Sentenza n. 969/2026
Depositata il 24/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 13, riunita in udienza il 21/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
NOLA CATIA, Presidente e Relatore
CELENTANO ROBERTO, Giudice
D'ANTONIO ANTONIO, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4189/2025 depositato il 20/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 Dott. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 S.a.s. Di Ricorrente_1 Dott. Ricorrente_1 Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 Dott. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2023 T 1T 041180 000 REGISTRO 2023 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 257/2026 depositato il
21/01/2026
Richieste delle parti:
come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 20.08.2025 ,la società Ricorrente_2 sas di Ricorrente_1
, in persona del legale rappr.te p.t. impugnava l'avviso di rettifica e liquidazione atto n. 2023 IT 041180
000 notificato il 30.05.2025, con il quale l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Salerno rettificava e liquidava una maggiore imposta di registro ,a seguito di rideterminazione del valore imponibile dell'atto di compravendita per Notaio Nominativo_2 del 29.11.2023 , Rep. 33724, Racc. 24673, registrato il 28/12/2023 al n. 41180 serie 1T, con il quale la società ricorrente cedeva al socio AL Ricorrente_1, la piena proprietà di dodici unità immobiliari, identificate catastalmente al Comune di Agropoli, Dati_Catastali_1.
Opponeva la illegittimità dell'avviso impugnato ,in primo luogo, perché riqualificato arbitrariamente l'atto come cessione di bene strumentali ed in quanto tale, escluso dal regime agevolato della Legge n.
197/2022. Evidenziava,infatti, che prima della stipula dell'atto,in data 26.10.2023 con procedura CF, le unità immobiliari erano state correttamente variate da categoria D/2 a categoria A/2 ;peraltro esse non erano utilizzate dalla società per la propria attività di impresa esercente attività di ristorazione e gestione di un pontile galleggiante, ma erano destinate alla locazione in favore di terzi per uso abitativo, quali affittacamere e case per vacanze in Agropoli,conformemente alla previsione della Legge
Regionale della Campania n.17/2001 e che l'ufficio ,ora, disconosceva in applicazione della variata categoria catastale. Contestava,infatti, la legittimità e la efficacia retroattiva del classamento da A/2 a
D/2 operata dall'Ufficio del Territorio,invocando la violazione del principio del legittimo affidamento e di irretroattività per aver confidato nella validità dei dati catastali al momento della stipula dell'atto e,né potendo prodursi efficacia retroattiva ad una rendita successiva (notificata il 05.12.2024 ) dopo la stipula dell'atto (29.11.2023). Rilevava, ancora ,che l'Ufficio delle Entrate -Territorio ,in data 27/28 giugno e
01/02 /03 luglio 2025 aveva riconosciuto la categoria catastale A ,purtuttavia l'Agenzia delle Entrate e pur riconosciuta fondata la richiesta di assegnazione agevolata di beni non strumentali ,ne aveva fondato il maggior valore sulla categoria D/2(albergo) rivalutata e non su A /2 (abitazione) , come richiesto con
CF , basando la valutazione sulla scorta delle quotazioni Omi.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Salerno la quale, preliminarmente, eccepiva la inammissibilità del ricorso poiché le eccezioni formulate inerivano all'avviso di accertamento catastale n. 2024SA0237309, notificato in data 05/12/2024 alla Società ,reso definitivo per mancata impugnazione.
Nè rilevante la circostanza della dichiarazione CF del 26.10.2023 di variazione della destinazione da albergo ad affittacamere ,presentata dalla Società ,stante la sua natura di” rendita proposta” che,ai sensi del comma 3 del D.M. n. 701 del 1994 rimane tale negli atti catastali fino a quando l'ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, alla determinazione di quella definitiva.
Alla data di stipula del rogito,pertanto, la rendita era solo proposta e, solo successivamente l'ufficio ha attribuito quella definitiva ,ripristinando la categoria D/2, sulla scorta della planimetria catastale allegata al CF,alla destinazione d'uso ,alla consistenza ed accessori ,alle caratteristiche strutturali finalizzate alla specificità di destinazione dell'immobile, non sottacendo che ,nel corso del tempo e pur in presenza di variazioni catastali presentate, giammai vi era stata contestazione sul punto. Ribadiva l'utilizzabilità della rendita attribuita a fini impositivi con riferimento a periodi anteriori la notifica dell'atto di attribuzione
,ove accertabili. Dava atto di aver confermato il regime agevolativo attesa la natura non strumentale del compendio ceduto, la variazione dell'imponibile era conseguenza del valore della rendita rivalutata, attribuita ai Dati_Catastali_1 e non anche sui valori MI. Contestava l'affermazione del riconoscimento da parte dell'Ufficio del Territorio della variazione catastale da D ad A , asseritamente intervenuta nei mesi di giugno/luglio 2025 ,essendo piuttosto conseguenza di un nuovo CF presentato all'esito del quale e del sopralluogo effettuato in data 12.09.2025 , di contro era stata confermata la categoria D, come da documentazione prodotta ed allegata anche ad altro ricorso pendente ,iscritto al n.4189/2025
R.G. avverso altro atto di classamento.
Con memorie ritualmente depositate ,la ricorrente rimarcava le proprie ragioni avvalorate dalla perizia del geom Nominativo_3 e dal parere del Notaio Nominativo_2 circa l'irricevibilità di una richiesta di stipula di un nuovo rogito ,in ragione del disallineamento tra la categoria catastale attuale ed i titoli urbanistici.
Alla pubblica udienza del 21.01.2026, sulle conclusioni delle parti,la Corte rendeva la presente decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e va rigettato.
In via preliminare va evidenziato che nessun disconoscimento del regime agevolativo della Legge n.
197/2022 per cessione di beni strumentali è stato operato dall'Agenzia procedente, la quale ha soltanto variato l'imponibile su cui calcolare le imposte agevolate dovute (cfr accertamento pag.7 punto 7 .pag.8 punti 3 e 4).
Del pari in alcun conto ,in tema di valutazione ci si è richiamati ai valori MI , essendo stata, la base imponibile, determinata sulla base della rendita catastale rivalutata, attribuita alle dodici unità immobiliari, identificate catastalmente al Comune di Agropoli, foglio Dati_Catastali_1
Ed è proprio questo il punto nodale della controversia il cui oggetto ,afferente la determinazione del valore negli atti di cessione di beni non strumentali ,ha come base la rendita catastale proposta dalla contribuente e poi, definitivamente attribuita dall'Ufficio in maniera diversa.
A tale stregua,in primo luogo ,non può ignorarsi l'esistenza dell'avviso di accertamento catastale n.
2024SA0237309, notificato in data 05/12/2024 a mezzo pec che si è reso definitivo per mancata impugnazione.
In tema di catasto dei fabbricati, il d.m. 19 aprile 1994, n. 701 ha introdotto la procedura – CF per l'accertamento delle unità immobiliari, che consente al dichiarante, titolare di diritti reali sui beni, di proporre la rendita degli immobili stessi. Trattasi di una procedura collaborativa che ha il solo scopo di rendere più rapida la formazione del catasto ed il suo aggiornamento, attribuendo alle dichiarazioni presentate ai sensi dell'art. 56 del d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, la funzione di "rendita proposta", fino a quando l'ufficio finanziario non provveda alla determinazione della rendita definitiva.
La Suprema Corte ha precisato che la dichiarazione del contribuente costituisce soltanto l'atto iniziale del procedimento amministrativo, che è di tipo cooperativo e non una istanza tendente ad ottenere un'autorizzazione, licenza, abilitazione o altro atto di consenso, il cui rilascio costituisce condizione per l'esercizio di un'attività. Conseguentemente si è esclusa la formazione di un silenzio-assenso sulla dichiarazione contenente l'attribuzione di una rendita catastale.
Il contribuente, infatti, non ha alcuna facoltà da accrescere né diritto da acquisire;
l'Amministrazione non ha alcuna posizione da riconoscere. L'esito del procedimento di classamento, infatti, è di tipo accertativo, mira a fornire chiarezza sul valore economico del bene, attraverso il sistema del catasto, in vista di una congrua tassazione secondo le varie e diverse leggi d'imposta. In definitiva, ove l'amministrazione non provveda a definire la rendita del bene oggetto di classamento, saranno le dichiarazioni presentate dai contribuenti ai sensi dell'art. 56 del d.P.R. n. 1142 del 1949 a valere come "rendita proposta" fino a che l'ufficio non provvederà alla determinazione della rendita definitiva.
E non vi è dubbio che l' accertamento catastale n. 2024SA0237309 ,notificato in data 05/12/2024 ( tra gli altri che l'hanno preceduto come riferito in accertamento ) è il provvedimento conclusivo della procedura con il quale l'Amministrazione ha determinato la rendita catastale definitiva.
Con riguardo alla efficacia temporale degli atti attributivi di tale rendita, l'art. 74 della I. n. 342 del 2000 dispone che «a decorrere dal 1° gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell'ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari della partita. Dall'avvenuta notificazione decorre il termine di cui all'articolo 21 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, e successive modificazioni, per proporre il ricorso di cui all'articolo 2, comma 3, dello stesso decreto legislativo. Dell'avvenuta notificazione gli uffici competenti danno tempestiva comunicazione ai comuni interessati».
Tale disposizione si interpreta nel senso che dalla notifica decorre il termine per l'impugnazione, ma ciò non esclude affatto l'utilizzabilità della rendita medesima, una volta notificata, a fini impositivi anche per annualità d'imposta "sospese", ovverosia suscettibili di accertamento e/o di liquidazione e/o di rimborso, stante la natura dichiarativa e non costitutiva dell'atto attributivo della rendita» ( ex multis Cass. n. 4613 del 2018; n. 2017 n. 14402; S. U. n. 3160/11).
La notificazione della rendita attribuita, in definitiva, costituisce il presupposto per l'utilizzo della stessa da parte dell'ente impositore con la conseguenza, come statuito dalla Cassazione che ad essa consegue che «la determinazione della base imponibile, tanto per i fabbricati non iscritti in catasto, quanto per quelli in relazione ai quali siano intervenute variazioni permanenti, va sempre effettuata, anche per le annualità pregresse, in base alla rendita catastale, a prescindere dall'epoca di notificazione o di definitiva attribuzione», e ciò in quanto gli atti attributivi della rendita sono privi di forza costitutiva, ma hanno funzione meramente accertativa della concreta situazione catastale dell'immobile .
Nel caso in esame, la contribuente non ha impugnato il provvedimento con cui l'Agenzia del Territorio ha rideterminato la rendita catastale, né ha addotto l'omessa notifica di tale provvedimento.
Pertanto, ricevuta la notifica dell'avviso di accertamento, la contribuente avrebbe dovuto impugnare l'atto di rideterminazione della rendita. Non avendovi provveduto, essa è divenuta definitiva.
Ciò posto, occorre considerare che è regola generale quella secondo la quale le risultanze catastali divenute definitive per mancata impugnazione hanno efficacia a decorrere dall'anno di imposta successivo a quello nel corso del quale sono state annotate negli atti catastali (cd. messa in atti). Si è in proposito affermato che tale regola «si applica anche quando il contribuente si avvalga della procedura
CF ai fini della determinazione della rendita catastale, ai sensi del d. m. finanze 19 aprile 1994 n. 701, non avendo tale procedura caratteristiche dissimili da qualsiasi altra istanza di attribuzione di rendita ed essendo il termine di efficacia ispirato a ragioni di uniformità delle dichiarazioni e degli accertamenti.
Per quanto attiene alla determinazione della base imponibile ,poi, va precisato che le risultanze catastali definitive, non dovute a mutamenti dello stato e della destinazione dei beni, individuati quali circostanze storicamente sopravvenute, o a correzioni i errori materiali di fatto, ancorché sollecitate all'ufficio dal contribuente, conseguendo all'originaria acquiescenza del contribuente alle operazioni catastali sono soggette alla regola di carattere generale, funzionale alla natura della rendita catastale di presupposto per la determinazione e la riscossione dei redditi tassabili ,a decorrere dall'anno d'imposta successivo a quello nel corso del quale le modifiche medesime sono state annotate negli atti catastali (cosiddetta messa in atti).
Tuttavia, si è anche precisato che in talune ipotesi tale regola subisce eccezione. Ciò avviene: - nel caso in cui la modificazione della rendita catastale derivi dalla rilevazione di errori materiali di fatto compiuti dall'ufficio nell'accertamento o nella valutazione delle caratteristiche dell'immobile esistenti alla data in cui è stata attribuita la rendita, in quanto il riesame di dette caratteristiche da parte del medesimo ufficio comporta, previa correzione degli errori materiali,
l'attribuzione di una diversa rendita a decorrere dal momento dell'originario classamento, rivelatosi erroneo o illegittimo;
laddove la riconducibilità dell'errore di fatto all'Ufficio deve risultare «evidente ed incontestabile, avendolo riconosciuto lo stesso Ufficio. Nel caso di variazioni catastali conseguenti a modificazioni della consistenza o della destinazione dell'immobile denunciate dallo stesso contribuente, esse devono trovare applicazione dalla data della denuncia.
Tanto premesso e rilevato che l'atto in contestazione afferisce ad una cessione prezzo-valore ( atto del
29.11.2024) preceduta da CF del 26.10.2024 di variazione della destinazione da albergo( D/2 ) ad affittacamere A/2 e notificata il 05.12.2024,neppure impugnata , l'efficacia della variazione decorre dalla presentazione della CF .
Sebbene ,quindi,il sistema del prezzo-valore permetta di tassare il trasferimento immobiliare in base al valore catastale ,potendosi applicare anche in presenza di una rendita provvisoria che non costituisce causa di impedimento all'accesso del beneficio di che trattasi ,l'eventuale variazione definitiva della rendita incide sulla base imponibile definitivo.
Né allo stato è consentito introdurre ragioni afferenti alla determinazione della rendita , precluse per effetto della sua mancata impugnazione, stante l'autonomia dei giudizi dell'atto di attribuzione della rendita e dell'atto impositivo dell'Agenzia.
Né rilevante la circostanza che la rendita catastale posta a base dell'atto di cessione fosse indicata in A , atteso che essa ,quale rendita e proposta (derivante da procedura CF) può costituire la base per la determinazione del valore negli atti di cessione d'azienda o di rami d'azienda, inclusi i beni non strumentali, in quanto rappresenta un valore fiscale dichiarato, in attesa di definitiva validazione da parte dell'Agenzia competente.
Né dirimente la circostanza dell'autorizzazione comunale all'esercizio dell'attività di affittacamere la quale attiva,appunto, l'attività commerciale e non modifica la destinazione d'uso urbanistica che resta residenziale e non necessita di variazioni catastali .
Anzi a ben vedere ,dalla prodotta attestazione della Città di Agropoli Servizio Commercio/Pubblici Esercizi
Attività Economiche emerge che per l'esercizio dell'attività di affittacamere è necessaria proprio l'attribuzione della categoria catastale A ,ai sensi della L.R. 17/2001 per cui in assenza ,non potrebbe riconoscersi .
Parimenti non ostativa la difformità catastale attestata dal Notaio, la quale altro non è che è la mancata corrispondenza tra la documentazione ufficiale e lo stato fisico reale dell'immobile ,il cui disallineamento catastale si risolve attraverso un processo di regolarizzazione catastale.
Né di rilievo la circostanza dell'affermato riconoscimento ,nei mesi di giugno/luglio 2025, da parte dell'Ufficio del Territorio , della variazione catastale da D ad A , la quale è risultata essere conseguenza di un nuovo CF presentato in data 03.07.2025 ed all'esito del quale e del sopralluogo dell'Ufficio effettuato in data 12.09.2025 , di contro è stata confermata ancora la categoria D/2 , in quanto le unità immobiliari non sono dotate di autonomia funzionale .
In definitiva ,il ricorso è infondato e va rigettato. Le spese di lite vanno dichiarate integralmente compensate, tenuto conto della peculiarietà del giudizio e del dibattito esistente sulle questioni esaminate .

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.