Sentenza n. 75/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 3, riunita in udienza il 26/11/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
AV US VA SE, Presidente
NIGRO PASQUALE, Relatore
PANEBIANCO SALVATORE, Giudice
in data 26/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 7468/2024 depositato il 17/09/2024

proposto da

Ricorrente 1 S.p.a. Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024CT0081944 CATASTO-RENDITA CATASTALE a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente: L'avv. Difensore_2 - in collegamento da remoto - si riporta ai propri atti di causa ed insiste nelle conclusioni ivi rassegnate.
Resistente: La rappresentante dell'Agenzia delle Entrate richiama le proprie argomentazioni contenute nella memoria di costituzione e chiede un rinvio della trattazione affinchè l'Ufficio possa esaminare la documentazione prodotta da parte ricorrente in vista dell'odierna udienza.
Ricorrente: L'avv. Difensore_2 si oppone alla suddetta richiesta di rinvio e chiede che la causa venga posta in decisione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto inviato telematicamente alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Catania, in data
17.09.2024, la società Immobiliare Ricorrente_1 proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento catastale n. 2024CT0081944 del 2.05.2024, emesso dalla Agenzia delle Entrate di Catania- Ufficio del Territorio notificato in data 20.05.2024, avente ad oggetto nuova determinazione di classamento e rendita catastale delle Unità Immobiliari site in Gravina di Catania
e censite al Catasto Fabbricati al foglio 5, Particella 1125, Sub 110 e 111.
Deduceva che in data 29.03.2023, a mezzo del proprio tecnico, aveva presentato, con riferimento alla precedente unica particella 1125 sub 102, una Do.C.Fa per divisione e diversa distribuzione degli spazi interni, con il conseguente frazionamento della stessa in numerose Unità Immobiliari (sub 107, 108, 109,
110, 111 e 112): l'accertamento impugnato aveva ad oggetto due di tali nuove Unità Immobiliari, quelle contrassegnate con i sub 110 e 111, che, secondo quanto sostenuto in ricorso, erano solo relitti del frazionamento non finiti ed inutilizzabili: conseguentemente sosteneva la incongruità del valore attribuito a tali unità immobiliari, pari a € 540 al mq, a fronte del valore indicato nella Do.C.Fa. di € 400,00 al mq.
Eccepiva la tardività dell'accertamento, notificato oltre il termine di un anno dalla presentazione della Do.C.
Fa., in violazione dell'art. 1 co. 3 del DM 701/ 1994 ed in violazione del silenzio-assenzo venutosi conseguentemente a formare;
la erroneità nella metodologia del procedimento di stima e la conseguente illegittimità dei valori attribuiti alle unità immobiliari in oggetto ed alle rendite, tenuto conto principalmente del fatto che le due U.I. in oggetto non sono dei negozi, ma bensì dei depositi;
il difetto di motivazione;
la indebita ed immotivata ulteriore maggiorazione dei valori già di per sé eccessivi e troppo elevati, attribuiti;
la indebita ed immotivata rettifica delle metrature, così come indicate nella Do.C.Fa.
Chiedeva, pertanto, l'annullamento dell'avviso di accertamento impugnato.
L'Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio, contestando la fondatezza del ricorso e chiedendone pertanto il rigetto.
All'udienza del 26.11.2025, il collegio rinviava, ai sensi dell'art. 35, comma 3, del decreto legislativo n.
546/1992 la deliberazione in camera di consiglio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è parzialmente fondato e deve essere pertanto accolto entro tali limiti.
Con il primo motivo la società ricorrente sostiene che l'accertamento è tardivo, in considerazione del fatto che il Do.C.Fa. rettificato con l'accertamento impugnato è stato presentato in data in data 29 marzo 2023 e che l'Accertamento impugnato è stato emesso in data 2 maggio 2024 e notificato in data 20 maggio 2024
e quindi oltre i 12 mesi prescritti dall'art.1, co.3, del DM 701/1994, il quale così dispone:
“Tale rendita [quella proposta col Do.C.Fa.] rimane negli atti catastali come «rendita proposta» fino a quando l'ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e COMUNQUE entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni di cui al comma 1, alla determinazione della rendita catastale definitiva.”.
Tale motivo è infondato.
Lo stesso comma 3 dell'art. 1, del D.M. 701/94 infatti specifica: “E' facoltà dell'Amministrazione Finanziaria di verificare, ai sensi dell'art. 4, comma 21, del decreto-legge 19 dicembre 1984, n.853 .......le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di cui al comma 1 ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto”.
Dallo stesso tenore letterale della norma può dunque evincersi la natura non perentoria del termine della verifica dei classamenti proposti: infatti il termine di dodici mesi non è indicato a pena di decadenza e non assume quindi il carattere di termine perentorio.
La Corte di Cassazione, dopo un primo periodo di tentennamenti fra le due opposte tesi, ha costantemente sancito la valenza “ordinatoria” del termine del potere di rettifica indicato all'art. 1, comma 3, D.M. n. 701/94, osservando che: “....la previsione di una natura perentoria del termine....con conseguente decadenza dell'Amministrazione finanziaria dall'esercizio del potere di rettifica..., oltre a non essere contenuta nella norma regolamentare, non può ricavarsi dalla disciplina legislativa della materia, con la quale è assolutamente incompatibile un limite temporale alla modificazione o all'aggiornamento delle rendite catastali....il termine massimo di dodici mesi posto dalla norma regolamentare per tale determinazione ha, pertanto, natura meramente ordinatoria, non potendosi ammettere un regime decadenziale dell'esercizio di un potere amministrativo del tutto privo di base legislativa.”(Cass. 16824/2006 e Cass. 17818/2007 e Sentenza n.
24149/2009).
Più recentemente la Suprema Corte, mettendosi definitivamente alle spalle la tesi che nel caso in oggetto vi sarebbe un'ipotesi di silenzio-assenzo e che pertanto il termine di dodici mesi sarebbe di natura perentoria, ha statuito:
“In tema di catasto dei fabbricati, il termine massimo di un anno assegnato all'ufficio dall'art. 1, comma 3, del d.m. 19 aprile 1994, n. 701 per la "determinazione della rendita catastale definitiva" a seguito della procedura cd. DOCFA, non è stabilito a pena di decadenza, tenuto conto non solo della mancanza di una specifica previsione in tal senso, ma anche dell'incompatibilità di un limite temporale con la disciplina legislativa della materia, sicchè, ove l'amministrazione non provveda a definire la rendita del bene oggetto di classamento, saranno le dichiarazioni presentate dai contribuenti ai sensi dell'art. 56 del d.P.R.n. 1142 del 1949 a valere come "rendita proposta" fino a che l'ufficio non provvederà alla determinazione di quella definitiva.”
(Cass. Ordinanza n. 11844 del 12/05/2017) .
Egualmente infondati sono i motivi concernenti il difetto di motivazione e l'errata metodologia di stima posta in essere dall'Agenzia. Sotto il profilo del difetto di motivazione deve infatti evidenziarsi che nella prima parte dell'accertamento in oggetto si fa riferimento specifico alla stima effettuata sulla base degli elementi economici e quantitativi riportati nella allegata relazione sintetica per il biennio economico 1988-89 ed all'uso di metodologie comparative.
L'accertamento contiene in particolare i “dati di classamento e di rendita catastale proposti con la dichiarazione n. prot. CT0037748 presentata in data 29.03.2023”; inoltre nella allegata Relazione di stima sintetica si fa riferimento a valori immobiliari della zona OMI D1, riferiti ai locali Commerciali e Depositi.
La Suprema Corte con sentenza del 3 febbraio 2014 ha rilevato: “In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo a seguito della procedura disciplinata dall'art. 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e del d.m. 19 aprile
1994, n. 701 (cosiddetta procedura DOCFA), ed in base ad una stima diretta eseguita dall'ufficio, l'obbligo della motivazione dell'avviso di classamento dell'immobile deve ritenersi osservato anche mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio e della classe conseguentemente attribuita all'immobile, trattandosi di elementi che, in ragione della struttura fortemente partecipativa dell'avviso stesso, sono conosciuti o comunque facilmente conoscibili per il contribuente, il quale, quindi, mediante il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, può comprendere le ragioni della classificazione e tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie” (vedi Cass. civ. Sez. V, 03-02-2014, n. 2268).
Per quanto riguarda la metodologia della stima, deve osservarsi che l'Agenzia si è conformata alle previsioni indicate nei valori tabulati dall'OMI (Osservatorio provinciale Mercato Immobiliari).
L'Ufficio, nel procedere alla stima ha dunque utilizzato un prontuario tecnico ampiamente diffuso e conosciuto da tutti gli operatori del settore, e condiviso anche dagli ordini professionali.
In tale prontuario i valori OMI sono ricondotti tramite appropriati indici ISTAT al biennio censuario 1988/89: è conseguentemente infondato il rilievo, ripetutamente sollevato in ricorso, secondo il quale i valori determinati non farebbero riferimento a quelli degli anni 1988/1989, ma a periodi più recenti.
Deve infine rilevarsi che la stessa società ricorrente, nel Do.C.Fa. presentato, ha attribuito alle unità immobiliari in oggetto la classe D8, prevista per le unità di natura commerciale, né è stata prodotta in atti una sufficiente documentazione per dimostrare che le due unità immobiliari in oggetto avessero la natura e le caratteristiche di Deposito, anziché quelle di Locale Commerciale o che fossero da considerare come relitti non ancora definiti e scarsamente utilizzabili.
Dalle superiori considerazioni consegue che, contrariamente a quanto affermato in ricorso, la metodologia applicata non confligge con la normativa vigente e con la prassi catastale.
Dal contenuto dell'accertamento in oggetto può desumersi che l'Ufficio ha applicato il criterio sintetico- comparativo, che permette di determinare il valore dell'immobile in esame mediante la comparazione con valori noti di beni simili o assimilabili, nel rispetto delle vigenti disposizioni in materia di Catasto Edilizio
Urbano ed Estimo Catastale.
In particolare il criterio generale “sintetico-comparativo” è stato applicato al procedimento della “stima diretta” poiché l'u.i. in questione è inserita nella categoria speciale D/8, indicata in Do.C.Fa. dalla stessa ricorrente ed è stata posta in comparazione con le altre unità immobiliari dello stesso complesso commerciale Katanè sito a Gravina di Catania.
Conseguentemente i valori sono stati desunti dalla comparazione con altre unità immobiliari classificate in
D8, esistenti nella stessa zona, tenendo conto delle stime presenti nella zona di riferimento secondo le valutazioni OMI. Il ricorso deve accogliersi per quanto riguarda due limitati aspetti.
In particolare laddove l'Ufficio ha rettificato la stima proposta con il Do.C.Fa., attribuendo alle unità immobiliari in oggetto, in aggiunta al valore già determinato di €.540,00/mq., ulteriori maggiorazioni la cui natura non viene sufficientemente evidenziata nell'accertamento, né con riferimento alla causa, né tanto meno sulle percentuali calcolate per tali maggiorazioni e che pertanto rimangono prive di una congrua e sufficiente motivazione;
e nella parte in cui ha aumentato le superfici della U.I. Sub 110 da mq.820 dichiarati nel Do.
C.Fa. a mq.855 ed altresì ha aumentato le superfici della U.I. Sub 111 da mq.934 dichiarati nel Do.C.Fa. a mq.949, anche in questo caso senza spiegare in modo chiaro le ragioni di tali notazioni.
Tanto più deve considerarsi immotivato tale rilievo, ove si consideri che l'Ufficio è giunto a tali conclusioni dopo aver espressamente dichiarato nel verbale del sopralluogo, anche esso versato in atti, che quanto dichiarato dalla proprietà è conforme allo stato di fatto riscontrato e che nello stesso accertamento ha riconosciuto la rispondenza delle planimetrie con lo stato di fatto.
Per le suesposte ragioni, in parziale accoglimento del ricorso, l'avviso di accertamento in oggetto deve essere annullato, limitatamente alle parti sopra citate e deve darsi mandato all'Agenzia delle Entrate-Ufficio del Territorio di rideterminare i valori immobiliari e le rendite catastali, tenendo presente quanto statuito nella presente sentenza.
Le spese vanno compensate fra le parti, tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio.

P.Q.M.

La Corte, in parziale accoglimento del ricorso, annulla l'avviso di accertamento impugnato limitatamente alle parti indicate in motivazione, dando mandato all'Agenzia delle Entrate-Ufficio del Territorio di rideterminare i valori immobiliari e le rendite catastali in oggetto, tenendo presente quanto statuito nella presente sentenza.
Compensa le spese.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Catania in data
26.11.2025.
Il Giudice Estensore Il Presidente
Dr. Pasquale Nigro Dr. Giuseppe Colavecchio