Sentenza n. 1899/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 33, riunita in udienza il 04/02/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
PA RO PI RI, Presidente
LETTIERI IC, RE
BOCCALONE IC, Giudice
in data 04/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2672/2025 depositato il 27/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Marcello Boglione N. 63 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 22-1T-007930-000-P001 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA
IPOTECARIA 2022
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 22-1T-007930-000-P001 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA
CATASTALE 2022 - sul ricorso n. 3553/2025 depositato il 04/02/2025

proposto da

Ricorrente_2 - P.IVA_2
Difeso da
Difensore_2 - CF Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_3

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 221T007930000P002 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA
IPOTECARIA 2022
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 221T007930000P002 IPOTECARIE E CATASTALI-IMPOSTA
CATASTALE 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1252/2026 depositato il
04/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: accoglimento dei ricorsi
Resistente/Appellato: rigetto dei ricorsi

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La parte ricorrente impugnava l'avviso di liquidazione n. 22/1T/007930/000/P001, notificato il
20.11.2024 dall'Agenzia delle Entrate-DP III di Roma per € 20.164,00, per imposta di registro e ipo-catastale sull'atto di revoca unilaterale dell'attestazione di inadempimento stipulato l'11.03.2022 (repertorio Numero repertorio, registrato il 16/03/2022), riferita ad una precedente vendita del 2015 di terreno con patto di riservato dominio stipulato tra l'Ismea e la società ricorrente.

2. Il ricorso si affidava ai seguenti motivi: a) Nullità o annullabilità dell'avviso per mancata instaurazione del contraddittorio preventivo;
b) Carenza di motivazione;
c) Errata applicazione delle disposizioni di cui agli artt. 2 comma 4-bis del D.L. n. 194/2009, convertito con modificazioni dalla legge n.
25 del 26 febbraio 2010 e 1 comma 41 della legge n. 220 del 31 dicembre 2010 atteso che l'atto era soggetto solo ad imposta in misura fissa poiché “Se è vero che la dichiarazione unilaterale di inadempimento aveva determinato la risoluzione del contratto, è altrettanto vero che la successiva revoca della suindicata dichiarazione ha ristabilito la situazione di diritto antecedente, riconducibile all'originario contratto di vendita, e tutti gli effetti civilistici e tributari dallo stesso prodotti. In altri termini, l'atto di revoca, la cui funzione è di rimuovere gli effetti causati dal recesso per inadempimento, comporta la reviviscenza delle obbligazioni originarie, intesa, però, non come loro rinascita ex novo. Eliminata, infatti, la vicenda risolutiva, il contratto riprende ad essere efficace e vincolante, come se non fosse mai stato sciolto”.

3. L'Ufficio finanziario convenuto (Agenzia delle Entrate-DP III) si costituiva e, in via preliminare, chiedeva la riunione al presente procedimento del ricorso n. 3553/2025 inoltrato dall'Ric_2 avverso l'avviso di liquidazione n. 22/1T/007930/000/P002, riguardante la medesima questione. Nel merito si opponeva alla domanda, depositando una memoria illustrativa nella quale sottolineava il buon diritto alla riscossione della pretesa tributaria, in ragione del fatto che: a) l'imposizione fiscale sull'atto – discendendo da un omesso versamento - non richiedeva alcuna valutazione di merito;
b) l'atto impugnato individuava esattamente le aliquote applicate, la base imponibile e la normativa presupposto della tassazione;
c) le parti, col menzionato atto bilaterale di revoca, avevano ripristinato l'originario rapporto contrattuale che, per effetto del precedente verbale di inadempimento, si era risolto, con ciò ponendo in essere una vera e propria novazione.

4. In udienza i due ricorsi nn. 2672/2025 e 3553/2025, proposti dalle due parti interessate all'atto inciso dall'imposta, venivano riuniti, apparendo connessi - per identità di oggetto e di questioni sollevate -
e idonei ad essere decisi in un solo processo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I ricorsi riuniti sono fondati e meritano accoglimento. La vendita con riserva di proprietà effettuata nel 2015 fu soggetta ad imposte di registro ed ipo-catastale con aliquota proporzionale, in considerazione della sua efficacia traslativa e dell'irrilevanza, ai fini di dette imposte, della riserva di proprietà, ossia della sottoposizione alla condizione sospensiva del pagamento dell'ultima rata (art. 1523 c.c.): in tema di tassabilità delle vendite con patto di riservato dominio, invero, deve escludersi che possa sottrarsi all'ordinario regime tributario un atto di alienazione di diritti reali, per il solo fatto che non abbia immediato effetto traslativo (Cass.
Sez. 1, sentenza n. 5457 del 12/12/1989). Analogamente, una seconda tassazione con aliquota proporzionale sarebbe giustificabile solo ove il nuovo atto configurasse una novazione oggettiva (è giurisprudenza costante che anche una novazione dal lato soggettivo, non incidendo sull'identità oggettiva dell'obbligazione, sia soggetta solo ad imposta fissa: cfr. Cass. Sez. 5, sentenza n. 19365 del 20/07/2018). Nella specie, il nuovo atto inciso dall'imposta de qua agitur non ha modificato né l'identità delle parti né l'oggetto del rapporto contrattuale, per cui, ai fini tributari, ha conservato la sua originaria natura e non può, a pena di irragionevole duplicazione impositiva, essere sottoposto ad una nuova imposta uguale a quella già applicata all'origine.

2. L'atto di revoca inciso dall'imposta, infatti, riporta il seguente contenuto: “Per effetto di quanto specificato in premessa e quanto qui dichiarato si riconosce piena efficacia al contratto di vendita con patto di riservato dominio a rogito del Notaio Nominativo_1 di Eboli del 26 marzo 2015 rep.Numero, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Eboli in data 10 aprile 2015 al Numero Serie 1/T, trascritto a Salerno in data 10 aprile 2015 al Numero di formalità, con tutti i diritti ed obblighi dallo stesso derivanti a favore ed a carico delle parti medesime”. E' pertanto di tutta evidenza che l'atto suddetto ha dispiegato un effetto meramente dichiarativo di riconoscere efficacia ad un contratto già concluso e già sottoposto ad imposizione, per cui non si è verificata alcuna novazione e conseguentemente non si può procedere ad un'ulteriore tassazione. Solo questa interpretazione è conforme ai principi delineati dall'art. 53 Cost., secondo cui l'imposizione non deve essere arbitraria ma ragionevole e connessa ad un effettivo indice di ricchezza (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 29507 del 24/12/2020).

3. Quanto al governo delle spese, il quale è consequenziale ed accessorio rispetto alla definizione del giudizio, potendo perciò la condanna al relativo pagamento legittimamente essere emessa - ex articoli
91 e, ove il caso, 96 comma 3 c.p.c. -, a carico della parte soccombente - che ad ogni buon conto deve individuarsi facendo ricorso al principio di causalità (Cass. Sez. II, sentenza n. 189 del 09.01.2017) -, anche d'ufficio ed in difetto di una esplicita richiesta in tal senso della parte vittoriosa (Cass. Civ., sentenza n°
42/2012), le stesse seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria accoglie i ricorsi riuniti, condannando l'Ufficio convenuto al pagamento delle spese di lite in favore delle parti ricorrenti, che si liquidano complessivamente (spese vive e onorari) in euro
1.500,00 in favore di ciascuna di esse.
Così deciso in Roma il 4 febbraio 2026.
Il Giudice Estensore Il Presidente
Dott. Nicola Lettieri dott.ssa Roberta Pia Rita Papa