Sentenza n. 324/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 10, riunita in udienza il 15/01/2026 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
GUADAGNI LUIGI, Giudice monocratico in data 15/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 3881/2025 depositato il 23/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Salerno - Via Roma 84121 Salerno SA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_1
Difensore_3 - CF_Difensore_2
Difensore_4 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2242 IMU 2020
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 96/2026 depositato il
16/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (//)
Resistente/Appellato: (//)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato in data 30 giugno 2025, l'Avv. Ricorrente_1, difesa in proprio, impugnava dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Salerno l'avviso di accertamento IMU 2020 n. 2242/2025, emesso dal Comune di Salerno in data 9 maggio 2025 e relativo all'immobile sito in Salerno, Indirizzo_1
, foglio Dati_Catastali_1, per l'importo complessivo di € 2.476,00. La ricorrente esponeva che l'immobile, acquistato in data 28 novembre 2019 (atto notaio Nominativo_1, rep. 24647, racc. 13859), era stato interessato da interventi di ristrutturazione/risanamento conservativo dal febbraio 2020 al febbraio 2023, come da CILA di inizio lavori prot. 29813 dell'11/02/2020 e CILA di fine lavori prot. 32053 dell'08/02/2023; deduceva quindi che, per l'anno d'imposta 2020, l'unità immobiliare era inabitabile/inagibile e che l'IMU dovesse essere ridotta del 50%. Rappresentava, altresì, che il 50% dell'imposta dovuta per il 2020 era stato versato dal detentore/usufruttuario Nominativo_2, producendo ricevute di acconto e saldo 2020, sì che l'avviso impugnato determinerebbe un'indebita duplicazione di prelievo. Concludeva per l'annullamento dell'atto e la condanna del Comune alle spese, formulando istanza cautelare di sospensione per evitare il doppio pagamento e proponendo reclamo con proposta di mediazione.
Si costituiva in giudizio il Comune di Salerno chiedendo il rigetto del ricorso e la conferma dell'atto impugnato.
Nelle controdeduzioni l'Ente rinviava, per relationem, alla nota dell'Ufficio IMU prot. 0185250/2025 del
15/07/2025, riservandosi successive difese.
Con memoria illustrativa (R.G. 3881/2025, ud. 15/01/2026), il Comune richiamava l'art. 1, comma 747, lett.
b), L. 160/2019, che condiziona la riduzione del 50% alla dichiarazione di inagibilità/inabitabilità del fabbricato e al contestuale accertamento dell'Ufficio Tecnico comunale (ovvero a dichiarazione sostitutiva del contribuente attestata da tecnico abilitato), nonché l'art. 10, comma 2, del Regolamento IMU comunale, secondo cui l'inagibilità ricorre in ipotesi tipizzate (lesioni gravi alle strutture, ordinanze di sgombero/ demolizione/ripristino, fatiscenza tale da rendere l'immobile non compatibile con l'uso). L'Ente sosteneva che la contribuente non avesse presentato istanza/denuncia all'Ufficio IMU né fornito prova qualificata dello stato di inagibilità secondo legge e regolamento;
evidenziava che la mera ristrutturazione, ancorché significativa, non integra di per sé i presupposti agevolativi, essendo le agevolazioni di stretta interpretazione.
Chiedeva, pertanto, il rigetto con spese.
Con memoria del 29/12/2025 e memoria di replica del 07/01/2026, la ricorrente ampliava le difese. In fatto, ribadiva la fatiscenza e l'inidoneità all'uso abitativo dell'unità per il 2020, allegando che: (a) la CILA di inizio conteneva relazione tecnica con interventi quali ridistribuzione degli spazi, rimozione integrale di pavimenti e rivestimenti, spicconatura e rifacimento intonaci ammalorati, rifacimento integrale degli impianti idrico, di riscaldamento ed elettrico secondo D.M. 37/2008, nuova tramezzatura e sostituzione degli infissi;
(b) il rilievo fotografico (14 immagini del 20/01/2020) descriveva lo stato di inabitabilità; (c) la CILA di fine lavori riportava variazione catastale per diversa distribuzione interna, formulari rifiuti da demolizione/costruzione e dichiarazioni di conformità dei tecnici impiantisti attestanti la realizzazione ex novo degli impianti. In diritto, richiamava l'art. 10, comma 2, Regolamento IMU del Comune e la giurisprudenza di legittimità secondo cui l'inagibilità coincide con l'obiettiva inidoneità all'uso per obsolescenza, cattiva manutenzione o carenze intrinseche;
invocava, inoltre, il principio per cui la riduzione è riconoscibile anche in assenza di istanza formale quando lo stato dell'immobile sia noto al Comune per effetto degli atti edilizi depositati presso lo
Sportello Unico. Ribadiva, infine, che per il 2020 l'IMU al 50% risultava già versata dal detentore, onde il rischio di doppio prelievo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Quadro normativo applicabile
L'art. 1, comma 747, lett. b), L. 160/2019 prevede la riduzione del 50% della base imponibile IMU per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo in cui sussistono tali condizioni. La norma stabilisce che l'inagibilità/inabitabilità è accertata dall'Ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, oppure mediante dichiarazione sostitutiva attestata da tecnico abilitato;
è altresì rimessa ai Comuni la facoltà di disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta non superabile con interventi di manutenzione.
Il Regolamento IMU del Comune di Salerno (servizio istituzionale) ribadisce che la riduzione spetta per gli immobili inagibili/inabitabili di fatto non utilizzati, quando l'inagibilità consista in degrado fisico sopravvenuto
(diroccato, pericolante, fatiscente) non superabile con manutenzione, ma solo con restauro/risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. La prova può avvenire tramite accertamento dell'Ufficio tecnico ovvero dichiarazione sostitutiva di tecnico abilitato.
2) Principi di diritto dalla giurisprudenza di legittimità
La Corte di cassazione ha da tempo chiarito la nozione fiscale di inagibilità/inabitabilità: essa coincide con l'obiettiva inidoneità all'utilizzazione del bene per obsolescenza, cattiva manutenzione o carenze intrinseche, non superabili con ordinaria o straordinaria manutenzione (ICI/IMU).
In tema di IMU, la riduzione del 50% non spetta se lo stato dei luoghi è riconducibile a semplici interventi manutentivi;
è invece riconoscibile quando sussiste un degrado fisico sopravvenuto o una obsolescenza funzionale/strutturale/tecnologica non superabile con manutenzione. (Cass. n. 5804/2023; v. anche Cass.
n. 18005/2023).
Quanto all'onere formale di richiesta, la Cassazione (ord. n. 19665/2023) ha affermato che, una volta richiesto il beneficio con la rituale documentazione, non occorre reiterare l'istanza per gli anni successivi, a condizione che il contribuente provi la conoscenza da parte dell'ente della perdurante inutilizzabilità; il principio si salda con la collaborazione e buona fede ex L. 212/2000, art. 6, c. 4 e art. 10, c. 1 (al contribuente non si può chiedere la prova di fatti già noti alla P.A.).
In più arresti, la Corte ha ribadito che il requisito del “non utilizzo di fatto” deve coesistere con lo stato di inagibilità (non basta la sola inagibilità dichiarata, occorre anche l'effettiva non fruizione).
3) Applicazione al caso concreto
Dagli atti risulta che l'immobile della ricorrente (Salerno, Indirizzo_1, f. Dati_Catastali_1) è stato interessato, dal febbraio 2020 al febbraio 2023, da interventi edilizi radicali documentati da CILA di inizio lavori (prot. 29813 – 11/02/2020) e fine lavori (prot. 32053 – 08/02/2023). Le relazioni tecniche e il rilievo fotografico (14 foto, 20/01/2020) attestano: rimozione integrale di pavimenti e rivestimenti, spicconatura e rifacimento intonaci ammalorati, rifacimento completo degli impianti idrico – riscaldamento – elettrico ex D.
M. 37/2008, nuove tramezzature e sostituzione infissi;
la fine lavori reca variazione catastale per ridistribuzione interna, formulari rifiuti da demolizione/costruzione e dichiarazioni di conformità impiantistiche.
Tali elementi convergono nel qualificare, per l'anno d'imposta 2020, una obiettiva inidoneità all'uso abitativo e, dunque, una inagibilità fiscalmente rilevante, non ricondotta a mera manutenzione.
Questa situazione rientra nel paradigma normativo e regolamentare sopra ricordato: il degrado/obsolescenza era tale da richiedere risanamento conservativo/ristrutturazione, non risolvibile con manutenzione (art. 1, c.
747, lett. b, L. 160/2019; Regolamento IMU Salerno). Pertanto sussistono i presupposti per la riduzione del
50% per il 2020, in quanto inagibilità/inabitabilità e non utilizzo di fatto risultano comprovati dagli atti tecnici e fotografici in atti.
Quanto all'onere formale (perizia U.T.C. o dichiarazione sostitutiva), la documentazione edilizia è stata depositata presso il S.U.E. comunale (ente medesimo impositore), e fornisce una “conoscenza qualificata” dell'inutilizzabilità dell'unità nel periodo 2020. L'orientamento di legittimità valorizza, in chiave di buona fede e collaborazione, la non necessità di reiterazione (e, nei casi in cui l'ente sia già in possesso degli elementi significativi, la non esigenza di aggravare il contribuente della prova di fatti noti), sicché, nella specie, il complesso documentale pubblico (CILA asseverata, variazione catastale, conformità impianti) consente l'applicazione della riduzione per l'anno di riferimento. 4) Sul profilo dei versamenti e sul divieto di duplicazione del prelievo
Per il 2020 risulta che l'IMU ridotta (50%) sia stata versata dal detentore/usufruttuario Nominativo_2
(acconto e saldo con causale 2020), onde l'accertamento opposto comporterebbe una duplicazione del prelievo in violazione del principio di capacità contributiva e di ragionevolezza del prelievo locale. La riconciliazione F24 in atti consente di riferire i pagamenti all'immobile e all'annualità oggetto di causa.
Alla luce del quadro normativo, dei principi di diritto (Cass. 29966/2019, 5804/2023, 18005/2023, 19665/2023)
e della documentazione tecnica in atti, il ricorso va accolto: per l'anno 2020 sussistevano i requisiti della inagibilità/inabitabilità e del non utilizzo, con conseguente riduzione del 50% della base imponibile e insussistenza della maggiore imposta accertata. L'avviso n. 2242/2025 va, pertanto, annullato;
le spese seguono la soccombenza dell'Ente, liquidate in € 923,00 oltre ad accessori di legge se dovuti.

P.Q.M.

La Corte in composizione monocratica accoglie il ricorso. Spese di giudizio a carico dell'Ente soccombente liquidate in € 923,00, oltre ad accessori di legge se dovuti, da distrarre al procuratore costituito dichiaratosi antistatario.