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Sentenza 1 gennaio 2026
Sentenza 1 gennaio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Forlì, sez. I, sentenza 01/01/2026, n. 1 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Forlì |
| Numero : | 1 |
| Data del deposito : | 1 gennaio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 1/2026
Depositata il 01/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FORLI' Sezione 1, riunita in udienza il 19/12/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
RISPOLI GUIDO, Presidente
FOIERA RI, OR
PARADISI STEFANO, Giudice
in data 19/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 206/2025 depositato il 31/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Forli' - Cesena
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025FO0046931
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 283/2025 depositato il
20/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti
Resistente/Appellato: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I. Ricorrente_1 - proprietario dell'unità immobiliare iscritta al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio foglio, Particella particella, Subalterno sub (acquistata in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio
Nominativo_1, in data 30 maggio 2024, rep. n. 2334, racc. n. 1573) – con notifica del 22.7.2025, proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento n. 2025FO0046931 del 26.5.2025 per ottenerne l'annullamento ed accertare la legittimità del riclassamento proposto con la dichiarazione DOCFA proposta in data 6.5.2024.
Invero, in data 6.5.2024, Ricorrente_1 presentava all'Ufficio Provinciale del Territorio di Forlì la dichiarazione di variazione catastale DOCFA n. 040577.001/2024 (prot. n. FO0040577), con la proposta di riclassificare l'unità immobiliare in categoria C/6 (autorimessa), classe 5, consistenza 62 mq, con rendita catastale proposta di € 438,68, prima classificato in categoria C/1 (negozio), classe 7, con rendita catastale di € 1.817,77.
La presentazione della dichiarazione di variazione DOCFA aveva ragione nel cambio di destinazione d'uso dell'immobile, passato da negozio ad autorimessa, autorizzata dal Comune di Forlì mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), presentata in data 2.5.2024 (prot. generale n. 54252, codice istanza 262/2024/CILA), seguita dalla comunicazione di fine lavori in data 7.5.2024 (prot. generale n. 56938, codice istanza 168/2024/FINECILA).
Con l'avviso di accertamento impugnato (n. 2025FO0046931 del 26.5.2025) l'Agenzia delle entrate rettificava il classamento, in analogia al precedente, e rideterminava la rendita in ragione delle similarità alle unità limitrofe e del fatto che l'immobile non era stato sostanzialmente mutato nelle sue caratteristiche oggettive (sopralluogo del 14.4.2025).
L'istanza in autotutela del 9.6.2025 era negata.
II. Con il ricorso Ricorrente_1 eccepiva:
- la violazione dell'art. 7 L. 27 luglio 2000 n. 212 per difetto della motivazione sulle ragioni del disconoscimento della variazione di destinazione d'uso, regolarmente autorizzata dal Comune competente, fondando il proprio diniego esclusivamente sulla presenza di "vetrine su fronte strada" e sull'
"accesso diretto dalla pubblica via";
- l'erronea valutazione della destinazione d'uso effettiva e l'erronea applicazione dei criteri di classamento catastale in violazione del DM 701/1994;
- l'erroneo presupposto dell'autonomia tra disciplina catastale e disciplina urbanistica;
- il vizio di eccesso di potere in capo all'Amministrazione Finanziaria nella misura nella quale operava un arbitrario disconoscimento della variazione di destinazione d'uso autorizzata dal Comune di Forlì;
- l'unilateralità del sopralluogo tenutosi in data 14 aprile 2025 e la violazione del contraddittorio procedimentale;
- la buona fede e l'effettività della destinazione ad autorimessa del bene acquistato quale pertinenza per l'abitazione principale.
III. L'Agenzia delle entrate sosteneva la bontà del suo operato e, senza contestare la buona fede le ricorrente, sosteneva l'infondatezza del ricorso, in via principale, per l'autonomina tra la disciplina catastale e la disciplina urbanistica e per il mancato cambiamento delle caratteristiche tipiche dell'immobile.
IV. All'udienza del 19.12.2025 la Corte assumeva il ricorso in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
V. E' bene premettere che il classamento DOCFA è il processo con cui l'Agenzia delle Entrate assegna categoria e classe a un immobile, basandosi su dati oggettivi (caratteristiche intrinseche ed estrinseche) per determinare la rendita catastale.
Il documento Docfa in questione riporta quanto segue: “La rendita proposta è stata rideterminata per quanto segue: dall'esame della documentazione DOCFA presentata e della documentazione presente negli archivi catastali si rappresenta quanto segue: l'unità immobiliare oggetto di accertamento si trova al piano terra di un edificio nel centro storico. La variazione proposta prevede il cambio d'uso da negozio ad autorimessa, senza opere. Nel documento Docfa in esame, non viene menzionata l'autorizzazione comunale per il cambio d'uso. Dal sopralluogo effettuato dall'ufficio il 14 aprile 2025, si rileva che le caratteristiche oggettive del bene non sono sostanzialmente mutate rispetto allo stato precedente. L'unità immobiliare presenta infatti le caratteristiche tipiche di un locale commerciale, essendo situata al piano terra con accesso diretto dalla pubblica via e con vetrine su fronte strada. Pertanto, si rettifica il classamento proposto in C/1 (negozio) classe 7 in analogia al precedente classamento e alle unità similari limitrofe. Il nuovo classamento attribuito all'unità immobiliare indicata in questo avviso di accertamento è coerente con quello che, al momento in cui è stato svolto l'accertamento, risulta negli atti catastali per altre unità immobiliari limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche (tipologia edilizia, schema distributivo, dotazioni impiantistiche, servizi e aree comuni), che si elencano di seguito…”
La Corte giudica che l'Amministrazione – contestando gli elementi di fatto - abbia assolto l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento descrivendo gli elementi essenziali per consentire al contribuente di comprendere la ragione della pretesa, fermo restando che la legittimità dell'atto non è condizionata dall'esecuzione di un sopralluogo, che non costituisce un diritto del contribuente né una condizione di validità dell'atto, ma solo un mezzo istruttorio eventuale, tantomeno da un sopralluogo unilaterale senza contraddittorio.
A tale proposito, la Suprema Corte ha graniticamente affermato che il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell'operazione, deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi
(da individuarsi tra quelli indicati nell'art. 8 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, come la qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che ne giustificano in concreto l'emanazione (tra le tante: Cass., Sez. 6°-5,
17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6°-5, 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., Sez. 6°-5, 26 settembre
2018, n. 23129; Cass., Sez. 6°-5, 8 aprile 2019, n. 9770; Cass., Sez. 6°-5, 23 luglio 2019, n. 19810;
Cass., Sez. 5°, (…) marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6°-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass., Sez.
6°-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6°-5, 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 6°-5, 23 novembre
2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. 5°, 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., Sez. Trib., 4 aprile 2024, n.
9035; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448, e da ultimo Cass. ord. n. 5451 dell'1.3.2025 e Cass. ord. n. 29370 del 6.11.2025).
Ciò detto, nel caso di specie, la Corte ritiene che il cambio di destinazione dell'immobile, da negozio a garage - "la variazione catastale per la trasformazione del negozio C/1 in garage C/6 è stata regolarmente autorizzata con codice istanza n. 262/2024/CILA" e l'immobile è stato "legittimamente trasformato a garage, con tutti i requisiti di conformità urbanistica, edilizia e catastale " - l'effettivo nuovo utilizzo e gli interventi edilizi modificativi - ancorchè intervenuti successivamente all'emissione dell'avviso di accertamento notificato e prima dell'istanza di autotutela - siano idonei elementi di giudizio complementari che spiegano l'accoglimento del ricorso.
E senza confondere alcuna autonomia di finalità tra la disciplina catastale e quella urbanistica, per la
Corte - incontestato l'attuale utilizzo dell'immobile quale garage, prima negozio – l'effettivo cambio di destinazione d'uso, formale e in senso stretto, anche ove non fosse stato accompagnato dall'esecuzione di opere edilizie, è elemento prevalente sulla destinazione di zona e/o ad altro diverso classamento per tipologia d'uso degli edifici.
VI. La Corte ritiene che la reciproca soccombenza in relazione agli argomenti difensivi proposti è giusto motivo per compensare integralmente le spese.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Forlì accoglie il ricorso. Spese di giudizio interamente compensate tra le Parti.
Depositata il 01/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FORLI' Sezione 1, riunita in udienza il 19/12/2025 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
RISPOLI GUIDO, Presidente
FOIERA RI, OR
PARADISI STEFANO, Giudice
in data 19/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 206/2025 depositato il 31/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Forli' - Cesena
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025FO0046931
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 283/2025 depositato il
20/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti
Resistente/Appellato: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I. Ricorrente_1 - proprietario dell'unità immobiliare iscritta al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio foglio, Particella particella, Subalterno sub (acquistata in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio
Nominativo_1, in data 30 maggio 2024, rep. n. 2334, racc. n. 1573) – con notifica del 22.7.2025, proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento n. 2025FO0046931 del 26.5.2025 per ottenerne l'annullamento ed accertare la legittimità del riclassamento proposto con la dichiarazione DOCFA proposta in data 6.5.2024.
Invero, in data 6.5.2024, Ricorrente_1 presentava all'Ufficio Provinciale del Territorio di Forlì la dichiarazione di variazione catastale DOCFA n. 040577.001/2024 (prot. n. FO0040577), con la proposta di riclassificare l'unità immobiliare in categoria C/6 (autorimessa), classe 5, consistenza 62 mq, con rendita catastale proposta di € 438,68, prima classificato in categoria C/1 (negozio), classe 7, con rendita catastale di € 1.817,77.
La presentazione della dichiarazione di variazione DOCFA aveva ragione nel cambio di destinazione d'uso dell'immobile, passato da negozio ad autorimessa, autorizzata dal Comune di Forlì mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), presentata in data 2.5.2024 (prot. generale n. 54252, codice istanza 262/2024/CILA), seguita dalla comunicazione di fine lavori in data 7.5.2024 (prot. generale n. 56938, codice istanza 168/2024/FINECILA).
Con l'avviso di accertamento impugnato (n. 2025FO0046931 del 26.5.2025) l'Agenzia delle entrate rettificava il classamento, in analogia al precedente, e rideterminava la rendita in ragione delle similarità alle unità limitrofe e del fatto che l'immobile non era stato sostanzialmente mutato nelle sue caratteristiche oggettive (sopralluogo del 14.4.2025).
L'istanza in autotutela del 9.6.2025 era negata.
II. Con il ricorso Ricorrente_1 eccepiva:
- la violazione dell'art. 7 L. 27 luglio 2000 n. 212 per difetto della motivazione sulle ragioni del disconoscimento della variazione di destinazione d'uso, regolarmente autorizzata dal Comune competente, fondando il proprio diniego esclusivamente sulla presenza di "vetrine su fronte strada" e sull'
"accesso diretto dalla pubblica via";
- l'erronea valutazione della destinazione d'uso effettiva e l'erronea applicazione dei criteri di classamento catastale in violazione del DM 701/1994;
- l'erroneo presupposto dell'autonomia tra disciplina catastale e disciplina urbanistica;
- il vizio di eccesso di potere in capo all'Amministrazione Finanziaria nella misura nella quale operava un arbitrario disconoscimento della variazione di destinazione d'uso autorizzata dal Comune di Forlì;
- l'unilateralità del sopralluogo tenutosi in data 14 aprile 2025 e la violazione del contraddittorio procedimentale;
- la buona fede e l'effettività della destinazione ad autorimessa del bene acquistato quale pertinenza per l'abitazione principale.
III. L'Agenzia delle entrate sosteneva la bontà del suo operato e, senza contestare la buona fede le ricorrente, sosteneva l'infondatezza del ricorso, in via principale, per l'autonomina tra la disciplina catastale e la disciplina urbanistica e per il mancato cambiamento delle caratteristiche tipiche dell'immobile.
IV. All'udienza del 19.12.2025 la Corte assumeva il ricorso in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
V. E' bene premettere che il classamento DOCFA è il processo con cui l'Agenzia delle Entrate assegna categoria e classe a un immobile, basandosi su dati oggettivi (caratteristiche intrinseche ed estrinseche) per determinare la rendita catastale.
Il documento Docfa in questione riporta quanto segue: “La rendita proposta è stata rideterminata per quanto segue: dall'esame della documentazione DOCFA presentata e della documentazione presente negli archivi catastali si rappresenta quanto segue: l'unità immobiliare oggetto di accertamento si trova al piano terra di un edificio nel centro storico. La variazione proposta prevede il cambio d'uso da negozio ad autorimessa, senza opere. Nel documento Docfa in esame, non viene menzionata l'autorizzazione comunale per il cambio d'uso. Dal sopralluogo effettuato dall'ufficio il 14 aprile 2025, si rileva che le caratteristiche oggettive del bene non sono sostanzialmente mutate rispetto allo stato precedente. L'unità immobiliare presenta infatti le caratteristiche tipiche di un locale commerciale, essendo situata al piano terra con accesso diretto dalla pubblica via e con vetrine su fronte strada. Pertanto, si rettifica il classamento proposto in C/1 (negozio) classe 7 in analogia al precedente classamento e alle unità similari limitrofe. Il nuovo classamento attribuito all'unità immobiliare indicata in questo avviso di accertamento è coerente con quello che, al momento in cui è stato svolto l'accertamento, risulta negli atti catastali per altre unità immobiliari limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche (tipologia edilizia, schema distributivo, dotazioni impiantistiche, servizi e aree comuni), che si elencano di seguito…”
La Corte giudica che l'Amministrazione – contestando gli elementi di fatto - abbia assolto l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento descrivendo gli elementi essenziali per consentire al contribuente di comprendere la ragione della pretesa, fermo restando che la legittimità dell'atto non è condizionata dall'esecuzione di un sopralluogo, che non costituisce un diritto del contribuente né una condizione di validità dell'atto, ma solo un mezzo istruttorio eventuale, tantomeno da un sopralluogo unilaterale senza contraddittorio.
A tale proposito, la Suprema Corte ha graniticamente affermato che il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell'operazione, deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi
(da individuarsi tra quelli indicati nell'art. 8 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, come la qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che ne giustificano in concreto l'emanazione (tra le tante: Cass., Sez. 6°-5,
17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6°-5, 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., Sez. 6°-5, 26 settembre
2018, n. 23129; Cass., Sez. 6°-5, 8 aprile 2019, n. 9770; Cass., Sez. 6°-5, 23 luglio 2019, n. 19810;
Cass., Sez. 5°, (…) marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6°-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass., Sez.
6°-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6°-5, 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 6°-5, 23 novembre
2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. 5°, 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., Sez. Trib., 4 aprile 2024, n.
9035; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448, e da ultimo Cass. ord. n. 5451 dell'1.3.2025 e Cass. ord. n. 29370 del 6.11.2025).
Ciò detto, nel caso di specie, la Corte ritiene che il cambio di destinazione dell'immobile, da negozio a garage - "la variazione catastale per la trasformazione del negozio C/1 in garage C/6 è stata regolarmente autorizzata con codice istanza n. 262/2024/CILA" e l'immobile è stato "legittimamente trasformato a garage, con tutti i requisiti di conformità urbanistica, edilizia e catastale " - l'effettivo nuovo utilizzo e gli interventi edilizi modificativi - ancorchè intervenuti successivamente all'emissione dell'avviso di accertamento notificato e prima dell'istanza di autotutela - siano idonei elementi di giudizio complementari che spiegano l'accoglimento del ricorso.
E senza confondere alcuna autonomia di finalità tra la disciplina catastale e quella urbanistica, per la
Corte - incontestato l'attuale utilizzo dell'immobile quale garage, prima negozio – l'effettivo cambio di destinazione d'uso, formale e in senso stretto, anche ove non fosse stato accompagnato dall'esecuzione di opere edilizie, è elemento prevalente sulla destinazione di zona e/o ad altro diverso classamento per tipologia d'uso degli edifici.
VI. La Corte ritiene che la reciproca soccombenza in relazione agli argomenti difensivi proposti è giusto motivo per compensare integralmente le spese.
P.Q.M.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Forlì accoglie il ricorso. Spese di giudizio interamente compensate tra le Parti.