Sentenza n. 100/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ENNA Sezione 2, riunita in udienza il 16/01/2026 alle ore 10:00 in composizione monocratica:
VA AN AL MA, Giudice monocratico in data 16/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 599/2025 depositato il 24/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Enna - Piazza Coppola N. 1 94100 Enna EN
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 8631 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 33/2026 depositato il 21/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: l'avv. Difensore_1 insiste in atti per l'accoglimento del ricorso. Resistente/Appellato: Nessuno è presente.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con il ricorso in epigrafe Ricorrente_1, rappr. e difeso dall'avv. Difensore_1, chiedeva l'annullamento dell'avviso di accertamento n. 8631, con cui il Comune di Enna chiedeva il pagamento della IMU anno 2019 relativamente all'area fabbricabile di sua proprietà , per un importo complessivo di €.
3893,00.
Il ricorrente poneva a fondamento del proprio ricorso:
1) Violazione e falsa applicazione art. 1 commi e segg. della L. n. 296/2006 - Insussistenza dei presupposti.
Difetto d'istruttoria e di motivazione;

2) Illegittimità per applicazione dei valori con effetto retroattivo
3) Violazione art. 53 della Costituzione
4) Inesistenza di concreta edificabilità- Violazione dell'art. 2 comma 1, lett. b) D.Lgs n. 504/92.
5) Violazione dell'art. 7 dello statuto del contribuente per omessa allegazione della relazione di stima - nullita'
- carenza assoluta di motivazione per relationem.
6) Errata quantificazione del valore venale dei beni oggetto di tassazione.
7) Illegittimità dell'applicazione di sanzioni ed interessi all'avviso di accertamento.
In conclusione, chiedeva l'accoglimento del ricorso con condanna alle spese.
Il Comune di Enna, costituitosi in giudizio, eccepiva l'infondatezza del ricorso e la legittimità degli atti amministrativi posti a fondamento della pretesa tributaria, chiedeva, quindi, il rigetto del ricorso, con vittoria delle spese.
All'odierna udienza le parti concludevano come da separato verbale e la causa veniva posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è parzialmente fondato.
Con riguardo al primo motivo del ricorso con cui parte ricorrente eccepisce l'insussistenza dei presupposti dell'imposta, in quanto l'avviso di accertamento è stato emesso in virtù di un provvedimento proveniente da un organo incompetente, la Giunta Comunale, e non dal Sindaco, bisogna rilevare che oggetto della delibera non è l' approvazione di aliquote, ma i valori di stima delle aree fabbricabili. Tale potere viene esplicitamente attribuito alla Giunta dal Regolamento comunale per l'applicazione dell'Imposta Municipale
Propria (I.M.U.) approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 45 del 31 luglio 2020, che all'art. 8, comma
3,prevede che “La Giunta Comunale ha la facoltà di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili.”
Pertanto non è violato, in quanto non applicabile alla fattispecie in esame, l'art.13 della L.R. n. 7 del 1992, come integrato della L.R. n. 26 del 1993, art. 41, che assegna al Sindaco tutti gli atti di amministrazione che dalla legge e dallo statuto non sono demandati ad un organo specifico, poiché, come sopra evidenziato,
è proprio la legge istitutiva dell'IMU e il Regolamento comunale attuativo a dare alla Giunta tale potere.
E' ben vero che in Sicilia, Regione a Statuto speciale, cui è riservata in via esclusiva la competenza in materia di enti locali, non avendo la Regione Sicilia recepito il TUEL, continua ad applicarsi la legge n.142/1990, recepita con L.R. n.48/1991, per cui l'organo di competenza residuale non è la Giunta bensì il Sindaco ex art.13 L.R. n.7 del 1992, però, nel caso in esame, non si rientra in una ipotesi di competenza residuale, essendoci una chiara attribuzione di competenze all'interno della legge e del regolamento.
La legge 504/1992 all'art. 5 comma 5 stabilisce, infatti, che per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio all'1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita , ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche, demandando al Consiglio Comunale di determinare l'aliquota. Quest'ultimo,nell'ambito dei suoi poteri regolamentari, ha assegnato alla Giunta la facoltà di determinare tali valori venali, in modo da dare dei criteri e parametri omogenei e trasparenti ai valori alle aree fabbricabili.
Tale facoltà è stata legittimamente esercitata con la delibera di Giunta Comunale n. 199 del 18 settembre
2024, così come integrata dalla delibera G.M. n.219 del 9 ottobre 2024 avente per oggetto “approvazione dei valori minimi delle aree edificabili ai fini del tributo I.M.U. anno 2019-2022”, con la quale si approvano i valori di riferimento delle aree edificabili, così come calcolati e valutati nella Relazione di stima per la determinazione del valore delle aree fabbricabili ai fini dell'applicazione dell'imposta municipale propria (IMU) per l'anno di imposta 2019, unitamente alle tabelle accluse, allegati alla delibera (allegato sub A) che formano parte integrante e sostanziale, tenuto conto che tali valori dovranno essere utilizzati dall'Ufficio Tributi competente nella fase di verifica.
Anche il secondo motivo del ricorso va disatteso in quanto l'approvazione delle tabelle di riferimento non può essere equiparata a una modifica di aliquota, che a norma dell'art. 6 D.Lgs 504/1992 avrebbe effetto per l'anno successivo, ma trattasi di criteri di determinazione del valore venale non aventi carattere normativo e cogente, ma di riferimento per gli uffici nell'attività di accertamento, così come espressamente indicato nella delibera che esplicita che detti valori dovranno essere utilizzati dall'Ufficio Tributi nella fase di verifica.
Sul punto si è espressa la Corte di Cassazione con ordinanza n.12550/2024, confermativa di un consolidato orientamento, che ha ritenuto che “ le delibere con le quali i comuni predeterminano periodicamente per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, costituenti una diretta derivazione dei redditometri o coefficienti di reddito e di ricavi ed atteggiantisi come mera fonte di presunzioni hominis, vale a dire supporti razionali offerti dall'amministrazione al giudice.
Le delibere in questione, in ragione della loro natura non imperativa e funzione probatoria ben possono essere utilizzate anche con riferimento ad annualità anteriori a quella della loro adozione (Cass. 15312/2018-
5068/2015) e non precludono la rideterminazione della base imponibile dell'imposta ove l'amministrazione venga in possesso di informazioni specifiche idonee a contraddire quelle desunte dai valori delle aree circostanti aventi caratteristiche analoghe.”
Relativamente al difetto di motivazione per mancata allegazione degli atti indicati, si rileva che è ormai consolidato in dottrina e giurisprudenza il principio secondo il quale la motivazione può essere assolta per
“relationem” ad altro atto che costituisca il presupposto dell'imposizione, purchè siano specificatamente indicati gli estremi affinché il contribuente ne abbia conoscenza o conoscibilità e l'atto richiamato, quando di esso il contribuente abbia già integrale e legale conoscenza per effetto di precedente notificazione o pubblicazione, non deve essere necessariamente allegato all'atto – secondo un'interpretazione non puramente formalistica dell'art. 7, comma 1, della L. 27 Luglio n.212 – sempre che in essa siano indicati i relativi estremi di notificazione o di pubblicazione”. L'avviso impugnato assolve a tale obbligo indicando gli estremi della delibera e dei relativi allegati, che essendo atti pubblicati dall'Amministrazione, devono ritenersi conosciuti o facilmente conoscibili dalla parte.
D'altro canto, la puntuale e precisa difesa del ricorrente presuppone una compiuta conoscenza dell'atto impugnato nella sua interezza e dimostra che, in alcun modo, la mancata allegazione ha privato o compromesso il diritto ad una idonea difesa, essendo quest'ultimo il fine ultimo tutelato dall' invocato Statuto del contribuente. Per quanto all'eccezione di concreta fabbricabilità dei terreni oggetto della pretesa impositiva si evidenzia che non vi è contestazione sul fatto che, nel periodo in esame, in base al PRG vigente, adottato con D.
n.108/2017, l'area possa qualificarsi come fabbricabile . Infatti, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo (Art. 2 comma 1, lettera b), d. lgs. n. 504/1992; Art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 248/2006).
L'utilizzo edificatorio è previsto e potenziale e non è,necessariamente, attuale/immediato. Non può revocarsi in dubbio, infatti, che tale inserimento costituisce un oggettivo incremento del valore del bene, che deve essere ipotizzato in astratto e non all'effettiva realizzazione di quanto previsto nel PRG, trattasi dunque di valore potenziale e cioè di quello ragionevolmente ottenuto dalla vendita a prezzi di mercato, per cui il riferimento al mercato è l'elemento fondamentale da cui attingere una corretta valutazione del bene.
Secondo la giurisprudenza consolidata di legittimità il concetto di area fabbricabile postula l'inserimento del bene nello strumento urbanistico generale il che per ciò stesso modifica il valore del bene, trasformandolo, senza che sia necessaria la concreta attuazione del piano, che può essere successiva ed eventuale, dovendosi tener conto in astratto soltanto della potenzialità del bene che da agricolo diviene fabbricabile e, quindi, con un valore venale che abbisogna di una diversa valutazione economica.
Posta, dunque, la debenza dell'IMU sui terreni di che trattasi quali aree fabbricabili, la questione si sposta sulla quantificazione di detta imposta, che deve rapportarsi nella determinazione della base imponibile al suo effettivo valore di mercato. La relazione di stima inserita nella delibera che approva i valori di riferimento non ha valore vincolante, costituendo una presunzione di valore che ammette la prova contraria da parte del soggetto passivo, che ben può contestarne l'attendibilità e applicabilità al caso in questione, sicché il
Giudice può fondare il suo convincimento da tutti i dati e le osservazioni prospettati dalle parti .
E' indubbio al riguardo, in quanto non oggetto di contestazione, che l'area ricade in zona omogenea "C" sottozona "CS2",subordinata alla preventiva redazione di piani di lottizzazione, il che evidentemente incide nei costi di costruzione e nella determinazione del valore .
Nessuna delle parti ha fatto riferimento a contratti di vendita aventi ad oggetto beni similari, che possano costituire parametri certi per la valutazione e da cui si sarebbe potuto trarre in modo più attendibile il valore di mercato dei terreni.
Posto ciò, il ricorrente produce una perizia di parte relativa ad una stima relativa al 2018 che determina in
€. 104.000 il valore di mercato dei terreni inseriti nel lotto 1 e in €. 364.000,00 per i terreni inseriti nel lotto
2, attribuendo tale valore attraverso l'utilizzo di un sistema estimativo analitico, tenendo conto del “valore di trasformazione" che parte dal presupposto di considerare l'area edificabile come "un bene di produzione
" dal quale, con l'applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio .
Il Comune di Enna rinvia alla relazione di stima posta a base delle delibere G.M. n. 199 e 219 2024, che ha determinato i valori di riferimento delle aree omogenee senza produrre nel presente giudizio tali atti, sicchè non viene fornito alcun concreto elemento di comparazione, che possa supportare il valore venale dei beni attribuito alle suddette aree.
Prendendo in esame, dunque, la perizia di stima prodotta dal ricorrente si rileva che la stessa per la determinazione del valore di mercato prende in considerazione fabbricati già realizzati e comparabili per ubicazione, tipologia e destinazione d'uso con quello potenzialmente realizzabile nell'area. Il valore unitario dell'unità per mq è stato determinato sulla base del valore medio delle quotazioni immobiliari pubblicate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio, riferito all'annualità 2018, e nell'attribuire un valore ai costi di produzione quali il costo di costruzione,sono stati presi in considerazione gli elementi quali: la mano d'opera, i materiali, i trasporti e noli necessari alla realizzazione dell'opera, rilevati presso le associazioni di categoria e applicati nel mercato corrente in zona, per i costi accessori le tariffe approvate e vigenti nel Comune di Enna, per le spese tecniche i compensi spettanti alle diverse figure professionali.
Il valore così determinato, scaturente dall'applicazione di tale metodo e coefficienti, appare congruo ed attendibile poichè supportato da dati tecnici oggettivamente valutabili e un ragionamento logico privo di contraddizioni. Il Comune di Enna non prende in esame la suddetta perizia ritenendola non applicabile poichè riferita all'annualità 2018, senza peraltro indicare quali concreti e misurabili elementi di discostamento dei costi o del valore OMI si siano verificati in un periodo di tempo così ravvicinato, sì da rendere tale perizia non utilizzabile per determinare il valore del bene. E' elemento notorio che le pur presenti oscillazioni nei mercati immobiliari si verificano in un arco di tempo superiore a un anno e sarebbe oltremodo costoso per il contribuente fornire una nuova perizia per ogni anno di riferimento, a fronte di una logica stabilità del prezzo di mercato dei beni.
Nello specifico, nella suddetta perizia il valore unitario dell'unità per mq è stato determinato sulla base delle quotazioni immobiliari pubblicate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio e in un intervallo di valori, minimo e massimo, per unità di superficie lorda, riferite a unità immobiliari ordinarie o normali classificate in una determinata tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo ,OMI min € 1300,00 OMI max € 1900,00, si è individuato il valore medio di €. 1.600,00 €mq. Tale valore appare oggettivamente attendibile e non si è modificato nell'anno successivo, come è facilmente riscontrabile dai dati pubblicati dall'OMI per l'anno 2019, così come appaiono correlati a percentuali consone ed oggettivamente determinate quelle relative ai costi di costruzione, sicchè in definitiva il valore attribuito ai beni oggetto dell'avviso di accertamento impugnato può quantificarsi in €. 104.000 per i beni censiti al N.C.
T. al fog. 174 partt. 87, 89, 91, 293, 339, 425, 426 ed €. 364.000 per i terreni nel N.C.T. al fog. 175 partt. 1,
4, 6, 19, 199, 202, 211.
Sul punto è da rilevarsi, inoltre, che in caso di contestazioni relative al quantum della pretesa tributaria è onere dell'Amministrazione fornire tutti gli elementi tecnici su cui ha fondato la propria determinazione, non essendo sufficiente, in sede giudiziale, fare riferimento ad atti quali la relazione di stima che, seppure pubblicata, non è stata prodotta, nè sono stati compiutamenti indicati i dati su cui si fonda, sicchè quanto dedotto dal Comune non è tale da superare le puntuali e documentate eccezioni sollevate dal ricorrente .
Si osserva, altresì, che la novella legislativa introdotta dal comma 5-bis dell'art. 7 del D.Lgs. n. 546/1992, aggiunto dall'art. 6, comma 1, della L. n. 130/2022, prevede che: " L'amministrazione prova in giudizio le violazioni contestate con l'atto impugnato. Il giudice fonda la decisione sugli elementi di prova che emergono nel giudizio e annulla l'atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca o è contraddittoria o se è comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, comunque in coerenza con la normativa tributaria sostanziale, le ragioni oggettive su cui si fondano la pretesa impositiva e l'irrogazione delle sanzioni. Spetta comunque al contribuente fornire le ragioni della richiesta di rimborso, quando non sia conseguente al pagamento di somme oggetto di accertamenti impugnati».
Sul punto si ritiene di dover valorizzare gli elementi contenutistici dell'obbligo probatorio posto in capo all'Amministrazione impositrice circa le caratteristiche su cui il regime della prova debba fondarsi;
più in particolare il Giudice è tenuto a verificare se la prova su cui si fonda l'azione accertatrice contenga i requisiti di coerenza e sufficienza rispetto alla pretesa tributaria e che la stessa sia in grado di stabilire un rapporto di univocità con la normativa tributaria sostanziale.
Il Comune, dunque, ha omesso di allegare la relazione di stima in base alla quale ha determinato il valore venale dei beni di che trattasi, nulla ha rilevato relativamente alla perizia di parte depositata dal ricorrente, sicchè la statuizione può trovare fondamento nella stima effettuata dal consulente di parte, in quanto ritenuta attendibile e motivata.
La giurisprudenza di legittimità – pienamente condivisibile – riconosce che la consulenza tecnica di parte,
“costituendo una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico”, risulta essere “priva di autonomo valore probatorio” (Cass. 259/2013) in quanto costituisce una “mera allegazione defensionale di cui il giudice, per il principio del libero convincimento, deve fornire adeguata motivazione, qualora contenga dati o considerazioni ritenute rilevanti ai fini della decisione (Cass. ord. 2524/2023), tuttavia è pacificamente riconosciuto che “il giudice del merito può porre a fondamento della propria decisione una perizia stragiudiziale, anche se contestata dalla controparte, purché fornisca adeguata motivazione di questa sua valutazione, attesa l'esistenza, nel vigente ordinamento, del principio del libero convincimento del giudicante.
Non è dunque vietato al giudice del merito, nella valutazione di tutti gli elementi sottopostigli e sempre che ne dia adeguata ragione, di porre a base della propria decisione una perizia stragiudiziale di parte - anche se impugnata dall'avversario e nonostante il suo valore di mera allegazione defensionale invece che di mezzo di prova legale - qualora essa contenga dati o considerazioni ritenute rilevanti ai fini della decisione”
(cfr., ex multis,Cass. civ., sez. I, 06/02/2023 n. 3524).
Invero, come già detto, se è vero che il valore di un'area fabbricabile deve essere rapportata al valore di mercato del bene e non può essere commisurato sic et simpliciter alla rendita catastale e al suo valore agricolo, in applicazione del principio costituzionalmente garantito della capacità contributiva, ex art.53 della
C., detto valore deve tenere conto, nello specifico, di elementi quanto più vicini alla realtà fattuale, che nel caso in esame, non sono stati in nessun modo rappresentati e tenuti in considerazione dall'Ente impositore, mentre sono stati puntualmente evidenziati nella perizia di stima di parte.
Per quanto riguarda le sanzioni, questo Giudice ritiene che esse non siano applicabili poichè si può individuare nel caso in ispecie quella situazione prevista dall' art. 8 D.Lgs 546/1992 in cui la violazione sia determinata da obiettive condizioni di incertezza, nascenti dal fatto che la delibera che ha approvato i valori minimi delle aree edificabili ai fini del tributo I.M.U. anno 2018 è stata approvata nel 2024 e ciò, seppure non rileva nella inapplicabilità della stessa, determina l'impossibilità oggettiva per il contribuente di conoscere esattamente i suddetti valori di riferimento, il che esclude la volontà di violare la norma, che è requisito di imputabilità che
è alla base di qualunque procedimento sanzionatorio, così come delineato dagli artt. 3,5,e 6 del D.Lgs
n.472/1997.
Anche gli interessi decorrono dal momento in cui l'imposta dovuta è determinata ed accertata e, quindi, dall'avviso di accertamento notificato dall'Ente, non potendosi computare da un periodo precedente in cui il valore non era stato compiutamente determinato.
In conclusione, in accoglimento dei motivi di cui ai punti 6 e 7 del ricorso, si annulla l'avviso di accertamento impugnato, con conseguente rideterminazione dell'imposta dovuta da parte dell'Ente impositore in base ai valori di mercato dei beni nella misura su indicata, con esclusione di sanzioni ed interessi.
Considerata la parziale soccombenza, le spese vengono compensate fra le parti.

P.Q.M.

La Corte, in composizione monocratica, accoglie parzialmente il ricorso, per l'effetto, ridetermina il valore di calcolo della IMU 2019 nei termini di cui in motivazione. Spese compensate. Così deciso il 16.01.2026
Giudice Monocratico Nominativo_1