Sentenza n. 14/2026
Depositata il 20/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La CO di Giustizia Tributaria di primo grado di LECCO Sezione 1, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 14:00 in composizione monocratica:
FIAMINGO FILIPPO, Giudice monocratico in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 105/2025 depositato il 21/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl Su - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Lecco - Corso Promessi Sposi N. 27/c 23900 Lecco LC
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2025/3T/002904/000/001/002 REGISTRO 2025
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2025/3T/002904/000/001/002 BOLLO 2025
- sul ricorso n. 106/2025 depositato il 21/10/2025
proposto da Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Lecco - Corso Promessi Sposi N. 27 C 23900 Lecco LC
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2025/3T/00/2904/000/001/001 REGISTRO 2025
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2025/3T/00/2904/000/001/001 BOLLO 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 16/2026 depositato il 30/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:
Resistente/Appellato:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrono la Ricorrente_1 srl (RGR 105/2025) e il Signor Ricorrente_2 (RGR 106/2025)

contro

Agenzia delle Entrate, direzione provinciale di Lecco, avverso gli avvisi di liquidazione in epigrafe relativi ad imposta di registro (euro 196,00) , imposta di bollo (euro 32,00) e relative sanzioni per l'anno d'imposta
2025 , dovute solidalmente dai Contribuenti succitati secondo l'Ufficio per la locazione di un'unità immobiliare sita in Lecco , a seguito di stipula di contratto tra il locatore signor Ric_2 e il conduttore Ricorrente_1
srl .
I due ricorsi vengono riuniti per connessione oggettiva , come peraltro richiesto da Agenzia Entrate.
La controversia nasce dal fatto che l'Ufficio ha escluso che il Signor Ricorrente_2 possa beneficiare dell'agevolazione di cui all'articolo 3 del d.lgs. n. 23/2011 (cedolare SE) , data la natura di impresa del conduttore (Ricorrente_1 srl) , con conseguente emanazione degli avvisi surriferiti .
Motivi di entrambi i ricorsi .

1. illegittimità dell'avviso di liquidazione dell'imposta e irrogazione delle sanzioni per violazione dell'articolo 3, d.lgs. n. 23/2011, atteso che la natura di impresa del conduttore non preclude al locatore , proprietario persona fisica, di avvalersi del regime della cedolare SE;

2. illegittimità della sanzione irrogata con l'avviso di liquidazione impugnato per violazione dell'articolo 10, comma 3, della legge n. 212/2000, dell'articolo 6, comma 2, del d.lgs. n. 472 del 1997 e dell'articolo 8 del d.lgs. n. 546/1992, stante la presenza dell'obiettiva condizione di incertezza normativa. I Ricorrenti chiedono :
- in via principale e assorbente , di accertare e dichiarare l'illegittimità degli atti impugnati;

- in via subordinata , di disapplicare le relative sanzioni amministrative.
In data 05.12.2025 si costuisce l'Ufficio che conferma la piena legittimità degli atti impugnati, posto che la locazione è stata effettuata nell'esercizio di imprese e che la disposizione di cui all'articolo 3 del d.lgs. n.
23/2011 (regime di tassazione opzionale della "cedolare SE"), avente carattere agevolativo, non si applica "alla locazione di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni " (comma 6 del sudddetto articolo) , anche solo del conduttore , come nel caso di specie;
inoltre non vi sono i presupposti per la disapplicazione delle sanzioni.
Agenzia Entrate chiede pertanto di rigettare i ricorsi e di confermare gli avvisi liquidazione impugnati, con vittoria di spese (all. nota) .
In data 15 gennaio 2026 i Ricorrenti depositano una memoria nella quale insistono nelle proprie richieste.
In udienza data odierna sono comparsi il difensore dei Ricorrenti e il funzionario delegato di Agenzia
Entrate.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Relativamente al primo motivo di ricorso, l'asserita illegittimità degli avvisi impugnati per aver escluso l'Ufficio l'applicazione del regime della cedolare SE al contratto di locazione in questione, si evidenzia innanzitutto che , secondo l'articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per l'assoggettamento del relativo canone "ad un'imposta operata nella forma della cedolare SE , sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonchè delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione " .
Nella fattispecie si rileva dal fascicolo processuale che :
- nel contratto in questione (si veda l'artcolo 7 - destinazione d'uso) è previsto espressamente che l'immobile deve essere destinato ad uso esclusivamente abitativo;

- il Signor Ricorrente_2 ha comunicato alla Ricorrente_1 srl la volontà di avvalersi del regime della "cedolare SE";
- Agenzia Entrate ha ricevuto la richiesta di registrazione del contratto di locazione;

mentre resta incontestato che la predetta Società non abbia potuto procedere alla "spunta del riquadro del modello RLI" , per l'effettivo esercizio dell'opzione per la cedolare SE, a causa di un impedimento della procedura informatica di Agenzia Entrate che ha rilevato la natura di impresa del conduttore.
Da quanto sopra si evince con chiarezza che per il sunnominato contratto ricorrano nella fattispecie le condizioni previste per l'esercizio dell'opzione per la cedolare SE, visto che , indubbio l'utilizzo ai fini abitativi, è stata espressa dal locatore quale persona fisica non esercente attività d'impresa o professionale , come prevede espressamente la legge , la cui interpretazione (si veda articolo 12
Preleggi) impedisce di considerare un impedimento il fatto che il conduttore eserciti attività d'impresa , stante anche la giurisprudenza consolidata in materia della MA CO . Il primo motivo dei ricorsi è dunque fondato mentre il secondo è assorbito .
Quanto alle spese di lite , vi sono le condizioni per la lora compensazione, stante l'incertezza nel'applicazione della norma, come si evince peraltro dalle controdeduzioni depositate dall'Ufficio, con richiamo sia ad alcune sentenze di merito sia all'ordinanza n. 30016/2025 della MA CO
(remissione degli atti al primo Presidente , per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite della CO di
Cassazione ).

P.Q.M.

Accoglie i ricorsi riuniti. Spese compensate