Sentenza n. 108/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BOLOGNA Sezione 3, riunita in udienza il 11/06/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
US STEFANO, Presidente
LF UC, EL
VASELLI GIORGIO, Giudice
in data 11/06/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 274/2024 depositato il 06/03/2024

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Prof. Avv. Difensore_1 - CF_Difensore_1
Avv. Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Prof. Avv. Difensore_1 - CF_Difensore_1
Avv. Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Sala Bolognese - Piazza Marconi, 1 40010 Sala Bolognese BO
Difeso da
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 332/2018 DEL 22/12/2023 IMU 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 215/2019 DEL 22/12/2023 IMU 2019 - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 79/2020 DEL 22/12/2023 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 30/2021 DEL 22/12/2023 IMU 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 259/2025 depositato il
12/06/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Ricorrente_1 s.r.l. ricorre contro il Comune di Sala Bolognese – Servizio Tributi per l'annullamento dei seguenti avvisi di accertamento: n. 322/2018 del 22/12/2023, per IMU 2018, notificato il 22.12 2023, per un totale di € 31.609,00, n. 215/2019 del 22/12/2023, per IMU 2019, notificato il 22.12
2023, per un totale di € 31.509,00, n. 79/2020 del 22/12/2023, per IMU 2020, notificato il 22.12 2023, per un totale di € 36.771,00 e n. 30/2021 del 22/12/2023, per IMU 2021, notificato il 22.12 2023, per un totale di € 36.767,00
Il Comune di Sala Bolognese notificava alla Ricorrente_1 Srl gli avvisi di accertamento, procedendo alla rettifica della posizione IMU della predetta Società per le annualità 2018, 2019, 2021, 2021, irrogando contestualmente le sanzioni amministrative previste per omessa denuncia.
Il Comune accertava in capo a Ricorrente_1 s.r.l. l'omessa dichiarazione e l'omesso pagamento del tributo in relazione ad un'area fabbricabile di proprietà della contribuente.
In diritto la parte rileva la nullità degli atti impugnati per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 29 della
L. R.E.R. n. 6/2009, dell'art. 28 della L. R.E.R. n. 20/2000 e della L. R.E.R. n. 24/2017, in relazione all'art. 13 del D. L. n. 201/2011, per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 8 e 9 del D. Lgs. 23/2011 che espressamente rinviano all'art. 2, co. 1, lett. b), del D. Lgs n. 504/1992 ai fini della determinazione di area fabbricabile anche ai fini TASI, nonché violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1, comma 741, Legge
160/2019 sempre al fine della corretta individuazione di area fabbricabile.
Inoltre la parte eccepisce la nullità degli atti impugnati per violazione e/o falsa dell'accordo, ex art. 1, co.
21 e ss. L. 308/2004 ed ex art. 11 L. 291/90, stipulato in data 26 marzo 2009 tra la Ricorrente_1 s.r.l. ed il Comune di Sala Bolognese, in quanto l'area non sarebbe fabbricabile perché con il suddetto accordo del
26 marzo 2009 la capacità edificatoria sarebbe stata espressamente condizionata al suo inserimento nel
POC.
In subordine la ricorrente rileva l'illegittimità degli avvisi per violazione e/o falsa applicazione dei criteri di determinazione del valore venale del terreno ai fini dell'individuazione della base imponibile IMU, essendo il valore venale dell'area inferiore a quello determinato dal Comune, e rileva la carenza di motivazione, con richiesta di consulenza tecnica d'ufficio.
Infine con riferimento alle sanzioni amministrative, la parte contesta gli atti impugnati per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 10 dello statuto dei diritti del contribuente, con la conseguenza che dovrebbero essere disapplicate le sanzioni irrogate e gli interessi.
Per i motivi sopra esposti la parte ricorrente chiede, in via principale, di accogliere il ricorso dichiarando la nullità e/o annullando per illegittimità e/o infondatezza degli atti impugnati per contrarietà sia alla normativa regionale in materia urbanistica che a quella tributaria quale presupposto per la determinazione delle imposte, trattandosi di area agricola non edificabile, così come del resto precisato nell'accordo di diritto pubblico sottoscritto dalle parti;
in via subordinata, di disporre quantomeno la disapplicazione delle sanzioni amministrative e degli interessi;
con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio. In data 16-04-2024 controdeduce il Comune di Sala Bolognese, il quale chiede di rigettare il ricorso proposto da Ricorrente_1 s.r.l., in quanto infondato e, per l'effetto, di confermare integralmente gli avvisi di accertamento impugnati, col favore delle spese di lite.
In data 18/02/2025 la società ricorrente deposita memorie illustrative, con le quali, ribadendo che trattasi di terreni catastalmente qualificati come agricoli, che non possono essere considerati edificabili nel rispetto della normativa urbanistica di riferimento e che non saranno mai edificabili per le caratteristiche intrinseche e per le oggettive criticità che li privano di qualsivoglia potenzialità edificatoria, insiste sulla necessità di annullare gli accertamenti, quantomeno con riferimento alle sanzioni ed agli interessi, in quanto l'investimento in concreto non era eseguibile per cause non imputabili al contribuente stesso.
Pertanto la ricorrente chiede una rivalutazione dello schema accertativo avviato dal Comune di Sala
Bolognese che confermi in ogni caso quantomeno l'opportunità di escludere in capo alla condotta della
Ricorrente_1 qualsivoglia punibilità, per addivenire come minimo alla non irrogazione delle sanzioni e degli interessi.
In data 24/04/2025 il Comune di Sala Bolognese deposita memorie illustrative con le quali insiste nel rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Orbene la Corte ritiene il ricorso non meritevole di accoglimento.
Con riferimento al primo motivo d'impugnazione, la società ricorrente deduce la erroneità degli atti impugnati, in quanto l'area oggetto di contenzioso e meglio specificata in atti nelle annualità accertate era ricompresa esclusivamente nel Piano Strutturale Comunale (PSC) e non nel Piano Operativo Comunale
(POC) e pertanto non può essere ritenuta area fabbricabile.
Tale censura è da respingere richiamando le decisioni della Corte di Cassazione n. 37052 e 37053 dell'anno 2022 adottate all'esito di identici contenziosi tra le stesse parti, sia pure aventi per oggetto annualità diverse da quelle del presente procedimento, con le quali viene affermato il principio secondo cui l'inserimento di un'area nel Piano Strutturale Comunale è sufficiente a qualificarla come edificabile ai fini ICI, indipendentemente dall'adozione del Piano Operativo Comunale.
In particolare si precisa che, in tema di ICI, a seguito dell'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, del D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 fornita dall'art. 11-quaterdecies, comma 16, del D.L. 30 settembre
2005 n. 203 e dall'art. 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, l'edificabilità di un'area ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. Pertanto,
l'inserimento di un'area nel Piano Strutturale Comunale, in quanto strumento di portata generale e prodromico all'adozione di strumenti attuativi, comporta la tassabilità ai fini dell'ICI secondo il valore di area edificabile e non di area agricola, indipendentemente dalla successiva adozione del Piano Operativo
Comunale.
La normativa urbanistica regionale opera la distinzione tra strumento generale, che non attribuisce direttamente potestà edificatoria, e strumento attuativo, necessario per l'esercizio dello ius aedificandi, e ciò rileva ai soli fini urbanistici e non ai fini fiscali, atteso che la natura edificabile del terreno consegue all'approvazione dello strumento generale di pianificazione.
Conseguentemente il fatto che la legge regionale escluda che il Piano Strutturale Comunale attribuisca direttamente potestà o potenzialità edificatoria al terreno rileva ai soli fini urbanistici e non fiscali, non ponendosi alcuna deroga alla normativa statale tributaria da parte della norma regionale. L'eventuale mancata indicazione dell'indice di fabbricabilità nello strumento urbanistico generale incide unicamente sul quantum del valore venale e quindi sulla determinazione della base imponibile, ma non sulla qualificazione fiscale dell'area come edificabile.
Pertanto con dette decisioni (a conferma di un più generale orientamento di legittimità), viene ribadito dalla Suprema Corte che "Nel caso di specie è, dunque, dirimente osservare come il terreno dovesse considerarsi edificabile, e dunque sottoponibile a stima secondo il valore venale di mercato D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, ex art. 5, comma 5, quand'anche in assenza di adozione di uno strumento particolareggiato attuativo, per il solo fatto che l'edificabilità di esso ERA PREVISTA dal "Piano Strutturale
Comunale" (PSC). Ed a nulla rileva il fatto che la potestà edificatoria potesse conseguire unicamente dall'inclusione del terreno nel successivo "Piano Operativo Comunale" (POC), trattandosi di strumento urbanistico che incide sul mero ius edificandi, laddove la natura edificabile del terreno consegue all'approvazione dello strumento generale di pianificazione.”
Il Collegio ritiene di condividere detto orientamento come peraltro disposto anche con le sentenze
178/2024 e 179/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Bologna e come puntualmente confermato dalla CGT dell'Emilia Romagna nel relativo giudizio di rinvio con le sentenze nn. 28 e 29 del
19 gennaio 2024.
In particolare con le sentenze 178/2024 e 179/2024 favorevoli al Comune, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Bologna ha stabilito “che la inclusione di un'area nel c.d. PSC ha natura edificatoria e come tale va tassata ai fini ICI/IMU, con irrilevanza delle diverse previsioni della Legge Regione E.
Romagna n. 20/2000 come modificata dall'art. 29 L. Reg.le n. 6/2009.”
Inoltre il Collegio evidenzia quanto affermato dal Comune in merito al fatto che l'art. 29 L.R. 6/2009, norma che ha semplicemente sostituito/abrogato l'art. 28 L.R. 20/2000, non è norma interpretativa, conseguentemente non è retroattiva e pertanto avrebbe efficacia esclusivamente in relazione ai PSC adottati dopo la sua entrata in vigore (mentre quello del Comune di Sala Bolognese è stato adottato il 16 aprile 2009).
Ugualmente da respingere è anche il secondo motivo di censura articolato in ricorso con il quale vengono censurati gli atti impugnati deducendo la circostanza che la pretesa impositiva non sarebbe conforme all'accordo sottoscritto in data 26 marzo 2009 tra Nominativo_1 (dante causa di Ricorrente_1) e il Comune di Sala Bolognese;
ciò in quanto il trasferimento del “diritto edificatorio” sull'area oggetto dell'avviso di accertamento sarebbe stato ivi subordinato (anche) all'adozione del Piano Operativo Comunale (POC).
Detta censura deve essere disattesa non solo sulla base di quanto sopra specificato in ordine alla non fondatezza del primo motivo di censura, ma anche alla luce del contenuto trascritto del Piano di Risanamento, ai sensi dell'art. 67, co. 2 lett. f) l.f., dell'intero "Nominativo_2" (di cui fa parte Ricorrente_1
) del 15 novembre 2012, cioè di un documento proveniente dalla stessa ricorrente in modo da superare qualsivoglia obiezione, con particolare riferimento al punto in cui si evidenzia la capacità edificatoria dell'area in oggetto trasferita alla società ricorrente.
Per quanto riguarda il terzo motivo del ricorso relativo al fatto che gli accertamenti sarebbero carenti di motivazione e che il valore venale dell'area sarebbe inferiore a quello determinato dal Comune, la Corte lo ritiene non fondato.
Al riguardo il Collegio concorda con quanto stabilito nelle sopra richiamate sentenze nn. 178/2024 e
179/2024 con le quali la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Bologna ha affermato che “Detto motivo va respinto in quanto:
a) è sufficiente leggere l'articolato contenuto degli atti qui impugnati per escludere che gli stessi siano affetti da vizio di motivazione, risultando da detto contenuto in maniera chiara e non equivoca i presupposti posti alla base della loro emissione;

b) che poi il valore dell'area in oggetto sia inferiore a quello determinato dal Comune è affermazione sostanzialmente generica che come tale va disattesa a ciò aggiungendosi la sostanziale irrilevanza dell'invocato provvedimento del Tribunale di Bologna in data 9/12/2022 alla luce di quanto sopra evidenziato per affermare la infondatezza dei primi due motivi di censura articolati in ricorso.”
Infine deve essere respinto anche il quarto motivo di censura volto ad ottenere la disapplicazione delle sanzioni irrogate e degli interessi richiesti per la presunta incolpevolezza del contribuente
Per quanto concerne le sanzioni, il Collegio rileva che la decisione della Suprema Corte si pone nel solco di consolidata giurisprudenza di legittimità in ordine al concetto di “area edificabile” ai fini fiscali".
E' evidente l'inesistenza di qualsivoglia incertezza interpretativa.
Sul punto la Corte richiama le sentenze nn. 178 e 179 del 18 aprile 2024:
"Con riferimento alle sanzioni applicate, il motivo di censura in esame va respinto alla luce delle varie e numerose decisioni adottate nel corso degli anni all'esito di contenziosi del tutto identici instaurati tra le medesime parti".
Il Collegio, alla luce delle considerazioni sopra esposte, assorbenti altre questioni delineate nel ricorso, ritiene il ricorso non meritevole di accoglimento e conferma la fondatezza degli avvisi di accertamento n.
322/2018 del 22/12/2023, n. 215/2019 del 22/12/2023, n. 79/2020 del 22/12/2023 e n. 30/2021 del
22/12/2023.
Le spese seguono la soccombenza e si determinano come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa, della sua complessità e della attività difensiva svolta.

P.Q.M.

respinge il ricorso;
condanna parte ricorrente alla rifusione delle sepse processuali che si liquidano in euro 3.900,00 oltre accessori