Sentenza n. 834/2026
Depositata il 05/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di REGGIO CALABRIA Sezione 1, riunita in udienza il
30/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
MOLLACE FRANCESCO, Presidente
BANDIERA IN PATRIZIA, Relatore
PASTORE ANDREA, Giudice
in data 30/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1544/2025 depositato il 04/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_4 - CF_Ricorrente_4
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_5 - CF_Ricorrente_5
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_6 - CF_Ricorrente_6
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_7 - CF_Ricorrente_7
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Reggio Calabria
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RC0173179 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento del ricorso
Resistente/Appellato: rigetto del ricorso

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I ricorrenti, proprietari per 1/7 ciascuno di quattro unità immobiliari ubicate in Indirizzo_1 Jonica n. 14 p. 2, identificate al catasto dei fabbricati del Comune di Reggio Calabria al foglio GNA/3, particella
2005, subalterni 6, 7, 8 e 9, categoria D/8, hanno impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2024RC0173179 del 12.12.2024 con cui l'Agenzia delle Entrate ha rettificato le rendite catastali proposte con procedura DOCFA prot. n. RC0149201 del 10.12.2023.
Le unità immobiliari derivano dal frazionamento di un immobile originariamente identificato al subalterno
3, realizzato mediante lavori di divisione senza opere ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. n.
380/2001, come risulta dalla SCIA prot. n. 10912 del 07.07.2023.
L'Ufficio ha rettificato le rendite proposte come segue:
Sub. 6: da € 8.238,00 a € 16.600,00
Sub. 7: da € 8.085,04 a € 26.900,00
Sub. 8: da € 2.086,40 a € 5.890,00
Sub. 9: da € 1.897,60 a € 5.780,00
I ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione dell'art.

6-bis della L. 212/2000 per mancato contraddittorio preventivo;
2) difetto di motivazione e violazione del diritto di difesa per omesso sopralluogo;
3) illegittimità per insussistenza dei presupposti e violazione della Circolare 6/T/2012.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate la quale nel merito, ha sostenuto che:
Sul primo motivo: L'obbligo di contraddittorio preventivo ex art.

6-bis della L. 212/2000 non si applica agli accertamenti catastali conseguenti a procedura DOCFA, in quanto espressamente esclusi dal Decreto
MEF del 24 aprile 2024. La procedura DOCFA costituisce già di per sé una forma di contraddittorio partecipato, consentendo al contribuente di fornire tutti gli elementi tecnici necessari alla determinazione della rendita.
Sul secondo motivo: L'avviso risulta adeguatamente motivato mediante l'indicazione dei criteri di stima utilizzati e dei valori applicati nelle relazioni tecniche allegate. Il sopralluogo non costituisce presupposto di legittimità dell'accertamento, potendo l'Ufficio legittimamente procedere sulla base della documentazione tecnica acquisita e delle risultanze catastali. La stima diretta è stata condotta secondo i parametri della Circolare 6/T/2012, applicando correttamente i valori di mercato per immobili della medesima tipologia e zona censuaria.
Sul terzo motivo: Le rendite determinate risultano congrue rispetto alle caratteristiche degli immobili e alla loro destinazione d'uso. L'Ufficio ha correttamente applicato la metodologia della stima diretta, considerando che gli immobili sono stati oggetto di significativi interventi di ristrutturazione e frazionamento nel 2023, che ne hanno modificato sostanzialmente le caratteristiche funzionali e distributive. Il coefficiente di deprezzamento non trova applicazione in presenza di interventi che abbiano rinnovato le caratteristiche dell'immobile, come nel caso di specie. Le rendite proposte dai contribuenti risultavano manifestamente incongruenti rispetto ai valori di mercato della zona e alle caratteristiche effettive degli immobili.
L'Agenzia ha concluso chiedendo il rigetto integrale del ricorso con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo è infondato. L'art.

6-bis della L. 212/2000, introdotto dal d.lgs. 219/2023, prevede l'obbligo di contraddittorio preventivo per tutti gli atti autonomamente impugnabili dinanzi alla giurisdizione tributaria, salve le eccezioni di cui al comma 2.
Il Decreto MEF del 24 aprile 2024, in attuazione del comma 2, ha espressamente escluso dall'obbligo di contraddittorio gli atti di determinazione dei redditi dei terreni e delle rendite delle unità immobiliari urbane emanati a seguito di dichiarazione DOCFA presentata dal contribuente, in ragione della natura partecipata del procedimento.
Come chiarito dalla Relazione Illustrativa al Decreto, "restano comunque ferme tutte le altre forme di contraddittorio, di interlocuzione preventiva, e di partecipazione del contribuente al procedimento amministrativo, già previste dall'ordinamento giuridico, che possono riguardare atti espressamente esclusi dal contraddittorio in forza del presente decreto e atti il cui modello procedimentale già prevede, a livello legislativo, una fase di interlocuzione preventiva".
Nel caso di specie, trattandosi di accertamento conseguente a procedura DOCFA, il contraddittorio è già insito nella struttura partecipativa del procedimento, che consente al contribuente di presentare tutti gli elementi utili sin dalle prime fasi.
Il secondo motivo è parimenti infondato. La giurisprudenza di legittimità ha consolidato il principio secondo cui, in tema di classamento di immobili mediante procedura DOCFA, "l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni" (Cass. Civ., Sez. Trib., ord. n. 6364/2024).
Nel caso di specie, l'Ufficio non ha disatteso gli elementi di fatto indicati dai ricorrenti, limitandosi a una diversa valutazione tecnica del valore economico degli immobili. L'avviso contiene le relazioni di stima sintetiche che indicano i criteri utilizzati e i valori applicati, consentendo ai ricorrenti di comprendere le ragioni della rettifica.
Quanto al sopralluogo, la giurisprudenza ha chiarito che "la stima diretta non presuppone necessariamente l'effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l'Amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso"
(Cass. Civ., Sez. Trib., ord. n. 3348/2023). Il sopralluogo "non costituisce né un diritto del contribuente né una condizione di legittimità dell'avviso attributivo di rendita".
Sul terzo motivo - Violazione della Circolare 6/T/2012 e coefficiente di deprezzamento
La Circolare 6/T/2012 dell'Agenzia del Territorio, cui l'art. 1, comma 244, della L. 190/2014 ha attribuito valore normativo, stabilisce che per gli immobili a destinazione speciale "la rendita catastale può essere determinata con 'procedimento diretto' o con 'procedimento indiretto'". Il procedimento indiretto prevede che "il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell'immobile (se esiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato 'coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari' (deprezzamento)".
La Circolare specifica che "la vetustà tiene conto del fatto che il valore dei beni decade fisicamente nel tempo in relazione alla loro età, mentre l'obsolescenza tiene conto del fatto che alcune parti di essi, o il loro insieme, si deprezzano per invecchiamento tipologico, tecnologico e funzionale". Stabilisce inoltre che "il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio economico
1988-89, è il tempo nel quale occorre 'fotografare' lo stato delle cose. Conseguentemente, tutto ciò che è realizzato in epoca successiva deve essere considerato come nuovo". Nel caso di specie, emerge una questione di fatto dirimente: l'anno di costruzione dell'immobile. I ricorrenti documentano che il fabbricato è stato costruito nel 1976, come risulta dalla domanda di condono edilizio presentata ai sensi della L. 47/85 (Pratica n. A/5307 bis del 29.03.1986) e dalla successiva Concessione in Sanatoria n. 18 del 29.02.2000.
Nel 2000 non vi è stata costruzione ex novo, ma solo sanatoria di un immobile preesistente.
Inoltre, i ricorrenti documentano che nel 2023 non è stata effettuata alcuna "ristrutturazione totale", ma solo un frazionamento senza opere che non ha modificato le caratteristiche costruttive dell'immobile.
Stando così le cose, l'Ufficio avrebbe dovuto applicare il coefficiente di deprezzamento previsto dalla
Circolare 6/T/2012 per gli immobili realizzati prima del biennio 1988-89 e non oggetto di ristrutturazione.
La giurisprudenza ha chiarito che "il procedimento indiretto previsto dagli artt. 27 e seguenti del
Regolamento approvato con R.D. n. 1142 del 1949 impone che il valore di costo di ricostruzione dell'immobile sia necessariamente ridotto mediante l'applicazione di un adeguato coefficiente di deprezzamento in rapporto allo stato attuale dell'unità immobiliare" (Cass. Civ., Sez. Trib., ord. n.
10002/2023).
Sotto questo profilo dunque l'accertamento dell'Ufficio appare viziato per non aver considerato l'effettivo anno di costruzione dell'immobile (1976) e l'assenza di interventi di ristrutturazione, elementi che avrebbero dovuto comportare l'applicazione del coefficiente di deprezzamento previsto dalla normativa di riferimento.
Tuttavia, non è possibile procedere alla rideterminazione della rendita in questa sede, mancando elementi tecnici sufficienti per quantificare correttamente il coefficiente di deprezzamento da applicare secondo i criteri della Circolare 6/T/2012.
Per tali ragioni occorre rinviare all'Agenzia delle Entrate per la rideterminazione della rendita catastale delle unità immobiliari in questione, e tenendo conto dell'effettivo anno di costruzione (1976) e dell'assenza di interventi di ristrutturazione totale.
Sussistono ragioni per compensare tra le parti le spese del giudizio

P.Q.M.

Per i motivi esposti, la Corte definitivamente pronunciando ACCOGLIE parzialmente il ricorso;

RINVIA all'Agenzia delle Entrate per la rideterminazione della rendita catastale delle unità immobiliari in questione, e tenendo conto dell'effettivo anno di costruzione (1976) e dell'assenza di interventi di ristrutturazione totale;

COMPENSA le spese di giudizio tra le parti.