Sentenza n. 10/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di RIMINI Sezione 2, riunita in udienza il 13/10/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
DE CONO MARIA, Presidente
MARRA PAOLO, Relatore
ERCOLANI DAVIDE, Giudice
in data 13/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 124/2025 depositato il 26/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Pennabilli - Piazza Montefeltro N. 3 47864 Pennabilli RN
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 98 IMU 2019 - sul ricorso n. 125/2025 depositato il 26/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Pennabilli - Piazza Montefeltro N. 3 47864 Pennabilli RN
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 99 IMU 2020
- sul ricorso n. 126/2025 depositato il 26/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1 contro
Comune di Pennabilli - Piazza Montefeltro N. 3 47864 Pennabilli RN
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 100 IMU 2021
- sul ricorso n. 127/2025 depositato il 26/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Pennabilli - Piazza Montefeltro N. 3 47864 Pennabilli RN
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 101 IMU 2022 - sul ricorso n. 128/2025 depositato il 26/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Pennabilli - Piazza Montefeltro N. 3 47864 Pennabilli RN
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 102 IMU 2023
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 211/2025 depositato il
20/10/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente: "insiste nelle conclusioni già rassegnate".
Resistente: "respingere il ricorso con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio".

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con distinti ricorsi, notificati il 24 febbraio 2025 e depositati il 26 marzo 2025, la società Ricorrente_1 S.r.l., rappresentata e difesa dal Dott. Difensore_1, ha impugnato cinque avvisi di accertamento IMU emessi dal Comune di Pennabilli, relativi alle annualità 2019, 2020, 2021, 2022 e 2023.
Più specificatamente: - IMU 2019: avviso n. 98 del 23 dicembre 2024 (prot. 9457 del 24 dicembre 2024), notificato via PEC il 24 dicembre 2024; importo complessivo richiesto € 47.331,00 (maggior tributo € 34.097,54, sanzioni
€ 10.229,26, interessi € 2.998,93, spese € 6,00).
- IMU 2020: avviso n. 99 del 23 dicembre 2024 (prot. 9458 del 24 dicembre 2024), notificato via PEC il 24 dicembre 2024; importo complessivo richiesto € 39.666,00 (maggior tributo € 28.592,56, sanzioni € 8.577,77, interessi € 2.489,67, spese € 6,00).
- IMU 2021: avviso n. 100 del 23 dicembre 2024 (prot. 9459 del 24 dicembre 2024), notificato via PEC il 24 dicembre 2024; importo complessivo richiesto € 46.479,00 (maggior tributo € 33.507,00, sanzioni
€ 10.052,10, interessi € 2.913,68, spese € 6,00).
- IMU 2022: avviso n. 101 del 23 dicembre 2024 (prot. 9460 del 24 dicembre 2024), notificato via PEC il 24 dicembre 2024; importo complessivo richiesto € 46.075,00 (maggior tributo € 33.505,00, sanzioni
€ 10.051,50, interessi € 2.511,78, spese € 6,00).
- IMU 2023: avviso n. 102 del 23 dicembre 2024 (prot. 9461 del 24 dicembre 2024), notificato via PEC il
24/12/2024; importo complessivo richiesto € 44.451,00 (maggior tributo € 33.505,00, sanzioni € 10.051,50, interessi € 888,18, spese € 6,00).
I ricorsi, fondati su motivi sostanzialmente sovrapponibili, deducono:
- il difetto di motivazione dei su elencati avvisi di accertamento;

- la violazione dell'art.

6-bis della Legge 27 luglio 2000, n. 212 per omissione del contraddittorio preventivo;

- in via subordinata, la spettanza della riduzione IMU del 50% per inagibilità dei fabbricati (Decreto – Legge
6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, co. 3, lett. b), nota al Comune.
In data 22 aprile 2025, il Comune di Pennabilli, rappresentato e difeso dal Dott. Difensore_2 e dall'Avv. Difensore_3, si è costituito in giudizio con controdeduzioni prodotte per le annualità in atti, chiedendo il rigetto, evidenziando che gli accertamenti sono basati su dati catastali, aliquote deliberative e confronto con i versamenti, e che non sussiste obbligo di contraddittorio trattandosi di atti riconducibili alla “pronta liquidazione” (anche alla luce del D.M. MEF 24/04/2024).
In data 13 ottobre 2025, previa riunione, i ricorsi sono stati trattati in pubblica udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorsi sono infondati.
1) Riunione – ammissibilità
I ricorsi sono riunibili per evidente connessione soggettiva (medesime parti) e oggettiva (identica questione, ossia spettanza della riduzione ex art. 13, co. 3, lett. b, D.L. 201/2011 su medesimi immobili).
La trattazione unitaria corrisponde a canoni di economia processuale e coerenza decisoria (artt. 29 e 35 D.
Lgs. 546/1992).
Le eccezioni di inammissibilità non colgono nel segno nella misura in cui non risultano (dagli atti acquisiti) vizi radicali impeditivi dell'esame del merito;
esse restano, comunque, assorbite dal rigetto nel merito.
2) Quadro normativo: natura e presupposti della riduzione IMU per inagibilità
La riduzione invocata discende dall'art. 13, co. 3, lett. b), del Decreto - Legge 6 dicembre 2011, n. 201 presuppone congiuntamente l'inagibilità /i nabitabilità del fabbricato e il non utilizzo di fatto del fabbricato medesimo, non essendo sufficiente una mera inutilizzabilità astratta o una generica “non produttività.
Il Comune ha richiamato testualmente la norma evidenziandone la struttura bifasica e cumulativa (inagibilità + non uso) e le modalità di accertamento (perizia U.T.C. o dichiarazione sostitutiva).
Trattandosi di agevolazione (riduzione di base imponibile), grava sul contribuente un onere probatorio pieno
(art. 2697 c.c.) circa la concreta sussistenza dell'inagibilità nel periodo d'imposta e, soprattutto, la prova del mancato utilizzo di fatto dell'immobile per il quale si chiede l'agevolazione.
3) I motivi “formali”: motivazione dell'atto e art.

6-bis L. 212/2000
Difetto di motivazione.
La doglianza è ripetuta in modo seriale;
tuttavia, gli avvisi di accertamento IMU, per loro fisiologia, sono provvedimenti a contenuto essenzialmente contabile (rendite / valori, aliquote, versato, dovuto, sanzioni / interessi).
L'asserita mancata condivisione della scelta impositiva (negazione della riduzione) non equivale a difetto di motivazione, se l'atto consente al contribuente di comprendere la pretesa e difendersi come, del resto, avvenuto considerata l'articolazione dei ricorsi).
Contraddittorio endoprocedimentale (art.

6-bis).
Anche a voler ritenere astrattamente applicabile l'istituto alla fiscalità locale, il vizio non può essere apprezzato in termini demolitori in assenza di una prova concreta di resistenza: il ricorrente non indica quali elementi decisivi avrebbe utilmente rappresentato, diversi da quelli già allegati a sostegno dell'agevolazione (che, come si dirà, restano indimostrati nel requisito dirimente del non utilizzo).
La censura, dunque, rimane assertiva e non scalfisce la legittimità sostanziale della pretesa.
In termini più netti: non basta invocare “inagibilità nota al Comune” e “mancato contraddittorio” per trasformare un'agevolazione in automatismo.
L'agevolazione necessita, com'è noto, di prova rigorosa..
4) Il merito: la riduzione non spetta perché manca almeno il requisito del non utilizzo di fatto
Il Comune ha prodotto un quadro documentale coerente nel senso dell'utilizzo degli immobili e della loro messa a reddito tramite locazioni / sublocazioni, non compatibile con la condizione legale del “di fatto non utilizzati”.
In particolare, è stato richiamato il verbale di sopralluogo della Polizia Locale, del 20 novembre 2024) che descrive dinamiche tipiche di sito operativo e cioè “presenza di numerose persone e automezzi”, “cancello aperto”, autovetture parcheggiate e cartellonistica indicante attività presenti all'interno, con materiale fotografico a corredo, documentazione relativa a locazioni (in particolare per immobili “più rilevanti” tra quelli di cui si sostiene l'inagibilità) protratte per un arco temporale pluriennale, che contraddice frontalmente l'assunto del “non utilizzo”.
È decisivo chiarire che, ai fini dell'art. 13, co. 3, lett. b), del citato D.L. n. 201 del 2011, il “di fatto non utilizzati” non tollera scorciatoie: locare (o sublocare) un immobile a terzi e, contemporaneamente, sostenere che sia
“non utilizzato”, è una contraddizione logica prima ancora che giuridica.
Il sopralluogo (persone, mezzi, attività segnalate) è un riscontro oggettivo che rende inverosimile la tesi del totale non uso.
5) Coerenza con i precedenti sul medesimo compendio immobiliare La questione non è nuova, ed è già stata definita in senso sfavorevole alla società contribuente.
C.T.R. Emilia-Romagna n. 718/2021 (annualità 2011-2015): la riduzione “non può essere riconosciuta” perché la società non ha dimostrato l'inagibilità e comunque il mancato utilizzo;
inoltre, valutazioni generiche (“10 anni circa”) sono ritenute non supportate e l'utilizzo (anche con impianti fotovoltaici) si pone in contraddizione con l'agevolazione.
C.G.T. Rimini n. 51/2025 (annualità 2018, medesimo Comune e stessa società): è ribadita la necessità che sussistano congiuntamente inagibilità e assenza di utilizzo;
l'Ente ha provato l'utilizzo e la contribuente non ha prodotto documentazione idonea sull'inagibilità per l'annualità interessata, con conseguente conferma dell'accertamento.
Tali precedenti non vincolano formalmente questo Collegio, ma ne orientano l'interpretazione in un'ottica di uniformità: la fattispecie è la stessa e, soprattutto, il nodo probatorio (mancato utilizzo) resta irrisolto anche per le annualità 2019-2023.
6) Conclusione sul merito: per tutte le annualità 2019, 2020, 2021, 2022 e 2023 la ricorrente non ha fornito prova rigorosa (e in parte è smentita da riscontri esterni) della condizione “di fatto non utilizzati”, condizione che la legge pretende insieme all'inagibilità.
Ne discende il rigetto di tutti i ricorsi riuniti.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Rimini - sez. II - rigetta i ricorsi riuniti e condanna la ricorrente alla refusione, in favore del Comune di Pennabilli, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 8.000,00 oltre oneri previdenziali e fiscali se dovuti.
Così deciso in Rimini il 13 ottobre 2025
Il relatore
Paolo Marra Il Presidente
RI De ON