta l'ingresso al locale igienico e ad un piccolo ripostiglio. Si precisa che i locali secondari come l'antibagno, il locale igienico e il ripostiglio non presentano un'illuminazione e un'areazione naturale diretta. Il locale igienico risulta dotato di un sistema di areazione forzata” (prod. nr. 4).
Negli allegati alla relazione (prodd. nnr. 5 e 6) sono rappresentate le planimetrie e le rappresentazioni dei locali (dalle quali si evince chiaramente che i locali sono adibiti esclusivamente ad ufficio).
La presentazione della DO aveva l'intento di riportare l'immobile ed il suo classamento e la sua rendita all'effettivo utilizzo dello stesso, ovvero uso ufficio (A/10), quindi all'uso effettivamente svolto già dal 2010 quando l'immobile veniva acquistato dalla società istante e concesso in locazione finanziaria alla società Società_2.
2) SULLA NULLITA' E/O SULLA ANNULLABILITA' E/O SULLA ILLEGITTIMITA' E/O SULLA
INAMMISSIBILITA' E/O SULLA IRRITUALITA' E/O SULLA INEFFICACIA DELL'ACCERTAMENTO
Preliminarmente, è da eccepire come l'accertamento riporta due differenti numeri di atti;
tuttavia, il numero
2025 SV0044994 è riportato in calce ad ogni pagina dell'accertamento in questione, generando – vista anche la similitudine di numerazione e serie – confusione e incertezza su quello che è il reale numero di avviso da impugnare. Ciò da solo è motivo sufficiente per annullare il presente avviso di accertamento.
Tuttavia, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della presente preliminare eccezione, si chiede che in ogni caso, la presente impugnazione venga considerata rivolta sempre e comunque rispetto a ciascuno di detti identificativi numerici.
3) SULLA NULLITA' E/O SULLA ANNULLABILITA' E/O SULLA ILLEGITTIMITA' E/O SULLA
INAMMISSIBILITA' E/O SULLA IRRITUALITA' E/O SULLA INEFFICACIA DELL' ACCERTAMENTO
Nel merito - Dalla lettura del suddetto avviso l'Ente specifica che la nuova determinazione del classamento e della rendita è stata effettuata sulla base di una serie di elementi, ossia: 1) inquadramento normativo;
2) descrizione dei principali aspetti costruttivi;
3) descrizione sintetica dei principali caratteri comparativi;
4) analisi valutativa.
Tanto dato, preliminarmente è da eccepire il difetto di motivazione dell'Atto, in quanto spesso le indicazioni ivi contenute non sono chiare e comunque non consentono all'esponente una difesa;
- non vi sono indicazioni specifiche a sorreggere il “processo operativo” seguito dalla Agenzia delle Entrate nel rettificare il classamento e la rendita catastale, ma solo richiami a normative, senza alcuna specificazione.
A) Con riferimento all'inquadramento normativo -
L'Ufficio afferma che a seguito della presentazione della pratica Docfa indicante la causale “variazione spazi interni con cambio di destinazione d'uso” non si sarebbe dovuto procedere alla modifica della classe e della rendita e che sarebbe stata “confusa la destinazione ordinaria - alla quale doversi attenere - (come da art. 62 del DPR 1142/1949) con quella “urbanistica e/o effettiva”.
Il classamento catastale, come indicato dalla Agenzia delle Entrate, è l'operazione con la quale, per ogni singola unità immobiliare, viene riscontrata la destinazione ordinaria da cui consegue, l'attribuzione della categoria e la classe di redditività individuata tra quelle prestabilite per la zona censuraria di ubicazione del bene.
Orbene, la destinazione ordinaria di un immobile, in termini catastali, si riferisce alla sua tipologia d'uso principale, che non è né speciale, né particolare. In sostanza, vi rientrano tutti gli immobili che si utilizzano per scopi abitativi, professionali, commerciali, o attività simili, come negozi, uffici, laboratori, ecc..
La destinazione d'uso di un immobile viene classificata tramite le categorie catastali, che ne definiscono la tipologia: la destinazione d'uso, dichiarata nel Catasto, deve essere coerente con l'uso reale dell'immobile ed influenza la determinazione della rendita catastale che rappresenta la base per il calcolo delle imposte e delle tasse. Gli immobili a destinazione ordinaria si suddividono in tre grandi categorie: A, B e C.
Le unità immobiliari del gruppo A sono destinate prevalentemente a titolo abitativo o professionale (da A/a ad A/9 abitativi A/10 uffici e studi privati spesso destinati ad attività professionali).
Nel gruppo C sono individuati gli immobili con destinazione commerciale ed artigianale (C/1 negozi e botteghe).
Le unità immobiliari inserite nella categ.A/10 (uffici e studi privati e open space), ossia esattamente quella attribuita all'unità abitativa per cui è causa, a seguito del cambio di destinazione d'uso, sono unità caratterizzate dalla presenza di ampie superfici da attrezzare con pareti mobili, secondo le esigenze temporali dell'ufficio.
Le unità immobiliari inserite nella categ.C/1, invece, ossia la classe applicata in rettifica, sono locali occupati da barbieri, modiste, orologiai, nonché gli uffici telefonici, le ricevitorie postali, i banchi del lotto, le esattorie delle imposte dirette, le agenzie bancarie o assicurative, le biglietterie, le sale d'aspetto delle linee automobilistiche di servizio pubblico, ambulatori medici, etc., posti in comuni locali che hanno ingresso diretto dalla strada pubblica e le comuni caratteristiche dei locali per bottega, i locali adibiti ad esposizione o a music-store ed, in genere, quei singoli o gruppi di locali costituenti unità immobiliari dove si effettua la vendita, con prevalenza al dettaglio, di merci, di manufatti, prodotti, derrate, ecc. e quei locali dove la vendita si accompagna con prestazioni di servizio come, ad esempio trattorie e ristoranti, pizzerie, panetterie (intese come locali di vendita al minuto del pane), bar, caffè etc.
Orbene, a seguito della presentazione della SCIA con cambio di destinazione d'uso, non vi è dubbio alcuno che la principale e specifica funzione dell'immobile sia quella di ufficio (non rientra infatti in alcuna di quelle sopra elencate attribuite alla classe C/1), anzi occorre precisare che tale destinazione è quella ivi svolta già da diversi anni, come rappresentato da documentazione fotografica che si allega (prod. nr. 9).
Il precedente utilizzatore, infatti, aveva concesso in locazione, sempre ad uso ufficio, già dal 2011 l'unità immobiliare, con contratto regolarmente registrato, tanto che il medesimo Ente che oggi agisce in rettifica, avrebbe potuto avvedersi già da molti anni dell'utilizzo realmente effettuato (prod. nr. 10).
Ciò emerge chiaramente dall'attività ancora oggi ivi esercitata, dalla documentazione anche fotografica allegata alla SCIA, dalla DO (prod. nr. 11).
- Sempre in punto inquadramento normativo - In merito alla apparente e contestata immodificabilità della destinazione ordinaria come affermato dall'Ufficio -.
La destinazione a locale commerciale (C/1) può avere ragione di esistere al momento del “censimento iniziale” delle singole unità e delle singole zone, tuttavia - come peraltro espressamente previsto dalla legge
- (e se non fosse stato possibile discostarsi dalla destinazione ordinaria alcuna normativa sul cambio di classamento avrebbe ragione di esistere) - il cambio di destinazione d'uso permette di variare la funzione di un edificio, o di una sua parte, e deve essere chiesto quando si decide di modificare lo scopo e la funzione di un edificio o di una parte di esso, posto che la classe adottata deve essere coerente con l'uso reale dell'immobile.
Sul punto vale quanto previsto dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia che, all'art.23 ter del DPR.380/2001, che dispone: “ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie, ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'art. 6 (edilizia libera). Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.
Al comma 1 ter e poi previsto: “Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B), C) di cui all'art. 2 del decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 aprile
1968, nr. 1444…….”.
Da quanto sopra, visto l'art. 23 ter del DPR 380/2001, visto altresì il comma 1 ter del suddetto Decreto, emerge la facoltà, per la Ricorrente, di mutare la destinazione d'uso dell'unità immobiliare tra categorie diverse (come nel caso di specie tra A e C) alla luce dell'effettivo utilizzo dell'immobile e delle legittime aspettative di accoglimento di tale proposta rispondente ai criteri di legge.
Ad abundantiam, è da aver presente che nessuna normativa comunale, né regionale, è stata richiamata nell'avviso di accertamento catastale in questa sede impugnato;
in ogni caso, l'art. 23 ter citato, al comma
2 dispone, ancora, che le Regioni devono “adeguare la propria legislazione ai principi del presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità perle regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione….”: l'eventuale deroga è ammessa per rendere le procedure più snelle e semplici, non in caso contrario nel quale ci si dovrà attenere a quanto disposto nel Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
- Con riferimento alla descrizione dei principali aspetti costruttivi -
Su questo punto l'Ufficio richiama il DO che deve intendersi integralmente ritrascritto (anche se nel punto precedente è la stessa Agenzia delle Entrate che dichiara che il DO non ha ragione d'essere).
Il richiamo alla pratica DO non pare possa essere ritenuta una motivazione, anche se è evidente come i principali aspetti costruttivi non possano essere modificati in una pratica di cambio di destinazione d'uso senza opere. In ogni caso, si deve quindi intendere “acquisito” dalla Agenzia delle Entrate tutto il contenuto della pratica DO.
- Con riferimento alla descrizione sintetica dei principali caratteri comparativi -
In merito ai principali caratteri comparativi l'Ufficio del Territorio dichiara che le caratteristiche principali dell'unità sono immutate rispetto alla situazione ante DO, così come non sarebbe mutata la destinazione ordinaria da individuarsi come “quella diffusa in una certa zona censuraria, tal ché è possibile definire un campione significativo di u.i.u. di riferimento e confronto”.
L'avviso di accertamento prosegue rimandando, per ulteriori dettagli, ai caratteri comparativi intrinseci residuali di cui ai parr. 11 e 16 della Istruzione IV^ ed agli ulteriori elementi tecnico-economici inclusi nell'atto di aggiornamento.
Orbene, tale normativa - peraltro non allegata -, al par. 11 indica le caratteristiche principali di ciascuna classe per differenziarle dalle altre. Le caratteristiche da considerare sono quelle estrinseche e quelle intrinseche.
Fra le caratteristiche estrinseche ci sono: - l'ubicazione (sia in relazione al genere della località, sia in relazione alla posizione ed al collegamento della località stessa con il centro degli affari, dei ritrovi, dei mercati e degli uffici); - la salubrità della zona;
- l'esistenza e l'efficienza dei servizi pubblici di acqua, luce, gas, trasporti collettivi, manutenzione e pulizia stradale;
- la rispondenza della zona a particolari esigenze od abitudini locali per l'esercizio del commercio e delle professioni od anche a particolari preferenze da parte di taluni ceti di popolazione;
- il rapporto tra disponibilità e richiesta delle singole unità nel mercato locale;
- la solvibilità dei locatari, in rapporto al ceto cui appartengono. Fra quelle intrinseche rilevano: - l'esposizione prevalente;
- il grado di finimento e lo stato di conservazione e manutenzione;
- le caratteristiche igieniche ed estetiche;
-l'importanza e lo sviluppo dei servizi interni;

- le dimensioni dei vani in rapporto a quelli normali;
- la consistenza in rapporto alla maggiore o minore rispondenza allo scopo cui le singole unità sono destinate;
- il costo dei materiali da costruzione, l'altezza dei salari, le prescrizioni delle autorità e le abitudini locali in merito alla manutenzione;
- l'esistenza ed il costo dei servizi comuni.
Detto elenco riguarda il giudizio valutativo ai fini dell'individuazione della classe da assegnare all'unità immobiliare.
L'Agenzia delle Entrate richiama tali requisiti e la relativa normativa (ivi compreso il paragrafo 16), ma non allega, né motiva, le sue determinazioni e valutazioni in merito alla rettifica della classe, né argomenta alcunché, con evidente violazione del diritto di difesa del ricorrente il quale non è messo nella condizione di poter contrastare le argomentazioni dell'Ente.
Allo stesso modo richiama, ma non allega, gli elementi tecnico economici inclusi nell'atto di aggiornamento di cui non vi è comunque allegazione.
Priva di pregio è poi, sempre in relazione al presente punto 3) dell'accertamento, ossia in tema di descrizione sintetica dei principali caratteri valutativi, l'affermazione che le caratteristiche sono immutate rispetto alla situazione ante DO.
Nel caso di specie, a fronte del mutamento di destinazione d'uso dell'unità immobiliare, della proposta di classamento in A/10 con conseguente rendita;
- a seguito della rettifica da parte della Agenzia delle Entrate che ha riportato la classe in C/1, non può essere sufficiente la dichiarazione che le caratteristiche sono immutate, ma era necessaria una motivazione specifica rispetto alle caratteristiche dei due classamenti ed al percorso logico giuridico seguito per non accettare la proposta e procedere alla rettifica.
- Con riferimento all'analisi valutativa -
L'accertamento catastale afferma, al riguardo, che: “l'unità immobiliare è stata oggetto di riclassamento sulla base delle vigenti disposizioni normative di legge e di prassi, in particolar modo il R.D. 652/1939, il D.P.R. 1142/1949, la Circolare n. 5/1992, nonché li Istruzioni seconda e quarta e in particolare la Circolare n.
134/1941 che al punto 62 e 63 prevede che un ufficio con accesso diretto dalla strada vada accertato nella categoria del gruppo C”.
Concludendo: “pertanto, considerati i caratteri comparativi intrinseci ed estrinseci e gli altri elementi tecnico- economici dichiarati con l'atto di aggiornamento, si ritiene che la categoria e la classe dichiarate per l'u.i.u. sono inappropriate per i motivi già esposti”.
Il richiamo alle vigenti disposizioni di legge per il riclassamento non costituisce la motivazione ossia la ragione per rigettare il classamento e la rendita proposti.
Peraltro, il richiamo alle normative applicabili e, soprattutto, alla Circolare nr, 134/1941 - punti 62 e 63 - non consente, contrariamente a quanto ex adverso dedotto, che un ufficio con accesso diretto dalla strada vada accertato nella categoria del gruppo C. Infatti, il punto 62 della suddetta Circolare, si riferisce agli uffici aperti al pubblico e li individua in:
- uffici telefonici, ricevitorie postali, banchi del lotto, esattorie delle imposte dirette, gli uffici delle imposte di consumo, le biglietterie e le sale d'aspetto delle linee automobilistiche di servizio pubblico.
Questi, laddove posti in comuni locali che hanno ingresso diretto da strada pubblica si accertano nelle categorie del gruppo C. Si tratta, tuttavia, di circostanza ed elementi ben diversi da un ufficio privato quale è quello in questione.
Inadeguato anche il richiamo al punto 63, che descrive i requisiti dell'ambulatorio medico e precisa: - un ambulatorio medico che ha ingresso diretto dalla pubblica via e le comuni caratteristiche dei locali per bottega e simili, si accerta nelle categorie del gruppo C.
Anche in questo caso, il richiamo non è corretto e nulla ha a che vedere con l'ufficio oggetto dell'avviso di accertamento impugnato.
- Con riferimento alle conclusioni -
Da contestare, altresì, anche le conclusioni dell'Ufficio.
4) ANCORA SULLA NULLITA' E/O SULLA ANNULLABILITA' E/O SULLA ILLEGITTIMITA' E/O SULLA
INAMMISSIBILITA' E/O SULLA IRRITUALITA' E/O SULLA INEFFICACIA DELL'ACCERTAMENTO PER
DIFETTO DI MOTIVAZIONE
La rettifica della rendita catastale di un immobile, specie quando l'Ufficio attribuisce una rendita ed una categoria catastale sensibilmente diverse da quelle attribuite attraverso la procedura DO, richiede delle motivazioni dettagliate e, se il caso, anche l'effettuazione di un sopralluogo pena la nullità dell'atto di rettifica.
Tale principio è stato recentemente ribadito dalla CGT Primo Grado di Forlì, con sentenza nr.127/2023.
Ancora, la Cassazione, con sentenza nr.4684/2025, ha ribadito che l'Agenzia delle Entrate non può effettuare d'ufficio una revisione catastale senza fornire una adeguata motivazione.
La Cassazione, nella suddetta sentenza, precisa che l'atto di riclassamento catastale non può limitarsi a riferimenti generici, ma deve indicare chiaramente le fonti, i criteri e i metodi di calcolo utilizzati per determinare la nuova rendita e/o per rettificare un classamento proposto.
L'Ente, inoltre, non ha effettuato alcun sopralluogo nell'unità immobiliare, né prima né dopo la rettifica.
In definitiva, il contribuente deve essere posto in condizione di poter compiutamente controllare e se del caso contestare – sul piano giuridico oltre che su quello fattuale – la sussistenza dei presupposti ed i motivi utilizzati per l'applicazione della rettifica del classamento proposto, come non è avvenuto nel caso di specie.
5) SULLA ILLEGITTIMITA' DEL NUOVO CLASSAMENTO EFFETTUATO SULLA BASE DELLE UNITA'
IMMOBILIARI LIMITROFE ASSERITAMENTE SIMILI PER CARATTERISTICHE INTRINSECHE ED
ESTRINSECHE (TIPOLOGIA EDILIZIA, SCHEMA DISTRIBUTIVO, DOTAZIONI IMPIANTISTICHE,
SERVIZI E AREE COMUNI)
Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della censura di cui sopra, seppure ritenuta dirimente rispetto ad ogni altra considerazione, è da precisare quanto segue:
- l'Ufficio tenta di giustificare la rettifica del classamento e della rendita confrontando la unità immobiliare oggetto dell'accertamento con altre unità immobiliari “limitrofe e simili per caratteristiche intrinseche o estrinseche”;
Vengono di seguito esaminati, uno alla volta, gli immobili asseritamente presenti in zone limitrofe e simili per caratteristiche:
- Immobile nr. 1: Comune B005, Sezione Urbana BOR, dati catastali_2, Categoria C/1, Classe 5, superficie catastale totale 138 metri quadrati, rendita €.6.941,18. Si tratta di una unità immobiliare, costituita da due piani, uno seminterrato e uno piano terra (prod. nr. 12), che né per caratteristiche intrinseche, né per caratteristiche estrinseche, né per elementi tecnico economici, può essere paragonato a quello oggetto del presente procedimento. Questo, infatti, oltre che essere su due piani, è dotato di ampie vetrine con piano rialzato al quale si accede mediante una scalinata (e quindi non è al piano strada). Dalle fotografie prodotte (prod. nr. 13), si riscontra che nell'immobile assunto a comparazione viene esercitata – a differenza del caso di specie – un'attività commerciale di vendita di materiale antinfortunistico, edilizia e vernici;

- Immobile 2: Comune: B005, Sez. Urb. BOR, dati catastali_4, Categoria C/1, Classe 5, superficie catastale totale 109 metri quadrati, rendita €.4.175,55. Si tratta di una unità immobiliare costituita da due piani, P. T-1 (prod. nr. 14) che né per caratteristiche intrinseche, né per quelle estrinseche, né per elementi tecnico economici, può essere paragonato a quello oggetto del presente procedimento.
Anche in questo caso, come emerge dalle fotografie (prod. nr. 15), si tratta di un immobile presso il quale è esercitata l'attività di pasticceria, bar e gelateria. Non è al piano strada, le vetrine sono molto grandi e ivi, come detto, viene esercitata un'attività commerciale (prod. nr. 16).
L'attività esercitata da questa unità immobiliare messa a confronto con quella oggetto dell'impugnazione rientra esattamente tra quelle previste nella categoria C/1;
- immobile 3: Comune B005, Sez. Urb. BOR, dati catastali_3, Cat. C/1, Classe 5, superficie catastale 127 metri quadrati, rendita €.4.772,06: in questo caso si tratta di una unità situata nella stessa via dell'immobile oggetto di causa, ma dalla visura non è dato evincere il numero civico dell'immobile (prod. nr.
17), né l'Agenzia delle Entrate lo ha identificato. Si trova al piano Terra ed è di proprietà di una società
Immobiliare. Dalla visura si evince che ad essa sono correlati anche tre terreni situati nella Sezione A, Foglio
2, particelle 488, 491, 771.
Evidente la differenza sostanziale tra le due unità abitative mentre nulla si può sapere in merito all'attività ivi esercitata, peraltro in assenza di indicazioni e spiegazioni da parte della Agenzia delle Entrate.
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- L'Ufficio del Territorio dell'AdE resistente si è costituito in giudizio con controdeduzioni datate 04.09.2025, concludendo per la reiezione del ricorso, vinte le spese.
FATTO – Da evidenziare alcuni passaggi storici rispetto a quanto affermato da controparte nel punto n. 1)
“antefatto” del ricorso. L'unità immobiliare oggetto della vertenza è derivante dalla dichiarazione doc.fa del
2009 che ha costituito il sub.24 proposto dalla parte in Categoria C/1, classe 3, mq 100 rendita catastale
€ 3.925,07. Con avviso di accertamento catastale dell'1/03/2010 l'Ufficio, confermando la categoria proposta dalla parte, rettificava, innalzandola la sola classe dalla 3^ alla 5^.
Con la presentazione Doc.fa del 10/05/2022, la parte, a seguito di lievi modifiche interne, proponeva, sopprimendo il sub.24 e costituendo l'attuale Sub.27, la categoria A/10, classe U vani 4.5 e la rendita catastale di € 1.278,02.
Controparte giustifica la variazione che ha determinato il nuovo classamento, seppur di minima incidenza a livello di opere interne (si vedano le planimetrie a confronto), affermando che l'intera operazione è stata determinata dal “cambio destinazione d'uso” proposto con Scia, ai sensi del art. 13 bis della LR. 16/2008.
Tale presupposto tuttavia non è idoneo a detta variante qualificativa dell'Immobile. La difesa di controparte si basa sull'assunto estimale erroneo, secondo cui : “tale procedura aveva l'intento di riportare l'immobile e il suo classamento e la sua rendita effettiva all'effettivo utilizzo dello stesso, ovvero uso ufficio A/10), quindi all'uso effettivamente già svolto dal 2010 quando l'immobile veniva acquistato dalla società ricorrente e concesso in locazione finanziaria alla società Società_2” (pag. 4 del ricorso).
In sostanza, Contribuente ha ritenuto che la “funzionalità” sia prevalente rispetto alle caratteristiche tipologiche e costruttive, che costituiscono oggetto dell'indagine che deve condurre l'ufficio del territorio, in una ordinaria operazione di classamento di una categoria catastale;
ciò, in contrasto con la normativa catastale.

1. Asserita nullità e/o annullabilità e /o illegittimità e/o inammissibilità e/o irritualità e/o inefficacia dell'accertamento.
Controparte richiede l'annullamento dell'Atto ritenendo che l'Ufficio abbia ingenerato, nella produzione standardizzata nazionale, una confusione su quale sia il numero dell'accertamento da indicare nel ricorso.
Tale eccezione è priva di pregio;
tanto è vero che la ricorrente non indica neppure la norma di legge che sancirebbe la asserita annullabilità dell'atto di accertamento. In realtà, l'esame stesso dell'Accertamento permette di riscontrare che si tratti della “Nuova determinazione di classamento e rendita catastale - Avviso di accertamento n. 2025SV0032266”. L'atto indicato a lato sinistro in ogni pagina dell'avviso è l'atto di notifica che genera il sistema una volta che la variazione è immessa in banca dati.

2. Asserita nullità e/o annullabilità e/o illegittimità e/o inammissibilità e/o irritualità e/o inefficacia dell'accertamento, con riferimento al quadro normativo, agli aspetti costruttivi e ai caratteri comparativi.
A pagina 6 del ricorso, la ricorrente afferma che:” la destinazione ordinaria di un immobile, in termini catastali, si riferisce alla sua tipologia d'uso principale, che non è né speciale, né particolare …omissis… la destinazione d'uso di un immobile viene classificata tramite le categorie catastali, che ne definiscono la tipologia: la destinazione d'uso, dichiarata nel catasto, deve essere coerente con l'uso reale dell'immobile e influenza la determinazione della rendita catastale che rappresenta la base per il calcolo delle imposte e delle tasse”.
Tale affermazione viene supportata con la ripresa della normativa vigente in materia edilizia di cui al DPR.
380/2001, che però non regola le modalità di accatastamento degli immobili, ma disciplina altra materia con regole sue proprie.
Da aver presente, infatti, che l'Ufficio - trattandosi di procedura Doc.fa -, non ha fatto altro che riportare l'Immobile alla categoria ordinaria del precedente classamento definitivo, non solo per le motivazioni che sono state indicate nella parte motiva dell'accertamento, ma anche perché, dalla planimetria, nulla è stato variato.
Inoltre il classamento, secondo espressa previsione legislativa, può essere eseguito, grazie alla perizia del tecnico catastale, in base alla dichiarazione di parte, alla planimetria, agli atti, ai dati e a tutta la documentazione a disposizione, senza necessità di visitare l'unità immobiliare, salva la facoltà per l'Ufficio
(e non l'obbligo quindi) di procedere a successive verifiche sopralluogo.
Come riportato nell'accertamento, l'Ufficio ha condotto il controllo operando nel rispetto del principio dell'ordinarietà che è alla base della normativa catastale RDL.652/1939 e del DPR.1142/1949. In particolare, nei casi di qualificazione catastale, occorre riferirsi all'Istruzione II (ACCERTAMENTO E CLASSAMENTO) del MEF – ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, precisamente ai paragrafi 20,
21, 22 e 23. Le disposizioni di detta ISTRUZIONE II sopra citate si ritrovano anche nelle norme vigenti in materia di catasto: - Art. 8 del RDL.13/04/1939 n. 652; - Artt. 6, 7, 8, 9, 61, 62, 64 del DPR.01/12/1949 n.
1142 (Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio).
In concreto, in base alle citate norme, il primo passaggio obbligatorio da seguire nelle operazioni di classamento è accertare in quale Categoria collocare l'uiu, discriminando tra categoria ordinaria (A, B, C)
e categoria speciale o particolare (D, E).
- Il principio dell'ordinarietà afferma che il giudizio di stima deve essere ordinario.
L'aggettivo “ordinario” assume il significato di “normale”, “frequente”, “diffuso”, nel senso che una determinata tipologia di unità immobiliare risponde a tale requisito quando è diffusa in una certa zona censuaria, tal ché
è possibile definire un campione significativo di unità di riferimento e confronto, relativamente alle quali effettuare la stima per comparazione dell'intero segmento funzionale analizzato, attraverso il cosiddetto sistema catastale per classi e tariffe.
Ogni elemento costruttivo e di allocazione del bene, quindi deve essere visto e valutato in funzione ordinaria e continuativa. Pertanto i fatti, le circostanze o i valori che abbiano carattere o impronta di eccezionalità o comunque siano fuori dal concetto di ordinarietà e o continuità, devono essere esclusi – in detta fase - dal giudizio obiettivo della stima, il quale di conseguenza dovrà risultare ordinario.
In un secondo tempo, si giungerà al valore definitivo, corrispondente alla realtà cui si riferisce la stima, eseguendo, se necessario o richiesto al suddetto valore ordinario, le relative eventuali aggiunte e detrazioni per tutte quelle cose, fatti, circostanze o valori che non sono rientrati nell'originario concetto di ordinarietà.
Il bene economico oggetto di stima, in sintesi, deve essere considerato e valutato non in base alle sue condizioni attuali e nemmeno in base a quelle potenziali, ma soltanto in relazione a quelle condizioni che,
a giudizio obiettivo della maggioranza degli esperti, si ritengono ordinarie e continuative.
L'utilizzo effettivo dell'immobile, infatti, non ha alcuna rilevanza ai fini del classamento catastale (a meno che non corrisponda a quello ordinario).
Per cui, in tema di catasto necessita far riferimento all'uso “ordinario”; che è quello più diffuso tra le unità immobiliari aventi caratteristiche intrinseche simili all'uiu oggetto di classamento.
- Le caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare sono quelle che determinano la “potenzialità reddituale” espressa dalla rendita catastale. Da notare che la rendita catastale non corrisponde necessariamente al reddito effettivamente prodotto dall'unità immobiliare (qualora se ne faccia un uso improprio). Infatti, una generica unità potrebbe anche essere inutilizzata, e quindi avere reddito effettivo pari a zero, ma non per questo sarebbe azzerata anche la relativa rendita catastale che esprime pertanto una mera base imponibile e quindi un reddito potenziale e non effettivo.
Al riguardo, da considerare – ad esempio - gli articoli 61 e seguenti del Regolamento del Catasto di cui al
DPR.1142/1949, in relazione alle modalità di classamento, dove il termine ordinario è largamente utilizzato.
“Art. 61 – Classamento e modalità esecutive Omissis … Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria …”;
- “Art. 62 – Destinazione ordinaria dell'unità immobiliare - La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare.”;
- “Art. 63 – Destinazione prevalente dell'unità immobiliare - Ad una unità immobiliare costituita da parti aventi destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse, ……….omissis”;
- “Art. 64 – Modifiche al quadro delle categorie e classi - Qualora alcune unità immobiliari accertate abbiano destinazione ordinaria o caratteristiche ....... omissis”.
Nella procedura di classamento è inoltre fondamentale il riferimento alle “consuetudini locali” enunciato dall'art. 8 del DPR.138/98: “La categoria è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l'unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali.” .
L'art. 6 del DPR.1142/1949, inoltre, in merito all'attribuzione della categoria (c.d. “qualificazione”), dispone quanto segue: “La qualificazione consiste nel distinguere per ciascuna zona censuaria, con riferimento alle unità immobiliari urbane in essa esistenti, le loro varie categorie ossia le specie essenzialmente differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse”.
- Allo stesso modo, quanto alla rendita, vale l'art. 9 del D.L. 652/39, per il quale: “la rendita - lorda media ordinaria ritraibile” che rimanda al concetto di “ordinarietà”, che si concretizza nel considerare l'immobile nelle sue condizioni “medie”, non necessariamente quelle effettive. In materia, rileva anche la Circolare n.
4/2006 .
Quindi, ne deriva che le rendite catastali non possano essere influenzate da situazioni contingenti “non ordinarie” o anche da situazioni quali l'abusivismo edilizio o da limitazioni causate da strumenti urbanistici ed altri fattispecie assimilabili che non possono essere invocate per influenzare l'attribuzione della categoria e della classe.
L'Istruzione II precisa ancora che “per l'assegnazione della classe di avrà riguardo come elemento diretto principalmente a tutte le condizioni estrinseche dell'unità immobiliare e, secondariamente, alle condizioni intrinseche non considerate nell'attribuzione della categoria”.

3. Nullità e/o annullabilità e /o illegittimità e/o inammissibilità e/o irritualità e/o inefficacia dell'accertamento per difetto di motivazione.
L'Ordinanza della Cassazione citata da controparte (Ord. 4684/2025) non è pertinente al caso di specie, trattandosi di riclassamento ai sensi dell'art. all'art. 1, comma 335 della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, in quanto, quella rideterminazione della rendita riguardava un immobile collocato in una zona nella quale si registrava un incremento del valore medio di mercato molto superiore rispetto all'incremento del valore medio di mercato immobiliare nell'intero territorio comunale.
Nulla varia nell'ambito dell'altra e diversa procedura Doc.fa che è stata adottata dall'odierna Ricorrente, per procedere alla denuncia di variazione dello stato del bene oggetto di vertenza e, infatti, la giurisprudenza in ordine alla motivazione del classamento doc.fa rimane consolidata nell'affermare che: “L'Ufficio non si è infatti discostato dall'orientamento giurisprudenziale riportato nella Sentenza Cassazione Sez. 5 N.17624 depositata in data 26/06/2024 (“… Con riferimento all'atto di classamento adottato in esito alla procedura docfa (d.m. n. 701 del 1994), procedura, questa, connotata da una «struttura fortemente partecipativa», la Corte ha già avuto modo di (ripetutamente) rilevare che l'obbligo di motivazione «deve ritenersi osservato anche mediante la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio, e della classe conseguentemente attribuita all'immobile, trattandosi di elementi idonei a consentire al contribuente, mediante il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, di intendere le ragioni della classificazione, sì da essere in condizione di tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie»”. (ex plurimis, Cass., 20 febbraio 2023, n. 5245; Cass., 13 novembre 2019, n. 29373; Cass., 9 luglio 2018, n. 17971 e altre).

4. Asserita illegittimità del nuovo classamento effettuato sulla base delle unità immobiliari limitrofe asseritamente simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche (tipologia edilizia, schema distributivo, dotazioni impiantistiche, servizi e aree comuni).
La “comparazione” assiste ogni fase di determinazione del classamento e della rendita di un'unità immobiliare. Per le categorie ordinarie, si compara l'unità oggetto di stima con le unità-tipo identificate, per ciascuna categoria, nella declaratoria presente in ogni ufficio provinciale, determinando la rendita mediante l'applicazione delle tariffe, variabili a seconda della categoria e della classe, individuate alla costituzione del catasto urbano e successivamente aggiornate fino al biennio 1988-1989 (approvate con Decreto del Ministero delle Finanze del 27/09/1991).
Le unità di riferimento sono indicate nell'avviso di accertamento allo scopo di esemplificare il procedimento comparativo condotto ai fini del classamento. Erra controparte ad eccepire la incomparabilità sull'assunto che il discrimine catastale sia quello della destinazione d'uso e non quella relativa al concetto di “ordinarietà” che caratterizza il classamento catastale. Attestano della comparabilità, quanto al caso di specie, le planimetrie delle uiu assunte a comparazione.
****************
- All'odierna udienza di trattazione, celebrata con partecipazione delle Parti da remoto;
le stesse hanno ribadite le rispettive argomentazioni e concluso confermando le richieste come formulate in atti. Il Collegio, dichiarata chiusa la discussione da parte del Presidente, ha assunta a decisione la vertenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il Ricorso non può trovare accoglimento per le ragioni meglio si seguiti illustrate.
A) Irrilevante la questione posta in ricorso, in via preliminare, in merito all'esatta identificazione dell'Accertamento da impugnare. La lettura dell'Avviso di accertamento evidenzia, nel suo preambolo, che quello di accertamento sia l'atto con n.2025 SV0032266. In ogni caso, anche ove Ricorrente avesse fatto riferimento al diverso numero risultante da protocollo informatico, il ricorso sarebbe stato ugualmente ammissibile, essendo a tal fine essenziale che si possa capire con sufficiente certezza quale sia l'atto tributario oggetto di ricorso – così art.18 ultimo comma D.Lgs.546/92 -. Ciò potendo desumersi, nel caso di specie, anche dalla allegazione dell'Avviso di accertamento gravato. Nessuna lesione ha quindi subito la
Contribuente.
B) Dotato di idonea motivazione l'Accertamento catastale oggetto di lite. Esso individua precisamente le norme di diritto in base alle quali è stata compiuta la ri-qualificazione catastale del bene valutato;
inoltre, esso sostanzia dette norme con la esplicitazione del significato di “ordinarietà” del criterio valutativo, che deve utilizzare l'ufficio del territorio e che rappresenta punto di partenza di tutto il procedimento di qualificazione catastale seguito dall'Ufficio.
Da rammentare come, secondo tutt'oggi prevalente orientamento del Giudice della legittimità, vi è adeguata parte motiva di un atto di accertamento, laddove l'ufficio individui – anche sinteticamente - le ragioni di fatto e di diritto che giustificano la pretesa, avendo presente che il processo tributario è caratterizzato dalla essenziale natura di “provocatio ad opponendum”, per cui la verifica della legittimità avviene in corso di giudizio, anche ricorrendo a quanto parte pubblica, da un lato e ricorrente, dall'altro, siano in grado di dimostrare. In tal senso, da ultima Cassaz. Ordin.n.730 dep.11.01.2025.
La legittimità dell'Accertamento de-quo risulterebbe comunque confermata, quanto al caso di specie, pure se si assumesse a parametro l'orientamento ripreso (in base a decisioni risalenti) da ultimo dalla Cassazione, che superando il principio della provocatio ad opponendum, ritiene che la parte motiva di un atto di natura accertativa, vada vagliata alla luce delle garanzie poste, a favore del contribuente, dall'art.7, co.1, della
L.212/2000; in tale ambito, assume rilevanza il contenuto sostanziale dell'accertamento, che deve essere tale da consentire al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa così delimitando il thema decidendum e di conseguenza ad adeguatamente difendersi;
- così, Cassazione, Ordin.29335 dep.05.11.2025.
Nel caso oggetto della presente controversia, l'Ufficio ha ampiamente sostanziata la propria azione, richiamando sia le norme utilizzate per la valutazione catastale, sia le ragioni di diritto e di fatto che hanno condotta alla ri-qualificazione dell'Uiu; ragioni e norme riprese del resto anche nelle Controdeduzioni. Destituite di fondamento le osservazioni di Ricorrente, in merito alla sostenuta non chiarezza dell'esposizione motivazionale, che appare per contro compiuta e particolareggiata;
altra cosa è la non condivisione, da parte di Ricorrente, della lettura normativa seguita dall'Ufficio; ciò costituisce infatti, oggetto del thema decidendum della lite.
C) Corretta la qualificazione in Categ.C/1 (unità immobiliari a destinazione commerciale).
Ricorrente, a sostegno delle proprie ragioni, ritiene debba aver rilevanza dirimente la normativa edilizia, nello specifico quanto ai procedimenti di “cambio di destinazione d'uso senza opere”.
Convinzione questa non corretta, come riscontrabile dall'esame proprio delle norme richiamate in ricorso;
in particolare:
- dell'art.23 ter del DPR.380/2001, che dispone: “ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie, ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'art. 6 (edilizia libera). Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”;
- nonché del comma 1 ter che precisa: “Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B), C) di cui all'art. 2 del decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 aprile 1968, nr. 1444…….”.
Orbene, tenuto conto di tale norma (art.23 ter riportato sopra), Ricorrente conclude affermando - a pag.9 del ricorso -: “… emerge incontestabilmente la facoltà, per la Ricorrente_1 Spa, di mutare la destinazione d'uso dell'unità immobiliare tra categorie diverse (come nel caso di specie tra A e C) alla luce dell'effettivo utilizzo dell'immobile e delle legittime aspettative di accoglimento di tale proposta rispondente ai criteri di legge.”.
Tuttavia, tale affermazione non è pertinente alla materia Catastale, l'art.23 ter DPR.380/2001, infatti, nulla ha a che vedere con le Categorie di inquadramento a NCEU delle Unità immobiliari urbane, bensì con le
“categorie funzionali” previste in tema di “Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante”.
D) Ai fini dell'individuazione della Categoria, nella quale un immobile deve essere collocato a Catasto urbano, rilevano le caratteristiche costruttive, intrinseche ed estrinseche, dallo stesso possedute (RDL.652/1939).
Caratteristiche, che devono avere corrispondenza in quelle della categoria, “a destinazione ordinaria”, ampiamente diffusa in una data zona censuaria. Tanto, intendendo il termine “ordinario”, nell'accezione esemplificata dall'Ufficio; ossia in quanto: - “normale”, “frequente”, “diffuso”.
In tal senso, rileva la lettera degli artt.61 e ss.del DPR.1142/1949, nonché l'art.8 del DPR.138 del 23.03.1998
(riportati per stralcio in Controdeduzioni, da cui è chiaro il riferimento al concetto di “ordinarietà” delle tipologie catastali ai fini della qualificazione e classamento). Al riguardo risulta dirimente l'orientamento consolidato della Cassazione, espresso dall'Ordin. n.29311 dep.05.11.2025 (confermando quanto già affermato da Cassaz.14.10.2020 n.22166; 30.10.2020 n.24078
e 02.07,2021 n.18842 e altre); in sostanza secondo la Cassazione, quello che prevale in tema di attribuzione della categoria catastale (e della rendita), “… non dipende dall'utilizzazione soggettiva che ne è fatta dal proprietario (ovvero dal titolare di un diritto reale o personale di godimento), ma è connessa alla destinazione oggettiva che è immanente nella sua conformazione strutturale ed alla sua potenzialità funzionale …”.
E) Lo stesso Ricorrente, soffermandosi sulle attività che vengono svolte nelle unità immobiliari qualificate come Categ.C/1 (come ritraibili dalle Istruzioni ministeriali), tra le altre, riconosce che in tale categoria rientrino: “... gli uffici telefonici, le ricevitorie postali, i banchi del lotto, le esattorie delle imposte dirette, le agenzie bancarie o assicurative, le biglietterie, le sale d'aspetto delle linee automobilistiche di servizio pubblico, ambulatori medici, etc., posti in comuni locali che hanno ingresso diretto dalla strada pubblica e le comuni caratteristiche dei locali per bottega …”.
Orbene, se ciò è condivisibile, non si comprende in base a quale dirimente difforme circostanza, necessariamente riconducibile non al tipo di attività economica svolta nel locale, bensì alle caratteristiche costruttive, di ubicazione e potenzialità reddituali dell'immobile, si debba condividere l'inserimento in Categ.
A/10 (uffici e studi professionali) dell'UIU in titolarità della Ricorrente. Detto immobile infatti:
- è ubicato a Piano Terra, con accesso unico “esterno”; - ha l'affaccio prevalente su strada pubblica (tre lati su quattro).
Unità immobiliare, tra l'altro, che è stata data in locazione finanziaria a società – la Società_1 sas – che esercita attività di “Affitto e gestione di altri terreni ed edifici non residenziali, impianti fabbriche ecc.”.
Per cui, anche a prescindere dall'utilizzo attuale, il locale in questione comunque ha le caratteristiche catastali che lo fanno rientrare nella “ordinaria” categoria C/1, propria di tutti quei locali che svolgono un'attività commerciale - in senso ampio intesa – come le banche o le agenzie di assicurazioni che siano allocate in locali con simili caratteristiche di ubicazione e costruzione.
F) Quanto alle altre unità immobiliari di Categ.C/1 assunte a comparazione, queste rilevano quanto alla individuazione della Classe da assegnare a quella oggetto di accertamento. Le produzioni di Resistente ufficio legittimano l'attribuzione della Classe 5^, in forza della similare qualità della rilevanza reddituale della costruzione e, soprattutto, della ubicazione in Borgio Verezzi, visto che Indirizzo_1 rappresenta una delle direttrici principali del Paese.
Al riguardo, merita evidenziare, come la documentazione fotografica prodotta da Ricorrente sia molto dettagliata quanto agli interni, mentre sia abbastanza esigua quanto all'esterno dell'edificio che ospita l'Uiu.
Da riscontrare anzi, come per un probabile involontario errore, la foto che in ricorso viene dichiarata rappresentare lo stato ante SCIA (foto ALL.9), attesti di una facciata sicuramente di pregio (con accesso dalla via pubblica) rinnovata da poco, con diverse vetrine;
mentre le altre foto che dovrebbero riprodurre lo stato attuale (infatti fanno riferimento al locale come attualmente locato alla società “Società_1 sas” – All.11), riportano una facciata in cattive condizioni di manutenzione, portone in legno visibilmente ammalorato. Una condizione sicuramente non conciliabile con la situazione degli interni (di livello qualitativo di assoluto pregio anche costruttivo).
G) Legittimo l'Accertamento catastale in punto non necessità del sopralluogo. Si tratta di attività istruttoria endoprocedimentale, la cui effettuazione rientra nelle facoltà dell'ufficio, non nei suoi doveri/obblighi; tale attività ispettiva viene svolta, di regola, laddove i dati ed elementi desumibili dalla DO (comprese planimetrie) e da quanto già esistenza a banca dati catastali, non siano sufficienti a condurre al giudizio valutativo rientrante nella discrezionalità-tecnica spettante all'ufficio. Nel caso oggetto di vertenza, tale ulteriore attività istruttoria non era necessaria, come dimostrato dal contenuto puntuale dell'Accertamento, che ha fatto corretto utilizzo del complesso normativo regolante la materia catastale. H) Alla reiezione del ricorso consegue la condanna di Ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, a favore della resistente Direzione Provinciale di Savona dell'AdE, che si liquidano in euro 1.100,00
(millecento/00).

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente a rimborsare alla convenuta Agenzia delle Entrate, Direzione
Provinciale di Savona, le spese del giudizio, che si liquidano in complessivi euro 1.100,00.