Sentenza n. 299/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SIRACUSA Sezione 3, riunita in udienza il 03/02/2026 alle ore 10:30 in composizione monocratica:
TREBASTONI DAUNO FABIO GLAUCO, Giudice monocratico in data 03/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1576/2025 depositato il 02/09/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Solarino - Piazza Lebliscito 34 96010 Solarino SR
elettivamente domiciliato presso Email_2
terzi chiamati in causa
S.t.e.p. S.r.l. - 02104860909
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 925 IMU 2023
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 955 IMU 2022 a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: La parte insiste nelle ragioni in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il ricorrente ha impugnato gli avvisi di accertamento n. 955 del 30/04/2025 e 925 del 30/04/2025, notificati il 07/05/2025, con cui la Step srl, concessionaria IMU per il Comune di Solarino, ha chiesto il pagamento dell'IMU per gli anni 2022/2023
La Step srl si è costituita.
Il 21.01.2026 il ricorrente ha depositato memoria.
All'udienza del 03.02.2026 il ricorso è stato posto in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1) Col 1° motivo, il ricorrente fa valere il vizio di difetto di motivazione, perché “la motivazione dell'accertamento, oltre a contenere gli elementi oggettivi e soggettivi che hanno dato luogo all'atto stesso, deve anche indicare i fatti giustificativi di essa, in modo da comprendere le basi su cui si fonda la richiesta dell'Ente, così da consentire al contribuente di poterla contrastare, non dimenticando che la determinazione del valore venale dell'area fabbricabile deve avvenire solo ed esclusivamente secondo quanto dettato al comma 5 dell'art.

5. del D. Lgs. n. 504/92, cioè tenendo conto della zona territoriale di ubicazione, dell'indice di edificabilità, della destinazione d'uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, dei prezzi medi sul mercato dalla vendita (di cui non esiste traccia nella valutazione seguita dall'ufficio se non una mera enunciazione priva di riscontro) di aree aventi analoghe caratteristiche. Cosa che nello specifico non è avvenuta”.
E ancora, “se nella motivazione dell'avviso di accertamento viene effettuato un riferimento ad altro atto questo…deve essere allegato all'avviso di accertamento, salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale…”.
Sul valore attribuito dall'ufficio, il ricorrente contesta “la valutazione effettuata dall'ufficio perché non in linea con il reale valore di mercato;
infatti, al fine di poter attribuire un valore in linea con i valori di mercato, il valore delle aree non può derivare da valori empirici, in aperta violazione anche del regolamento comunale, ma deve essere determinato tenuto conto del valore commerciale complessivo che varia per singola porzione”.
E nel caso della particella di sua proprietà, la ricorrente rileva che “l'effettiva edificabilità è condizionata dall'attuazione del nuovo strumento attuativo, senza considerare che le stesse ad oggi ricadono in zona agricola e pertanto l'edificabilità è solo "lontanamente potenziale" giusta perizia di valutazione del singolo appezzamento che si allega. Da ciò si può facilmente dedurre che l'area in oggetto non ha nel presente né avrà mai in futuro alcun utilizzo residenziale privato”.
Il lamentato difetto di motivazione non sussiste, perché non c'è motivo di discostarsi dall'orientamento secondo cui “in tema di IMU, l'onere motivazionale dell'accertamento è adempiuto se il contribuente è stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare l'an e il quantum dell'imposta, non essendo a tal fine necessario indicare le ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l'eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell'imposta” (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. trib., 20/11/2024 n. 29845).
Nell'avviso impugnato sono citati gli atti generali del Comune in materia di IMU, per cui il ricorrente è stato messo in grado di ricostruire l'iter logico e giuridico che ha condotto alla determinazione dell'imposta, e in quella misura.
Anche perché gli atti generali in materia, come le delibere del Consiglio comunale, “essendo soggette a pubblicità legale si presumono conoscibili”, e non vanno quindi allegati (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. VI,
18/05/2021 n. 13420).
D'altra parte il ricorrente non ha fornito nessuna ricostruzione alternativa dell'imposta richiestagli.
È incontestato che le aree oggetto di accertamento sono inserite dal PRG nelle zone C (“Espansione residenziale in vigenza di P.P. urbanizzata”), e sono pertanto aree fabbricabili.
La classificazione catastale di tipo diverso è del tutto irrilevante, non essendovi motivo per discostarsi dall'affermato orientamento secondo cui “in tema di i.c.i., a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11- quaterdecies, comma 16, d.l. n. 203/2005, e dell'art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lett. b), d. lgs. n. 504/1992, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo “ius aedificandi” o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma 1, lett. f), d. lgs. n. 446/97. L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone, peraltro, di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio” (cfr., ex multis, Cassazione civile sez. trib., 01/12/2022, n.35452).
Anche l'esistenza di vincoli è irrilevante, perché “la nozione di edificabilità di un immobile non si identifica e non si esaurisce in quella di edilizia abitativa, per cui l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, anche se incide nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, tuttavia non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504/92, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione, che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile” (cfr., ex multis,
Cassazione civile sez. trib., 02/10/2024, n.25935).
Quanto al fatto che il ricorrente non sarebbe venuto a conoscenza della presunta attribuzione di natura edificatoria dei predetti terreni da parte del Comune, in violazione dell'art.31, comma 20, della legge n.289/2002, secondo cui “i comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente”, anche questa censura è infondata, sia perché il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare che la natura del terreno è cambiata quando lui era già proprietario, e sia perché non c'è motivo di discostarsi dall'orientamento secondo cui, in generale, “in tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11-quaterdecies, comma 16, del d.l. n. 203/2005, e dell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223/2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lettera b), del d.lgs. n. 504/92, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi;
né rileva, quando non risulti in concreto pregiudicata la difesa del contribuente, che l'Amministrazione, in violazione dell'art. 31, comma 20, della l. n. 289 del 2002, non abbia dato comunicazione al proprietario dell'attribuzione della natura di area fabbricabile ad un terreno, non essendone specificamente sanzionata l'inosservanza” (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. trib., 10/03/2025 n. 6384).
1.2) Il motivo, del tutto generico, relativo al mancato contraddittorio, è infondato, perché anche se l'art.

6- bis della L. n. 212/2000 prevede, al comma 1, che “…tutti gli atti autonomamente impugnabili dinanzi agli organi della giurisdizione tributaria sono preceduti, a pena di annullabilità, da un contraddittorio informato ed effettivo ai sensi del presente articolo”, fa però “salvo quanto previsto dal comma 2”, laddove è specificato che “non sussiste il diritto al contraddittorio ai sensi del presente articolo per gli atti automatizzati, sostanzialmente automatizzati, di pronta liquidazione e di controllo formale delle dichiarazioni individuati con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, nonché per i casi motivati di fondato pericolo per la riscossione”.
Il D.M. del Ministero dell'Economia e delle Finanze - MEF 24.04.2024, di “individuazione degli atti per i quali non sussiste il diritto al contraddittorio ai sensi dell'art.

6-bis della L. 27.07.2000 n. 212”, agli artt. 2 e 3, ha previsto, con previsioni di carattere generale che rendono meramente esemplificative le elencazioni ivi previste, che “ai fini del presente decreto, si considera automatizzato e sostanzialmente automatizzato ogni atto emesso dall'amministrazione finanziaria riguardante esclusivamente violazioni rilevate dall'incrocio di elementi contenuti in banche dati nella disponibilità della stessa amministrazione”; analogamente, “ai fini del presente decreto, si considera di pronta liquidazione ogni atto emesso dall'amministrazione finanziaria a seguito di controlli effettuati sulla base dei dati e degli elementi direttamente desumibili dalle dichiarazioni presentate dai contribuenti e dai dati in possesso della stessa amministrazione”.
Questo Giudice ritiene che il tipo di provvedimento impugnato in questa sede sia agevolmente riconducibile alle categorie appena descritte, e che quindi il contraddittorio preventivo invocato non sia dovuto.
In conclusione, il ricorso va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza, e vengono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di 1° grado di Siracusa - Sezione III rigetta il ricorso in epigrafe.
Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in € 1.474,40, oltre accessori.
Così deciso a Siracusa, il 03.02.2026.
Il Giudice unico
Dr. Dauno Trebastoni