Sentenza n. 628/2026
Depositata il 03/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MESSINA Sezione 4, riunita in udienza il 09/10/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
DE MARCO GIOVANNI, Presidente
TRIVERI EUGENIO, Relatore
VALEA EP, Giudice
in data 09/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2905/2025 depositato il 22/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Messina - Via S.cecilia Is.104/c 98123 Messina ME
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025ME0040214 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 5679/2025 depositato il
10/10/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:
Resistente/Appellato:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1, con ricorso depositato il 22.04.2025 contro l' Agenzia delle Entrate D.P. di Messina, impugnava l'avviso di accertamento catastale n. 2025ME0040214 notificato il 12/03/2025 emesso dall'Agenzia delle Entrate mediante il quale il classamento dell'immobile sito in Taormina in
Indirizzo_1 p.5-6-7-8-9 proposto in A/7 mediante DOCFA veniva rettificato in D/2.
Il ricorrente eccepiva i seguenti motivi di doglianza:
- Violazione art. 6 bis L.212/2000 – omessa attivazione del contraddittorio endoprocedimentale;

- Violazione art. 7 L.212/2000 omessa allegazione del sopralluogo e prontuario prezzi unitari per immobili a destinazione speciale predisposto dall'ufficio territoriale di Messina e disponibile sui siti istituzionali degli ordini professionali;

- Errore nell'applicazione dei valori unitari del Prontuario prezzi Cat. D.redatto dall'Agenzia delle Entrate, infondatezza della rettifica;

- difetto di motivazione;

Formulava richiesta di ammissione di prova testimoniale e di consulenza tecnica.
Chiedeva la condanna alle spese di giudizio con distrazione in favore del difensore antistatario.
Si costituiva l' Agenzia delle Entrate con controdeduzioni in data 07.10.2025, contestando l'infondatezza del ricorso e la legittimità dell' accertamento.
Chiedeva la condanna di parte ricorrente alle spese di giudizio.
All' odierna udienza, presente l' Agenzia che si riporta, la Corte decideva come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente devono rigettarsi le richieste istruttorie in quanto non rilevanti ai fini della decisione, apparendo la questione meramente documentale.
Tutto ciò considerato, priva di fondamento è l'eccezione di difetto di contraddittorio.
Deve, infatti, osservarsi che non esiste un principio generale di contraddittorio preventivo obbligatorio in materia tributaria;
discende che il contraddittorio va effettuato, a pena di nullità del successivo atto, solo nei casi espressamente previsti dalla legge. Né può essere invocata l'abusata sentenza della Corte Europea del 18/12/2008, atteso che la stessa, lungi dall'enunciare un principio generale in materia di contraddittorio, risulta applicabile unicamente con riferimento alla specifica vicenda oggetto di esame, cioè quella doganale e, in generale, al settore dei tributi armonizzati (cfr. Cass. SS.UU. 24823/2015).
Infine, va osservato che, anche nelle ipotesi in cui il contraddittorio è obbligatorio, la relativa omissione ha rilevanza solo ed esclusivamente quando il contribuente indichi le concrete e pertinenti ragioni che avrebbe potuto prospettare in quella sede, che avrebbero condotto ad un diverso esito dell'accertamento (cfr. Cass.
SS.UU. 24823/2015).
Nel caso in esame nessuna delle condizioni predette si è verificata, dal momento che la procedura di verifica catastale conseguente a DOCFA non prevede alcun contraddittorio.
Pertanto, insussistente è l'eccepito difetto di motivazione.
Infatti, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cosiddetta procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, ogniqualvolta l'Ufficio non disattenda gli elementi di fatto indicati dal contribuente, limitandosi ad una determinazione diversa della rendita proposta sulla base di una mera valutazione tecnica relativa al valore economico dei beni, atteso che i fatti su cui si fonda l'atto di classamento debbono ritenersi pacifici tra le parti, essendo appunto quelli stessi indicati dal contribuente nella denuncia predetta, sicchè nemmeno è onere dell'Ufficio la loro prova.
Del resto, come previsto espressamente dal d.m. 701/94, la rendita indicata mediante DOCFA è, a tutti gli effetti, come mera «rendita proposta fino a quando l'ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione della dichiarazione… alla determinazione della rendita catastale definitiva» (cfr. Cass. 8/7/2004, 12608; Cass.
11/1/2006, 333; Cass. V, 11/6/2010, 14103; Cass. 5580/2015; Cass. 3354/2015;
Cass. 10056/2017; Cass. tr. 23/5/2018, 12777; Cass. 30/1/2020, 2170). Circostanza che si verifica nel caso in esame, in cui l'Amministrazione ha operato una diversa valutazione economica esclusivamente sulla base degli elementi fattuali proposti dal contribuente con la scheda di aggiornamento dei dati catastali. Aggiungasi che, nella specie, l'avviso non si limita a rettificare gli elementi di calcolo proposti dalla parte, ma, come meglio si dirà appresso, specifica puntualmente le ragioni del diverso classamento.
Risulta infondata, l'eccezione di difetto di “sopralluogo in contraddittorio”. Come osservato l'Amministrazione altro non ha fatto che valutare in maniera diversa gli elementi rappresentati dalla parte in sede di DOCFA, senza disconoscerli o introdurne di nuovi.
Consegue che nessun sopralluogo era necessario a supporto della motivazione, dal momento che gli elementi considerati sono gli stessi indicati dalla parte: infatti le esigenze di sopralluogo (e comunque di analisi dei luoghi) si pongono esclusivamente nei casi in cui la rideterminazione della rendita venga operata dall'Amministrazione d'ufficio per la rilevazione di modifiche operate sull'immobile, non, invece, in tutti i casi – come quello in esame – in cui la determinazione della rendita è effettuata a seguito di DOCFA, dunque sulla base degli elementi dedotti dalla stessa parte (cfr. Cass. 3/11/2010, 22313; Cass. 14/11/2012, 19949; Cass.
13/2/2015, 2998; Cass. 374/2017; Cass. 2169/2020). Lo stesso art. 11 D.L. 70/88 prevede che «il classamento delle unità immobiliari urbane per le quali la dichiarazione di cui all'art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, è stata redatta su scheda conforme a modello approvato… può essere effettuato anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche, con riferimento ad unità già cernite aventi analoghe caratteristiche».
Nel caso di specie, peraltro, come risulta dall'avviso di accertamento il sopralluogo è stato eseguito da tecnico verificatore, la cui relazione è riportata in calce all'avviso di accertamento allegato.
E' corretta appare la rettifica catastale operata dall'amministrazione.
A tale fine è sufficiente esaminare la DOCFA presentata dal ricorrente.
L'accertamento, infatti, concerne un immobile ubicato in Indirizzo_1, costituito da un fabbricato a undici elevazioni fuori terra (dieci piani oltre piano terra). La modifica proposta dal ricorrente consisteva, tra l'altro, nell'accorpamento in una sola unità di sei preesistenti unità catastali. L'immobile realizzato (mediante accorpamento), secondo quanto rappresentato nella stessa DOCFA, consta di ben 11 camere principali (per una superficie utile di 226 mq), oltre n. 10 bagni (con superficie utile mq. 64) e n. 11 tra corridoi e ripostigli per una superficie di mq. 95, con una superficie complessiva lorda pari a mq. 529, oltre: mq. 19 destinati a n. 3 lavanderie;
mq. 316 di balconi e terrazze;
mq. 40 di piscina collocata al piano steso con relativo solarium.
Come si evince dalle sintetiche planimetrie allegate alla DOCFA, quasi tutte le camere sono dotate di annesso locale wc e molte di esse di terrazzo o balcone.
Sono già sufficienti tali elementi per ritenere l'immobile avente caratteristiche oggettive ed univoche di albergo o di analoga attività ricettiva riconducibile alla categoria catastale D/2, nella quale rientrano, come noto,
“alberghi e pensioni”.
Come si evince dalla relazione allegata all'avviso di accertamento l'immobile, risalente agli anni 80 e ristrutturato recentemente, sarebbe «formato dai piani 5, 6, 7, 8 e piano 9… con piscina al piano sesto e tutte le camere con wc privato», descrizione apparentemente corrispondente alle planimetrie allegate alla
DOCFA le quali non sono state oggetto di contestazione, anzi riconosciute conformi all'esistente.
In proposto deve rammentarsi che i fini della classificazione catastale deve intendersi per albergo o pensione una qualsivoglia struttura avente caratteristiche ricettive, idonea a fornire alloggio al pubblico, con eventuale ristorante e servizi accessori. Ai fini catastali deve ritenersi struttura alberghiera o assimilata, riconducibile alla categoria D/2 ogni struttura con destinazione oggettiva a fornire alloggio al pubblico.
Nella specie, l'oggettiva natura destinata alla ricezione di pubblico (a prescindere dalla circostanza che in tale immobile sia stata effettivamente installata una struttura alberghiera denominata “villa le terrazze charming rooms” come evidenziato dall'Agenzia delle Entrate e documentato mediante rinvio al link pubblico della struttura:
https://villaleterrazzetaormina.it/ e https://www.booking.com/hotel/it/villa-le-terrazze-charming-rooms.it. html) appare evidente avuto riguardo alle caratteristiche evincibili dalla DOCFA presentata dal ricorrente, dalla quale, come sopra detto, si evince la presenza di stanze singole munite di bagno e terrazza, di piscina con solarium, di locali comuni, lavanderie, cucina e accessori, oggettivamente incompatibili con una destinazione ad abitazione privata.
Il riferimento operato dal ricorrente al D.M. 12/2/2015 non appare pertinente e, comunque, è ininfluente.
Tale normativa, infatti, adottata dal Ministero del Turismo, giova esclusivamente alla individuazione degli esercizi ricettivi ai soli fini dell'attribuzione del relativo credito di imposta. Del resto, come evidenziato e documentato dall'Agenzia delle Entrate, nell'ambito della Rewgione Sicilia, ai fini dell'attribuzione della qualità di azienda turistico ricettiva non è richiesto alcun numero minimo di stanze (v. D.A. 3098 del 22/11/2018. In ogni caso, come detto, quand'anche tale definizione di albergo («… composta da non meno di sette camere per il pernottamento degli ospiti…») fosse applicabile anche ai fini dell'attribuzione della categoria catsatale
(assunto, come detto, non condivisibile) l'immobile in esame possiederebbe anche tali requisiti, dal momento che, come indicato nella stessa DOCFA redatta dal ricorrente, come sopra osservato, esso presenta ben
“11” “vani principali (camere, cucina, stanze, ecc.)”, oltre, come detto, a ben “10” “bagni, w.c.” (v. pag. 4 della
DOCFA). Non è dato comprendere, pertanto, come il ricorrente possa affermare in ricorso, con sfoggio di grassetto e sottolineatura, che “la totalità delle camere inclusa quella per il proprietario è in numero di sei
(6)”, affermazione che, come evidenziato, contrasta plasticamente con la descrizione contenuta nel docfa proveniente dallo stesso ricorrente, e contrasta con le planimetrie allegate alla docfa (come detto proveniente dal ricorrente) dalle quali si evince chiaramente la presenza di varie stanze, la maggior parte delle quali con annesso bagno e terrazza.
Deve, pertanto, concludersi che correttamente e legittimamente l'Amministrazione ha rettificato la classe categoria catastale proposta rettificandola da A/7 (abitazione in villini) a D/2 (alberghi e pensioni).
Di conseguenza, la determinazione della rendita catastale appare legittima e corretta.
Sulla questione va evidenziato preliminarmente che l'avviso di accertamento motiva specificamente ed analiticamente i criteri adottati per addivenire alla determinazione della rendita catastale;
a fronte di tale motivazione il ricorrente oppone solo eccezioni generiche.
Già tale circostanza sarebbe sufficiente a confermare la legittimità e correttezza dell'atto.
Ma tale giudizio è confermato anche in esito all'esame analitico delle motivazioni: l'Amministrazione, infatti, prende a riferimento il valore di mercato degli immobili della zona (trattasi di immobile collocato in Taormina nel tratto di strada appena a monte del centro cittadino, che conduce al vicino comune di Castelmola, sul quale insistono diverse strutture ricettive, con affaccio sul mare jonio) ed il valore di mercato a metro quadro di vicine strutture, nella specie quella denominata Hotel Sole Castello, insistente sulla vicina particella 394.
In tal senso i valori di mercato individuati appaiono più che condivisibili (il prezzo di € 1.500,00/mq per le superfici destinati alla ricezione del pubblico appare financo troppo basso in rapporto al pregio della zona: così come il prezzo di € 300,00/mq per le superfici adibite a piscina o di € 400,00/mq per le superfici adibite a solarium;
certamente sottostimato appare il valore di soli713.100,00 per un fabbricato recentemente ristrutturato, con una superfice utile complessiva pari a mq. 996, in un'area di pregio come quella predetta).
Discende che la rendita catastale attribuita, pari a € 14.200,00 deve ritenersi legittima e corretta.
Il ricorso, pertanto, va rigettato.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza così come liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite che liquida in € 4.400,00 oltre accessori di legge.
Così deciso in Messina il 09/10/2025
Il Giudice Relatore Il Presidente
Dr. Eugenio Triveri Dr. Giovanni De Marco