Sentenza n. 65/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VITERBO Sezione 1, riunita in udienza il 03/02/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
PIERUCCI FERDINANDO, Presidente e Relatore
ROSATI DI MONTEPRANDONE MAURO, Giudice
TOMASSETTI ALESSANDRO, Giudice
in data 03/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 419/2025 depositato il 03/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Viterbo - Via Ugo Ferroni 5 01100 Viterbo VT
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25 1T 000591 000 P002 REGISTRO 2025
- sul ricorso n. 420/2025 depositato il 03/07/2025

proposto da

Ricorrente 2 - CF Ricorrente 2 Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Viterbo - Via Ugo Ferroni 5 01100 Viterbo VT
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25 1T 000591 000 P003 REGISTRO 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 40/2026 depositato il 06/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: come in atti
Resistente: come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 e Ricorrente 2 con atto di compravendita registrato il 23.1.2025 acquistarono in comproprietà un complesso immobiliare che nell'atto erano sinteticamente descritti come “ un fabbricato principale con piccoli fabbricati accessori adibiti a locali magazzino, con annessa terrazza, piscina e circostante terreno di insistenza e pertinenza della superficie catastale complessiva di 21.485 mq”.
Nell'atto veniva liquidata l'imposta di registro assumendo come unica entità tutti i beni trasferiti, e pertanto, applicando agli stessi rispettivamente l'aliquota del 2%, prevista per gli immobili agevolabili in qualità di prima casa sull'edificio individuato come abitazione principale e su di uno dei locali magazzino pertinenziale a quest'ultima e del 9% per gli altri immobili e per il terreno agricolo.
L'Agenzia delle Entrate di Viterbo emise avvisi di liquidazione nei confronti degli acquirenti, disconoscendo la qualità di pertinenze dei terreni -in catasto terreni classati come seminativo, noccioleto e bosco per la quasi totalità (con l'eccezione di circa 1.000 metri quadrati classati come enti urbani)- ritenendo assente l'elemento oggettivo della pertinenzialità e tenendo anche conto dell' elevata estensione dei terreni in rapporto a quella dell'abitazione; rilevò inoltre che avendo i contraenti previsto un prezzo complessivo unitario -senza distinzioni per le varie componenti del compendio- si doveva applicare -ex art. 23 del DPR 131 del 1986- la più elevata tariffa del 15% prevista per i terreni agricola calcolata sul prezzo totale della compravendita.
Avverso tali avvisi gli acquirenti hanno proposto distinte ma sovrapponibili impugnazioni, oggi riunite, convenendo l'Agenzia delle Entrate di Viterbo avanti a questa Corte.
In esito all'odierna camera di consiglio la Corte ha deliberato.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti lamentano carenza di motivazione degli atti impugnati. Rileva peraltro la
Corte che negli avvisi -il cui contenuto è stato sopra sinteticamente delineato- sono chiaramente indicati i motivi che hanno condotto l'Agenzia all'emissione degli avvisi, permettendo ai ricorrenti di svolgere appieno le proprie difese.
Con il secondo motivo si assume che gli atti siano annullabili per violazione degli artt. 6 bis e 7 bis della legge 212 del 2000 per il mancato contraddittorio preventivo (invio dello schema d'atto con termine di 60 giorni per le osservazioni dei contribuenti), sul rilievo che l'avviso non è tra gli atti emessi a seguito di controllo automatizzato e sostanzialmente automatizzato né si tratta di atto volto al recupero di crediti d'imposta inesistenti.
Rileva la Corte che l'art. 6 bis della legge 212 del 2000 prevede che “Non sussiste il diritto al contraddittorio ai sensi del presente articolo per gli atti automatizzati, sostanzialmente automatizzati, di pronta liquidazione e di controllo formale delle dichiarazioni individuati con decreto del Ministro dell'economia e delle Finanze, nonché per i casi motivati di fondato pericolo per la riscossione”.
Il Ministro dell'Economia al comma 3 lettera c) del decreto attuativo del 24 aprile 2024 ha individuato, tra gli atti esclusi dal contraddittorio preventivo, “gli avvisi di liquidazione dell'imposta, nonché di irrogazione delle sanzioni, per i casi di omesso, insufficiente o tardivo versamento, omessa o tardiva registrazione degli atti e tardiva presentazione delle relative dichiarazioni” dell'imposta di registro di cui al
D.P.R. 131 del 1986.
Il motivo è quindi infondato.
Con il terzo motivo si affronta il tema principale del ricorso, ossia la questione della pertinenzialità dei terreni.
Rilevano i ricorrenti che nell'atto di compravendita il compendio era descritto come composto “da un fabbricato principale con piccoli fabbricati accessori adibiti a locali magazzino, con annessa terrazza, piscina e circostante terreno di insistenza e pertinenza della superficie catastale complessiva di 21.485 mq” e che sulla base di tale descrizione il notaio aveva applicato l'aliquota del 9% sul valore catastale dei terreni.
Lamentano che l'Agenzia -oltre a non dare giustificazione della negazione della pertinenzialità- non abbia dato prova della carenza dell'elemento oggettivo del rapporto pertinenziale.
Rileva la Corte che è onere della parte che chiede un'agevolazione fiscale dar prova degli elementi che la consentono e che nell'atto vi è soltanto la definizione dei terreni come pertinenziali nonostante il loro classamento quali terreni agricoli, non legati all'abitazione (senza graffatura).
Tale classamento, peer giurisprudenza costante non impedisce il riconoscimento del rapporto di pertinenzialità.
Peraltro la stessa Corte di Cassazione con giurisprudenza costante -resa soprattutto in materia di ICI/
IMU- si è più volte espressa in materia di pertinenzialità e agevolazioni/benefici fiscali affermando :
“In tema di IMU, l'art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, che esclude l'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fonda l'attribuzione della qualità di pertinenza su un criterio oggettivo e fattuale, cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, in applicazione dell'art. 817 c.c., e su uno soggettivo, consistente nella volontà di dar vita ad un vincolo di accessorietà durevole, senza che rilevi l'intervenuta graffatura catastale, che ha esclusivo rilievo formale;
perciò, anche in tale ipotesi, permane a carico del contribuente l'onere di provare la ricorrenza in concreto dei predetti presupposti. (così Cass. 14904 del 2025)
“In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l'esclusione dell'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, prevista dall'art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, si fonda sull'accertamento rigoroso dei presupposti di cui all'art. 817 c.c., desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo e che non sia possibile una diversa destinazione senza radicale trasformazione, poiché, altrimenti, sarebbe agevole per il proprietario al mero fine di godere dell'esenzione creare una destinazione pertinenziale che possa facilmente cessare” (così Cass. 15668 del 2017)
In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l'art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, il quale esclude l'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fonda l'attribuzione della qualità di pertinenza sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio o ornamento di un'altra, secondo la relativa definizione contenuta nell'art. 817 cod. civ. Ne deriva che, per qualificare come pertinenza di un fabbricato un'area edificabile, è necessario che intervenga un'oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi in concreto e stabilmente lo "ius edificandi" e che non si risolva, quindi, in un mero collegamento materiale, rimovibile "ad libitum" (così Cass. 29127 del 2009) .
Tale prova di un'oggettiva e funzionale trasformazione -che sterilizzi in concreto e stabilmente la funzione agricola dei terreni, impedendone la cessazione ad libitum- non si rinviene nella relazione tecnica di parte, che sostanzialmente -tralasciando qui gli appezzamenti classati come enti urbani- si limita ad affermare la destinazione a giardino della piccola (50 metri quadrati che la fotografia allegata fa apparire però assai più grande) particella n. 939, nonché la destinazione ad aree di svago/sportivo le particelle 6
(classato come seminativo) e 7 (classato come noccioleto) della complessiva estensione di circa 9.600 metri quadrati, destinazioni queste che dovrebbero emergere dal posizionamento di due porte da calcio sulla particella n. 6 , mentre nessun altro dato concreto depone nel senso indicato dal tecnico per la particella 7); accanto a tali terreni figurano, nella relazione, le particelle 270) ed 8) dell'estensione complessiva di 2.310 mq (le fotografie ne mostrano solo ridottissime porzioni) qualificate anche dal tecnico di parte come bosco.
Ne segue che va respinta la tesi dei ricorrenti secondo i quali i terreni siano da considerare pertinenze della casa d'abitazione.
L'ultimo motivo d'impugnazione riguarda l'applicazione -ex art. 23, 1° comma D.P.R. 131/1986- all'intero prezzo di vendita del compendio (euro 670.000) dell'aliquota di tassazione del 15% , ossia dell'aliquota prevista per la compravendita di terreni agricoli.
Assumono i ricorrenti che falsamente l'Agenzia afferma che nel rogito non siano stati indicati i prezzi dei singoli elementi del compendio;
al contrario, nell'articolo 9 del contratto le parti avrebbero espressamente tenuto separati i beni acquistati e indicato i prezzi, pari euro 114.118,00 per i fabbricati acquistati con le agevolazioni prima casa (2%), di euro 80.633,00 per i fabbricati acquistati senza le agevolazioni prima casa e di euro 21.208,00 per i terreni pertinenziali.
Rileva qui la Corte che la somma dei tre prezzi indicati dai ricorrenti non è pari al prezzo della compravendita di 670.000 bensì è pari a 215.959, valore questo evidentemente derivato dal valore catastale degli immobili.
Peraltro, ai terreni agricoli non è applicabile il sistema del prezzo-valore basato sul valore catastale, talché il loro trasferimento deve basarsi sul prezzo di compravendita, prezzo che le parti non hanno indicato, avendo indicato solo il prezzo complessivo del compendio.
Né il prezzo di compravendita dei terreni può ottenersi detraendo dal prezzo concordato (euro 670.000) il valore catastale dei fabbricati, trattandosi di termini disomogenei.
Diviene quindi obbligata la tassazione indicata dal 1° comma dell'art. 23 del DPR 131 del 1986, ossia l'applicazione -al prezzo di compravendita dell''intero compendio- dell'imposta più elevata, ossia dell'imposta del 15% prevista per i terreni agricoli.
Ne segue la reiezione del ricorso, con condanna dei ricorrenti in solido alle spese di lite liquidate in euro
5.000.

P.Q.M.

La Corte respinge i ricorsi riuniti. Condanna i ricorrenti in solido alle spese di lite liquidate in euro 5.000 in favore dell'Agenzia resistente.