Sentenza n. 73/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 1, riunita in udienza il 16/10/2025 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale: BOLOGNESI MAURO, Presidente
SCANU ANGELO, EL
PARENTINI MIRKO, Giudice
in data 16/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 536/2025 depositato il 21/05/2025

proposto da

Ricorrente 1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore 1 CF_Difensore 1
Difensore 2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025GE0034724 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 831/2025 depositato il 17/10/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso inviato a questa CGT ricorreva Ricorrente_1, avverso avviso di accertamento catastale n. 2025GE0034724, avente per oggetto la variazione del classamento e della rendita catastale dell'immobile sito nel Comune di Genova, Indirizzo_1 int. D21 p.2°, emesso dall'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Genova, con cui è stata rettificata la categoria proposta con DOCFA del 14.02.2024 da cat. A/2 classe 3 vani 3,5 con rendita 650,74 Euro a cat. A/1 classe 2 rendita 1.021,29
Euro.
La parte ricorrente eccepisce quanto segue:
La società Società_1 s.r.l. (c.f. P.IVA_1), allora proprietaria, in data 14/02/2024, presentava dichiarazione Docfa avente causale “Ultimazione di fabbricato urbano", con la quale costituiva gli immobili ubicati in Indirizzo_1, all'interno delle palazzine di recente costruzione, nella zona prospicente il mare, al di sotto di Indirizzo_2.
Con la suddetta variazione, veniva proposta la categoria A/2, classe 3, consistenza di vani 3,5, rendita
€ 650,74, per l'unità immobiliare ad uso abitativo di cui al presente ricorso, ubicata al civ. 5M, scala B, interno B21, p.2 e censita al Catasto del Comune di Genova, sezione Dati catastali 1.
Successivamente, in data 31/10/2024, la predetta unità immobiliare veniva acquistata dall' odierno
Ricorrente.
L'Ufficio, viste le caratteristiche costruttive di alto livello e l'ubicazione in una zona di assoluto valore, con l'avviso di accertamento impugnato, procedeva alla rettifica del classamento proposto, in categoria A/1, classe 2, consistenza invariata.
Avverso tale rettifica la nuova proprietà proponeva ricorso per l'annullamento dell'avviso di accertamento, con vittoria di spese di giudizio, adducendo motivazioni di diritto e di merito, in particolare, non corrispondenza della classe attribuita alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell'immobile e difetto di comparazione con altre unità
L'Ufficio, tempestivamente costituito in giudizio, insiste sulla legittimità della propria pretesa impositiva e chiede il rigetto del presente ricorso con vittoria di spese del giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria, dopo attenta disamina della documentazione processuale, rileva quanto segue:
-contrariamente a quanto eccepito da parte ricorrente, non condivisibile appare l'eccezione circa la carenza di motivazione dell'atto impugnato, alla luce di quanto stabilito dalla Suprema Corte che ritiene, nel caso di attribuzione della rendita catastale all'esito della procedura " Docfa", (articolo 2 del DI 16/93 e
Dm 701/94), che si instaura su iniziativa dei proprietari di unità immobiliari di nuova costruzione o che hanno subito variazioni edilizie e che prevede una stima diretta da parte dell'Ufficio, che l'obbligo della motivazione dell'avviso di classamento dell'immobile sia adempiuto mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'Ufficio e della classe conseguentemente attribuita;

-con riguardo all'eccepita mancanza di sopralluogo da parte dell'Ufficio, si evidenzia che il comma 3 del D.
M. 701/94, prevede che l'accertamento delle pratiche docfa avvenga in base a metodologie informatiche che escludono la necessità del sopralluogo.
-nel merito, l'Ufficio evidenzia che gli stabili residenziali siti all'interno del c.d. Società 1 rappresentano, per le loro precipue caratteristiche, uno straordinario unicum per il tessuto urbanistico cittadino, che si colloca al di fuori del contesto di ordinarietà dell'edilizia locali.
Ricorda che il sito della società costruttrice, Società_2, ha perfino riportato la notizia dell'assegnazione della commessa attraverso il titolo del Sole24ore "Genova, 240 case di lusso nel Società_1" e che gli stabili sono classificati nella classe energetica A4, la più alta possibile.
Di contro la proprietaria ha evidenziato che l'appartamento risulta essere di assai modesta metratura.
Ebbene osserva il Collegio che la Corte di secondo grado della Liguria, con sentenza n. 373/25, in un caso analogo ha ricordato che: "La Risoluzione del Ministero delle finanze 17 marzo 1994, prot. 257
(Prospetto principali caratteristiche tipologiche e costruttive delle più significative categorie catastali ad uso abitativo), precisa che appartengono alla categoria A1 le «unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche, e di rifiniture e dotazione di impianti e servizi di livello superiore a quello standard dei fabbricati di tipo residenziale. Elevata superficie>>.
L'appartamento in questione ha una superficie inferiore ai 100mq, dunque non è di “Elevata superficie". Si compone di soli due locali, oltre ad un solo bagno.
Va pertanto confermata la categoria catastale A/2 proposta dalla Contribuente.
Per quanto riguarda poi in particolare l'assegnazione della classe si deve aver riguardo, come elemento diretto, principalmente a tutte le condizioni estrinseche dell'unità immobiliare e, secondariamente, alle condizioni intrinseche.
Pertanto, in considerazione delle notevoli caratteristiche estrinseche dell'unità immobiliare in oggetto sopra descritte, è assolutamente corretta l'attribuzione della classe più alta all'interno della categoria A/2, stante l'alta redditività degli immobili.
L'opinabilità della controversia, la parziale reciproca soccombenza e motivi di equità impongono l'integrale compensazione delle spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte determina la categoria catastale A/2 e la classe più alta all'interno di tale categoria per l'u.i.u. in contestazione. Spese compensate.