Sentenza n. 1861/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 27, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FANUCCI MASSIMO GINO, Presidente e Relatore
PIRONE OLGA, Giudice
VENANZI MARIO, Giudice
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1947/2025 depositato il 17/01/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate - Riscossione - Roma
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO ISCRIZIONE IPOTECARIA n. 63465 10584 IRPEF-ALTRO 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1073/2026 depositato il
02/02/2026
Richieste delle parti: Nel procedimento iscritto al n. RG 1947/2025, avente ad oggetto:
Ricorso ex art. 19, comma 1, lett. e-bis, D.Lgs. n. 546/1992 avverso iscrizione di ipoteca ex art. 77 DPR
29 settembre 1973 n. 602 e atti presupposti.
TRA
Ricorrente_1, nato a [...] nascita, codice fiscale CF_Ricorrente_1, residente in residenza elettivamente domiciliato in indirizzo domicilio, presso e nello studio del Prof. Dott. Difensore_1, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti, ricorrente.
E
Agenzia delle Entrate – Riscossione, codice fiscale e partita IVA P.IVA_1, in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in Roma, Via Giuseppe Grezar n. 14, rappresentata e difesa dall'Avv. Difensore_2 dello Studio Legale Società_1, come da procura in atti, resistente.
Ricorrente: come in atti.
Resistente: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato e depositato, il Sig. Ricorrente_1 ha impugnato l'iscrizione ipotecaria eseguita dall'Agenzia delle Entrate – Riscossione sui propri beni immobili, nonché gli atti presupposti, deducendone la complessiva illegittimità.
Dall'ispezione ipotecaria allegata al ricorso risulta che:
○ con nota di iscrizione ipotecaria:
■ Registro generale n. 63465;
■ Registro particolare n. 10584;
■ presentazione n. 203 del 22/11/2024;
■ titolo descritto come “ALTRO ATTO”;
○ in data 21/11/2024, repertorio n. 24982/9724, l'Agenzia delle Entrate – Riscossione ha iscritto ipoteca amministrativa per riscossione (ipoteca concorsuale amministrativa/riscossione);
○ per un capitale di euro 369.455,14 e totale iscrizione pari a euro 738.910,28, con indicazione della derivazione da “0420 RUOLO, AVVISO DI ACCERTAMENTO ESECUTIVO E AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO”;
○ su immobile sito nel Comune di Fiumicino (RM), Catasto Fabbricati, dati catastali abitazione in villini, consistenza 3 vani, di cui il ricorrente è proprietario per la quota di 1/1.
La nota individua quale soggetto a favore l'Agenzia delle Entrate – Riscossione, con domicilio in
Indirizzo_1, Roma, e quale soggetto contro il Sig. Ricorrente_1, nato a [...] il [...], CF CF_Ricorrente_1, in regime di separazione dei beni.
Il ricorso espone che il contribuente ha avuto conoscenza dell'esistenza dell'iscrizione ipotecaria a seguito di ispezione ipotecaria richiesta il 23/12/2024.
Motivi di ricorso.
Il ricorrente, con atto introduttivo, deduce in sintesi:
○ violazione e falsa applicazione degli artt. 77 e 50 DPR n. 602/1973, nonché dell'art. 19 D.Lgs. n.
546/1992, per difetto dei presupposti legittimanti l'iscrizione ipotecaria, stante la mancanza di idoneo titolo esecutivo e/o la mancata notifica di molte delle cartelle sottese;

○ carenza o irregolarità della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria ex art. 77, comma 2- bis, DPR n. 602/1973;
○ violazione dell'art. 50, commi 1 e 2, DPR n. 602/1973 per mancata o tardiva notifica dell'intimazione ad adempiere a distanza di oltre un anno dalle originarie cartelle;

○ illegittimità dell'ipoteca per sproporzione dell'importo iscritto rispetto al credito effettivamente residuo, considerato il numero di carichi ormai sgravati, estinti o prescritti;

○ difetto di motivazione dell'atto ipotecario e mancanza di prova del periculum in mora.
Il ricorrente chiede, in via principale, l'annullamento totale dell'iscrizione ipotecaria e, in subordine, la sua riduzione ai soli carichi ancora esistenti, con conseguente rideterminazione dell'importo garantito.
Costituzione della resistente
Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate – Riscossione, che ha depositato comparsa di costituzione e risposta, con allegazione di estratti di ruolo, referti di notifica, atti di pignoramento presso terzi e avvisi di intimazione.
In sintesi, la resistente deduce che:
○ il ricorrente non ha specificamente contestato la sussistenza e la quantificazione del credito riferito alle cartelle sottese all'ipoteca, sicché il credito stesso deve ritenersi pacifico;

○ in data 20/12/2023 è stata notificata al contribuente la Comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria n. 09776202300005847000, sicché è insussistente la lamentata violazione dell'art. 77, comma

2-bis, DPR n. 602/1973;
○ la normativa non prevede alcun obbligo di notifica della comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria;

○ l'importo garantito dall'ipoteca è correttamente determinato nel doppio del credito complessivo, ai sensi dell'art. 77 DPR n. 602/1973, senza alcun collegamento necessario con il valore del bene immobile;

○ non è richiesto, per l'iscrizione ipotecaria, un particolare onere di motivazione sul periculum in mora, trattandosi di misura cautelare e non esecutiva, secondo la giurisprudenza di legittimità;
○ gli atti di riscossione (cartelle, intimazioni, pignoramenti) sono stati regolarmente notificati, come comprovato dai documenti prodotti.
Documentazione acquisita Tra la documentazione versata in atti rilevano, in particolare:
○ l'ispezione ipotecaria integrale relativa alla nota RG 63465 – RP 10584;
○ gli estratti di ruolo aggiornati al 14/01/2025, riferiti a numerose cartelle esattoriali intestate al ricorrente, recanti, per ciascuna, indicazione di carico, riscosso, sgravato, residuo totale, sospeso e residuo corrente;

○ l'atto di pignoramento presso terzi n. 09784201600023646001 (Equitalia Sud, anno 2016) per complessivi euro 22.040,45, con elenco di cartelle e avvisi di addebito;

○ l'atto di pignoramento presso terzi n. 09784202300019408001 (Agenzia delle Entrate –
Riscossione), per complessivi euro 443.041,07, con tavole analitiche di dettaglio dei tributi e degli atti presupposti;

○ l'avviso di intimazione di pagamento n. 09720239090467189000 del 2023, per complessivi euro
595,98, riferito a quattro cartelle per tassa automobilistica (Regione Lazio);
○ la comparsa di costituzione e risposta dell'Agente della riscossione.
La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 28.01.2026.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Ammissibilità del ricorso.
Il ricorso è ammissibile. L'art. 19, comma 1, lett. e-bis, D.Lgs. n. 546/1992 annovera espressamente tra gli atti autonomamente impugnabili l'iscrizione ipotecaria e la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria ex art. 77 DPR n. 602/1973.
Nel caso di specie, il contribuente ha agito contro l'iscrizione ipotecaria, di cui ha avuto piena conoscenza a seguito di ispezione ipotecaria del 23/12/2024, nonché contro gli atti presupposti, entro il termine decadenziale, senza che la resistente abbia sollevato specifiche eccezioni di tardività fondate su differenti dies a quo.

2. Quadro dei ruoli e dei carichi sottesi all'iscrizione ipotecaria.
Dall'incrocio tra ispezione ipotecaria, estratti di ruolo, pignoramenti presso terzi e avviso di intimazione
2023, emerge che l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un ampio complesso di cartelle e avvisi di addebito, di natura erariale, contributiva e regionale (anche per tassa automobilistica), nonché di carichi verso INPS e di diritto annuale Camera di Commercio.
Tra i carichi in questione assumono rilievo, da un lato, quelli più risalenti, oggetto anche di pignoramento
2016, e, dall'altro, quelli più recenti, oggetto di pignoramento 2023 e di avviso di intimazione 2023.
Gli estratti di ruolo riportano, per ciascuna cartella, la presenza o meno di sgravio, di sospensione e l'importo del “residuo corrente”, che esprime il debito ancora dovuto alla data del 14/01/2025.
Tale dato consente di distinguere: ○ le posizioni integralmente estinte o sgravate (residuo corrente pari a zero e colonna “sgravato” valorizzata);
○ da quelle ancora in essere, con residuo corrente > 0.

3. Cartelle e avvisi non più esigibili ai fini ipotecari.
Il ricorrente lamenta che l'ipoteca includa carichi ormai estinti o sgravati;
la resistente non ha fornito un prospetto riepilogativo aggiornato che escluda tali posizioni, limitandosi a rivendicare in via generale la correttezza del credito.
Dagli estratti di ruolo:
○ per le cartelle più risalenti (es. IRPEF/IRAP anni 2000–2005, cartelle 2006–2009, alcune cartelle intermedie 2013–2015), risulta la presenza di importi “sgravato” talvolta significativi e, in vari casi, residui correnti pari a zero;

○ per alcune posizioni, il debito originario è stato interamente azzerato per effetto di sgravio o di riscossione.
Alla luce di tali risultanze, deve affermarsi che l'Agente della riscossione non può legittimamente mantenere un'iscrizione ipotecaria parametrata anche su carichi non più esistenti, essendo venuto meno il presupposto sostanziale del credito per tali posizioni.
Ne discende l'illegittimità parziale dell'ipoteca, nella misura in cui ricomprende cartelle ed avvisi integralmente sgravati, estinti o comunque non più esigibili, come risultanti dagli estratti di ruolo aggiornati.

4. Carichi ancora in essere e atti esecutivi recenti (pignoramento 2023 e avviso di intimazione).
Permane, tuttavia, un nucleo rilevante di debito ancora esistente, connotato da residuo corrente > 0 e assistito da atti interruttivi e/o esecutivi recenti.
In particolare:
○ l'atto di pignoramento presso terzi n. 09784202300019408001 attesta un debito complessivo di euro 443.041,07 (tributi/entrate, interessi di mora, sanzioni civili, oneri di riscossione, spese esecutive e diritti di notifica) riferito a un ampio elenco di cartelle e avvisi di addebito notificati tra il 2006 e il 2023, per i quali risultano anche avvisi di mora/intimazioni del 2023;
○ l'avviso di intimazione n. 09720239090467189000 del 2023 attesta la persistenza di quattro cartelle per tassa automobilistica (Regione Lazio), per complessivi euro 595,98, così dettagliate: cartella n.
09720120026874511000, notificata il 18/10/2012, importo residuo 123,27 euro;
cartella n.
09720120204418682000, notificata il 09/07/2012, importo residuo 235,12 euro;
cartella n.
09720130227204271000, notificata il 07/08/2013, importo residuo 110,72 euro;
cartella n.
09720150085517323000, notificata il 08/06/2015, importo residuo 121,19 euro, oltre spese esecutive per
5,68 euro.
○ dagli estratti di ruolo risultano altresì cartelle ancora integralmente dovute per tassa automobilistica
(anni 2013–2015, cartelle 09720160072943201000, 09720170061791466000, 09720170162792605000)
e per imposte e addizionali erariali e locali (ad es. cartella 09720160216211418000 e altre posizioni erariali degli anni 2013 e seguenti).
Per tali carichi, il residuo corrente non è pari a zero;
non risultano annotati sgravi integrali;
sono presenti avvisi di intimazione e/o pignoramenti recenti (2023), tali da integrare l'attività esecutiva e interruttiva di cui all'art. 50 DPR n. 602/1973.
Ne consegue che tali posizioni rappresentano un credito tuttora esigibile, idoneo a sorreggere l'iscrizione ipotecaria nei limiti di legge.

5. Comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria.
Il motivo con cui il ricorrente lamenta la mancata comunicazione preventiva ex art. 77, comma 2-bis, DPR
n. 602/1973 non è fondato.
La resistente ha prodotto copia della Comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria n.
09776202300005847000, attestando la notifica in data 20/12/2023, circostanza richiamata anche nella sezione D dell'ispezione ipotecaria.
Il ricorrente non ha offerto specifica prova contraria sull'inesistenza della notifica o sulla sua radicale invalidità; né ha dedotto vizi concreti di contenuto della comunicazione (difetto di motivazione, errata indicazione delle cartelle o degli importi).
La Corte ritiene, pertanto, che l'onere previsto dall'art. 77, comma 2-bis, DPR n. 602/1973 risulti assolto e che la relativa censura debba essere respinta.

6. Rapporto tra credito effettivamente residuo e importo ipotecato – accoglimento parziale.
L'art. 77 DPR n. 602/1973 consente l'iscrizione ipotecaria per un importo pari al doppio del credito complessivo per cui si procede, purché sussista un titolo esecutivo valido e attuale.
Nel caso di specie, dall'ispezione ipotecaria risultano importi ipotecati: capitale euro 369.455,14; totale euro 738.910,28.
Tuttavia, dagli estratti di ruolo aggiornati emerge che una parte dei carichi originariamente considerati in sede di iscrizione risulta oggi integralmente sgravata o estinta, con residuo corrente pari a zero, mentre un'altra parte risulta tuttora in essere.
Ciò comporta che l'ipoteca, in quanto misura di garanzia reale, non può legittimamente gravare il bene per somme non più dovute: per tali carichi viene meno il presupposto sostanziale del credito, con conseguente illegittimità dell'iscrizione nella parte eccedente.
Al contrario, è legittimo il mantenimento dell'ipoteca in relazione ai carichi ancora esistenti, fra i quali assumono particolare rilievo:
○ il complesso delle cartelle e avvisi di addebito inclusi nel pignoramento 2023 n.
09784202300019408001 per euro 443.041,07, nei limiti in cui, dagli estratti di ruolo, non risultino integralmente sgravati o estinti;

○ le quattro cartelle per tassa automobilistica (Regione Lazio) oggetto dell'avviso di intimazione
09720239090467189000 (cartelle nn. 09720120026874511000, 09720120204418682000,
09720130227204271000, 09720150085517323000), per complessivi euro 595,98.
Pertanto, il ricorso deve essere accolto nei limiti in cui l'ipoteca comprenda carichi non più esigibili e respinto per la parte corrispondente ai carichi ancora in essere.

7. Spese di lite
Considerato che il ricorso è accolto solo parzialmente e che la causa ha richiesto una complessa ricostruzione contabile, appare equo disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti. Alla luce di quanto sopra esposto la Corte di Giustizia
Tributaria di Primo Grado di Roma, definitivamente pronunciando sul ricorso proposto da Ricorrente_1

contro

Agenzia delle Entrate – Riscossione, così provvede:
○ accoglie parzialmente il ricorso e, per l'effetto, dichiara l'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria RG
63465 – RP 10584 del 22/11/2024, nella parte in cui essa ricomprende cartelle esattoriali, avvisi di addebito e carichi che, sulla base degli estratti di ruolo aggiornati prodotti in atti, risultano integralmente sgravati, estinti o comunque non più esigibili, e in particolare tutte le posizioni per le quali la colonna
“residuo corrente” risulta pari a zero e/o risulta annotato lo sgravio totale, anche se non espressamente richiamate nella presente sentenza;

○ conferma l'iscrizione ipotecaria per la parte corrispondente ai carichi tuttora in essere, come risultanti dagli estratti di ruolo e dagli atti esecutivi più recenti, ed in particolare:
■ per l'insieme delle cartelle esattoriali e degli avvisi di addebito elencati nell'atto di pignoramento presso terzi n. 09784202300019408001, per complessivi euro 443.041,07 (tributi/entrate, interessi di mora, sanzioni civili, oneri di riscossione, spese esecutive e diritti di notifica), limitamente alle posizioni che, alla data degli estratti di ruolo versati in atti, presentano un residuo corrente superiore a zero e non risultano sgravate o sospese;

■ per il gruppo di cartelle relativo a tassa automobilistica Regione Lazio di cui all'avviso di intimazione n. 09720239090467189000, per complessivi euro 595,98, e segnatamente alle cartelle nn.
09720120026874511000, 09720120204418682000, 09720130227204271000, 09720150085517323000, sempre nei limiti in cui, dagli estratti di ruolo, risulti ancora un residuo dovuto;

fermo restando che il mantenimento dell'ipoteca è circoscritto alle sole posizioni che, alla data degli estratti di ruolo, risultano effettivamente esistenti e non estinte;

○ ordina all'Agenzia delle Entrate – Riscossione di procedere, entro 90 giorni dalla comunicazione della presente sentenza, al ricalcolo del credito complessivo effettivamente residuo nei confronti del Sig.
Ricorrente_1 e al conseguente adeguamento dell'importo ipotecato al solo doppio di tale credito residuo, con:
■ esclusione dall'elenco dei carichi garantiti da ipoteca di tutte le posizioni di cui al punto 1 (cartelle e avvisi integralmente sgravati, pagati o non più esigibili, come risultanti dagli estratti di ruolo);
■ conferma, ai fini della garanzia ipotecaria, delle sole posizioni di cui al punto 2 e, in generale, di quelle che presentino “residuo corrente” positivo;

■ predisposizione di un prospetto analitico da comunicarsi al contribuente, indicante, per ciascuna posizione residua: ente creditore, numero e anno di ruolo, numero cartella/avviso, importo capitale, interessi, sanzioni, oneri, spese e residuo.
○ respinge nel resto il ricorso, e segnatamente:
■ la censura relativa alla pretesa mancata comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, ritenuta invece ritualmente notificata con comunicazione n. 09776202300005847000 in data 20/12/2023;
■ la domanda di annullamento integrale dell'iscrizione ipotecaria per asserita totale inesistenza di valido titolo esecutivo, avendo la Corte ritenuto sussistenti e legittimi, nei limiti di cui sopra, i crediti ancora in essere;
○ compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28.01.2026. Pertanto,

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Roma così decide: - accoglie parzialmente il ricorso nei limiti di cui in motivazione;
compensa integralmente tra le parti le spese di lite.