Sentenza n. 10/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PADOVA Sezione 1, riunita in udienza il 09/12/2025 alle ore 12:00 in composizione monocratica:
RUGGIERO CARMINE, Giudice monocratico in data 09/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 450/2025 depositato il 25/06/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Padova - Via Turazza, 37 35128 Padova PD
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25008021252 REGISTRO 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 548/2025 depositato il 31/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso recante R.G. 450/2025 il Ricorrente Ricorrente_1 ha contestato ed impugnato l'avviso di liquidazione dell'imposta n. 25008021252, notificatogli in data 03.04.2025 dall'Agenzia delle Entrate, contenente la riliquidazione dell'imposta di registro dovuta in relazione all'atto del 31.01.2025, rep. n.
60909/34050, registrato in data 06.02.2025 presso l'Ufficio T58 al numero 4200, serie 1T.
L'odierno Ricorrente esercita la professione di Notaio in Padova. In data 31.01.2025, egli redigeva, in forma di atto pubblico, un contratto di compravendita immobiliare Rep. n. 60.909, Racc. n. 34.050, stipulato tra i Sig.ri
Nominativo_1 e Nominativo_2 (venditori) e la Sig.ra Nominativo_3 (acquirente), avente ad un oggetto la piena ed esclusiva proprietà di un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze facente parte del compendio denominato “Condominio I Mille”, sito in Comune di Padova (PD), alla Indirizzo_1, di seguito specificate:
1) Un appartamento censito al Catasto Fabbricati del Comune di Padova (PD), Foglio 100, particella 693, sub 34, cat. A/2, cl. 4, consistenza 10,5 vani, 206 mq, Rendita Euro 1.925,09.
2) Un garage censito al Catasto Fabbricati del Comune di Padova (PD), Foglio 100, particella 693, sub 38, cat. C/6, cl. 7, consistenza 32 mq, 35 mq, Rendita Euro 145,43.
3) Una soffitta censita al Catasto Fabbricati del Comune di Padova (PD), Foglio 100, particella 693, sub 37, cat. A/2, cl. 4, consistenza vani 0,5, 4 mq, Rendita Euro 91,67.
Poiché l'acquirente sig.ra Nominativo_3 chiedeva, per la tassazione del suddetto atto, la riduzione al 2% dell'imposta di registro e l'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, dichiarando di avere i requisiti per l'agevolazione fiscale “prima casa”, l'istante Notaio Ricorrente_1 registrava in via telematica la predetta compravendita, liquidando l'imposta di registro in €4.995,00 e l'imposta ipotecaria e catastale nella misura di €.50,00 ciascuna.
Tuttavia, in data 03.04.2025 l'Agenzia delle Entrate notificava al Ricorrente Notaio Caracciolo l'avviso di riliquidazione dell'imposta di registro, con aliquota al 9%, relativamente al sub. 37 (soffitta).
Secondo l'Agenzia, a tale unità non può riconoscersi agevolazione prima casa, con annessa aliquota del 2%, poiché trattasi di un'ulteriore unità abitativa, non accorpata a formare un'unica abitazione principale agevolabile.
Il Ricorrente Notaio Caracciolo, pur non condividendo la tesi dell'Agenzia, e reputando illegittimo l'avviso per cui è causa, provvedeva, tuttavia a pagare le imposte liquidate, al sol fine di evitare l'irrogazione delle sanzioni. Successivamente, in data 10.04.2025, presentava istanza di autotutela alla Direzione Provinciale di Padova dell'Agenzia delle Entrate, ove chiedeva l'annullamento dell'avviso, alla luce della giurisprudenza della
Cassazione, che avrebbe riconosciuto una nozione fiscale di pertinenza ben diversa da quella civilistica.
L'Agenzia delle Entrate, in data 23.04.2025, la respingeva, ribadendo la propria tesi.
Conseguentemente, l'istante Ricorrente ha proposto il ricorso per cui è causa, lamentando un unico motivo di censura: 1) Violazione del comma 3, della Nota II bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima allegata al D.P.R.
131/1986. Secondo il Ricorrente, la Suprema Corte, avrebbe più volte confermato che la nozione civilistica di pertinenze dell'immobile, di cui all'art. 817 c.c. è preminente rispetto alla norma fiscale. Inoltre, avrebbe ribadito che la tesi secondo la quale la normativa fiscale sopra richiamata limiterebbe il beneficio fiscale alle sole categorie elencate nella medesima, va respinta, perché l'elencazione di tali categorie è volta esclusivamente a prevedere che “una sola unità immobiliare, per ciascuna di dette categorie, può godere dell'agevolazione”; infine, non esisterebbe una nozione fiscale della pertinenza diversa rispetto a quella civilistica. La pronuncia della Cassazione richiamata in ricorso, (Corte di Cassazione, sentenza n. 6259 del 13 marzo 2013) non sarebbe isolata, ma sorretta da ulteriori pronunce delle Corti di merito.
In conclusione, il Ricorrente ha insistito nel ritenere che la soffitta sub 37 di cui alla particella n. 693 del compendio immobiliare sarebbe anch'essa una pertinenza dell'abitazione compravenduta, agevolabile ai fini dell'Imposta di Registro. Le agevolazioni fiscali sarebbero, quindi, spettanti anche in relazione alla suindicata particella, essendo rispettati tutti i requisiti di cui all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, e della nota II-Bis del medesimo articolo.
Per tale ragione, il Ricorrente ha chiesto dichiararsi l'illegittimità dell'avviso di liquidazione impugnato in quanto la definizione di pertinenza per godere dell'agevolazione c.d. “prima casa”, andrebbe ricercata nell'art. 817 c.c., essendo rilevante il criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta del bene, indipendentemente dalla sua classificazione catastale. Più segnatamente, le risultanze catastali sarebbero irrilevanti ai fini della qualificazione del bene come pertinenza, qualora si possa dimostrare la destinazione effettiva e la volontà di stabilire un vincolo di accessorietà duraturo.
Alla luce di tale tesi, il Ricorrente ha chiesto, altresì, il rimborso di quanto pagato per effetto di tale avviso, pari ad €.828,00, oltre ad interessi, il tutto con vittoria delle spese di giudizio.
Avverso il presente ricorso, l'Agenzia delle Entrate DP di Padova si è costituita nel presente giudizio, insistendo per la legittimità e correttezza del proprio operato e ribadendo preliminarmente, il ruolo di responsabilità del
Notaio, qui Ricorrente, per il pagamento dell'imposta, e la fattispecie dell'avviso impugnato, scaturente, appunto, dal controllo – dell'Ufficio - sull'autoliquidazione ex art. 3-ter del D. Lgs. n. 463/1997, posta in essere da un pubblico ufficiale. Secondo l'Agenzia, sebbene esista una prassi che ammette la possibilità di applicare le agevolazioni “prima casa” all'acquisto contemporaneo di due alloggi contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa
(Risoluzione n. 142/E/2009), nella compravendita per cui è causa mancherebbe qualsiasi impegno all'unificazione dei due locali o altre circostanze atte a consentire l'applicazione della predetta agevolazione.
Più segnatamente, affinché entrambi gli immobili acquistati contemporaneamente siano agevolabili, sarebbe stato necessario che essi venissero destinati a costituire un'unica unità abitativa, circostanza che non si è verificata, nel caso in esame. A conferma di ciò depone la circostanza che nella compravendita stessa manca un impegno alla unificazione dei locali che, di fatto, non si è mai realizzata, tenuto anche conto che i due immobili si trovano in due sub-particelle diverse (34 e 37) e, pertanto, sono distinti anche in relazione alla diversa ubicazione che li caratterizza. Per tali ragioni, l'Agenzia resistente ha insistito per il rigetto del ricorso e la condanna del Ricorrente Notaio Caracciolo al pagamento delle spese di lite.


MOTIVI DELLA DECISIONE

All'udienza del 9 dicembre 2025 il ricorso proposto dal Notaio Nominativo_4 è stato deciso.
L'adito Giudice, chiamato ad analizzare la fondatezza delle doglianze sollevate dall'odierno Ricorrente, che involgono la lamentata illegittimità dell'avviso di riliquidazione dell'imposta di registro n. 25008021252, notificatogli in data 03.04.2025 dall'Agenzia delle Entrate, asseritamente dovuta in relazione all'atto di compravendita del 31.01.2025, non può non soffermarsi brevemente sulla normativa vigente in materia tributaria, relativa al pagamento dell'imposta di registro e, con particolare riguardo, all'agevolazione fiscale
“prima casa”, ai sensi dell'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, nota II-Bis, n. 3, allegata al D.P.R. 131/1986.
L'art. 1 della Parte I della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nel disciplinare l'imposta di registro degli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e degli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi, stabilisce che, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis, l'aliquota è quella del 2% in luogo di quella ordinaria del 9 %, se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
La riduzione dell'aliquota dal 4% al 2% è avvenuta con il D.lgs. 14 marzo 2011, limitatamente all'imposta di registro, mentre è rimasta invariata la disciplina dell'IVA, non essendo stata apportata alcuna modificazione al n. 21 della Parte II della Tabella allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. Successivamente, con la legge 28 dicembre 2015, n. 208, è stata introdotta l'aliquota ulteriormente agevolata dell'1,5% in caso l'acquisto tramite banche ed intermediari autorizzati all'esercizio di attività di leasing finanziario. Come risulta chiaramente dal tenore letterale, la disciplina in esame è applicabile solo ai trasferimenti a titolo oneroso, rinvenendosi, invece, quella per gli atti a titolo gratuito, inter vivos e mortis causa, in altra sede (in particolare nell'art. 69 della legge 21 novembre 2000, n. 342 e nel D.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, nuovamente vigente in virtù dell'art. 2, comma 47, del D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, convertito nella legge 24 novembre 2006, n. 286); non solo all'ipotesi di acquisto della piena, ma anche della nuda proprietà (in questo senso, sebbene riguardo alla normativa precedente, Cass., Sez. Trib., 30 gennaio 2008, n. 2071).
Inoltre, ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 % agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o consuntivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'ambientazione relativi alle stesse, l'acquirente deve dichiarare nell'atto di acquisto:
a) che l'immobile è ubicato nel territorio del comune in cui ha o stabilirà entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano;

b) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in esame o con quelle analoghe, oggetto di specifica elencazione.
Orbene, al fine di dirimere la vexata quaestio sottoposta al vaglio dell'adito Giudice, e, dunque, di stabilire se anche la particella sub 693 sub 37 (soffitta) abbia carattere di pertinenza dell'abitazione principale e se, dunque, ricada anch'essa nel regime agevolativo, occorre volgere l'acume, innanzitutto a quanto espressamente dichiarato dalle Parti, nell'atto di compravendita del compendio immobiliare.
Ed invero, degna di evidenza è l'affermazione, di cui all'art. 1 dell'atto acquisto (Consenso ed Oggetto) in cui esse dichiarano, relativamente alla predetta particella, che trattasi di “…locale soffitta posto al piano quarto del fabbricato suddetto, della superficie catastale totale di mq. 4 (quattro), allibrato in categoria A/2, ma effettivamente un piccolo magazzino…”.
Il Ricorrente Notaio, alla luce della giurisprudenza della Cassazione, ha sostenuto che la particella de qua vertitur sarebbe, se oggi iscritta, qualificabile come pertinenza dell'abitazione compravenduta, nella categoria catastale C/2, ovvero soffitta/sottotetto – non abitabile;
conseguentemente, verrebbe, comunque, rispettato il requisito della pertinenza per categoria (C/6 e C/2) citato dall'Agenzia Resistente. Ma vi è di più.
Il Ricorrente, a sostegno della propria tesi, ritiene che per verificare la sussistenza o meno del rapporto pertinenziale, non è necessario guardare alla sua classificazione catastale ma, in concreto, al rapporto di complementarità funzionale rispetto al bene principale, come ribadito dalla giurisprudenza della Cassazione.
Diversamente, invece, l'Agenzia delle Entrate considera, ai fini del beneficio fiscale “prima casa”, solo ed esclusivamente le pertinenze rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione di ogni altri altro bene immobile destinato a “ornamento” (e non solo a servizio), ai sensi dell'art. 817 c.c.
Secondo la Cassazione, l'art. 817 c.c., quando si riferisce alle unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, non comporta alcuna compressione della nozione fiscale di pertinenza rispetto a quella civilistica – ma precisa che, in caso di compresenza di più pertinenze appartenenti alle categorie C/2, C/6 e C/7, solo una di esse potrà fruire del beneficio.
Infatti, la norma agevolativa, non contiene un'elencazione tassativa, poichè il carattere pertinenziale di un bene (rispetto a un altro) dipenderebbe dalla circostanza che, come richiesto dall'art. 817 c.c., la pertinenza sia destinata a “servizio od ornamento” del bene principale.
Nella fattispecie di causa, l'Agenzia ha ritenuto che la soffitta di cui al sub 37, a cui è stato negato il beneficio dell'agevolazione, non avrebbe quel carattere di pertinenza dell'abitazione principale, poiché le parti non avrebbero manifestato espressamente tale volontà di adibire quella unità a pertinenza.
A tal proposito, l'adito Giudice deve dissentire, dovendo precisare che, diversamente da quanto sostenuto, le parti hanno, nel contratto di compravendita, all'art. 1 – Consenso ed Oggetto, espressamente dichiarato di adibire il locale soffitta, posto al piano quarto del fabbricato suddetto, allibrato in categoria A/2, a piccolo magazzino, reputandolo, dunque, come pertinenza dell'abitazione principale compravenduta, anche perché inserito nella medesima planimetria dell'abitazione.
L'articolo 817 c.c. definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Affinché tra due immobili esista un vincolo di pertinenzialità devono quindi ricorrono due presupposti: 1) uno di tipo oggettivo: la pertinenza deve essere ornamento di un immobile principale in maniera durevole e non occasionale;
2) uno di tipo soggettivo: deve esserci la volontà del proprietario di entrambi gli immobili a porre la pertinenza a servizio di quello principale.
Nella fattispecie di causa, non v'è dubbio alcuno della coesistenza di entrambi i presupposti, ma il problema è di altro tipo. Infatti, per pertinenze dell'abitazione principale si intendono soffitte, cantine, box auto, ecc., ovvero gli immobili iscritti in catasto nelle seguenti categorie: C/2- magazzini e locali di deposito C/6 - stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) e C/7 - tettoie chiuse o aperte.
Va evidenziato che la normativa catastale è stata modificata nel corso del 2016, per cui sono state introdotte alcune novità nell'accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.
Le novità sono relative, nello specifico, alle pertinenze censite nella categoria C/2, che hanno accesso autonomo rispetto all'immobile principale. Infatti, mentre in passato, quando si accatastava un'abitazione, era possibile rappresentare piccole cantine e soffitte sulla stessa planimetria, affinché la pertinenza veniva censita come vano accessorio dell'alloggio e la sua incidenza sulla rendita catastale complessiva aveva un impatto minimo, adesso, in caso di nuove costruzioni, non è invece più possibile inserire piccole cantine e soffitte nella ed stessa planimetria catastale dell'abitazione, dovendosi, invece, assegnare loro un diverso subalterno accatastare la pertinenza nella categoria C/2.
Solo dopo aver fatto ciò, è possibile conteggiare la pertinenza come vano accessorio dell'alloggio, e considerarlo come vano principale del proprio specifico subalterno.
Tanto premesso, occorre evidenziare che nella fattispecie di giudizio, il Notaio rogante non ha considerato la circostanza che al sub 37/soffitta, non è assegnata la categoria catastale C/2. Va precisato che la categoria corretta per le soffitte non abitabili è la C/2 (locali di deposito, soffitte e cantine). Poiché non è più possibile includere la soffitta nella stessa planimetria dell'abitazione principale, ma, si ribadisce, è necessario creare un diverso subalterno accatastandola separatamente, per l'obbligo di scorporo, secondo cui, dal 1° luglio 2020 è obbligatorio scorporare le soffitte (così come cantine e autorimesse) che dispongono di accesso autonomo, censendole come unità immobiliari a sé stanti, deve essere confortata la tesi dell'Agenzia delle Entrate e censurata quella del Ricorrente Notaio, che avrebbe dovuto scorporare la soffitta dall'abitazione principale ed informare il proprietario dell'errata qualificazione, non avendo essa la corretta categoria C/2 (cantine, soffitte, solai, depositi, magazzini).
Infatti, le agevolazioni per la prima casa si applicano solo a un'unica unità immobiliare per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.
La modifica dell'accatastamento della pertinenza – soffitto da A/2 a C/2 riveste un ruolo fondamentale e si ripercuote principalmente sull'aspetto economico, poiché la creazione di un nuovo subalterno contribuisce all'aumento del valore della rendita catastale complessiva.
Nella fattispecie di causa, purtroppo, tale doveroso passaggio non è stato compiuto e, pertanto, tale errore ha avuto ricadute anche ai fini fiscali, per il godimento dell'agevolazione prima casa. Conseguentemente, l'avviso di riliquidazione dell'imposta dovuta, solo limitatamente alla particella sub 37- soffitta, deriva dall'erroneo accatastamento di tale pertinenza o, meglio, dall'omessa modifica dell'accatastamento in C/2, e tale omissione non può essere superata dalla dichiarazione espressa delle parti, nella compravendita, di adibire quella particella ad uso magazzino.
Occorreva, ai sensi della nuova normativa post riforma, procedere alla modifica della categoria catastale della soffitta in C/2, affinché anche questa unità ricadesse nel regime agevolativo dell'aliquota del 2% in luogo di quella ordinaria del 9 %.
Le suesposte argomentazioni si ritengono esaustive per lil rigetto del ricorso proposto dal Notaio Nominativo_4
avverso l'avviso di riliquidazione dell'imposta di registro impugnato.


PQM


La Corte di Giustizia di I Grado di Padova, sezione I, in persona del Giudice monocratico, rigetta il ricorso proposto dal Notaio Nominativo_4 e, per l'effetto, conferma l'avviso impugnato.
Condanna il Ricorrente Nominativo_4 al pagamento delle spese di lite in euro 500,00.
Così deciso in Padova, in data 9 dicembre 2025
Il Giudice estensore
Prof. Avv. Carmine Ruggiero