Sentenza n. 23/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FORLI' Sezione 1, riunita in udienza il 19/05/2025 alle ore 16:00 con la seguente composizione collegiale:
RISPOLI GUIDO, Presidente
ZZ MORENA, OR
PARADISI STEFANO, Giudice
in data 19/05/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5/2025 depositato il 03/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Forli' - Cesena - Corso Mazzini 17 47121 Forli' FC
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 23 1T 009703 000 P001 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO 2023
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 125/2025 depositato il
19/05/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Ricorrente_1 S.P.A. ha presentato ricorso a questa Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado avverso l'Avviso di liquidazione 23/1T/009703/000/P001 emesso dall'Agenzia delle Entrate di Forlì – Cesena con riferimento all'atto notarile stipulato il 20.11.23 repertorio n.n.16535/11664 tra Ricorrente_1 e Società_2 s.r.l.
L'atto era stato qualificato dalle parti contraenti come “Riscatto anticipato di immobili strumentali già condotti in locazione finanziaria” e, sulla base di detta qualificazione, venivano applicate, in sede di registrazione, le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa secondo quanto previsto dall'art. 35 comma 10 ter del D.L. n.
223 del 2006.
Detta qualificazione e la conseguente tassazione in misura fissa derivava dal fatto che oggetto della compravendita era un immobile per il quale in data 29.6.06.2006, era stato stipulato un contratto di locazione finanziaria che avrebbe avuto la durata di 180 mesi ma che le parti concordemente avevano deciso di concludere con un riscatto anticipato, mentre con l'avviso impugnato l'Ufficio, qualificando l'atto quale compravendita di immobile strumentale, liquidava le imposte ipotecaria e catastale con le rispettive aliquote proporzionali del 3% (art.

1-bis della Tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990) e dell'1% (art. 10 del medesimo D.
Lgs.), detraendo quanto già corrisposto in sede di registrazione.
Sostiene la ricorrente l'erroneità dell'impostazione adottata dall'Ufficio nel disapplicare le norme dettate per la tassazione degli atti posti in essere nell'ambito di un'operazione di leasing immobiliare, impostazione enunciata nelle motivazioni dell'avviso secondo le quali tra le parti contraenti era stata “… posta in essere un'ordinaria compravendita conseguente all'estinzione anticipata del contratto di leasing...” mentre la tassazione in misura fissa prevista dal già citato art. 35 poteva trovare applicazione “ soltanto in caso di esercizio dell'opzione che venga esercitato alla naturale scadenza del contratto.
Si tratta, secondo la ricorrente, di una interpretazione non corretta della normativa fiscale applicabile ai casi leasing, non risultando in alcun modo dimostrato, come al contrario si dice nell'avviso impugnato, che le parti abbiano inteso estinguere anticipatamente il contratto di leasing per poi procedere con un'ordinaria compravendita immobiliare;
quello che si era verificato, infatti, era un semplice accordo per modificare la durata della locazione e quindi la data nella quale il conduttore poteva esercitare l'opzione per l'acquisto dell'immobile, scelta perfettamente coerente con quanto previsto dall'art. 1322 Cod. Civ. per cui “le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge…” ed in particolare modificare il termine originariamente pattuito della durata della locazione finanziaria.
Sotto un profilo strettamente civilistico, si sostiene ancora, la modifica di un termine e/o ogni altra modifica accessoria dell'obbligazione come stabilito dall'art. 1231 del Codice civile non determina la novazione dell'operazione di leasing e quindi, a maggior ragione non potrebbe determinare la sostituzione di un rapporto di leasing con altro rapporto, nel caso di specie una compravendita.
In realtà le parti avevano sempre affermato la volontà e l'interesse di portare a conclusione l'operazione di leasing stipulata nel 2006, rispettandone in ogni parte la relativa disciplina;
prova di questo si ricava dal fatto che il prezzo di riscatto non è stato liberamente determinato dalla Banca in base ai valori di mercato bensì rideterminato in base ai valori iniziali (costo di acquisto e costruzione, canone anticipato) e ai canoni effettivamente pagati nel corso della locazione finanziaria. Per questo l'atto conclusivo, diversamente da quanto sostenuto dall'Agenzia delle Entrate, realizzava, nella data anticipata concordata dalle parti,
l'esercizio di opzione di acquisto previsto dal leasing.
Pertanto l'operazione in questione, come effettuata dalle parti, rispettava pienamente le disposizioni dell'art.35, comma 10 ter, n. 1 richieste per garantire alla cessione immobiliare l'applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa, mentre del tutto erronea, oltre che contrastante con la disposizione dell'art.20 DPR 131/86, appare l'interpretazione dell'Ufficio per cui il riscatto meritevole di imposizione fissa sarebbe solo quello che avviene nel termine originariamente previsto nel contratto di leasing;
condizione del tutto assente nel testo legislativo.
Conclude quindi la ricorrente chiedendo l'annullamento dell'atto impugnato.
Nelle proprie controdeduzioni l'Ufficio ribadisce la correttezza del proprio operato, in particolare sottolineando come nel caso in esame il trasferimento di proprietà dell'immobile fosse conseguente non già alla semplice manifestazione di volontà dell'acquirente-esercitante l'opzione prevista fin dall'inizio nel contratto di leasing, bensì successiva ad un distinto e specifico accordo contrattuale di compravendita, non riconducibile quindi alle previsioni del contratto di locazione finanziaria
Conclude quindi l'Ufficio chiedendo il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso appare infondato e deve pertanto essere respinto.
L'art.35 c. 10 ter.1 D.L. 223/2006 cui ha fatto riferimento la ricorrente stabilisce che le cessioni derivanti dall'esercizio dell'opzione di acquisto da parte dell'utilizzatore in ipotesi di locazione finanziaria, scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa e questo trattamento fiscale trova applicazione
“nel caso di esercizio, da parte dell'utilizzatore, dell'opzione di acquisto dell'immobile concesso in locazione finanziaria, ovvero nel caso di immobile riveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dell'utilizzatore …”
Ora, partendo dall'esame letterale dell'atto notarile stipulato il 20.11.23 repertorio n.16535/11664 tra Ricorrente_1 e Società_2 s.r.l., si evidenzia da parte dell'Ufficio che in più parti fa riferimento al risultato dell'incontro delle volontà delle parti, laddove, ad esempio, si legge che: “la presente compravendita non esonera la parte acquirente/utilizzatore, dall'adempimento degli obblighi previsti dal contratto di locazione finanziaria per quanto attiene alla gestione degli immobili durante il periodo della locazione finanziaria” e che “il Ricorrente_1 (…) vende alla società Società_2 s.r.l. che (…) accetta ed acquista la piena proprietà del fabbricato a destinazione artigianale…” .
È a questi dati testuali che fa richiamo l'Ufficio nell'escludere l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa, applicando al passaggio di proprietà così convenuto tra le parti la normale tassazione in misura proporzionale.
Questa Corte ritiene che l'Ufficio abbia correttamente operato, poiché il trasferimento del bene immobile risulta fattispecie totalmente diversa dall'esercizio di un'opzione, dal momento che la società acquirente non esprimeva un'autonoma volontà che da sola avrebbe comportato la conclusione del contratto bensì concludeva, come peraltro enunciato nell'atto, un distinto contratto di compravendita.
Dunque, un normale incontro tra le volontà delle parti che caratterizza una ordinaria compravendita (“vende”
/ “accetta ed acquista”). E d'altra parte nessun'altra modalità sarebbe stata idonea a ottenere l'effetto del trasferimento del bene, ove si consideri che –in conformità al modello legale – l'opzione di acquisto era prevista solo alla scadenza del contratto di leasing. La fattispecie posta in essere, contrattualizzata e formalizzata nell'atto notarile, non si inquadra quindi nell'esercizio unilaterale del diritto di opzione come disciplinato e regolamentato dalla legge;
al contrario, le parti hanno concordemente deciso di addivenire ad una differente regolamentazione dei propri interessi negoziali, convenendo un assetto contrattuale diverso rispetto alle clausole del contratto di leasing, riconducibile, da un lato, alla volontà dell'utilizzatore di acquistare l'immobile condotto in locazione finanziaria e, dall'altro, alla disponibilità della società di leasing a venderlo in anticipo rispetto alla naturale scadenza del contratto.
A diverse conclusioni non può condurre la scelta di intestare l'atto quale “Riscatto anticipato di immobili strumentali già condotti in locazione finanziaria” poichè di fatto lo stesso documento si sostanzia nell'atto di acquisto dell'immobile, con tutti i suoi connotati tipici (conformità catastale, garanzie, etc.…) e, soprattutto, con il consenso della controparte che “vende” ; ciò a riprova della sostanziale differenza tra l'accordo contrattuale intervenuto e l'esercizio dell'opzione stabilita dall'originario contratto di locazione finanziaria.
Tale motivazione, operata dall'Agenzia delle Entrate sulla base di quanto risultante dallo stesso atto soggetto a registrazione e quindi nell'esercizio dei poteri che le sono attribuiti, ex art. 20 D.P.R. n. 131/1986, deve ritenersi corretta poiché l'Ufficio, nonostante la definizione dell'atto di trasferimento di proprietà adottata dagli odierni ricorrenti, ha giustamente argomentato in merito alla sua qualificazione quale compravendita conclusa dalle parti a seguito di una necessaria risoluzione anticipata del contratto di leasing e di una nuova manifestazione di volontà indirizzata alla cessione a titolo oneroso del bene, cioè una compravendita.
Ciò detto, va pure rilevato che la norma richiamata ( art. 35 comma 10 ter.1 D.L. 223/2006 ) costituisce norma tributaria di carattere agevolativo;
si tratta quindi di norma di stretta interpretazione della quale l'Ufficio ha fatto buon uso, escludendone l'applicazione al caso in esame sulla base di argomentazioni fondate su una corretta lettura dei termini impiegati dalle stesse parti nell'atto così come la definizione in termini economici del prezzo del bene, dati significativi della sua reale natura peraltro confermata dalla stessa intestazione adottata, attesa la differenza sostanziale tra l'unilaterale esercizio di una opzione al termine del contratto di locazione finanziaria e l'incontro di due volontà alla base dell'atto di trasferimento del bene
“anticipato” rispetto alla conclusione del leasing.
La particolarità della questione giuridica trattata, oggetto delle analitiche argomentazioni non prive di ragionevolezza di entrambe le parti, giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Forlì rigetta il ricorso. Spese di lite interamente compensate tra le Parti.