Sentenza n. 750/2026
Depositata il 23/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 2, riunita in udienza il 31/10/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
GUIDI PAOLO, Presidente
D'ARCANGELO FABRIZIO, Relatore
CATERBI SIMONA, Giudice
in data 31/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 812/2025 depositato il 21/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024MI0578997 CATASTO-RENDITA CATASTALE - sul ricorso n. 814/2025 depositato il 21/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024MI0579004 CATASTO-RENDITA CATASTALE
- sul ricorso n. 816/2025 depositato il 21/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2 Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024MI0579165 CATASTO-RENDITA CATASTALE
- sul ricorso n. 818/2025 depositato il 21/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024MI0588120 CATASTO-RENDITA CATASTALE - sul ricorso n. 820/2025 depositato il 21/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024MI0578982 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 4068/2025 depositato il
07/11/2025
Richieste delle parti:
la parte ricorrente ha chiesto di annullare gli atti impugnati;
in subordine, di rideterminare la rendita catastale attribuendo la classe 6 (A/10) e, comunque, di condannare la parte resistente alle spese di giudizio;

la parte resistente ha chiesto, in via principale, di rigettare il ricorso;
in via subordinata, di rigettare il ricorso e di rideterminare la rendita come da proposta di conciliazione prodotta in giudizio;
comunque, di condannare la società ricorrente alle spese di giudizio, liquidate come da separata nota.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1 s.p.a., in persona del legale pro tempore, con distinti ricorsi ritualmente proposti e iscritti ai numeri di ruolo n. 812/2025 R.G.R., n. 814/2025 R.G.R., n. 816/2025 R.G.R., n. 818/2025 e n.
820/2025, ha impugnato gli avvisi di accertamento indicati in epigrafe, emessi dall'Agenzia delle Entrate –
Ufficio Provinciale di Milano, chiedendone l'annullamento, con vittoria di spese.
L'Agenzia delle Entrate, con tali atti, ha rettificato il classamento di sette unità immobiliari di proprietà della società ricorrente, costituiti da un albergo, in Indirizzo_1, e sei unità (5 uffici, oltre portineria) siti in
Indirizzo_2, in Milano, elevando nella classe massima (la classe 9), tutte le unità provenienti dalla classe 4 o 5.
La società ricorrente ha eccepito il difetto di motivazione degli atti impugnati, la mancata attivazione del contraddittorio preventivo, la mancata esecuzione di una verifica in loco e l'erroneità della rettifica eseguita.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate, deducendo l'infondatezza dei motivi di ricorso, e ne ha chiesto il rigetto, con vittoria di spese.
La Corte, all'udienza del 6 giugno 2025, ha disposto un rinvio della trattazione dei ricorsi, al fine di consentire alle parti di valutare esiti conciliativi e ha rinviato la trattazione all'udienza del 31 ottobre 2025.
Le parti, con memorie depositate in data 20 ottobre 2025, hanno ribadito le proprie prospettazioni e richieste, anche in relazione alla contrapposte posizioni emerse in sede conciliativa.
All'udienza di discussione del 31 ottobre 2025, la Corte, sentite le parti e riuniti i procedimenti connessi, ha deliberato in camera di consiglio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I ricorsi devono essere accolti nei limiti che di seguito si precisano.

2. La società ricorrente, con il primo motivo di ricorso, ha dedotto, con riferimento a ciascuno degli avvisi di accertamento impugnati, il difetto di motivazione, in quanto si fonderebbero su motivazioni stereotipate e prive di specificità e, dunque, meramente apparenti.
Ad avviso della ricorrente, l'Agenzia delle Entrate ha attribuito la classe 9, la massima, a tutte le unità di categoria A/10, senza alcun riferimento concreto ai dati di fatto, alle planimetrie.

2.1. Questi motivi di ricorso sono manifestamente infondati.

2.2. Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita;
mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (ex plurimis: Cass., sez. 5, n. 29754 del 19/11/2024, Rv. 673082 - 01).
Declinando tali consolidati principi di diritto nel caso di specie, deve rilevarsi che gli atti impugnati sono stati congruamente motivati, in quanto l'attribuzione della nuova rendita trae origine da «una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati» eseguita dall'Agenzia delle Entrate senza disattendere gli elementi di fatto forniti nella dichiarazione.
Nel caso di specie, non è controversa nessuna delle caratteristiche del bene e, dunque, degli elementi di fatto posti a fondamento della stima, ma solo l'attribuzione di una diversa classe (valutazione) e la motivazione della determinazione dell'amministrazione fiscale è riportata esaustivamente nella «relazione tecnica
» presente in ciascun atto.
La giurisprudenza di legittimità, peraltro, costantemente ribadisce che l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato, con le specificazioni in concreto necessarie per consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'Ufficio nell'eventuale successiva fase contenziosa, nella quale l'Amministrazione ha l'onere di provare l'effettiva sussistenza dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (ex plurimis: Sez. 6 - 5, n. 11270 del 09/05/2017, Rv. 644166 - 01).
Proprio il tenore delle ampie censure proposte dimostra come la parte ricorrente, per effetto della motivazione degli atti impugnati, abbiano avuto piena contezza delle ragioni dell'atto impositivo.

3. Con il secondo motivo di ciascun ricorso, la parte ricorrente ha dedotto l'illegittimità degli atti impugnati, in quanto l'Agenzia delle Entrate, in violazione dell'art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e dell'art. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, avrebbero operato una revisione del classamento “a tavolino”, senza alcuna effettiva verifica tecnico-estimativa.
Ad avviso della ricorrente, nessuna attività di ispezione diretta sarebbe stata effettuata, in quanto la revisione sarebbe stata fondata basata esclusivamente su dati di banca catastale e su immobili di comparazione collocati in microzone differenti (B12) rispetto a quella dell'immobile oggetto di causa (B15).

3.1. Infondata è anche questa censura.

3.2. Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di estimo catastale, la revisione delle rendite catastali urbane in assenza di variazioni edilizie non richiede la previa “visita sopralluogo” dell'ufficio, né il sopralluogo è necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente, atteso che le esigenze sottese al sopralluogo ed al contraddittorio si pongono solo in caso di accertamento d'ufficio giustificato da specifiche variazioni dell'immobile (ex plurimis: Cass., Sez. 5, n. 14630 del 31/05/2025, Rv. 675081 – 01; Cass.,. Sez. 6, 10/01/2017, n. 374, Rv. 642462 – 01).

4. Con il terzo motivo di ciascun ricorso, la società ricorrente ha dedotto che gli atti impugnati sono viziati per inosservanza dell'obbligo di contraddittorio preventivo previsto dall'art.

6-bis della legge 27 luglio 2000, n. 212.
Il motivo di ricorso è infondato.
L'art.

6-bis della l. n. 212 del 2000, introdotto dall'art. 1, comma 1, lett. e, del d.lgs. n. 219 del 2023, a sua volta richiamato e interpretato dagli artt. 7 e 7-bis del d.l. n. 39 del 2024, convertito con modifiche dalla legge n. 67 del 2024, non si applica a procedimenti di determinazione delle rendite delle unità immobiliari urbane, emanati a seguito di denuncia o dichiarazione di accatastamento o variazione (DOCTE o DOCFA), come indicato espressamente dalla Relazione illustrativa al d.l. 24 aprile 2024.
L'art.

7-bis, comma 1, d.l. n. 39 del 2024, convertito con modifiche dalla l. n. 67 del 2024, infatti, sancisce che «Il comma 1 dell'articolo 6-bis della legge 27 luglio 2000, n. 212, si interpreta nel senso che esso si applica esclusivamente agli atti recanti una pretesa impositiva, autonomamente impugnabili dinanzi agli organi della giurisdizione tributaria, ma non a quelli per i quali la normativa prevede specifiche forme di interlocuzione tra l'Amministrazione finanziaria e il contribuente né agli atti di recupero conseguenti al disconoscimento di crediti di imposta inesistenti».
L'obbligo di attivazione del contraddittorio preventivo non si applica, dunque, nel caso di specie.

5. Nel merito la controversia verte unicamente sulla definizione della classe da attribuire alle unità immobiliare oggetto di accertamento.
Con gli atti impugnati l'Agenzia delle Entrate ha elevato alla classe massima (la classe 9), tutte le unità provenienti dalla classe 4 o 5 di proprietà della ricorrente sopra indicate.
In sede di mediazione l'Agenzia delle Entrate ha proposto l'attribuzione della classe 8 agli immobili di cui si controverte e la società ricorrente ha ritenuto congruo e corretto l'ascrizione degli stessi nella classe 6.
Ritiene il Collegio che gli immobili di cui si controverte debbano essere congruamente classati come indicato nelle rispettive proposte di conciliazione redatte dall'Agenzia delle Entrate e presenti in atti e le rendite catastali debbano, dunque, essere rideterminate come indicato in tali atti.
Gli uffici di proprietà della ricorrente in Indirizzo_3 sono ubicati in un palazzo signorile d'epoca, risalente ai primi dell'800 (e quindi d'epoca), in una «zona centrale e ricercata, in prossimità del
Quartiere_1 ». L'immobile è stato congruamente ritenuto di “ottima fattura” e ha anche subito
“aggiornamenti” nel corso degli anni.
La ricorrente ha dedotto che nello stesso mancano i box (o posti auto) e i servizi igienici risultano carenti per distribuzione e dimensioni.
Queste carenze sono, tuttavia, ordinarie nei palazzi dei primi dell'Ottocento, in ragione dell'epoca di costruzione dell'immobile. Come noto, negli immobili d'epoca la distribuzione interna degli ambienti è caratterizzata da ampi locali (anche accessori) e da notevoli altezze di interpiano, anche superiori a quattro metri. Gli immobili di cui si controverte sono, peraltro, siti in una zona centrale, di massimo pregio e di maggior valore immobiliare del Comune di Milano.
Il tecnico di parte ricorrente, nel proprio elaborato, ha, peraltro, confuso le microzone catastali con le zone
OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), che non sono affatto coincidenti, in quanto sono redatte criteri irrelati rispetto al classamento catastale.
Ritiene, tuttavia, la Corte di rideterminare prudenzialmente il classamento operato negli atti impugnati, attribuendo la classe 8 a tutte le unità di categoria A/10, anche in ragione della necessità di uniformare tale classamento a quelli degli immobili omologhi presenti nella immediate vicinanze, che, per quanto emerso nel corso del giudizio, solo attualmente sono in fase di innalzamento.
Da ultimo, con riferimento all'unità immobiliare di cui si controverte nel giudizio n. 820/2025 R.G., la
Commissione ritiene corretta l'attribuzione della classe 6 operata dall'Agenzia delle Entrate nella proposta di mediazione, rideterminandone la consistenza in tre vani (per effetto della considerazione della guardiola come vano accessorio e non già principale).
L'attribuzione di questo classamento è congrua per il Collegio, in quanto questo immobile, pur essendo stato un'abitazione del custode, è collocato in un uno stabile di rilevantissimo pregio.

6. La soccombenza reciproca determinatasi per effetto del parziale accoglimento del ricorso impone la compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

La Corte accoglie parzialmente il ricorso nei sensi di cui in motivazione e compensa tra le parti le spese di lite.
Milano 31 ottobre 2025.
Il Giudice relatore Il presidente dr. Fabrizio D'Arcangelo dr. Paolo Guidi