Sentenza n. 197/2026
Depositata il 09/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PALERMO Sezione 6, riunita in udienza il 02/10/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
BRANCATO TOMMASO, Presidente
AL BR, OR
PIRAINO ANGELO, IU
in data 02/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 718/2022 depositato il 31/03/2022

proposto da

Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF.Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF.Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Palermo
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. PA0117868 CATASTO-RENDITA CATASTALE
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. PA0117866 CATASTO-RENDITA CATASTALE a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Parte ricorrente si riporta ai propri assunti e richieste;
Insiste sul contenuto delle proprie memorie e per l'accoglimento del ricorso.
Il rappresentante di Ag. Entrate si riporta alle proprie controdeduzioni.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato il 31 marzo 2022 la Ricorrente_1, in persona del legale rappresentante, impugnò gli avvisi di accertamento per nuova determinazione di classamento e rendita catastale nn. PA0117868/2021 e PA0117866/2021, notificati il 10 novembre 2021, con i quali l'Agenzia delle Entrate aveva rispettivamente attribuito la rendita catastale di € 7.830,00 all'unità immobiliare sita a
Palermo, Indirizzo_1, piano 4, Dati catastali_1 e di € 12.700,00 all'unità immobiliare sita a Palermo, Indirizzo_1, piano 3, Dati catastali_2 di sua proprietà.
Premise che nell'anno 2019 aveva proceduto al frazionamento e alla ristrutturazione di tali immobili per adattare gli spazi alle mutate esigenze operative nel settore bancario, adibendoli a uffici privati.
Aggiunse che all'esito dei lavori, aveva presentato all'Agenzia delle Entrate appositi DOCFA, proponendo l'attribuzione della categoria catastale A/10 (“uffici e studi privati”) per ciascuna delle due unità, con rendita catastale rispettivamente di € 3.842,44 (per il Dati cat._1) e di 7.844,98 (per il Dati cat._2).
Precisò che l'Agenzia delle Entrate, con gli atti impugnati, non condividendo tale proposta, aveva attribuito la categoria D/8 (“fabbricati costruiti o adottati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni con destinazione d'uso uffici strutturati”) alle due unità immobiliari, incrementando, sulla base del criterio del costo di ricostruzione deprezzato, la rendita catastale dei due beni.
Con il primo motivo Ric._1 censurò l'erronea determinazione del classamento, lamentando una carenza di motivazione tecnica idonea a negare la categoria A/10 e deducendo che la categoria D/8 faceva espresso riferimento all'esercizio di attività commerciale, ben diversa da attività direzionale espletata in uffici pubblici o privati.
Con il secondo motivo lamentò l'infondatezza della rendita catastale attribuita agli immobili in oggetto, determinata utilizzando il criterio del costo di costruzione (comprensivo oltre che dei costi edilizi diretti, anche di quelli indiretti, quali spese tecniche, oneri concessori, oneri finanziari, profitto del promotore) e i dati del Prontuario realizzato dallo stesso Ufficio, non allegato, assumendo un valore di €/mc 200,00.
Chiese, pertanto, l'annullamento degli atti impugnati.
L'Agenzia delle Entrate ha resistito con controdeduzioni del 16 maggio 2022, chiedendo il rigetto del ricorso.
Con memoria del 24 giugno 2024, Ricorrente_1 ha dedotto che nell'ambito del procedimento recante il n. 1586/21
R.G., avente a oggetto analoghe questioni relative alle altre unità immobiliari dello stabile, questa Corte aveva nominato un CTU che aveva concluso per l'idoneità della categoria D/8 per i predetti beni, concordando su tale determinazione, ma insistendo per la riduzione delle rendite catastali a € 3.904,07 per il Dati cat._1 e a € 7.320,13 per il Dati cat._2. Con ordinanza interlocutoria emessa all'esito dell'udienza del giorno 11 luglio 2024, la Corte, anche in considerazione della particolare complessità della materia, ha disposto l'espletamento di consulenza tecnica, al fine di acquisire una valutazione circa la riconducibilità delle unità immobiliari di cui al ricorso, alle categorie catastali proposte dalla ricorrente, ovvero a quelle rettificate dall'Agenzia delle Entrate, con individuazione dei parametri medi per la determinazione della rendita catastale relativa a ciascuna unità immobiliare, nominando, con successiva ordinanza del 28 settembre 2023, l'ingegnere Nominativo_1, al quale l'incarico è stato conferito nella successiva udienza del 12 settembre 2024.
In data 27 gennaio 2025 il consulente tecnico ha depositato la propria relazione conclusiva.
All'udienza del 2 ottobre 2025, sentite le parti comparse, la causa è stata assunta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è parzialmente fondato nei termini che seguono.
Va, preliminarmente, disatteso il motivo del ricorso, secondo il quale l'atto impugnato sarebbe privo di sufficiente motivazione.
E invero il provvedimento di rettifica del classamento impugnato contiene gli elementi che hanno consentito al contribuente di comprendere le ragioni per cui la proposta avanzata con la dichiarazione di variazione catastale “Docfa” è stata disattesa pervenendo al differente classamento determinato dall'Agenzia. Non sono stati, inoltre, ignorati, gli elementi di fatto indicati dal contribuente, pur diversamente apprezzati dall'ufficio, dipendendo il divario tra le rendite catastali proposte e quelle rettificate solo da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati. Del resto, la parte ricorrente ha potuto esercitare pienamente il proprio diritto di difesa, come emerge dal ricorso e dalle difese successive.
Parzialmente fondato è, invece, il secondo motivo, riguardante non tanto l'attribuzione della diversa categoria catastale, avendo infine prestato acquiescenza la ricorrente a quella individuata dall'Agenzia delle Entrate, confermata dal CTU, quanto, piuttosto, del relativo valore della rendita catastale.
Come emerge dagli atti di causa, avendo accettato la Ric._1 la riconduzione delle unità Dati cat._1,2 alla categoria catastale D/8, riguardante i “fabbricati costruiti o adottati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni con destinazione d'uso uffici strutturati”, si pone soltanto la questione riguardante il valore della rendita catastale.
La condivisione di tale conclusione da parte della ricorrente preclude ulteriori approfondimenti.
Con riferimento all'individuazione dei parametri medi per la determinazione della rendita catastale relativa alle due unità immobiliari, condivide la Corte le conclusioni alle quali è pervenuto il consulente tecnico d'ufficio, poiché logiche e immuni da censure, oltre che fondate su metodologie previste dalla normativa vigente e adottate dopo avere criticamente considerato le osservazioni del consulente di parte.
Come risulta dalla relazione, il CTU ha utilizzato il metodo della “stima diretta” con “procedimento indiretto”.
La rendita catastale è stata, cioè, determinata tenendo conto del valore del costo di ricostruzione opportunamente deprezzato in funzione dello stato attuale dell'immobile da riferirsi comunque all'epoca censuaria vigente, nonché dalla perdita di valore del tempo per effetto della vetusta e dell'obsolescenza funzionale del bene immobile.
I valori da porre alla base della stima devono essere riferiti al biennio 1988/1989, come previsto dalla direzione generale del catasto con le circolari indicate nella relazione in atti.
Nel caso di specie il consulente ha proceduto alla stima della rendita catastale ricercata con il criterio testè indicato, prendendo le mosse dal valore del costo di ricostruzione opportunamente deprezzato in funzione dello stato attuale dell'immobile da riferirsi comunque al biennio sopraindicato, nonché della perdita del valore nel tempo per effetto della vetustà e dell'obsolescenza. Si richiama per relationem la relazione di consulenza con riferimento alla individuazione dei parametri unitari di stima del valore del suolo, del fabbricato in base al costo di costruzione deprezzato, condividendo le conclusioni del consulente secondo il quale è congrua, per le unità immobiliari del terzo e del quarto piano Dati cat._1,2, la rendita catastale di seguito indicata :
- Dati cat._2, unità immobiliare ubicata al piano terzo: a fronte del rispettivo valore complessivo di
€ 450.469,42, con saggio di fruttuosità pari al 2%, R.C. uguale a € 9.009,39;
- Dati cat._1 - unità immobiliare ubicata al quarto piano, tenuto conto della suddivisione con il subalterno 45, non oggetto del giudizio – considerati i valori complessivi e il medesimo saggio di fruttuosità pari al 2%, uguale a € 5.511,04;
Per le considerazioni svolte il ricorso deve essere parzialmente accolto, riducendo i valori delle rendite catastali indicati nell'atto impugnato, nei termini che precedono.
La complessità delle questioni e il parziale accoglimento delle doglianze di parte ricorrente, inducono a compensare interamente le spese del giudizio tra le parti, a carico delle quali vanno poste le spese della consulenza tecnica d'ufficio, liquidate come da separato decreto.

P.Q.M.

La Corte, in parziale accoglimento del ricorso, ridetermina le rendite catastali relative agli immobili oggetto del giudizio nella misura di cui in motivazione. Compensa le spese. Pone a carico di entrambe le parti le spese della consulenza tecnica d'ufficio liquidate con separato decreto.
Così deciso a Palermo, il 2 ottobre 2025.
Il giudice Il Presidente
LA NA SO RA