Sentenza n. 832/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 13, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
RS ND RI IM, Presidente
CO SALVATORE, Relatore
RAMPELLO FLAVIO, Giudice
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2538/2024 depositato il 25/03/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023CT0195855 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
2022
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: il difensore del ricorrente insiste nell'accoglimento del ricorso
Resistente/Appellato: il rappresentante di Agenzia delle Entrate insiste nelle controdeduzioni

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto depositato il 25 marzo 2024, la Sig.ra Ricorrente_1, codice fiscale CF_Ricorrente_1, ricorre avverso l'accertamento catastale n. 2023CT0195855, relativa a nuova determinazione di classamento e rendita catastale, notificata il 23 ottobre 2023 e contro l'Agenzia delle Entrate-Ufficio Provinciale di Catania-
Territorio.
La ricorrente, a sostegno della nullità dell'atto impugnato, eccepisce:
Motivazione carente e contraddittoria- violazione e falsa applicazione della legge n.1249/1939 e successive modifiche - violazione e falsa applicazione artt. 7 e 10 l.212 (statuto del contribuente) e degli artt. 24, 53 e
97 della costituzione. L'atto risulta viziato da carenza di motivazione ed errore materiale, sotto il profilo della mancata conoscenza della situazione di fatto dell'immobile accertato, quindi, della mancata corrispondenza tra quanto formalmente risultante in Catasto e quanto rileva nella realtà. Non è stata fornita alcuna spiegazione circa le modalità della individuazione degli elementi presi a base per la determinazione della rendita.
Dall'esame dell'atto non è in alcun modo possibile comprendere, come l'Amministrazione sia giunta alla rideterminazione della rendita attribuita all'immobile ed il perché venga negato il classamento nella categoria
A/3, pur potendo ben essere attribuibile all'immobile, che pur sito al piano terrano, viene edificato come abitazione e ne conserva le caratteristiche. La categoria C/1, che viene attribuita successivamente nel 2007 per volontà del proprietario che all'uopo presenta un docfa, avendo deciso di destinarlo a tale uso in quel momento più redditizio, non rappresenta la categoria normale/ordinaria dell'immobile quanto piuttosto è legata all'esigenza del proprietario che in quel periodo ne ha voluto un uso diverso. Non un sopralluogo, non una relazione valutativa sui luoghi, nessun chiarimento circa il procedimento estimale, circa le modalità di calcolo e i moltiplicatori utilizzati per l'attribuzione del nuovo classamento e della nuova rendita.
L'accertamento così formulato risulta viziato da carenza di motivazione, ed inoltre emesso in violazione dell'art. 53 della Costituzione. Non può non rilevarsi che la rettifica di classamento e rendita non è in linea con le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato.
In merito alle caratteristiche intrinseche, l''unità immobiliare si colloca al piano terra di un manufatto a due elevazioni fuori terra dove il primo piano è stato edificato nel 1932, rispetta tutti i criteri per essere allocato di diritto nella categoria A3, abitazione di tipo economico. L'unità immobiliare è dotata di cucina, impianto idrico, ed impianto elettrico ad uso civile abitazione.
In merito alle caratteristiche estrinseche, che si desumono, come afferma la stessa agenzia dall'analisi del contesto urbanistico in cui si colloca l'unità immobiliare, è bene notare che nella realtà tale contesto urbanistico
è una zona che si presenta a carattere prevalentemente residenziale, caratterizzato da molte abitazioni terrane simili a quella oggetto di accertamento.
Pertanto , diversamente da quanto affermato nell'atto impugnato, dal docfa presentato dalla ricorrente emerge in maniera chiara e trasparente che l'immobile presenta le caratteristiche intrinseche ed estrinseche per potersi allocare nella categoria A/3. L'Agenzia ha emesso l'atto accertativo basandosi su presunzioni non supportate da veridicità, fondandolo su un campione sparuto di immobili aventi categoria C/1 (che esistono nel tessuto urbano ma non ne costituiscono la norma) insinuando forte dubbio in ordine al rispetto dell'art.97 della Costituzione e dell'art.10 della legge 212/2000.
Mancano ad avviso della ricorrente i presupposti generali ex legge 1249/1939 e successive modifiche per attribuire all'immobile la categoria C/1 con reddito di €.

1.277. La conferma dell'accertamento impugnato comporterebbe prelievi di imposte, sia erariali che locali, non proporzionati alla effettiva redditività dell'immobile ed alla capacità contributiva della ricorrente con aperta violazione dell'art.53 della Costituzione.
Contrariamente a quanto affermato dall'Agenzia delle Entrate la destinazione attribuita col docfa all'immobile non è anormale o transitoria o dettata da esigenze del singolo proprietario, quanto più risponde alla normale destinazione d'uso che hanno la maggior parte degli immobili del luogo.
Nessun presupposto pertanto si è verificato dal quale possa scaturire una rettifica della categoria e della rendita catastale;
quest'ultima in ogni caso è sempre la risultanza di un calcolo tra il valore dell'immobile ed il saggio di rendimento. Nel caso in esame è indubbio che, il contesto urbanistico connotato da abitazioni di tipo economico e la scarsa presenza, di attività commerciali, ha contribuito a ridurre il valore dell'immobile ai fini del prelievo fiscale.
Per i superiori motivi chiede la nullità dell'atto impugnato con vittoria di spese e compensi.
Si costituisce in giudizio l'Agenzia delle Entrate-Ufficio Provinciale di Catania-Territorio, che con proprie controdeduzioni contesta le motivazioni del ricorso e conferma la legittimità del proprio operato.
Sull'asserto difetto di motivazione, come sostenuto da controparte, si eccepisce a sostegno della sufficiente motivazione del classamento notificato, come segue e per come anche riportato nel ricorso di parte:
L'accertamento richiama le “…. Disposizioni che regolano a il Catasto Edilizio Urbano”, nello specifico il regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652. il D.P.R. n. 1142/49 (“approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano”), in definitiva si offrono i cardini normativi e tecnico-estimativi per una miglior comprensione di quanto accertato. L'accertamento riporta ancora, il classamento originario quello proposto con DOCFA e quello notificato in rettifica, riporta notazione motivazionale come richiamato del ricorso. Da quanto sopra si osserva che le previsioni normative cui alla Legge 212/2000 (statuto del contribuente) sono ampiamente rispettate nell'accertamento opposto, risultando perciò motivato e in grado di far comprendere al contribuente le ragioni dell'accertamento.
Ove i ricorrenti lamentano le modalità di accertamento eseguito “a tavolino” , necessita ribadire che non esiste alcun obbligo di sopralluogo presso le uu.ii. oggetto di verifica, come in ultimo ribadisce la norma –
D.M. n. 701/94 - ove al comma 2, dell'art.

1. e l'art. 4, comma 21 del D.L. n. 853/84.
Sul richiamo alla presunta violazione dell'art. 53 Costit, si osserva che dalla semplice lettura, che il cardine fa riferimento ai soggetti (“tutti sono tenuti a concorrere….”), ovvero alla capacità contributiva di ciascun cittadino. Talché si può affermare che la rendita catastale non tiene e non può tener conto dello “status” del possessore e della sua capacità contributiva, che invece ben possono essere individuati nelle imposte derivanti dalle rendite catastali (regolate da specifiche leggi d'imposta), ivi compreso la progressività delle imposizioni sottese.
Nel merito l'u.i. come in planimetria rappresenta la ordinaria destinazione a bottega, stante le caratteristiche estrinseche dell'u.i. che presenta accesso diretto da via pubblica tramite ampia apertura, intrinseche con altezza media interna del vano fronte strada di mt 4,07. Si evidenzia che nella planimetria non è indicato il locale cucina o angolo cottura, nulla è indicato nel DOCFA, detto elemento è essenziale secondo prassi catastale al fine di qualificare l'u.i. quale categoria abitativa. Quanto sopra osservato che nel DOCFA sono riportati solo 2 vani catastali complessivi è non vi è possibilità di computarli correttamente senza l'indicazione in planimetria del vano cucina.
Da quanto sopra sarà valutazione della proprietà ricorrente, l'opportunità di ripresentare DOCFA con la corretta planimetria, allegando documentazione fotografica, la medesima sarà oggetto di verifica da parte della struttura titolare di Questa DP nel caso, Ufficio Provinciale-Territorio.
inoltre la pertinenza della categoria C/1 assegnata, è conforme alle previsioni cui agli artt. 61-63 del DPR
1142/1949 oltre al disposto all'art. 6 (DPR 1142/49).
Per i suesposti motivi chiede il rigetto del ricorso con condanna di parte ricorrente al pagamento delle spese di giudizio. All'udienza del 28 gennaio 2026 la causa viene trattata in pubblica udienza e posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catania, esaminati gli atti del procedimento, ritiene il ricorso infondato e, pertanto, non meritevole di accoglimento.
Sulla dedotta carenza di motivazione dell'avviso di accertamento catastale, la censura non è fondata.
Dall'esame dell'avviso impugnato emerge che l'Ufficio: richiama espressamente: il R. D. L.13 aprile 1939,
n.652 (istituzione del nuovo catasto edilizio urbano); il D. P. R.1 dicembre 1949,n.1142 (regolamento per la formazione del N. C. E. U. ); il D. M.19 aprile 1994, n.701 (procedura DOCFA); espone i dati oggettivi e storici dell'unità immobiliare: situazione pregressa (categoria C/1, classe 5, mq 34, rendita euro 1.034,26); proposta DOCFA (A/3, vani 2, rendita euro 185,92); nuovo classamento assegnato (C/1, classe 5, mq 42, rendita euro 1.277,61), con ricalcolo della consistenza sulla base della planimetria in atti;
motiva la scelta di ripristinare il precedente classamento, affermando che: “l'unità immobiliare conserva le caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie della categoria C/1”; in applicazione del paragrafo 22 dell'Istruzione II del
1942, nell'assegnazione della categoria si ha riguardo alle caratteristiche costruttive e all'uso appropriato dell'unità, senza considerare destinazioni anomale o occasionali;
la destinazione urbanistica e gli atti comunali di cambio d'uso non incidono sull'ordinamento catastale, che è autonomo;
il classamento attribuito
è coerente con quello di altre unità similari e limitrofe, elencate in atto, censite in C/1. In un procedimento di classamento attivato tramite DOCFA, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto sufficiente, ai fini dell'adempimento dell'obbligo motivazionale, la indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'Ufficio (categoria, classe, consistenza, rendita) e il confronto, implicito o esplicito, con i dati dichiarati dal contribuente, trattandosi di procedimento a struttura partecipata, nel quale il contribuente è in grado, mediante il raffronto con la propria dichiarazione, di comprendere le ragioni della rettifica e di articolare adeguatamente le proprie difese. Nel caso di specie, l'avviso: riporta i classamenti susseguitisi;
espone in modo chiaro l'opzione tecnica dell'Ufficio (ripristino C/1 sulla base delle caratteristiche intrinseche/estrinseche e delle risultanze planimetriche); indica, a titolo esemplificativo, immobili similari in C/1 presenti nella medesima zona. Pertanto,
l'atto consente al contribuente di individuare con precisione la portata della pretesa e le ragioni essenziali della rettifica, sicché deve ritenersi rispettato l'art.7 L.212/2000 e l'art.3 L.241/1990. Non sussiste neppure violazione degli artt.24 e 97 Cost. , avendo la contribuente potuto compiutamente esercitare il proprio diritto di difesa, come dimostrano il ricorso e la produzione documentale.
Sull'asserita necessità del sopralluogo, la doglianza è infondata. Il D. M.19 aprile 1994, n.701, art.1, comma
2, prevede espressamente che le dichiarazioni DOCFA contengano “dati e notizie tali da consentire l'iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale senza visita di sopralluogo”, previsione coerente con l'art.4, comma 21, del D. L.853/1984, il quale già consentiva l'iscrizione in catasto edilizio urbano “senza visita di sopralluogo, salvo successive modifiche”. Ne deriva che: nella procedura DOCFA l'Ufficio è legittimato ad effettuare il classamento sulla base: dei dati dichiarati dal contribuente;
della planimetria allegata;
degli archivi catastali e delle risultanze comparabili;
non sussiste alcun obbligo normativo di eseguire sopralluogo in loco, trattandosi di facoltà rimessa alla valutazione tecnica dell'amministrazione, specie quando la planimetria e la documentazione consentano un'adeguata valutazione. Nel caso concreto, l'Ufficio ha operato un ricalcolo della consistenza su planimetria in atti e ha valorizzato il pregresso classamento in C/1, senza che la ricorrente dimostri modifiche strutturali tali da richiedere, in via obbligatoria, un sopralluogo per l'accertamento della reale conformazione e destinazione dell'immobile. La mera contestazione dell'assenza di sopralluogo non è, dunque, in sé idonea a inficiare la legittimità dell'atto.
Sulla dedotta violazione dell'art. 53 Costituzione, nemmeno tale censura può essere accolta. La rendita catastale: non costituisce un'imposta; non è, di per sé, il presupposto di un tributo, ma un indice tecnico di capacità reddituale del bene, destinato a fungere da parametro per la commisurazione di diversi prelievi
(IMU, imposte di registro, ipotecarie, ecc. ). Essa è riferita al bene immobiliare, e non alla situazione soggettiva del titolare, e conserva la propria validità indipendentemente dalle vicende proprietarie (compravendite, successioni, aggiudicazioni, ecc. ). In tale prospettiva, la giurisprudenza costituzionale e di legittimità ha chiarito che: la “capacità contributiva” di cui all'art. 53 Cost. si riferisce al soggetto passivo d'imposta e non al mero parametro tecnico-estimativo; la lesione dell'art. 53 Cost. può configurarsi in relazione alla struttura e alla misura dell'imposta (aliquote, detrazioni, progressività, ecc. ), non già in via diretta e autonoma in relazione alla determinazione della rendita catastale, che rimane espressione di discrezionalità tecnica del legislatore e dell'amministrazione, entro i limiti della ragionevolezza e non manifesta irragionevolezza. Nel caso di specie, la ricorrente non ha illustrato in che modo la mera attribuzione della categoria C/1, con la relativa rendita, di per sé, determinerebbe una violazione del principio di capacità contributiva costituzionalmente garantito, limitandosi ad affermare un generico aumento di carico fiscale potenziale. La doglianza va, pertanto, disattesa.
Sul merito del classamento: corretta attribuzione della categoria C/1, la questione centrale attiene alla correttezza, in diritto e in fatto, dell'attribuzione della categoria C/1 – negozi e botteghe all'unità immobiliare in esame, in luogo della categoria abitativa A/3 proposta dalla contribuente. L'ordinamento catastale, come delineato dal D. P. R.1142/1949 e dalla connessa Istruzione II del 1942, stabilisce che: ai sensi dell'art.6 D.
P. R.1142/1949, la “qualificazione” si fonda sulla distinzione delle unità immobiliari urbane in categorie, secondo le “caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente” delle unità stesse;
l'art.62 D. P. R.1142/1949, in particolare, dispone che: “la destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare”. L'Istruzione II del 1942, al paragrafo 22, chiarisce che: per la destinazione e per le altre qualità intrinseche che determinano la categoria si deve aver riguardo alle caratteristiche costruttive e all'uso appropriato, senza considerare destinazioni anormali o occasionali, di breve durata e difformi da quelle normalmente riscontrate per analoghe unità immobiliari in loco. La circolare n.146/1939,tuttora richiamata quale documento di prassi fondamentale, precisa, per la categoria C/1, che: rientrano in tale categoria i
“locali adibiti ad esposizioni, ecc. , nonché quelli occupati da barbieri, modiste, parrucchieri, orologiai, ecc. ”; requisito essenziale è la presenza di accesso diretto dalla strada pubblica. Per le categorie abitative (gruppo
A), l'Istruzione II – al punto relativo al computo della consistenza – evidenzia che: ai fini del computo dei vani, la cucina, ancorché di superficie inferiore a quella minima del vano utile ordinario, è considerata vano catastale a tutti gli effetti se dotata degli impianti tipici della categoria e classe;
la presenza e individuazione di tale ambiente assume rilievo anche ai fini della corretta classificazione in categoria abitativa.
Dalla documentazione in atti, in particolare dalla planimetria allegata al DOCFA, emerge che: l'unità immobiliare si compone essenzialmente di: un ampio vano con accesso diretto da via pubblica, mediante ampia apertura su strada;
un vano destinato a servizio igienico;
l'altezza interna del vano principale è elevata
(media intorno a m 4,07), con caratteristiche tipiche dei locali destinati ad attività commerciale;
non è indicata in planimetria alcuna cucina o angolo cottura, né la dichiarazione DOCFA contiene elementi precisi circa la presenza di un vano dotato di impianti propri di una cucina civile. In tale contesto: la configurazione planimetrica (un unico vano ampio, con apertura diretta su strada, di altezza considerevole) e la mancanza di un ambiente funzionalmente e strutturalmente qualificabile come cucina, rendono l'unità più coerente con la destinazione ordinaria di locale commerciale (C/1) che non con quella di civile abitazione (A/3). La pregressa storia catastale conferma tale impostazione: originariamente A/4 (casa terrana), l'unità viene volontariamente trasformata nel 2007 in C/1, senza che siano dedotte in giudizio opere strutturali successive idonee a riportare l'immobile a un assetto tipicamente abitativo, con la creazione di ambienti distinti e di una cucina funzionale;
la proposta di ritorno ad A/3 formulata con DOCFA nel 2022 appare, dunque, fondata essenzialmente: su una scelta d'uso del proprietario;
su un contesto urbano che la contribuente afferma essere prevalentemente residenziale. Tuttavia, ai sensi della normativa catastale: la destinazione attuale o desiderata dal proprietario non è decisiva in assenza di modifiche strutturali significative;
l'elemento determinante è la destinazione ordinaria, desumibile dalle caratteristiche costruttive e dalle consuetudini locali. La circostanza che lungo la Indirizzo_1 insistano numerose unità abitative A/3 o A/4 non esclude: che coesistano, nel medesimo tessuto urbano, immobili con destinazione ordinaria commerciale, riconducibili alla categoria C/1; che l'unità in esame rientri, per conformazione e accesso, proprio fra queste ultime, come evidenziato dall'Ufficio mediante il richiamo a tre unità limitrofe in C/1, classe 5. La ricorrente, per

contro

: non ha prodotto una documentazione tecnica idonea a dimostrare un effettivo mutamento strutturale dell'immobile verso una tipica configurazione abitativa (ad es. creazione di cucina, suddivisione in vani residenziali, modifiche agli impianti); ha fondato le proprie allegazioni soprattutto: sulla rievocazione dell'originaria destinazione storica (A/4); sulla vocazione residenziale di larga parte del quartiere;
sul fatto che l'immobile presenti dimensioni e dotazioni (servizio igienico, impianto idrico ed elettrico) compatibili con un uso abitativo. Tali elementi, pur non irrilevanti, non valgono a superare il rilievo primario che la configurazione attuale dell'unità, per come rappresentata nella planimetria DOCFA, non presenta ancora una compiuta funzionalità abitativa dal punto di vista catastale, mancando l'individuazione di un vano-cucina e un'articolazione interna corrispondente ai criteri tecnici delle categorie del gruppo A. La scelta dell'Ufficio di: valorizzare il precedente classamento C/1; adeguare la consistenza (da 34 a 42 mq) in base alla planimetria aggiornata;
ricondurre l'unità entro la categoria C/1, coerente con le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, risulta, pertanto, aderente alla normativa di settore (artt.6, 61–63 D. P.
R.1142/1949, Istruzione II, circolare 146/1939) e non appare né arbitraria né illogica.
Sull'autonomia della disciplina catastale rispetto alla disciplina urbanistica, va condiviso l'assunto dell'Ufficio secondo cui: il classamento catastale persegue finalità estimative e fiscali, proprie e autonome;
la disciplina urbanistica e i provvedimenti comunali di cambio di destinazione d'uso: non vincolano l'amministrazione catastale nella individuazione della categoria e classe;
non impongono automaticamente il mutamento del classamento, in assenza di adeguate modifiche strutturali dell'unità immobiliare. Gli atti comunali di sopraelevazione o di cambio d'uso: attestano la conformità urbanistico-edilizia; non determinano ex se la categoria catastale, che rimane ancorata alla “destinazione ordinaria” definita sulla base delle caratteristiche oggettive del bene e delle consuetudini locali. La contribuente non può quindi invocare il solo dato urbanistico per imporre il passaggio alla categoria abitativa, in contrasto con la reale configurazione edilizia e con i criteri oggettivi di classamento.
Alla luce delle superiori considerazioni il ricorso è infondato e, pertanto, va rigettato.
Sussistono giusti motivi, in considerazione della natura della controversia e della peculiarità delle questioni trattate, per disporre la compensazione per intero delle spese del giudizio tra le parti.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Catania rigetta il ricorso e, per l'effetto, conferma l'atto impugnato.
Spese compensate.
Così deciso in Catania, nella Camera di Consiglio della XIII Sezione della Corte di Giustizia Tributaria di
Primo Grado di Catania il 28 Gennaio 2026.
IL GIUDICE RELATORE IL PRESIDENTE
(Dott. Salvatore Panebianco) (Dott. Andrea Maria Massimo Ursino)