Sentenza n. 29/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TRIESTE Sezione 1, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
PERRINO ANGELINA, Presidente
MILILLO GIORGIO, Relatore
MISERI CARLO, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 65/2025 depositato il 03/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Dott. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Trieste - Via Lionello Stock N. 2/3 34132 Trieste TS
elettivamente domiciliato presso dp.trieste@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2022 1T 001829 000 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 16/2026 depositato il 27/01/2026
Richieste delle parti:
Parte ricorrente insiste per l'accoglimento delle proprie richieste.
Parte resistente si oppone.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto ritualmente depositato Sig.ra Ricorrente_1 ha proposto ricorso con allegata istanza di sospensione
, avverso l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro e irrogazione delle sanzioni, numero n° 2022 1T
001829 000 - REGISTRO 2022 del 09/01/2025, emesso dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Trieste – Ufficio Territoriale di Trieste e notificato a mezzo pec in data 09/01/2025, riguardante la liquidazione per l'anno d'imposta 2022 di maggiori imposta di registro per decadenza dalle agevolazioni prima casa;
, oltre interessi e sanzioni, per complessivi Euro 6.155.
A sostegno del ricorso la parte svolgeva un articolato motivo di merito nel quale sosteneva il diritto di poter usufruire delle agevolazioni c.d prima casa per l'acquisto , avvenuto nel 2022, dell'appartamento sito al piano primo – catastalmente censito come Dati.catastali_1 – da unificare all'altro appartamento , per quale aveva usufruito delle agevolazioni prima casa ,acquistato nel 2009 ,ponendo in evidenza di avere adempiuto a tutti gli obblighi formali previsti , avendo eseguito l'unificazione dei due enti entro la scadenza del termine di tre anni dalla data di registrazione dell'atto di acquisto senza che potesse rilevare la pendenza dei termini di conclusione dell'iter di controllo da parte dell'Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di Trieste – Territorio – circa la correttezza della rendita catastale proposta come indicato nel decreto di rigetto di autotutela dell'Agenzia prodotto dalla parte.
Si costituiva l'Agenza delle Entrate contestando il ricorso .
In particolare l' Agenzia ha ritenuto di non riconoscere le agevolazioni evidenziando che dalle informazioni assunte presso l'Ufficio provinciale di Trieste – Territorio la parte non risultava avere provveduto a detta ZI, requisito indispensabile ai fini della conferma delle citate agevolazioni .
Nel contempo contestava la domanda cautelare e sostenendo che la evocata unificazione dei due enti immobiliari non si era completata e che ciò risultava da apposito sopralluogo .
La domanda cautelare veniva respinta.
La parte depositava memoria aggiunta nella quale riepilogava le circostanze fattuali dei lavori eseguiti ribadendo che a seguito dell'acquisto della piena proprieta' del vano scala condominiale intervenuta nel
2024, con pratica di data 16/01/2025 – prot n. TS001905 – è stata presentata domanda CF a seguito dell'avvenuto accorpamento degli ex sub 4 (alloggio piano 2), 6 (alloggio piano 1) e 8 (scala collegamento enti) che sono andati a formare la nuova p.c.n Dati.catastali_2 ed inoltre allegava dichiarazione del tecnico che attestava alla data del 16,1,2025 la certificazione degli impianti in cui si rimarca l'esistenza al nuovo sub 9 di un impianto elettrico che fa capo ad un unico e solo contatore ed un impianto termoidraulico che fa capo a una singola caldaia e quindi ad un singolo e unico contatore del gas.
L'agenzia depositava memoria di replica sostenendo che era onere della parte dimostrare l'avvenuta ZI e ad ogni buon conto allegava verbale di sopralluogo
In seguito la parte depositava memoria con la quale contestava la rilevanza e la ammissibilità del disposto sopralluogo ,le cui risultanze non erano ricomprese nell'originario provvedimento di avviso di liquidazione dell'imposta di registro e irrogazione delle sanzioni, numero 2022 1T 001829 000 (m Art C.U n
2022CAD000515 del 09/01/2025, emesso dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Trieste –
Ufficio Territoriale di Trieste e notificato a mezzo pec in data 09/01/2025.
In limine litis la parte ricorrente contestava la tempestività della memoria di replica dell'Agenzia . Il ricorso passava in decisione all'udienza odierna .

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e va di conseguenza respinto .
La questione ruota sull'applicabilità dell' agevolazione 'prima casa', prevista dalla nota II - bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n.131, per l'acquisto di una nuova unità immobiliare derivante dall'accorpamento di due unità pre possedute.
Per accorpare due unità immobiliari è necessario che il proprietario, durante il rogito d'acquisto prometta che entro tre anni effettui tutti i lavori necessari, come la variazione di tramezzi, le aperture ed eventuali modifiche degli impianti elettrici, per dimostrare che l'immobile diventerà effettivamente uno solo ed in caso non vengano rispettati questi termini, l'agenzia dell'entrate richiederà il versamento della differenza delle imposte, più precisamente si passa dall'imposta a registro al 2% come prima casa al 9% sul prezzo come bene strumentale o 9% sull'imposta di registro se si trattasse di un'altro immobile categorizzato catastalmente con la lettera "A", più la sanzione amministrativa e le relative more.
La parte ricorrente dopo aver riepilogato i lavori già realizzati e quelli ancora in essere;
riassunti gli adempimenti amministrativi definiti e la tempistica degli stessi, con pratica del 16/01/2025 – protocollo n.
TS001905 – ha presentato domanda CF dell'accorpamento delle due unità immobiliari in questione.
Nella prospettiva di parte ricorrente , a nulla rileva la pendenza, all'attualità, dei termini di conclusione dell'iter di controllo sulla correttezza della rendita catastale proposta nella domanda di CF presentata all'ufficio, perché all'ufficio non è precluso nessun futuro accertamento sulla stessa.
Va osservato che in materia di accorpamento catastale dell'unità immobiliare acquistata con quella già posseduta, viene in rilievo la normativa in tema di agevolazioni “prima casa”, contenuta nell'articolo 1 della
Tariffa, parte prima allegata al Dpr 131/1986, che prevede l'applicazione dell'aliquota agevolata ai fini dell'imposta di registro del 3% per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione non di lusso, ove ricorrano determinate condizioni, indicate nella nota 2-bis contenuta nella stessa tabella.
Esiste, quindi, un'espressa previsione legislativa riguardante il caso dell'accorpamento di più unità immobiliari.
Sul punto secondo i principi generali che regolano i regimi fiscali agevolati, spetta al contribuente che invoca la concessione del beneficio l'onere di avere assolto a quanto su di lui incombente.
Nel caso in esame spetta alla parte procedere anche catastalmente all'accorpamento delle due unità immobiliari, in quanto, in mancanza di tale adempimento, si avrebbe l'ipotesi di un soggetto proprietario di altra casa di abitazione acquistata con l'agevolazione, che, pertanto, non ha diritto di usufruirne nuovamente.
Pertanto, solo con la comunicazione di variazione per fusione effettuata al Catasto può dirsi oggettivamente individuata la definitiva sistemazione dell'immobile e si realizza il presupposto che consente all'ufficio di esercitare i poteri di controllo.
Occorre peraltro che l'accorpamento dei due enti immobiliari sia effetitvo e non meramente cartolare .
Solo con l'effettivo accorpamento degli immobili, poi, si viene a realizzare quella condizione indicata nell'atto notarile che sta alla base della concessione dell'agevolazione relativa alla “prima casa”.
La stessa Corte di cassazione, con sentenza 21614/2020, ha chiarito che, ai fini del rispetto di tale condizione
è irrilevante l'omessa esecuzione della fusione catastale: tuttavia, come si riscontra nella motivazione della sentenza testé citata, è pur sempre necessario che il proprietario dimostri, in caso di controllo da parte dell'ufficio, l'effettiva unificazione dei due appartamenti confinanti. In questo senso, ha stabilito la Corte suprema che “in tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l'acquisto della prima casa possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari, purché le stesse siano destinate dall'acquirente, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa: pertanto, il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, a condizione che l'alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche specificate dalla legge nella tipologia degli alloggi non di lusso” (cfr anche Cassazione, nn. 6613/2011, 9030/2017 e 17015/2019).
Del resto, l'operazione di fusione di due unità immobiliari, ordinariamente, richiede l'esecuzione di un intervento edilizio assimilabile alla tipologia delle opere di straordinaria manutenzione, come tale subordinato alla presentazione di una comunicazione inizio lavori asseverata, che deve concludersi con la prova di avvenuta dichiarazione in Catasto dello stato modificato.
Nella stessa direzione si muova la decisione Cass. n. 11322/20, secondo cui (in motivazione, ma ve n'è espressione anche nella massima) "4.5 - Considera, allora, la Corte che il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite) se può costituire (in chiave probatoria) adempimento rilevante, - ai fini del riscontro dell'evento (accorpamento di unità immobiliari contigue) cui l'agevolazione deve ritenersi correlata, - ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex se quello stesso evento che, come detto, deve identificarsi con l'effettività dell'unificazione delle unità immobiliari qual finalizzata a realizzare l'unica abitazione del contribuente;
evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente. E sotto quest'ultimo profilo possono, quindi, concorrere anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell'atto (accorpamento di unità immobiliari funzionale alla realizzazione dell'unica abitazione principale del contribuente), quale la documentazione di riscontro delle opere realizzate che, come rilevato dal giudice del gravame, offrano la prova della «effettiva unione sia funzionale che impiantistica» delle unità immobiliari oggetto di accorpamento".
Dopo avere esposto l'univoco indirizzo ermeneutico della S.C. in tema di agevolazione c.d prima casa, deve osservarsi che la parte non ha assolto al proprio onere probatorio
La parte non ha mai documentato l'accorpamento dei beni in questione e quidi la situazione si potrebbe anche chiudere qui.
Ma vi è di più .
Occorre anche considerare la risultanze del sopralluogo .
Innanzitutto ,a differenza di quanto sostenuto dalla difesa di Ricorrente_1 , la produzione dello stesso , non determina un ampliamento delle ragioni poste a supporto dell'accertamento .
Si deve infatti ricordare che la questione è incentrata infatti unicamente sull'effettività dell'accorpamento degli enti immobiliari .
Sotto tale profilo detto sopralluogo cosituisce mero elemento probatorio a supporto dell'assunto che l'unificazione non si sia realizzata e non determina un ampliamento dell'oggetto dell'accertamento .
Inoltre non risultano fondate le considerazioni di parte ricorrente circa la inammissibilità del verbale di sopralluogo che è stata direttamente richiesto dalla parte.
Vanno infatti considerate le modalità nelle quali è avvenuto il sopralluogo di data 25,2,2025, sollecitato dalla parte e svolto in data successiva alla presentazione del CF .
Quindi detto verbale non costituisce atto c.d. a sorpresa ma atto sollecitato dalla parte ,sottoscritto dalla stessa e quindi bene conosciuto dalla parte anche prima della proprosizione del ricorso . Inoltre , pur ribadendo che era onere della parte dimostrare la ZI degli enti immobiliari , il che non è stato fatto , la produzione del verbale di sopralluogo , sollecitato dalla parte, redatto in contradditorio con la parte, e sottoscritto dalla parte e quindi ben conosciuto dalla stessa, costituisce un elemento meramente ulteriore e rafforzativo a supporto della inesistenza dell'invocata ma non dimostrata ZI .
Nell'occasione i tecnici hanno rilevato il seguente stato dei luoghi:
“Entrambi i piani (primo e secondo) risultano in fase di cantiere. Gli impianti elettrici e tecnologici sono stati parzialmente realizzati. La suddivisione degli ambienti corrisponde con la pianta dichiarata nel CF, ma sono allo stato grezzo: mancano intonaco e rifiniture come è possibile constatare dal rilievo fotografico. Si segnala la presenza di due contatori separati, della luce, gas e acqua.”.
Al rilievo dei funzionari di questo ufficio, controparte ha replicato in atti come segue: “I lavori di unificazione previsti dalla SCIA dell'ottobre 2022 sono stati eseguiti. La nuova variante prevede lievi modifiche interne e il lavoro principale è la sostituzione della scala esistente, non a norma, che collega primo e secondo piano, con una scala a norma. Il tutto in seguito all'acquisto del vano scale avvenuto nel giugno 2024. In seguito all'ultimazione di tutte le opere verrà depositata nuova variazione catastale. Pertanto, a giudizio della parte l'unificazione degli enti è stata eseguita. Relativamente ai contatori, solo un'utenza è attualmente attiva.”.
Il quadro dello stato dei luoghi che emerge, dal rilievo dei funzionari dell'ufficio e dalle stesse giustificazioni della parte nello stesso verbale di accesso e accertamento dello stato dei luoghi, è quello di una situazione non ancora effettiva, ancor prima che definitiva.
La mancata effettività dell'accorpamento delle due unità immobiliari è stata quindi rilevata dai funzionari dell'ufficio e incontrovertibilmente documentata dalle fotografie allegate al verbale di sopralluogo ..
Il verbale dei funzionari di questo ufficio, sullo stato dei luoghi dei due immobili in questione, conferma quindi l'assenza di una certezza probatoria sull'effettiva unificazione/accorpamento degli stessi e l'inconsistenza delle mere asserzioni di parte ricorrente .
Né presentano efficacia dimostrativa le attestazioni dei tecnici prodotte con la memoria aggiunta.
E ciò proprio perché l'unificazione non risulta effettiva essendo i lavori palesemente a livello di cantiere né prossimi ad essere ultimati
Quindi visibilmente non si è verificata la condizione della ultimazione entro i 3 anni dal rogito notarile .
Alla stregua di quanto esposto deve quindi ritenersi che la parte non abbia assolto al proprio onere probatgorio .
Ne consegue il rigetto del ricorso
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo .

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a pagare le spese che liquida in Euro 3.000 oltre accessori se dovuti. Trieste, 26/01/2026
Il Relatore
GI LI
La Presidente
GE NO