Sentenza n. 38/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MODENA Sezione 1, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 09:30 in composizione monocratica:
MOTTOLA FRANCESCO, Giudice monocratico in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 47 ter
- sull'istanza di sospensione dell'atto impugnato relativa al R.G.R. n. 769/2025 depositato il 19/12/2025

proposto da

Ricorrente_2 In Persona Del Suo Amm. Di Sostegno Avv. Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Ricorrente_3 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di EL LI
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1612 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1613 IMU 2021
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1617 IMU 2022
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1618 IMU 2023
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1619 IMU 2024
a seguito di discussione e visto il dispositivo n. 37/2026 depositato il 27/01/2026
Il giudice, accertata la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 47-ter del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, procede alla definizione del contenzioso in esame in forma semplificata.
MOTIVAZIONI
Con rituale ricorso (RGR n. 769 del 2025), il sig. Ricorrente_2, in persona del suo Amministratore di sostegno avvocato Ricorrente_3, autorizzato all'impugnazione dal Giudice Tutelare del Tribunale di Modena, rappresentato e difeso dall'avv. Difensore_1, adiva questa Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Modena contro il Comune di EL LI per chiedere l'annullamento degli avvisi di accertamento
IMU avanti indicati, relativi agli anni dal 2020 al 2024, con i quali il Comune ha accertato l'IMU per due fabbricati collabenti, attratti ad imposizione come aree fabbricabili.
Il ricorrente precisa : ” Con gli atti che, per ragioni di economia processuale, vengono qui tutti impugnati in unico ricorso, l'Ufficio Tributi del Comune di EL LI (MO), accerta l'IMU non dichiarata ed asseritamente dovuta dal ricorrente per gli anni di imposta 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024 (doc.n.1-5).
L'accertamento, per tutti i diversi atti impugnati, scaturisce dalla riqualificazione di due immobili di proprietà del ricorrente, siti in EL LI (MO), che, classificati catastalmente come edifici collabenti in categoria F/02 vengono riclassificati d'ufficio dall'ente procedente, come “Area fabbricabile”, con relativa attribuzione di rendita catastale e precisamente;
- Il fabbricato identificato catastalmente al Foglio 70, mappale
209, ubicato in Via LI Est a EL LI, viene riclassificato da immobile collabente in categoria
F/02, come Area fabbricabile, con rendita ai fini IMU attribuita di euro 19.260,00; - Il fabbricato identificato catastalmente al Foglio 70, mappale 211, ubicato in Via LI Est a EL LI, viene riclassificato da immobile collabente in categoria F/02, come Area fabbricabile, con rendita ai fini IMU attribuita di euro
12.712,00; Detti edifici erano stati accatastati come immobili collabenti in categoria F/02 sin dall'anno 2010 a seguito di DOCFA n.160948 presentata dal tecnico allora incaricato dal signor Ricorrente_2 e tali fabbricati sono rimasti nelle medesime condizioni da allora. Parimenti, dal 2010 ad oggi, l'Amministrazione comunale di
EL LI nulla ha mai eccepito in merito e nessun atto è stato notificato al signor Ricorrente_2 sino agli avvisi di accertamento che vengono oggi impugnati”.
Ritiene gli avvisi di accertamento illegittimi ed eccepisce : a) Mancanza e/o illegittimità della motivazione dell'accertamento operato dal Comune;
b) Mancanza del presupposto impositivo;
c) Violazione del principio di affidamento.
Si costituiva in giudizio il Comune di EL LI affermando: ” Va subito premesso che l'identica controversia è stata già risolta dall'adita Corte di Giustizia tributaria con la sentenza n. 318/02/2024 del 1° ottobre 2024. In tale pronuncia si è condivisibilmente affermato che “I beni inquadrati nella categoria F/2, non potendosi considerare fabbricato, devono essere assoggettati alla disciplina dell'area fabbricabile se ed in quanto lo strumento urbanistico (come, nel caso in esame, quello del Comune impositore) prevede la possibilità di recupero. Pertanto, l'assoggettamento come area fabbricabile, nei limiti delle prescrizioni urbanistiche, è legittima in quanto nell'IMU il concetto di area fabbricabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, ovvero quella così espressamente qualificata dagli strumenti urbanistici comunali, e dell'area edificabile di fatto, ovvero quella comunque edificabile, anche al di fuori degli strumenti di programmazione.” Peraltro, tale sentenza veniva espressamente richiamata negli atti inviati alla società ricorrente”. Precisa, inoltre :” 1. SULL'ASSOGGETTABILITÀ DEI FABBRICATI F/2. 1.1
Se solo si ha riguardo alla normativa vigente nel 2020 risulta evidente l'infondatezza dell'avverso ricorso, tutto fondato su giurisprudenza di legittimità e documenti di prassi che fanno riferimento ad un quadro normativo non più vigente. Ed infatti, controparte non espone correttamente l'evoluzione normativa, ancorando tutta la propria trattazione ad una disposizione normativa vigente fino all'anno 2019, non evidenziando che dal 2020 la normativa IMU è stata modificata proprio per superare quell'orientamento di legittimità che aveva ritenuto non assoggettabili i fabbricati F/2 (collabenti) in quanto privi di rendita catastale, arrivando così a legittimare il mancato versamento dell'IMU per un immobile il cui possesso esprime comunque una determinata capacità contributiva, non potendosi certo sostenere che un F/2 non abbia alcun valore.

1.2. La normativa che regola la presente controversia è l'art. 1, comma 741, lett. a), legge 160/2019 (in vigore dal 1° gennaio 2020) a mente della quale “per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”. Rispetto alla normativa in vigore fino al 2019, il legislatore ha precisato che si considera fabbricato l'unità immobiliare iscritta in catasto con
“attribuzione di rendita catastale”. Pertanto, dal 2020, l'immobile iscritto nella categoria F/2 non può rientrare nella categoria degli oggetti imponibili “fabbricati”, proprio perché sprovvisto di rendita. Invero, anche prima della modifica normativa i fabbricati collabenti a stretto rigore non rientravano nella categoria dei fabbricati, in quanto trattasi di immobili privi di autonomia funzionale e reddituale, e per tale motivo iscritti senza rendita catastale, ai soli fini identificativi, nella categoria catastale F/2. L'F/2 non potendosi considerare fabbricato va assoggettata come area fabbricabile se lo strumento urbanistico (come quello del Comune impositore) prevede la possibilità di recupero;
si pensi ai vecchi rurali di campagna che possono essere ristrutturati e dar vita a delle ville (di cui è piena la campagna modenese). L'assoggettamento come area fabbricabile, nei limiti delle prescrizioni urbanistiche, è legittima in quanto nell'IMU il concetto di area fabbricabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, ovvero quella così espressamente qualificata dagli strumenti urbanistici comunali, e dell'area edificabile di fatto, ovvero quella comunque edificabile, anche al di fuori degli strumenti di programmazione. Va anche ricordato che in passato si sono registrati contrasti giurisprudenziali, oggi risolti dalla legge 160/2019.” Chiede, pertanto, il rigetto del ricorso con la condanna alle spese.
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La Corte premette che il novellato art.132, comma 1, n. 4 c.p.c. (i cui principi si applicano al processo tributario ai sensi dell'art. 1, comma 2, del D.Lgs. n. 546/92) consente al giudice la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e che, per consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, il giudice, nel motivare “concisamente” la sentenza, secondo i dettami di cui all'art.118 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, non è tenuto ad esaminare specificatamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni di fatto e di diritto rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata e che le questioni non trattate non sono “omesse” ma semplicemente assorbite o superate per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudice.
Ciò premesso, la Corte osserva che tra le novità contenute nel nuovo testo normativo della legge n.160/2019, ha fatto e sta ancora facendo discutere la nuova definizione di fabbricato. Infatti il comma 741, art. 1, Legge
160/2019 offre la seguente definizione: “per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente;
...”. Secondo l'IFEL e secondo il Comune di EL
LI, la novella definizione di fabbricato contiene una importante precisazione, ossia che tale qualificazione riguarda solo quegli immobili che erano accatastati con attribuzione di una rendita catastale e questa modifica ha posto fine all'impossibilità dei Comuni di assoggettare ad IMU i fabbricati c.d. “collabenti”, ovvero quei fabbricati classificati in Categoria F/2. Si definiscono unità collabenti quegli immobili (catastalmente identificati con la categoria F/2) caratterizzati da un livello di degrado tale (ad esempio strutture portanti verticali e orizzontali pesantemente lesionate) da renderli del tutto inutilizzabili e quindi totalmente incapaci di produrre un ordinario reddito proprio e che necessitano di lavori importanti di ristrutturazione tali da ripristinarne la struttura e da recuperarne i volumi. Viceversa, nella categoria F/3 rientrano le unità in corso di (nuova) costruzione, cioè quegli immobili che risultano non terminati ma con lavori iniziati e in corso o sospesi mentre nel classamento catastale F/4 le unità in corso di definizione (non nuove costruzioni), edifici esistenti che possono o meno essere già accatastati e sui quali si sta intervenendo con dei lavori. Dunque i collabenti, per le loro caratteristiche, sono immobili in stato fatiscente, ruderi, non in grado di avere una propria autonomia reddituale e per tale ragione sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita. In questi anni si è assistito ad un notevole contenzioso che vede da una parte le Amministrazioni comunali che richiedono il pagamento dell'IMU sul valore dell'area di sedime degli immobili collabenti e, dall'altra, i contribuenti che invece ritengono che l'IMU non sia dovuta sui collabenti in quanto fabbricati privi di rendita catastale e, quindi, privi di materia imponibile ai fini IMU. La Giurisprudenza ha quasi sempre dato ragione ai contribuenti, stabilendo che gli immobili collabenti, essendo dei fabbricati, non sono soggetti ad IMU come tali, in quanto privi di rendita catastale e, fin quando non si avviano dei lavori di ristrutturazione/ricostruzione, non è possibile considerarli aree edificabili. Sulla questione è intervenuto anche il Ministero dell'Economia e delle Finanze, con la risoluzione 4/DF del 16 novembre 2023 che ha fornito l'interpretazione della nuova disciplina, precisando che: “ i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest'ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all'art. 53 della Costituzione;
i fabbricati collabenti sono e restano “fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i Comuni che li definirebbero “terreni edificabili”. La Corte ha esaminato attentamente le argomentazioni delle parti ed osserva che, effettivamente, considerando la tipologia e le peculiarità specifiche che caratterizzano gli immobili “collabenti” non si può ignorare che, l'impossibilità di utilizzo del parametro catastale, sia pure temporaneamente, pregiudica irrimediabilmente la possibilità di tassazione di questa tipologia di fabbricati
( diventati nel corso degli anni oltre 620.000) con inevitabile pregiudizio per la quantificazione del tributo comunale. Ma tale impossibilità da parte dei Comuni non può essere ovviata, facendo cadere la tassazione
IMU sull'area fabbricabile perchè non si configurano, nel caso di specie, le condizioni normative e gli elementi fattuali per poter parlare di area edificabile avendo la stessa già espresso in termini di “cubatura” la sua potenzialità edificatoria. Il Comune per ovviare in qualche modo ha parlato di area edificabile di fatto e di diritto. Ma non è così o è area fabbricabile o è fabbricato. Terzium non datur. Nella fattispecie non è contestato che gli immobili di cui è causa siano classificati in categoria F/2 come immobili collabenti. Costituisce principio consolidato della Suprema Corte che il fabbricato accatastato come unità collabente , oltre a non essere tassabile ai fini ICI/IMU come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito cass. n. 8620 del
28-3-2019.
Tale principio dettato per l'ICI è senza dubbio applicabile anche ai fini IMU, sia relativamente al vecchio testo sino al 2019 sia relativamente a quanto stabilito con la legge di bilancio 2020, legge 27-12-2019 n.160, all'art. 1 c. 741 dal 2020. Indubbiamente i principi stabiliti nelle pronunce della giurisprudenza di legittimità: sentenza 28 marzo 2019, n. 8620, sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019 e nell'ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020 sono cardini. La Suprema Corte anche recentemente con ordinanza n. 3094 del 2.2.2024 ha precisato che "nel caso di area edificata la base imponibile Ici è determinata dal valore del fabbricato (...) la base imponibile è invece costituita dal valore dell'area, considerata fabbricabile, allorquando nell'anno di imposizione vi sia utilizzazione edificatoria in corso dell'area stessa, demolizione di fabbricato ovvero realizzazione di interventi di recupero ai sensi della L. n. 457 del 1978, art. 31, comma 1, lett. c), d) ed e)
(comma 6), così che l'area di insistenza del fabbricato non è autonomamente tassabile quale area edificabile in quanto la fattispecie impositiva, così ricavata, non rientra in nessuno dei presupposti Ici, trattandosi all'evidenza di area già̀ edificata, e dunque non di area edificabile (...) diversamente ragionando, si verrebbe ad inammissibilmente introdurre nell'ordinamento - in via interpretativa - un nuovo ed ulteriore presupposto d'imposta, costituito appunto dall'area edificata” (Cass., 19 luglio 2017, n. 17815 cui adde Cass., 12 luglio
2021, n. 19809; Cass., 28 marzo 2019, n. 8620; Cass., 11 ottobre 2017, n. 23801; v., altresì̀, Cass., 5 febbraio
2019, n. 3282).” Il Giudice di legittimità ha inoltre più volte precisato che “è durante il periodo di effettiva utilizzazione edificatoria (per costruzione, per demolizione e ricostruzione, per esecuzione di lavori di recupero edilizio), che il suolo interessato deve essere considerato area fabbricabile, e ciò indipendentemente dal fatto che sia tale o meno in base ai vigenti strumenti urbanistici” (ord. 27087 del
2017). Con l'ordinanza n. 21749 del 29-7-2025 la Corte di Cassazione ha ribadito: " Con riguardo ai fabbricati fatiscenti (c.d. unità collabenti) questa Corte ha ritenuto che il fabbricato accatastato come unità collabente
(categoria F/2) oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato in quanto privo di rendita non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta ad imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (cfr Cass. nn. 3282,8620,8621 e 8622 del 2019, cass. n. 7653/2018, Cass.n.17815/2017). Invero
l'attribuzione di questa categoria presuppone che il fabbricato si trovi in uno stato di degrado tale da comportare l'oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio e, per tale ragione, l'iscrizione in catasto avviene senza attribuzione di rendita ed al fine "della sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso", ai sensi dell'art.3,comma 2, lettera b, del D.M. 2 gennaio 1998 n. 28 (cass. n.4308/2010).
In assenza di rendita viene meno secondo l'articolo 5 del Dlgs 30 dicembre 1992 n.504 la stessa materia determinativa della base imponibile....."
Conclusivamente questo giudice ritiene di annullare gli avvisi di accertamento impugnati.
Il contrasto di giurisprudenza induce a compensare le spese di lite.

P.Q.M.

in accoglimento del ricorso annulla gli avvisi impugnati. Spese compensate.