Sentenza n. 17/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TERNI Sezione 1, riunita in udienza il 22/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
ARIOLLI GIOVANNI, Presidente
BELLESINI GIANFELICE, Relatore
FANUCCI MASSIMO GINO, Giudice
in data 22/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 47 ter
- sull'istanza di sospensione dell'atto impugnato relativa al R.G.R. n. 198/2025 depositato il 24/11/2025

proposto da

Ricorrente 1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Terni - Viale Bramante 43 05100 Terni TR
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025TR0045286 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2025
a seguito di discussione e visto il dispositivo n. 203/2025 depositato il 22/12/2025
Richieste delle parti:
Le parti si riportano alle rispettive domande e controdeduzioni ed insistono per l'accoglimento delle rispettive conclusioni. Il collegio, accertata la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 47-ter del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, procede alla definizione del contenzioso in esame in forma semplificata.
MOTIVAZIONI
In data 11 novembre 2024, veniva regolarmente inoltrata allo Sportello Unico Edilizia del Comune di Orvieto
Comunicazione di inizio lavori asseverata – CILA Protocollo n Numero 1 per variazione della destinazione d'uso senza opere dell'immobile oggetto del provvedimento oggi impugnato.
Le proprietarie (l'attuale ricorrente e Nominativo_1) presentavano quindi tramite professionista la DOCFA con la quale l'immobile in esame veniva riportato alla destinazione originaria di magazzino, a pertinenza dell'unità immobiliare di proprietà delle richiedenti censita al foglio n Numero 2 , proponendo per l'accatastamento la categoria C/2, Classe 14 e rendita catastale di euro 101,28.
L'Agenzia delle Entrate però procedeva, tramite l'avviso di accertamento oggetto del ricorso qui esaminato,
a riportare la categoria catastale da C/2 a C/1, la classe da 14 a 10 e la rendita catastale da 101,28 euro a
699,90 euro.
L'avviso veniva motivato con la considerazione che in base al criterio comparativo con unità immobiliari limitrofe e tenute presenti la zona centrale e le caratteristiche intrinseche dell'immobile ( situato al piano terra con vetrina ed ingresso che si affacciano sulla via pubblica ed articolato in due locali con servizi igienici) non risultavano congrue la categoria, la classe e la rendita proposte ma quelle determinate nell'avviso di accertamento.
Avverso l'avviso di accertamento ha proposto ricorso l'interessata per i motivi di seguito esaminati.
L'Agenzia delle Entrate si è costituita in giudizio ribadendo la legittimità del proprio operato e concludendo per la reiezione del ricorso.
Con un primo motivo la ricorrente deduce la illegittimità dell'avviso di accertamento perché l'Agenzia delle
Entrate non ha proceduto ad effettuare un sopralluogo prima di valutare la corrispondenza o meno dell'attribuzione di categoria, classe e rendita a quelle rappresentate nella DOCFA.
Il motivo non è fondato.
Nessuna norma impone alla Agenzia delle Entrate, nel valutare la correttezza della DOCFA, di procedere preventivamente ad un sopralluogo, tanto più nel caso in esame, che prevede una modificazione della destinazione d'uso senza opere materiali.
Ed invero l'art. 11, DECRETO-LEGGE 14 marzo 1988, n. 70, convertito in legge n. 154/1988 recita testualmente:
“1. Il classamento delle unità immobiliari urbane per le quali la dichiarazione di cui all'articolo 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1› dicembre 1949, n. 1142, è stata redatta su scheda conforme a modello approvato anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto-legge 19 dicembre 1984, n. 853, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 febbraio 1985, n. 17, può essere effettuato anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche, con riferimento ad unità già censite aventi analoghe caratteristiche.”
Le valutazioni operate dalla Agenzia sono state basate su circostanze obiettive, quali le caratteristiche dell'immobile, la zona ove è inserito, la presenza di altri immobili similari nella stessa zona con i quali effettuare la comparazione.
Con un ulteriore motivo la ricorrente deduce che l'avviso di accertamento si pone in contrasto con la normativa urbanistica dal momento che la modificazione della destinazione d'uso dell'immobile è stata regolarmente presentata al Comune mediante CILA.
Il motivo non è fondato.
Ai fini della attribuzione della categoria catastale, classe e rendita, l'Agenzia delle Entrate deve tenere conto delle caratteristiche oggettive del bene e della potenzialità reddituale, a prescindere dall'uso che in concreto viene effettuato in un determinato momento. Così Cass. Sez. 5, 10/06/2015, n. 12025, Rv. 635776 – 01: “ Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. "destinazione ordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica. (Nella specie, il giudice di merito aveva riconosciuto ad un immobile, attualmente in uso per attività di estetista, la categoria C3 in luogo di quella C1, assegnata dall'ufficio, nonostante che struttura e caratteristiche dell'immobile fossero rimaste invariate).
(conforme Cass. Sez. 6 - 5,Ordinanza n. 22103 del 11/09/2018)”.
Peraltro il fatto che la modificazione della destinazione d'uso senza opere materiali sia stata presentata mediante CILA non significa che in quella zona l'immobile non avrebbe potuto mantenere la destinazione ad attività commerciale.
Il ricorso va pertanto respinto.
L'obiettiva opinabilità della soluzione accolta rende equa la totale compensazione delle spese processuali.

P.Q.M.

Respinge il ricorso.
Spese compensate.
Terni 22.12.2025
Il Giudice relatore Il Presidente
EL SI