Sentenza n. 957/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 16, riunita in udienza il 16/01/2026 alle ore 11:15 in composizione monocratica:
VI AN, Giudice monocratico in data 16/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5712/2025 depositato il 03/03/2025

proposto da

Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma - Via Ostiense 131/l 00154 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 662193519 TASI 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente: come in atti
Resistente: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato e depositato il 3.3.2025, Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento TASI n. 662193519 per l'anno d'imposta 2019, mediante il quale il
Comune di Roma, in relazione ai terreni siti in Roma Luogo 1, richiedeva per l'annualità 2019 una maggiore imposta TASI di €2.489,86, oltre sanzioni ed interessi per complessivi
€ 3.828,00. Eccepiva:

1. la nullità dell'avviso di accertamento impugnato per carenza assoluta di motivazione e per la violazione delle disposizioni dell'art. 6 bis della Legge 27.07.2000 n. 212 così come modificato dal D.L. n. 219 del
30.12.2023;

2. la nullità dell'avviso di accertamento impugnato per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 5 comma
5 D. Lgs. n. 504 del 1992 in ordine all'utilizzo del c.d. “Metodo della Trasformazione” da parte dell'Ente
Impositore anziché del valore venale di comune commercio;

3. la non tassabilità delle aree del Luogo 1, per le quali, a differenza di quelle del
Luogo 2, per le quali l'iter urbanistico si era concluso nell'anno 2013 con la sottoscrizione della relativa Convenzione Urbanistica che aveva definitivamente ed irrevocabilmente assegnato alla Ricorrente_1 srl le predette aree fabbricabili, non si era proceduto alla effettiva loro assegnazione, per cui le stesse non erano entrate nella materiale disponibilità della contribuente, la quale non era ancora in grado di esercitare il proprio diritto edificatorio, inidoneo, in quanto tale, ad integrare il presupposto impositivo IMU e TASI.
Roma Capitale si costituiva in giudizio e chiedeva il rigetto del ricorso depositando precedenti afferenti ad altre annualità.
La causa era discussa dalla parte ricorrente all'udienza del 16.1.2026. All'esito era riservata la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non può trovare accoglimento.
Infondato è il primo motivo di impugnazione. L'ufficio ha attivato il contraddittorio preventivo mediante la comunicazione dello schema d'atto alla ricorrente e quest'ultima ha presentato le proprie osservazioni sullo schema d'atto solo decorso il termine previsto dalla legge richiamata, come correttamente risulta dall'atto impugnato.
Con riferimento al motivo sub 2 della premessa, si osserva che la Corte di Cassazione (si vedano in particolare le sentenze 14752 del 27 maggio 2024 e 5822 del 5 marzo 2024) ha confermato che, al fine di determinare il valore dell'area fabbricabile ai fini IMU, i Comuni possono ricorrere all'utilizzo del metodo analitico- ricostruttivo denominato metodo del “valore di trasformazione”, che prevede che il valore venale dell'area venga ricavato come differenza tra il teorico prezzo ottenibile dalla cessione dell'immobile edificato sull'area, assumendo l'utilizzo dell'intera volumetria a disposizione (valore dell'edificato) e i costi ipotizzati necessari per tale edificazione (costi di trasformazione). In particolare, la S.C. ha osservato che anche il criterio del
“valore di trasformazione” è conforme alle prescrizioni normative previste dal comma 746, poiché anch'esso tiene in considerazione i parametri di valorizzazione individuati ex lege, che vanno utilizzati per determinare il teorico prezzo di cessione dell'immobile, tenendo conto delle concrete potenzialità edificatorie dell'area.
Non essendovi ragioni per disattendere l'indirizzo della S.C., deve concludersi nel senso della piena validità del criterio adottato dall'Ufficio. Nemmeno merita pregio il terzo motivo di impugnazione. È pacifico che le aree del Luogo 1 hanno costituito oggetto del procedimento compensatorio e detto porcedimento è da ritenersi concluso, essendo stata stipulata la Convenzione edilizia già nel 2013 ed essendo dette aree state assegnate al
Consorzio, di cui pacificamente la ricorrente fa parte. Consegue che devono ritenersi sussistenti i presupposti impositivi, essendo ravvisabile il rapporto di realità della aree oggetto di imposta, a nulla rilevando che in concreto il Consorzio non abbia proceduto al frazionamento ed all'assegnazione delle aree tra i singoli consorziati.
Il ricorso deve, dunque, essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, Sezione 16, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite, che liquida in euro 420,00 per compensi professionali, oltre oneri riflessi.
Così deciso in Roma, il 16 gennaio 2026
IL GIUDICE
dott.ssa Daniela Francavilla