Sentenza n. 2971/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 5, riunita in udienza il 23/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
RUSSO ROBERTO, Presidente e Relatore
DE AMICIS TAMARA, Giudice
FILIPPINI STEFANO, Giudice
in data 23/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4707/2025 depositato il 14/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma - . 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 81360 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso n.4707/2025, depositato telematicamente, la Ricorrente_1 , legalmente rappresentata dal Card. Rappresentante_1, assistita, congiuntamente e/o disgiuntamente, dalla Dott.ssa Difensore_1 e dal Prof. Difensore_2, ha proposto opposizione avverso l'Avviso di accertamento IMU n.81360 anno di imposta 2020, dell'importo di €.235.753,98=, notificato da Roma Capitale in data 11/09/2024, richiedendone l'annullamento. A motivi deduce che la Ricorrente_1
è un ente non commerciale la cui attività consiste nell'insegnamento universitario. Si tratta, infatti, di un'università italiana non statale. L'ente è titolare di alcuni immobili siti nel territorio del Comune di Roma.
Con riferimento all'anno 2020, la Ricorrente_1 ha provveduto al pagamento dell'IMU, relativamente agli immobili per i quali sussisteva l'assoggettamento all'imposta, per un ammontare complessivo di €.269.152,00. In data 11.9.2024 il Comune di Roma Capitale ha notificato all'Ricorrente_1, a mezzo del servizio postale, lo
“schema di atto” ai fini dell'IMU, per l'anno 2020, recante il n. 81360 del 2024, con il quale determina l'IMU complessivamente dovuta in € 429.502,86. Ne deriva una maggiore imposta accertata di € 160.350,86; viene altresì pretesa a titolo di sanzione la somma di € 65.300,04, oltre a € 10.103,08 per interessi.
Complessivamente, con tale “schema di atto”, il Comune richiede il pagamento di € 235.753,98 (€160.350,86 + € 65.300,04 + € 10.103,08 = € 235.753,98). L'Ricorrente_1, odierna ricorrente, proponeva in data 7.11.2024 (numero identificativo 00033255) le osservazioni ai sensi dell'art. 6 bis della L. n.212/2000, nelle modalità indicate dal Comune di Roma Capitale a pag. 1 dello schema d'atto. Con l'atto impugnato ha confermato integralmente gli importi indicati nella scheda di atto. Eccepisce l'illegittimità dell'avviso di accertamento per violazione dell'art. 6 bis, comma quarto, della L. n. 212/2000, nonché per difetto della motivazione, di cui all'art. 7, comma primo, primo periodo della medesima L. n. 212/2000, evidenziando che nelle osservazioni presentate il 7.11.2024 (numero identificativo 00033255), a seguito della notifica dello schema di atto avvenuta l'11.9.2024, la Ricorrente_1 ha svolto ampie considerazioni a supporto dello svolgimento, con modalità non commerciali, di attività didattica presso tutti gli immobili indicati dal Comune nella motivazione dello “schema di atto” e precisamente negli immobili indicati ai progressivi nn. 1 e 2 della tabella riportata a pag. 2 nonché ai progressivi “dal 62 al 68”. Si tratta degli immobili siti in Indirizzo_1 (nn. 1 e 2, di cui il n. 1, a seguito della DOCFA presentata il 22.6.2020, è stato suddiviso negli immobili dal n. 3 al n. 33, con accesso da Indirizzo_2 - 26), Indirizzo 5 ed in Indirizzo_3 (identificati dai nn. da 63 a 68) nonché in Indirizzo_4 (di cui al n.62 della succitata tabella - immobile identificato al Daticat 1 ). La Ricorrente_1 ha svolto ampie considerazioni anche con riferimento a quest'ultimo immobile. Ne consegue che, qualora il Comune di Roma Capitale non abbia inteso concordare con le osservazioni svolte dalla Ricorrente_1 con riferimento all'immobile sito in Indirizzo_4, avrebbe dovuto espressamente motivare il rigetto di tali osservazioni, ai sensi dell'art. 6 bis, comma quarto, della L. n. 212/2000, norma che risulta pertanto manifestamente violata.
Eccepisce inoltre la violazione dell'art. 7, comma primo, ultimo periodo della Legge 27.07.2000, n. 212; la illegittimità ed infondatezza dell'avviso di accertamento, con riferimento agli immobili siti in Indirizzo_1
(poi Indirizzo_2); la illegittimità ed infondatezza dell'atto impugnato, con riferimento agli altri immobili per i quali si nega il diritto all'esenzione dall'IMU. Richiama i precedenti favorevoli di cui alla sentenza n. 14967/23, resa da questa Corte in relazione a TASI anno 2016; la sentenza n.2102/2024 della
Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in relazione ad IMU anno 2015; la sentenza n.16/2019 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, pronunziandosi con riferimento ad una scuola paritaria, ha riconosciuto l'esenzione dal pagamento dell'IMU.
Roma Capitale si è costituita in giudizio eccependo la legittimità dell'operato. Evidenzia che a a seguito della rilevazione delle posizioni tributarie ai fini IMU, è stata verificata a carico dell'Ente ricorrente, per l'annualità 2020 una maggiore imposta dovuta per infedele dichiarazione ed insufficiente versamento relativamente alle unità immobiliari accertate. In relazione alla richiesta di esenzione dal pagamento dell'imposta rileva che per potersi configurare in capo al soggetto tributario il diritto all'esenzione dall'imposta debbano contemporaneamente ricorrere due requisiti e precisamente: 1) un requisito soggettivo rappresentato dal fatto che l'immobile deve essere utilizzato direttamente da un ente non commerciale;
2) un requisito oggettivo che riguarda l'utilizzo diretto ed esclusivo dell'immobile per lo svolgimento di una delle attività tassativamente indicate dalla norma che non abbiano natura esclusivamente commerciale. Orbene,
a parere della resistente Amministrazione, seppure non è contestabile la sussistenza in capo all'odierna ricorrente del requisito soggettivo, non altrettanto può sostenersi per quanto attiene al requisito oggettivo.
Evidenziava che, per applicare l'esenzione, è necessario che: a) l'attività sia paritaria rispetto a quella statale;

b) la scuola adotti un regolamento che garantisca la non discriminazione in fase di accettazione degli alunni.
Il regolamento potrà prevedere criteri di selezione nel caso in cui le domande di iscrizione siano superiori alle disponibilità di posti, ma non potrà stabilire limiti all'accesso; c) l'attività non debba chiudere con un risultato superiore al pareggio economico o che eventuali avanzi di gestione siano reinvestiti totalmente nell'attività didattica. Nella fattispecie che ci occupa si tratta della gestione di una università i cui utenti pagano un corrispettivo, il quale non può essere considerato irrilevante ai fini del tributo, in quanto è un fatto rivelatore dell'esercizio dell'attività con modalità commerciali. Dai documenti rinvenuti sul sito web dell'Ricorrente_1 Nominativo_1. Nominativo_1” emerge con estrema chiarezza che negli immobili di cui è causa l'attività di istruzione viene svolta a fronte della corresponsione di rette annuali che variano da € 1.950,00 ad € 6.200,00
a seconda delle fasce di reddito. Evidenzia infine che l'odierna ricorrente ha già promosso analoghi ricorsi avverso avvisi di accertamento ICI IMU e TASI emessi dall'Ente Impositore per pregresse annualità di imposta aventi ad oggetto i medesimi immobili di cui al presente giudizio e nel quale venivano sollevate le medesime eccezioni. È di tutta evidenza, pertanto, che trattasi di fattispecie ontologicamente identiche, ossia di due giudizi tra le stesse parti che fanno riferimento al medesimo rapporto giuridico (sentenza CGT II° n.
1658/14/2024 depositata il 11/03/2024 relativa all'IMU 2016, sentenza CGT I° N. 5444 25 2024 del
15/04/2024, relativa a TASI, confermata in sede di appello con sentenza recentissima CGT II° n. 6679/2/2025 del 23/10/2025).
All'udienza il ricorso è stato riservato per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Le eccezioni mosse dalla ricorrente, oltre ad essere fondate e convincenti, sono adeguatamente convalidate dalla documentazione prodotta.
Il Collegio ritiene che l'atto impugnato sia carente di motivazione.
Come ben evidenziato in dottrina, l'atto di contestazione per essere valido deve contenere tra l'altro, l'esatta comunicazione al trasgressore degli estremi di fatto e di diritto della violazione commessa il cui scopo è quello di consentire alla parte interessata di provvedere alla propria difesa nei confronti di un addebito preciso e circostanziato nei suoi estremi giuridici e di fatto. In carenza di siffatto elemento essenziale viene a concretizzarsi uno sviamento della contestazione rispetto alle finalità che essa persegue, giacché il trasgressore non è posto in grado di comprendere né la natura dell'addebito mossogli, né dì esercitare con piena consapevolezza una adeguata ed idonea tutela dei propri diritti.
La Suprema Corte ha più volte ribadito che una motivazione costituisce idoneo presupposto a base dell'accertamento quando, pur in maniera sommaria, contiene tutti gli elementi atti a far comprendere al contribuente le ragioni della pretesa impositiva.
La Suprema Corte ha affermato più volte che non basta che l'avviso, avendo carattere di provocatio ad opponendum, offra sufficienti elementi perché il contribuente possa svolgere efficacemente le proprie difese, secondo la Corte "questa è una visione riduttiva del ruolo della motivazione" che "finisce per legittimare un possibile, ma inammissibile, giudizio ex post della sufficienza della motivazione argomentata della difesa comunque svolta in concreto dal contribuente piuttosto che un giudizio ex ante argomento sulla rispondenza degli elementi enunciati nella motivazione e consentire ex se l'esercizio effettivo del diritto di difesa. In realtà,
l'obbligo di motivazione dell'atto impositivo" persegue il fine di porre il contribuente in condizioni di conoscere la pretesa impositiva in misura tale da consentirgli sia di valutare l'opportunità di esprimere l'impugnazione giudiziale, sia, in caso positivo, di contestare efficacemente l'an e il quantum debeatur. Detti elementi conoscitivi devono essere forniti all'interessato, non solo tempestivamente, ma anche con quel grado di determinazione ed intelligibilità che permetta al medesimo un esercizio non difficoltoso del diritto della difesa
(Cass., sez. 5, 8/11/2017, n.26431; Cass. n.15842/2006- Cass.n.25064/2006; Cass. 21564/2013).
La Suprema Corte ha statuito che la motivazione è un requisito intrinseco dell'atto, deve essere soddisfatto ab origine e non è ammessa una motivazione postuma (Cass. Civ. 25/01/2022 n.2032). Vi ostano, infatti l'art. 3 della l. 241/1990, il quale, facendo riferimento alle ragioni che “hanno determinato” la decisione dell'amministrazione, correla il dato temporale della motivazione al momento della emanazione dell'atto;
l'art. 18 del d.lgs. 546/1992, il quale, imponendo al contribuente di specificare nel ricorso introduttivo di primo grado, i motivi di impugnazione, presuppone che l'atto dia conto delle ragioni della pretesa (altrimenti il ricorso non potrebbe che essere, in tutto o in parte, “al buio”); gli artt. 23 e 32 del d .lgs. n. 546 del 1992 che, consentendo all'amministrazione di produrre in giudizio gli elementi di prova richiamati nell'atto impositivo e di dedurne di nuovi nei limiti di quanto consequenziale ai motivi di ricorso, presuppongono che detti elementi siano compiutamente indicati nell'avviso.
Né rileva che il contribuente si sia difeso anche nel merito, atteso che l'insufficienza motivazionale dell'atto impositivo, che ne giustifica l'annullamento, non può essere sanata, ex art. 156 c.p.c., per raggiungimento dello scopo, in quanto l'atto ha la funzione di garantire una difesa certa anche con riferimento alla delimitazione del "thema decidendum" (Cass., Sez. 5, 17/10/2014, n. 21997).
Infine, è appena il caso di precisare che siffatta invalidità per vizio di motivazione, con conseguente dovere del giudice tributario di emettere una pronuncia di annullamento dell'atto impugnato, non è superabile in sede giudiziaria, restando a detto giudice preclusa, dall'avvenuto rilievo del vizio stesso, ogni possibilità di indagine sul merito del debito di imposta, che implicherebbe una sua inammissibile sostituzione all'amministrazione nella ricerca della materia imponibile e dei presupposti del rapporto impositivo (Cass.,
Sez. 1, 22/01/1991, n. 572; Cass., Sez. Trib., sentenza n. 2555 depositata il 30 gennaio 2019).
Nel caso di specie, l'Avviso di accertamento è stato preceduto dalla notifica, in data 11/09/2024, dello “schema d'atto”, avverso il quale la ricorrente ha svolto ampie considerazioni a supporto dello svolgimento, con modalità non commerciali, di attività didattica presso tutti gli immobili indicati dal Comune. Rispetto agli scritti difensivi pervenuti, Roma Capitale non ha svolto nella motivazione dell'Avviso di accertamento alcuna osservazione.
Il Collegio ritiene che sarebbe stato doveroso da parte di Roma Capitale, nel momento in cui non abbia inteso concordare con le osservazioni svolte dalla Ricorrente_1, motivare il rigetto di tali osservazioni, o quantomeno, il rigetto delle osservazione avrebbe dovuto costituire il presupposto stesso dell'Avviso di accertamento.
Va segnalato in merito che nei doveri di questa Commissione non vi è quello di attivarsi alla ricerca di idonei supporti probatori per la soluzione del contenzioso, mentre è onere dell'Ufficio dimostrare la fondatezza del proprio assunto.
Il Collegio osserva inoltre che al caso di specie debba essere applicato l'art. 1, comma 856, della L. n. 199 del 30.12.2025, tale norma di interpretazione autentica, dispone che: “l'articolo 1, comma 759, lettera g), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, si interpreta, per gli effetti di cui all'articolo 1, comma 2, della legge
27 luglio 2000, n. 212, nel senso che le attività didattiche, svolte negli immobili posseduti e utilizzati dai soggetti di cui all'articolo 73, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, si intendono svolte con modalità non commerciali quando il loro corrispettivo medio percepito è inferiore al costo medio per studente (CMS) pubblicato annualmente dal Ministero dell'istruzione e del merito nonché dal Ministero dell'università e della ricerca”.
Ne consegue che le attività didattiche svolte negli immobili possedute dall'Ricorrente_1 devono considerarsi svolte con modalità non commerciali per il sol fatto che l'ammontare del corrispettivo medio è inferiore al CMS determinato dal Ministero.
Il Ministero dell'Ricorrente_1 determina, ogni anno, il “costo medio per studente”, da considerarsi quale “costo standard unitario formazione per studente in corso”, ossia il costo sostenuto dalle Ricorrente_1 per la formazione degli studenti universitari (cfr. art. 5, comma 1, lettera b) e comma 4, lettera f), della L. 30.12.2010 n. 240).
Tale indicatore comprende il costo delle docenze erogate, della didattica integrativa, dei servizi didattici e strumentali ecc… . Il costo medio per studente, per l'anno 2020, è stato rilevato dal Ministero, ai sensi del D.M. del 26.6.2014, in € 8.580,00. L'importo richiesto in media, nell'anno 2020, dalla Ricorrente_1 ai propri studenti è quindi inferiore al costo effettivo del servizio didattico erogato dall'Ricorrente_1.
Per quanto esposto questa Corte ritiene di accogliere il ricorso e di conseguenza procedere all'annullamento dell'atto impugnato.
Le altre censure devono ritenersi assorbite.
La particolarità delle questioni giuridiche trattate impone la compensazione delle spese.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Spese compensate.